Marché logistique : l’accalmie après l’ouragan ?

L’activité logistique sur le marché utilisateurs a été très calme sur les trois premiers mois de l’année, avec 32 signatures totalisant 641 000 m² placés. En parallèle, un stock substantiel de libération viendra alimenter le marché à horizon 12 mois. Dans ce contexte de ralentissement, la progression des valeurs locatives logistiques marque temporairement le pas. 

Loyers d’un entrepôt en France au T1 2024 : L’arrêt du marché freine la progression des loyers

Après deux années de hausse effrénée des valeurs locatives logistiques ayant conduit à l’atteinte de sommets, le retournement économique semble rattraper le marché des acteurs logistiques. En conséquence, les fourchettes locatives des sous-marchés français n’ont que très peu évolué ce trimestre.

Sur la dorsale, le loyer prime Lillois (54 €), Parisien (84 €), Lyonnais (67 €) et Marseillais (65 €) se maintiennent depuis fin décembre. Les marchés historiques subissent le climat atone et ne comptent aucune grande transaction référentielle. Toutefois, les fondamentaux de marché restent inchangés et les mois à venir laisse augurer d’une reprise de la croissance des valeurs locatives, à un rythme moins soutenu qu’auparavant.

Le long de l’arc Atlantique, le constat est similaire.

Un effet de resserrement des fourchettes minimum et maximum du neuf est toutefois notable dans un environnement favorable à l’harmonisation des coûts de développement de nouveaux projets. Ainsi, les immeubles de première main peuvent devenir moins accessibles, en particulier dans les territoires moins offreurs qui présentent très peu de souplesse dans leurs fourchettes neuves. 

Loyers d’un entrepôt en France au T1 2024 : Vers de nouveaux référentiels sur les marchés secondaires ?

Seules les couronnes périphériques de l’anneau francilien sont témoins d’un accroissement de leurs valeurs locatives. En Centre-Val de Loire, après une année 2023 exceptionnelle, le démarrage 2024 s’inscrit à contre-courant, avec des performances fortes de l’ordre de 280 00 m² commercialisés (1^ère région française récipiendaire de la demande placée). En ce sens, le prime s’aligne avec le niveau lillois et se traite désormais à 54 € (+4% par rapport à fin 2023).

A l’Ouest de l’anneau, sur l’axe Le Mans – Chartres les loyers logistiques s’accroissent légèrement en raison d’un intérêt de plus en plus marqué de la part des développeurs.

Au nord, la signature XXL d’ID Logistic à St Sauveur, près d’Amiens sur un bâtiment neuf à 51€ métrique fait office de nouvelle référence prime. 

Hors Paris XL, c’est l’Ouest de la Région PACA, l’ex Languedoc-Roussillon (Montpellier et Nîmes), qui connait également une hausse de son prime (+ 6 % ; 53 €) sous l’effet conjugué d’un déport de la demande Marseillaise et d’une forte raréfaction de l’offre immédiate et future sur le territoire.

De nouvelles références viendront compléter le tableau dans les trimestres à venir, en raison de plusieurs libérations d’immeubles recensées dans des secteurs très tendus. Parmi eux, la périphérie lyonnaise et toulousaine. Dans ces territoires où les loyers prime pour les produits neufs et de seconde main sont déjà très resserrés, la distinction devrait rester floue.

T1 2024 : Fourchettes locatives d’un entrepôt neuf en France

T1 2024 : Fourchettes locatives d’un entrepôt de seconde main en France

Marché logistique : 2023, l’année de tous les records ?

Décembre 2023 conclue une année particulière, marquée par des résultats inférieurs aux niveaux historiques. Au-delà des chocs conjoncturels, les fondamentaux logistiques continuent de rythmer le marché : la vacance se maintient à un niveau bas et la demande reste soutenue, dynamisée par la progression des ventes en ligne, la réindustrialisation et le retour vers une souveraineté logistique nationale. 

Dans ce contexte et dans l’impulsion d’une année 2022 record en termes de volumes placées, les valeurs locatives des entrepôts logistiques présentent sur l’année 2023 une progression dès lors jamais observée.

Loyers d’un entrepôt en France au T4 2023 : La dorsale, plus premium que jamais

Le constat est sans appel : l’ensemble des sous-marchés de l’axe Lille-Marseille ont vu leurs valeurs locatives grimper, souvent très nettement.

A Lille, le prime grimpe sur la fin de l’année à 54 € (+10 % sur un an) et rien ne le laissait augurer. Le Nord-Pas-de-Calais continue de s’appuyer sur d’importantes réserves logistiques, d’envergure variée. La progression du prime illustre bien que malgré une offre abondante, l’intérêt des utilisateurs pour des produits extrêmement bien positionnés et répondants aux derniers standards constructifs reste marqué.

En Ile-de-France, le prime continue de plafonner à 84 € sur l’année. Derrière ce plafond de verre la lecture d’autres indicateurs appuient la hausse observée sur le marché francilien : le prime moyen atteint 75 € en décembre (+5% sur 12 mois) tandis que le loyer facial moyen progresse sur l’année de 9 % pour s’établir à 62 €. La compétition logistique restera féroce dans la première région de France dès lors que les disponibilités continueront de s’amenuiser.

Les régions AURA et PACA enregistrent en 2023 des niveaux d’activités important en termes de demande placée. Pour autant, les deux mastodontes du sud-dorsale fonctionnent toujours à flux tendu et ce déséquilibre s’est, dans la continuité des années précédentes, répercuté à nouveau sur les valeurs locatives. Le prime logistique classe A se traite à respectivement à 67€ (+12 %) et 63€ (+13%) tandis que les loyers moyens faciaux suivent une progression similaire (61 € à Lyon ; +13% et 54 € à Marseille ; +12%).

Loyers d’un entrepôt en France au T4 2023 : L’arc Atlantique en route vers de nouveaux sommets

En raison de meilleures garanties offertes, un recentrage sur la dorsale historique s’est effectivement opéré en 2023. L’environnement mouvant a été plutôt propice à la sécurité. Pour autant, les valeurs locatives des territoires composants l’arc atlantique ne cessent de croitre et atteignent des niveaux records. Leur point commun ? Le manque d’offre s’y fait particulièrement ressentir, à des degrés d’intensité quelque peu distincts.

Les agglomérations du Grand Ouest (Nantes, Angers et Cholet principalement) confirment leur attractivité. En 2023, le loyer prime présente la plus forte progression française (+20%) et s’échange à 60 €.

En Occitanie et en Nouvelle-Aquitaine, la grande logistique est quasi-absente. Le manque de disponibilité rend toute implantation / extension des opérateurs nationaux quasi impossible. Résultat, les loyers atteignent des montants records, parfois décorrélés des réalités locales. Ainsi, fin 2023, Bordeaux et Toulouse enregistrent un prime respectif de 60 € (+9%) et 63 € (+11%).

Cette croissance effrénée depuis deux années consécutives devrait probablement amorcer un ralentissement en 2024. Pour autant, la soutenabilité de ces nouvelles conditions reste au cœur des interrogations des utilisateurs.

Retrouvez notre éclairage complet du 4^ème trimestre en cliquant ici : https://www.cbre.fr/insights/figures/france-logistique-figures-t4-2023

T4 2023 : Fourchettes locatives d’un entrepôt neuf en France

T4 2023 : Fourchettes locatives d’un entrepôt de seconde main en France

Marché logistique : maintien de la spirale ascendante des valeurs locatives

Les vents conjoncturels froids continuent de souffler sur la demande logistique, après trois années solaires. Pour autant, affirmer que cette baisse permet d’assouplir le marché reste un euphémisme : les tensions à l’offre dans une partie de l’hexagone restent persistantes, amplifiées par les conditions de financement défavorables qui contraignent les promoteurs-investisseurs à repousser (voir avorter) leurs opérations de développement.

Loyers d’un entrepôt en France au T3 2023 : Les quatrièmes et cinquièmes couronnes franciliennes confirment leur attrait logistique

L’asymétrie entre demande qualitative et offre disponible et l’absence de nouveaux développements en Ile-de-France devient réalité et, côté utilisateurs comme investisseurs, l’avenir est en train de se construire par-delà les frontières franciliennes.

Cet attrait renforcé se fait ressentir sur les valeurs locatives orientées à la hausse sur le trimestre. Le prime de l’axe Est Reims-Troyes-Sens progresse et s’établit à fin septembre à 50 € (+ 6 %), soutenu par plusieurs projets en cours et futurs qui viennent irriguer le marché.

A l’Ouest, les projets se multiplient le long de l’autoroute A13, en particulier aux abords des villes très demandées de Rouen et du Havre. Résultat, avec un loyer prime enregistré à 55 € la Normandie affiche la progression de l’anneau francilien la plus notable sur le trimestre (+ 8 %).

Si pour l’heure les valeurs se maintiennent, la croissance devrait être marquée dans les marchés de Nancy et Metz à horizon fin 2024 / 2025.

Loyers d’un entrepôt en France au T3 2023 : Dans les marchés historiques tendus, les territoires secondaires deviennent des places de choix.

Le constat dressé en Ile-de-France (absence de disponibilité et émergence des places périphériques) n’est pas un cas isolé. L’analyse est partagée également avec Lyon ses couronnes alentours. Si le prime lyonnais continue sa progression vers des niveaux jamais atteints (67 € ; + 3 % sur trois mois) l’évolution est davantage marquée dans les secteurs émergents (60 € ; + 5 % par rapport à fin juin), à l’instar de la Saône-et-Loire (Macon, Chalon-sur-Saône et de l’Ain (hors Isle d’Abeau) qui ont enregistré de belles signatures sur ce troisième trimestre de l’année. Sur ces secteurs en devenir, le prime talonne le niveau marseillais.

Dans le Grand Ouest, la Bretagne, faute d’offre vacante et de futurs projets recensés, voit son prime grimper à 60 € (+15 %) et s’aligner sur celui de ses voisins Nantais et Angevins.

Cette croissance d’apparence effrénée, mais qui devrait amorcer un ralentissement, continue d’interroger la soutenabilité de ces nouvelles conditions locatives.

Retrouvez notre éclairage complet du 3^ème trimestre en cliquant ici : https://www.cbre.fr/press-releases/chiffres-immostat-t3-immobilier-logistique-un-t3-mitige-mais-des-signaux-encougeants

T3 2023 : Fourchettes locatives d’un entrepôt neuf en France

T3 2023 : Fourchettes locatives d’un entrepôt de seconde main en France

     Marché logistique : la spirale ascendante des valeurs locatives se confirme au deuxième trimestre.

Le marché logistique français reste animé par une double force en cette année 2023 tumultueuse qui pèse sur les niveaux placés, orientés à nouveau à la baisse du ce trimestre. Premièrement, la conjoncture fragilisée contraint les utilisateurs à se montrer conservateurs et maintenir leur attentisme. D’autre part, le manque d’offre sur les marchés profonds de la dorsale se fait plus que jamais ressentir et vient tempérer les résultats du trimestre.

Dans ce contexte ambivalent, les valeurs locatives continuent leur progression haussière à la recherche de nouveaux équilibres, pour autant difficilement atteignables sans que le marché logistique ne regagne en souplesse.

Les marchés historiques en route vers de nouveaux sommets

Le manque d’offre se faisant plus que jamais ressentir sur les marchés très demandés tels que Lyon ou Marseille, les valeurs prime se maintiennent à un niveau élevé (respectivement 65 € et 62 € métriques), l’écart restant nul entre les produits neufs ou de seconde main. Une progression de l’ordre de 5 % à 10 % est attendue d’ici la fin de l’année.

A Lille, le prime à 52 € se confirme avec plusieurs transactions signées à ce niveau au cours du deuxième trimestre. La place conserve tout son attrait et les produits bien localisés et de grande qualité continuent d’aiguiser les convoitises des divers utilisateurs.

Les fourchettes locatives franciliennes restent stables sur le trimestre. L’écart entre le minimum et le maximum se maintient à un niveau conséquent.

Dans les marchés tendus, les valeurs locatives s’alignent sur celles des places de la dorsale

Sur le trimestre, la progression des loyers a été particulièrement nette dans le Sud-Ouest français. A Bordeaux et à Toulouse, le prime pour les bâtiments neufs s’établi dorénavant à 60 € (soit + 9 % sur trois mois pour les deux places).

Les loyers de l’arc Atlantique Nord maintiennent une certaine stabilité mais la livraison de plusieurs programmes neufs localisés autour de Cholet et Angers augurent d’une future hausse.

Les territoires composants l’anneau francilien (hors IDF) restent également stables sur trois mois. La raréfaction de l’offre immédiate et future en Ile de France est une réalité maintenant plus qu’avérée et les territoires du périmètre Paris XL devraient bénéficier du report contraint de la demande francilienne ne parvenant plus à s’y implanter. A moyen terme, cela présage d’une hausse des loyers à venir.

Dès le 11 juillet, retrouvez notre éclairage complet du 2ème trimestre ci-après : https://www.cbre.fr/insights#analyses-de-march%C3%A9

T2 2023 : Fourchettes locatives d’un entrepôt neuf en France

T2 2023 : Fourchettes locatives d’un entrepôt de seconde main en France

     Les risques pour la santé, l’environnement et les biens qui résultent des activités industrielles et logistiques font l’objet d’une politique de prévention européenne visant à limiter leur ampleur. La directive Seveso impose ainsi aux États membres de l’Union Européenne d’identifier les établissements à risque, au titre de la présence sur site de substances ou de mélanges dangereux, pour y maintenir un haut niveau de sûreté.

Directive Seveso, ou comment prévenir les risques industriels majeurs

Après le rejet accidentel de dioxine sur la commune italienne de Seveso en 1976, aux conséquences écologiques et sanitaires majeures, les États européens se sont dotés d’un système commun de prévention des risques industriels majeurs. La directive Seveso correspond au nom générique d’une série de directives européennes ayant pour objectif de répertorier les sites jugés sensibles et de leur octroyer une surveillance accrue.

Schématiquement, les établissements Seveso constituent une catégorie distincte d’ICPE soumises à autorisation. En fonction de la quantité de substances ou de mélanges dangereux stockés, les établissements sont qualifiés selon deux seuils Seveso différents. Le seuil Seveso haut concerne les sites à risque les plus exposés tandis que le seuil Seveso bas regroupe les autres sites nécessitant un degré de surveillance moindre.

En France, la directive Seveso s’applique à plus de 1 200 établissements, dont environ la moitié des installations sont classées seuil haut. Depuis juin 2015, de nouvelles exigences associées à la directive Seveso 3 sont applicables aux établissements français afin de mieux prévenir et gérer les accidents majeurs impliquant des matières dangereuses.

Les mesures de sécurité et les procédures prévues par la directive varient selon le seuil de classification des établissements. Néanmoins, toute entreprise disposant d’un site immobilier qui dépend d’une directive Seveso, est régulièrement assujettie à des tests de sécurité et de qualité sur site. A noter que la maîtrise des risques incombe essentiellement à l’exploitant de l’établissement.

Chaîne logistique et matières dangereuses : une équation immobilière complexe

Le manque de disponibilités d’installations classées Seveso sur le territoire français, la gestion du transport et du stockage des produits dangereux ainsi que le renforcement des mesures environnementales et sécuritaires représentent un défi logistique pour les acteurs de la supply chain impliqués.

La demande exprimée pour les entrepôts Seveso émane à la fois des chargeurs et des logisticiens pour le compte de chargeurs. Sans surprise, la demande en espace de stockage pour les matières dangereuses est intrinsèquement liée à la localisation des lieux de production des industriels.

Carte des entrepôts logistiques classés Seveso en France métropolitaine (hors Corse)

Du côté de l’offre, les disponibilités d’entrepôts Seveso restent modérées, reflet des contraintes constructives et réglementaires pesant sur cette typologie d’actif spécifique. En raison de la complexité qui lie le développeur et l’occupant, le marché est quasi-exclusivement un marché de clés-en-main. Le processus de construction d’un entrepôt Seveso reste pour autant semblable au processus de construction d’un bâtiment logistique « classique », auquel il convient d’ajouter une installation supplémentaire en fonction de la rubrique choisie. Cette dernière engendre un surcoût constructif à intégrer dans l’équilibre financier de l’opération.

Pour pallier les difficultés d’obtention des permis de construire, les développeurs s’associent avec leurs occupants préalablement identifiés pour faciliter la délivrance des autorisations administratives. Les discussions entre parties prenantes s’impulsent ainsi, bien en amont du démarrage des travaux.

Le potentiel de renouvellement de l’offre apparait limité au regard des besoins actuels et futures pour le stockage de matières dangereuses, dans un contexte d’absence d’allocation foncière pour le développement de projets logistiques, d’application du dispositif de Zéro Artificialisation Nette et d’impopularité collective bien plus marquée que pour un projet logistique non classé Seveso.

Somme toute, la raréfaction de l’offre et du foncier, le surcoût constructif et le renforcement de la réglementation se répercutent inexorablement sur les loyers, plus élevés par rapport à un entrepôt non classé Seveso.

Retrouvez ci-après quelques exemples d’entrepôts classés Seveso : Salbris (41) / Montbeugny (03) / Troyes (10)

L’entrepôt de messagerie, un produit idéal ?

La messagerie est un bâtiment à usage d’éclatements des marchandises, une plateforme de transbordement appelée « cross-dock » en anglais. C’est un bâtiment de traitement des flux de marchandises et non de stockage.

L’entrepôt de messagerie répond à plusieurs caractéristiques constructives :

• Bâtiments longs (de 100 à 500 mètres) et étroits (de 30 à 60 mètres), de faible hauteur
• Façade à quais traversants agrémentés de larges baies pour faciliter l’entrée et la sortie des marchandises.
• Surface de terrain importante lié aux flux des véhicules et leurs aires de manœuvre (emprise au sol d’environ 30-35%)

L’activité de messager existe depuis le développement de la vente à distance (initialement par catalogue) amorcé dès la première phase des 30 glorieuses. L’activité d’éclatement s’opérait dans des bâtiments classiques de petit entreposage.

Sur une période plus récente, boostés par les ventes en ligne, les produits répondent à des besoins en taille de plus en plus conséquents.

La messagerie est le dernier maillon de la chaine logistique, souvent situé en zone péri urbaine dense, le fameux dernier kilomètre (« last mile »).

L’avenir des messageries reste pour l’heure très incertain en raison du décrochage entre ce produit (répondant parfaitement aux besoins des utilisateurs) et la possibilité de densifier le marché. A l’instar du marché logistique en général, les messageries souffrent d’un déséquilibre entre demande dynamique et offre insuffisante.

Ce produit de niche, tel qu’il est connu, est donc difficilement réplicable à l’heure où en outre, en réponse à l’objectif de ZAN, les derniers fonciers disponibles ne seront que très peu alloués à des activités logistiques et / ou de messagerie. La verticalité permettra-elle de répondre à ces enjeux ? Légitimement la question de l’avenir des messageries se pose. Quelles solutions complémentaires sont à envisager ? Quelles mesures pour rendre l’activité plus vertueuse ?

Les messageries en Île-de-France

Pour aller plus loin sur le sujet, vous pouvez télécharger notre étude sur les messageries (*sous réserve d’acceptation).
Que retrouver dans notre étude :

• Quelle définition précise les experts de CBRE donnent-ils au produit de messagerie ?
• Quels déterminants ont conduit à l’essor considérable de ce marché ?
• Par quels enjeux les acteurs du transport sont aujourd’hui contraints ?
• Le mapping des messageries en IDF et des bâtiments exploités comme tels mais ne répondants pas aux standards constructifs
• Une analyste complète de l’approche des utilisateurs sur le marché des messageries et des dynamiques de l’investissement