Quels sont les besoins de flexibilité des entreprises ? Comment le marché s’adapte pour y répondre ? Regards croisés de P Martin, Directeur Immobilier France & Benelux chez IBM et G Yates, Director Enterprise Solutions France chez WeWork.

Interview menée par Berengere Oster, Directrice du Développement CBRE A&T Services Occupiers avec :

• Philippe Martin – Directeur Immobilier France & Benelux chez IBM
• Georges Yates – Director Enterprise Solutions France chez WeWork

Bérengère Oster / CBRE : IBM continue le profond renouvellement de son offre de services, se développe et a l’ambition d’amplifier son développement dans les technologies digitales. Comment cela se traduit-il en termes de besoin de flexibilité immobilière ?

Philippe Martin / IBM :  « IBM a en effet lancé le recrutement de 1500 personnes consultants, architectes, chefs de projet, dans les 18 mois qui viennent. Pour l’essentiel, des populations jeunes, fortement mobiles qui sont au contact permanent de nos clients. De plus, l’innovation, essentielle pour nous, passe par un travail en profondeur avec l’éco-système digital, par de la co-création avec nos clients et nos partenaires. Vous avez là les principaux moteurs de notre besoin de flexibilité : mobilité de nos collaborateurs, capacité à gérer des variations d’effectifs, capacité à travailler en mode projet ou dans des logiques d’incubateur. »

Bérengère Oster : Ces moteurs sont-ils ceux que WeWork constate chez ses clients ?

Georges Yates / Wework : « Les startups et les sociétés de la tech ont non seulement disrupté des business modèles mais ont transformé nos modes de travail. Le monde du bureau est en phase de mutation profonde. WeWork grâce à sa plateforme permet de répondre aux besoins d’acteurs très différents, au travers de solutions sur mesure, et accompagne les sociétés à tous les stades de leur développement. « 

Nous avons trois grands types de membres : les start-ups et les PME dont le nombre de postes de travail doit pouvoir varier et qui viennent chercher des services et lieux inspirants qu’elles n’auraient pas seules, pour des questions de taille critique ; des free-lances, dont la part dans la population active ne cesse d’augmenter, qui souhaitent faire partie d’une communauté ; des grandes entreprises en quête d’agilité, qui cherchent à se transformer et à rester compétitives dans la guerre des talents. « 

Bérengère Oster : Quel est le panel de solutions mis en place par IBM pour répondre à son enjeu de flexibilité ?

Philippe Martin / IBM  : « En tout premier lieu, il s’agit de rendre nos propres espaces plus flexibles, dans une logique de « space on demand », pour à la fois gérer la mobilité de nos salariés, intégrer des incubateurs et permettre une grande agilité dans la conduite des projets : nous sommes dans une démarche d’évolution permanente de nos espaces de travail à l’écoute de l’évolution des usages. La discussion avec les bailleurs sur la flexibilité requise dans les engagements et les durées fermes est aussi plus ouverte. Au-delà de nos sites stratégiques les espaces de coworking sont une solution complémentaire à la prise à bail classique, qui permet une grande réactivité, mais soulève aussi notamment des questions de confidentialité, de sécurité et de sentiment d’appartenance à l’entreprise. La position du curseur entre bail classique et espaces collaboratifs n’est pas encore stabilisée, et nous aimerions d’ailleurs avoir plus d’alternatives dans les villes moyennes où la gestion par baux traditionnels n’est pas toujours la mieux adaptée à nos besoins locaux. »

Bérengère Oster : Quel est l’éventail des offres proposées par WeWork pour répondre au besoin de flexibilité de ses membres ?

Georges Yates / Wework : « WeWork, c’est d’abord l’accès à une communauté et à un réseau mondial, à travers la mise à disposition d’espaces collaboratifs. La cohabitation avec d’autres sociétés est toujours vécue comme un élément de motivation de nos membres. C’est aussi une optimisation permanente, grâce aux data d’usage que nous collectons, et une innovation continue, notamment vers plus de personnalisation avec un smart desk, à venir, qui s’adapte à vos préférences.

WeWork adresse le sujet de la confidentialité en customisant des espaces privés à toute échelle pour des sociétés entre autres du secteur bancaire, de la cyber sécurité ou encore des nouvelles technologies.

Concrètement, notre offre intègre :

• La réservation de quelques postes ponctuellement.
• La réservation d’un plateau customisé permettant à l’entreprise d’affirmer son identité mais sans capex car pris en charge par WeWork.
• Des solutions hybrides sur tout ou partie d’un immeuble avec l’accès à des services et à un écosystème sur une durée d’engagement plus courte qu’un bail classique (2 ou 4 ans), y compris lorsqu’il s’agit de sourcer un immeuble spécifiquement pour un client, WeWork portant l’engagement de longue durée, mais offrant aussi une flexibilité spatiale en augmentant ou en réduisant la surface occupée selon les besoins dans le temps.
• Services dits Powered by We – La transformation et la gestion d’espaces en implémentant, au sein des locaux d’une société, des espaces de travail plus conformes aux besoins culturels, professionnels et commerciaux des sociétés, grâce à l’expertise et aux technologies de WeWork.
• La monétisation ou l’optimisation de surfaces vacantes. En partenariat avec une société, WeWork peut implanter le concept d’espaces de travail collaboratifs WeWork au sein même des grands groupes dans leurs immeubles ou grandes surfaces vacantes si leur localisation le permet.

Bérengère Oster : Quel serait votre mot de conclusion ?

Philippe Martin / IBM  : Optimisation de son propre patrimoine et flexibilité des solutions, en étant attentif aux nouvelles offres qui pourraient émerger

Georges Yates / Wework : Nous sommes juste au début de l’ère de la transformation digitale mais aussi de l’ère de l’agilité. L’intelligence artificielle et le quantum computing vont avoir un impact majeur sur le monde du travail et la société en générale. Personne ne peut prévoir exactement quel sera l’impact sur leur business d’où la nécessité de rester agile donc flexible.

En savoir plus sur le dernier rapport « Flexible Revolution » de CBRE

Quelle est l’étendue du phénomène « Flexible revolution » ? Deux études récentes de CBRE vous apportent des éclairages.

Après une phase d’enquête qualitative auprès de 25 clients en 2017 et une mesure précise de l’ampleur du phénomène de marché sur les espaces dévolus au coworking en Europe dans son étude « the flexible revolution », CBRE a interrogé plus largement les entreprises lors de son traditionnel Occupier Survey annuel sur leurs motivations et leurs intentions.

Résultat :  un changement marqué des motivations depuis l’an dernier. Si la problématique de réduction de coûts ou de besoin de flexibilité notamment à court terme reste au premier rang des préoccupations, les enjeux d’innovation sont de plus en plus présents. 28% des entreprises interrogées le citent désormais comme un des facteurs du recours aux espaces alternatifs, soit le double par rapport à l’an dernier.

Les entreprises cherchent plus de flexibilité

Les deux principales raisons en 2018 de changer les modes de travail sont l’innovation et l’attraction/rétention des talents.

Et le phénomène est appelé à prendre de l’ampleur : plus de la moitié des entreprises interrogées imagine utiliser des espaces de coworking dans les 3 prochaines années. Autre enseignement, la combinaison des solutions devient la règle.

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les Entreprises et l’Immobilier en 2018

OCCUPIER SURVEY 2018

Pour une vision sur l’offre de coworking en France :

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Au 1er janvier 2018, le taux de vacance du marché des bureaux en IDF poursuit sa baisse pour s’afficher à 5,9 %, son plus bas niveau depuis 2008. Pour rappel, cet indicateur mesure la part de bureaux disponibles sur le marché.

Avec un marché locatif très dynamique et un faible volume de livraisons au cours de l’année écoulée, l’offre immédiate a baissé de – 5 % en 1 an pour s’établir à moins de 3,4 millions de m² début 2018.

Le taux de vacance francilien descend à 5,9 %, contre 7,2 % il y a 3 ans. La part des locaux neufs / restructurés ne représente plus que 15 % du stock, quand en parallèle la demande des grands utilisateurs se tournent à 70 % vers les locaux de qualité.

Paris Centre Ouest voit son taux de vacance baisser à son plus bas niveau depuis 10 ans, à 3 %, avec une offre de grandes surfaces toujours très limitée. L’offre de qualité immédiatement disponible est minime à La Défense où le taux de vacance s’affiche à moins de 8 %. C’est également le cas dans les marchés les plus établis du Croissant Ouest que sont Neuilly-Levallois et Boulogne-Issy.

Une carence en offres neuves

Le marché des bureaux /locaux en régions est marqué par une offre neuve limitée (16 % du stock), due au ralentissement de la mise sur le marché de programmes neufs ces dernières années et à une commercialisation extrêmement rapide des surfaces neuves. Considérant qu’une partie du stock de seconde main ne répond plus à leur demande, les entreprises se tournent en priorité vers le neuf, en particulier sur des clés-en-mains.

Le décalage entre l’offre existante disponible et les besoins des entreprises pousse ces dernières à se positionner sur des locaux plus efficients.

Des loyers prime qui augmentent Dans ce contexte de tension sur l’offre neuve, une tendance haussière des loyers a pu être observée dans les secteurs les plus convoités sur l’ensemble des régions et/ou pour les biens localisés dans certains micro marchés. Le loyer prime régional s’affiche désormais à 320 € HT HC/m²/an à Marseille notamment pour certaines surfaces dans l’immeuble La Marseillaise. À Lyon, le prime atteint 300 € par exemple au Grand Hôtel Dieu. À Lille, Bordeaux ou encore Nice/Sophia-Antipolis, le prime dépasse les 200 €. A moyen-terme, une pression supplémentaire sur les loyers semble probable sur certains marchés notamment à Strasbourg, Lille, Nantes ou encore Bordeaux. En revanche, à Lyon ou Nice / Sophia-Antipolis l’équilibre de marché devrait se maintenir, sans pression forte sur les loyers.

À l’inverse, les loyers des locaux de seconde main en périphérie sont plutôt revus à la baisse, la demande faisant défaut pour ces localisations. Pourtant, assortis de mesures d’accompagnement telles que des franchises de loyers ou la participation aux travaux d’aménagement, les loyers dans les immeubles anciens sont devenus particulièrement attractifs. Des opportunités à saisir pour les entreprises prêtes à faire des compromis de localisation par exemple.