Louer un local industriel en début d’activité

En début d’activité, il est préférable pour une entreprise de consacrer ses ressources à des investissements productifs plutôt que de se lancer dans l’acquisition des murs d’un entrepôt. Opter pour un local industriel à louer est alors la solution à privilégier. Elles peuvent ainsi préserver une plus grande mobilité professionnelle et accompagner plus facilement leur développement. Autre avantage de préférer un local industriel à louer pour les entreprises en début d’activité : la fiscalité. Si le local industriel est affecté uniquement à la profession de l’entreprise, alors les loyers du local loué pourront faire l’objet d’une déduction du bénéfice. Dans le cas d’un usage à titre d’habitation et professionnel de ce local industriel, seule la part consacrée à l’activité professionnelle ne pourra être déductible.

Location-vente : une solution intermédiaire

Une entreprise n’a pas forcément les moyens financiers à court terme d’investir dans son local industriel. Elle peut alors se tourner vers le contrat de location-vente. Cette solution intermédiaire présente une grande flexibilité. A l’expiration du contrat de location-vente, l’entreprise pourra alors acquérir les murs de son local industriel par une solution de rachat : crédit-bail, lease-back, location-accession.

Opter pour un local industriel à louer en fin d’activité

La location d’un local industriel peut s’envisager pour une entreprise à la recherche d’une bonne affaire immobilière. Mais à quelques années de sa cession d’activité, une entreprise n’a pas intérêt à investir dans un local industriel. Les éventuels repreneurs pourraient en effet être freinés par les coûts de l’immobilier. La solution de location est également préférable dans cette situation.

Une accessibilité bientôt renforcée

Dans la région Midi-Pyrénées, Toulouse profite d’un emplacement stratégique. Située à moins de 200 km de la frontière espagnole, la ville rose est également accessible des grandes villes et capitales étrangères grâce à la présence de son aéroport international. Le prolongement de la ligne de tramways jusqu’à cet aéroport devrait contribuer à renforcer l’accessibilité de la ville, tout comme le grand projet de la ligne à grande vitesse qui devrait relier Toulouse à la capitale en seulement 3h15. Véritable atout pour les entreprises implantées localement, ce projet d’envergure ne devrait pas voir le jour avant 2025.

Location d’entrepôt à Toulouse : de grandes surfaces disponibles

Une trentaine de parcs d’activités concentrent les locaux d’activités et entrepôts d’entreprises locales et de groupes internationaux à Toulouse. Parmi les surfaces dédiées à la logistique, le parc de Saint-Martin du Touch à l’ouest de la ville est le plus vaste avec 188 hectares. Toulouse bénéficie de nombreuses offres de locaux d’activités d’une surface de plus de 4000m2. Certains sites industriels proposés à la location sont également divisibles en surfaces plus petites. Les experts CBRE accompagnent les entreprises ayant un projet de location d’entrepôt à Toulouse.

L’aéronautique : une économie structurante pour Toulouse et sa région

A Toulouse et ses environs, de nombreux locaux d’activités et entrepôts sont occupés par des entreprises majeures de l’industrie aéronautique. A l’instar d’Airbus et des entreprises Safran et Rockwell Collins, des équipementiers, des bureaux d’études et d’autres entreprises sous-traitantes de l’aéronautique profitent de sites d’implantation majeurs pour développer leur activité. Parmi les plus grandes sociétés internationales, Airbus Group et ATR ont également choisi d’implanter leurs sièges à Blagnac, près de Toulouse.

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Toulouse, une économie en mouvement

Toulouse se distingue dans l’hexagone par la présence d’une grande communauté étudiante, par l’activité motrice de grands laboratoires de recherche, et par le dynamisme de secteurs économiques porteurs, comme l’aéronautique, le spatial et le numérique. La ville, qui est l’une des premières « Métropoles French Tech », se dote d’un schéma de développement économique, d’innovation et de rayonnement métropolitain ambitieux qui s’appuie sur quatre programmes : des pactes stratégiques pour construire des relations durables entre les partenaires économiques, une offre d’espaces de développement de qualité pour les entreprises, le soutien de nouvelles activités renforçant l’attractivité du territoire et des projets de proximité entre les partenaires publics et privés.

Un marché de l’immobilier important

Toulouse figure au 3ème rang des métropoles régionales françaises sur le marché investisseur. En 2014, ce sont 450000€ qui ont été investi dans l’immobilier d’entreprise. La ville profite d’un tissu de parcs d’activités très dense avec 119 zones d’implantation. Les entreprises à la recherche d’une vente d’entrepôt à Toulouse peuvent profiter de l’expertise des consultants CBRE pour les accompagner dans leur démarche.

Des sites d’implantation privilégiés

La métropole de Toulouse souhaite prioriser la commercialisation des parcs d’activités de Toulouse Montaudan Aérospace, dédié à l’innovation et à la recherche et développement et de l’Oncopole, consacré au secteur de la santé. D’autres sites d’implantation, sont également à privilégier lors d’une recherche de vente d’entrepôt à Toulouse, notamment dans la partie ouest de la ville : la ZAC de St Martin du Touch et la ZAC Les Ramassiers. Etendues sur les communes de Toulouse et de Colomiers, ces deux zones d’activités proposent des espaces résidentiels et des bâtiments à vocation d’activité.

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Site d’implantation industriel majeur

La ville de Gennevilliers profite d’un emplacement stratégique dans les Hauts-de-Seine avec une belle accessibilité due à la traversée des autoroutes A86 et A15 et une grande proximité avec le site de la Défense. Des sociétés internationales ainsi que de nombreuses petites et moyennes entreprises ont choisi d’implanter leurs locaux d’activité à Gennevilliers. La ville est également un site industriel majeur de l’Ile-de-France où se sont installés les sièges sociaux de grandes sociétés comme l’entreprise Calberson du groupe Géodis.

Le port de Gennevilliers : vaste plateforme logistique

L’activité industrielle de la ville de Gennevilliers est renforcée par la présence d’un port autonome qui peut se prévaloir d’être le deuxième port fluvial en Europe. Gennevilliers est donc une ville d’implantation stratégique pour les entreprises souhaitant faire transiter des marchandises par les voies fluviales comme des minerais, des véhicules et des denrées alimentaires. D’une surface totale de 400 hectares, le port de Gennevilliers bénéficie d’accès routiers de grande qualité et propose aux entreprises de nombreux bâtiments logistiques et entrepôts frigorifiques.

Un parc de locatif étendu

Au-delà de son port autonome, Gennevilliers dispose d’une large offre locative de locaux mixtes avec lieu de stockage, activités et bureaux, notamment dans le secteur des Quais de Seine : le parc d’activités Louise-Michel et le parc Gallieni. Des zones mixtes proposent des offres de location d’entrepôt à Gennevilliers, comme dans le parc Louis-Calmel au pied du métro de la ligne 13. D’autres entrepôts sont disponibles à la location dans des parcs d’activités situés le long de l’autoroute dans les secteurs Grésillons A15 et Chanteraines A86. Les experts CBRE accompagnent les entreprises intéressées par la location d’un entrepôt à Gennevilliers dans la réussite de leur projet d’implantation.

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Une destination d’affaires internationale

Grâce à un réseau de transport multiple, Mérignac est un lieu de rencontres et d’échanges aussi bien régionaux qu’internationaux. Avec son aéroport international de 3,5 millions de voyageurs annuels, la ville de Mérignac est devenue en quelques années une destination d’affaires incontournable, notamment dans le secteur de l’aéronautique. L’implantation de l’entreprise Thalès d’ici à Septembre 2016 viendra renforcer le développement économique du secteur.

Ville d’implantations industrielles

A proximité immédiate de l’aéroport Bordeaux-Mérignac, la zone d’activités Les Deux Poteaux est le parc dédié aux activités industrielles de Mérignac. Il accueille des entreprises de la logistique et du commerce de gros sur une surface totale de 24 hectares. En cours de réalisation, une future zone aéroparc réunira les activités du groupe Thales avec son campus industriel Air’Innov et les locaux des sociétés Dassault, Safran et Sabena. Cette nouvelle implantation créera de nouvelles opportunités à saisir pour les acteurs économiques de Mérignac.

Près d’une vingtaine de parcs d’activités mixtes

La ville de Mérignac accompagne également le développement des autres secteurs d’activités en privilégiant la création de nombreuses zones d’activités. En tout, ce sont près de vingt parcs mixtes qui proposent des terrains à aménager, des bâtiments à usage d’entrepôt, des cellules d’ateliers avec bureaux d’accompagnement, des locaux d’activités, des lieux de stockage, etc. Les consultants de l’agence CBRE disposent d’une vaste sélection d’offres de location d’entrepôt à Mérignac, notamment au sein de la zone d’activité du Phare, du parc Kennedy, du parc Saint-Exupéry, du parc Marron Ouest, du parc Bagatelle, du parc Chemin Long, de l’Espace Mérignac Phare, ou encore de Bordeaux-Aéroparc, le plus grand parc technologique français dédié à l’aéronautique.

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En 2014, un record a été battu : celui du volume investi sur ce marché qui atteint 1,8 Mds€ et qui est de loin le plus grand volume investi depuis 2007.
Ce volume exceptionnel est lié à l’afflux très important et massif des capitaux en Europe, qui lui-même est favorisé par la politique de l’Union Européenne d’un maintien des taux d’emprunt à un niveau très bas.
L’afflux de ces capitaux a bien sûr une influence sur les taux de rendement sur ce marché qui diminue lentement car il y a peu de références de transactions mais qui ont quand même perdu 25 points de base d’une année sur l’autre et qui s’établissent maintenant au 1er trimestre 2015 à :

• 6,75% sur les entrepôts logistiques,
• à 7,5% sur les parcs d’activités
• et à 8% sur les locaux d’activités d’une manière générale.

La tendance est évidemment à la baisse sur tous ces marchés et nous ne serions pas surpris de perdre encore 50 points de base d’ici la fin de l’année.

Existe-il un risque de bulle sur ce marché des locaux d’activités et de la logistique ?

De notre point de vue, nous en sommes encore loin et ce, pour plusieurs raisons :

• Nous sommes loin des pics de 2007 en matière de valeurs vénales et des pics en termes de taux de rendement. Je rappelle qu’en 2007, en termes de valeurs vénales, nous étions entre 750 et 800€/m² pour de la logistique « prime » quand aujourd’hui les affaires se négocient entre 550 et 600€/m² et concernant les taux de rendement, nous sommes aujourd’hui à 6,75% contre 6% en 2007.
• Il n’y a pas de sur-offre : pas de développement spéculatif en blanc depuis 2007, voilà la raison pour laquelle le marché de l’investissement industriel et logistique n’est pas un marché enclin à une bulle spéculative
• Il n’y a pas de flambée des prix sur la classe d’actifs de seconde main : la compression des taux n’est pas mécaniquement reportée sur les bâtiments de seconde main.

Ainsi, de notre point de vue, l’aspect bulle spéculative est écartée pour les mois qui viennent. En revanche, nous bénéficions d’une conjoncture économique extrêmement favorable et d’un secteur très attractif. Nous avons les taux de rendement les plus élevés d’Europe sur le marché de la logistique et les valeurs locatives les plus basses ce qui augure de beaux jours encore sur ce marché de l’investissement sur les locaux d’activités et la logistique en France.