Téléchargez le Match Immobilier Logistique Lille VS Marseille en PDF

Les grands ports français se portent bien. En 2015, le trafic marchandises du port de Fos Marseille a augmenté de 4,1%, tandis que les autorités portuaires, confiantes, ont élaboré un programme d’investissement stratégique de 360 millions d’euros. Le port de Dunkerque, en progression continue sur le trafic transmanche, vient quant à lui d’inaugurer un nouveau terminal.

Côté marché, ces territoires multiplient les points communs : ancrage mondial et européen, caractéristiques socio-économiques, niveaux de demande placée en logistique, importance des tailles de plateformes recherchées ou volumes d’offres prêts à démarrer.

Après une année 2014 nettement obérée par un manque de fluidité liée à la faiblesse de l’offre disponible au sein des secteurs traditionnels, la demande placée en logistique à Marseille en 2015 a été dopée par 2 clés-en-main XXL à Saint-Martin-de-Crau et par de nouveaux déploiements à Clésud, tandis que la grande distribution contribuait au dynamisme du territoire départemental dans son ensemble. À Lille, dans un marché traditionnellement dynamisé par l’ancrage d’acteurs majeurs du commerce et de la distribution, 8 signatures ont concerné des plateformes de plus de 20 000 m² en 2015. Rationalisation et optimisation des chargeurs et distributeurs, mais également multiplication des appels d’offres au profit des prestataires augurent d’un dynamisme maintenu à l’échelle du département et plus largement du bassin nordiste.

Distingo de taille, si le marché lillois bénéficie de disponibilités foncières conséquentes et d’importants projets de développement en cours d’instruction, la pénurie d’offre foncière pourrait modifier sensiblement la géographie actuelle des zones logistiques côté marseillais, au profit de secteurs secondaires.

Auteur : Déborah Boico

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Selon les résultats de notre dernière enquête, les investisseurs immobiliers de la région EMEA ont l’intention d’être très actifs en 2016 et les acteurs Français le seront encore davantage : plus de la moitié de ces derniers envisage une augmentation de leur volume d’acquisitions par rapport à l’an dernier, alors que 9 % seulement déclarent vouloir être moins actifs.

En revanche, malgré ce plébiscite de l’investissement immobilier, la baisse de l’appétence pour le risque de la part des investisseurs européens constitue un changement notable. Après trois années d’attractivité en berne, les actifs « prime » et les actifs « core » sont de retour puisque qu’ils sont considérés comme étant les plus attractifs par 41% de l’ensemble des acteurs intérrogés. Un regain d’intérêt qui s’explique pour partie par l’inquiétude des investisseurs concernant la dégradation générale de l’environnement économique. En effet, près de la moitié des sondés européens considèrent que la faiblesse de l’économie mondiale suivie par les difficultés économiques locales constituent les principales menaces pour le marché de l’immobilier en 2016.

En la matière, la stratégie des Français diffère nettement puisqu’ils sont 45 % à considérer les actifs « value add » comme étant les plus attractifs. Par ailleurs, leur appétit pour le risque continue à progresser pour 26 % d’entre eux (seuls 4 % déclarant vouloir prendre moins de risque), des résultats sensiblement plus élevés que dans le reste de l’EMEA. Ce constat est sans doute à relier à une moindre focalisation des investisseurs français sur les risques économiques, en particulier internationaux, ces derniers craignant principalement les effets d’une remontée plus rapide qu’attendue des taux d’intérêt.

Le deuxième principal enseignement de l’enquête réside dans le très grand fort regain d’intérêt des investisseurs EMEA dans leur ensemble pour l’Europe centrale et orientale (CEE).  Pris dans leur globalité, les marchés CEE ont vu leur attractivité passer de 6 % en 2015 à 23 % cette année. De fait, les taux  « prime » ayant fortement chuté dans la totalité de l’Europe de l’Ouest en 2015, les investisseurs, toujours à la recherche de rendement, voient d’un œil nouveau les marchés de l’Europe centrale et orientale qui présentent désormais un différentiel de taux très attractif.

Les Français sont également plus sensibles à l’attrait des marchés CEE que par le passé. Mais ils restent très majoritairement désireux de continuer à investir dans l’hexagone, qu’ils plébiscitent à 55 %. Les autres marchés d’Europe occidentale sont délaissés, à l’exception de l’Allemagne, considérée comme plus attractive par 15 % des répondants français. Nos investisseurs nationaux seraient-ils chauvins ? Sans doute un peu mais pas uniquement : fins connaisseurs des spécificités du marché de l’investissement français, plus ouverts à la diversification des stratégies d’acquisition que par le passé, ils sont sans doute les mieux à même de détecter les opportunités qui ne manqueront pas de s’y présenter en 2016 !

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Auteur : Christelle Bastard

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Aurélie Lemoine, directrice Etudes et Recherche, CBRE France, commente :

« Comparer l’Irlande et la France, qui a une population 14 fois plus nombreuse, c’est à première vue comme confronter David et Goliath. Ce qui est intéressant, c’est justement ces différences.
L’Irlande bénéficie d’une économie plus flexible et une politique fiscale souvent mise en avant mais a davantage souffert de la crise, avec un taux de chômage qui a doublé en 2 ans, triplé en 3. Le pays a retrouvé depuis une croissance économique forte et ses marchés immobiliers sont actuellement très actifs, tant du côté utilisateurs qu’investisseurs.
La France est sur une autre trajectoire, avec une reprise économique  lente et hésitante. Si des réformes sont jugées nécessaires, la France bénéficie d’atouts certains, comme une natalité souvent enviée et des infrastructures de qualité. Si à l’étranger l’image de la France n’est pas considérée comme « pro business », on oublie souvent que c’est le pays européen à avoir le plus d’entreprises du Global Fortune 500, devant le Royaume-Uni et l’Allemagne ! Sur le marché des bureaux utilisateurs, c’est un peu le même constat : reprise hésitante, mais fondamentaux solides. Par exemple Paris est une des villes les plus tertiaires au monde et les marchés régionaux sont variés. Le taux de vacance est actuellement considéré élevé pour Paris mais est inférieur à Madrid, Dublin, et bien des villes allemandes. Les investisseurs sont d’ailleurs actifs en France : bénéficiant certes d’un contexte financier sans précédent, la concurrence est vive pour les actifs prime, compressant les taux de rendement. »

Pour Marie Hunt, Executive Director, CBRE Ireland Research :

« Le rebond économique irlandais est remarquable, le pays affichant par exemple la plus forte croissance de l’OCDE en 2014. Les moteurs internes de la croissance sont en marche. C’est le fruit d’un programme d’ajustement fiscal drastique, fait de baisse des dépenses publiques et de forte hausse des taux d’imposition des ménages. Le taux de chômage, à 15 % au plus fort de la crise, baisse progressivement et atteint désormais 9,5%. Malgré tout, des défis restent importants, comme l’endettement privé élevé ou la qualité des services publics.
L’immobilier d’entreprise a bénéficié de ce contexte favorable : l’immobilier irlandais a été un des actifs les plus performants au monde en 2014 avec un rendement total dépassant 40 % d’après MSCI, et 33% sur un an à mi 2015. La résilience du marché utilisateurs attire les investisseurs, de même que les anticipations de hausse des loyers. Celles-ci devraient se proroger puisque l’arrêt des développements lors de la crise a créé une rareté de l’offre, parfois sévère sur certains segments de marché comme les bureaux et le logement à Dublin. Le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise est passé d’opportuniste à core, attirant investisseurs nationaux et internationaux. »