Infrastructure essentielle de toute ville, la gare est aussi un actif immobilier et un lieu de vie urbain. Découvrons comment elle se transforme avec brio.

Avec 2,5 milliards de voyageurs par an, soit 10 millions de visiteurs par jour, les gares captent une grande variété de profils. Elles sont aussi multi-usages : vacances, rituel, ou routine professionnelle forment leur quotidien. L’hétérogénéité de leurs populations et l’intensité des flux qui les caractérisent en font une grande richesse qu’elles tentent d’exploiter.

La gare, une localisation stratégique

Souvent extrêmement bien situées, les gares sont porteuses de développement économique, tertiaire ou culturel, et ont, en ce sens, un rôle essentiel notamment dans les programmes Cœur de ville. Nombre d’entre elles jouissent aussi d’un patrimoine d’exception, parfois protégé au titre des monuments historiques français. Ce qui est une contrainte en termes de coûts, d’entretien ou de rénovation, mais donne également une valeur considérable à ces lieux.

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La gare, un lieu de performance commerciale

Sur les 3 029 gares que comporte la France, 400 disposent d’au moins un commerce. Cela représente 1 500 points de vente répartis sur 180 000 m2. Le chiffre d’affaires généré s’élève à 1,5 milliards de dollars et il est en progression. Grâce à ces résultats, la surface commerciale des gares s’apprête à gagner 125 000 m2 supplémentaires. Cette success story regroupe 256 enseignes (dont 75 sont arrivées il y a moins de deux ans).

La gare, berceau de concepts et de services inédits

Pour accompagner ce dynamisme, la gare mise aussi sur la nouveauté. Ainsi celle de Saint-Lazare a prévu d’accueillir un bar à cocktails à la décoration tendance et dans la même veine, deux restaurants « grande carte » rejoindront les deux déjà existants. L’évolution des modes de consommation forge également les infrastructures des gares. Ainsi 68 « Ruches Qui Dit Oui » prennent place sur le territoire (service d’achat de produits alimentaires en circuit court) et, pour accompagner la montée en puissance du e-commerce, des consignes Amazon apparaissent petit à petit dans plus de 1000 gares de l’hexagone.

La gare, des espaces en mutation

La gare s’ouvre aux nouveaux modes de travail, comme celui du nomadisme. Espaces Plug and Play et tables de coworking ont fait leur éclosion, avec succès, à Paris Gare de Lyon. Paris Austerlitz est aussi en grande transformation jusqu’en 2024 en raison d’un doublement du trafic attendu. Les surfaces des commerces et des parkings seront augmentées. Des programmes partenaires feront aussi naître 50 000 m2 de bureaux, 6 500 m2 d’hôtels et 11 500 m2 de logements sociaux. Et ces transformations ne s’arrêtent pas aux seules frontières de la capitale. Nantes et Rennes, tout comme Paris Montparnasse, ont des projets avec pour échéance 2020. Suivent les gares de Lyon Part Dieu en 2022 et Paris Gare du Nord en 2024. Enfin, celle de Toulouse (2026) précédera celle de Marseille.

Source : Conférence SIMI 2018 « Les gares, nouveaux promoteurs de vitalité urbaine : City Booster par SNCF Gares & Connexions » organisé par : SNCF GARE & CONNEXIONS 

Nouvel eldorado pour le commerce et les marques, la Gare génère de nouvelles ressources grâce à l’impulsion de ces développements commerciaux. Un enjeu financier majeur lorsque la gare est un terminus ou connectée à d’autres transports.
L’objectif pour la SNCF est de favoriser l’implantation stratégique d’une grande variété de commerces, d’enseignes qui doivent reverser une redevance calculée sur le pourcentage de leur chiffre d’affaire. « Le score en terme de rendement de chiffre d’affaire / M² fait jeu égal avec celui des meilleurs centres commerciaux » explique ainsi Jérôme Le Grelle Executive Director Retail de CBRE.

La gare, un nouveau « City Booster »

Depuis le lancement du programme « Gares en mouvement » prolongé par la création de « Gares et Connexions » branche de la SNCF chargée de la gestion et du développement des gares, la SNCF mène une politique de développement commercial dans ses gares. Une politique d’investissement qui engage la SNCF dans des projets de transformation et de rénovation majeurs de ses gares qui s’accompagne d’une mise en concession de nouveaux espaces dévolus au commerce. 180.000 m² d’espaces commerciaux disponibles dans 3000 gares existantes qui apportent une contribution directe ou indirecte à l’économie française de 3,1 milliards d’euros et 39.300 emplois à la clef en 2016. La gare se définit désormais comme le nouveau « hub urbain » qui connecte les hommes et les flux commerciaux.

La gare devient un « City Booster » où transitent 10 millions de visiteurs et de clients chaque jour soit trois fois la population de Berlin ou l’équivalent de la population du Grand Paris. Une fréquentation qui devrait atteindre 13 millions de personnes en 2020…

Généralement stratégiques, les implantations des gares dans les centres-villes créent pour le commerce, l’opportunité de capter un flux important de consommateurs potentiels. Dès lors, il s’agit d’identifier et de répondre aux besoins quotidiens des voyageurs et des riverains en développant les services adéquats : point presse, boutiques cadeaux, offres de restauration à emporter, buffet de gare gastronomique, librairies, bureaux de Poste , crèches, accès Wi-Fi, artisanat local corrélé aux développements économiques locaux, parfois un caviste, un pressing, un laboratoire d’analyses sont autant de concepts commerciaux et de services qui métamorphosent la gare en un lieu de vie.

Un nouveau modèle d’urbanisme commercial qui s’étend au rythme des rénovations de gares

La gare Saint-Lazare fut l’un des premiers projets de restauration d’envergure mené par « Gares & Connexions ». Fréquentée par 120 millions de personnes chaque année, la gare Saint Lazare se hisse au deuxième rang européen en termes de fréquentation et possède aujourd’hui près de 10.000 m² de commerces. Un modèle de développement réussi qui inspirera notamment Altarea Cogedim à s’engager dans des restructurations commerciales dans les gares Montparnasse ( 19.000 m² de commerces soit 130 boutiques) , de l’Est et du Nord à Paris. Le phénomène se développe en province dans les gares de Nantes, Lille Europe, Lyon Part-Dieu qui projettent elles aussi d’entreprendre des reconfigurations commerciales ambitieuses.

L’inauguration le 2 juillet 2017 de la ligne à grande vitesse Paris à Bordeaux ( 2h) et Paris Rennes (1h27) a donné à Gares & Connexions l’opportunité de réaménager ces deux gares régionales en accordant une importance particulière aux espaces commerciaux. Des espaces qui portent les couleurs des enseignes liées à la mode, au textile au bien-être mais intègrent également des centre de fitness et des espaces de co-working en miroir du concept de mixité des activités des centres commerciaux et faire de la gare un lieu dynamique et attractif.

Source :  » Les gares attirent de plus en plus de magasins  » Le Figaro 21.06.2017

Le paysage commercial est en recomposition. L’heure est à la personnalisation, à la multiplication des formats et à l’optimisation des pôles de flux.

La grande distribution née dans les années 1960 reposait sur le principe d’une offre massifiée et du “tout sous le même toit” caractérisant tant l’hypermarché que le centre commercial.

Dans cette logique, la praticité et la taille des équipements commerciaux agissaient comme de puissants aimants sur le consommateur.
Ces modèles ont perdu de leur attractivité à mesure de l’augmentation du pouvoir d’achat et du taux d’équipement des ménages. En se multipliant, ils se sont banalisés, ils ont réduit leur zone de chalandise. Les locomotives traditionnelles, au premier rang desquelles l’hypermarché, sont de moins en moins attirantes. L’e-commerce est venu concurrencer ce qui faisait leur force – le choix, la praticité, les prix – et leur opposer un argument concurrentiel puissant : la personnalisation.

Le flux plutôt que la destination

Un nouveau paradigme est venu remplacer l’ancien. Pour le dire simplement, ce n’est plus le consommateur qui se déplace vers le commerce, c’est le commerce qui se déplace vers le consommateur. C’est évidemment vrai pour l’e-commerce, ça l’est aussi pour le commerce physique.
Les enseignes de grande et moyenne surfaces, alimentaires d’abord, non alimentaires ensuite, ont multiplié les nouveaux formats pour conquérir les centres urbains denses (sans pour autant abandonner leurs périphéries d’origine), mais aussi des lieux qui n’étaient pas initialement conçus comme des espaces de commerce, tels que les gares ou les aéroports et même les stations d’autoroute, mais qui possèdent l’atout aujourd’hui déterminant : ce sont des pôles de flux.

Il en résulte une très grande diversité de formats – petites surfaces, flagships, corners, showrooms, drives, points de collecte, etc. –, et le développement rapide d’un commerce “événementiel” sous la forme de magasins éphémères servant à profiter d’un flux saisonnier ou à tester de nouveaux concepts.
Les exploitants de réseaux de transports sont devenus des acteurs importants de l’immobilier commercial. Avec eux s’inventent de nouveaux pôles commerciaux, adaptés à la clientèle de transit qui les fréquentent souvent quotidiennement.

« Nous allons partout où nos enseignes peuvent apporter un service de proximité, dans un rayon de cinq à dix minutes maximum. Nous déclinons déjà plusieurs formats de magasins, mais nous continuons à réfléchir à de nouvelles offres d’hyper-proximité, couplées avec des services digitaux comme des casiers de retrait de colis par exemple, pour aller au plus près des clients. Nous travaillons avec la Société du Grand Paris à un concept adapté aux gares. D’une manière générale, nous voulons développer notre présence en milieu urbain, dans les villes qui connaissent une forte croissance démographique. »  Vincent Mousseigne, Directeur général Immo Mousquetaires