Interview de  François Di Rosa Directeur Adjoint du Département Bureaux Paris. Manager d’une équipe de quinze collaborateurs, spécialistes des petites et moyennes surfaces (0  -1000 m²) intervenant sur une grande partie du Quartier Central des affaires de Paris (QCA).L’équipe de  l’« Étoile » couvre les 8e,16e,17e et 7e arrondissements.

Devant ces nouveaux besoins des utilisateurs, que proposent les bailleurs ?

FDR : Un réseau important d’investisseurs restructurent leurs immeubles en conservant les façades Haussmanniennes avec des aménagements de bureaux en open-space comparables aux aménagements des belles offres locatives d’un immeuble neuf. Le renouvellement du parc est assuré avec des actifs bien restructurés, des conceptions d’aménagement fluide et des labellisations environnementales conformes aux attentes des utilisateurs en matière de maîtrise des charges et de déperdition d’énergie.
Nous travaillons beaucoup avec les bailleurs et notamment avec Immodam qui a réalisé une opération de réhabilitation rue de Paradis dans le 10ème arrondissement qu’ils ont reproduites sur 700 m² au 4-10 Avenue de la rue de la Grande Armée, au pied de l’Etoile. Une rénovation de type industriel conçu dans un esprit loft qui a trouvé preneur rapidement.  Un parti pris architectural et esthétique adopté dans les immeubles traditionnels de l’Etoile largement inspiré par les modes de travail et la culture start-up.

Cette nouvelle tendance de restructuration inspirée du charme traditionnel et du style contemporain va-t-elle faire disparaître l’immeuble classique Haussmannien ?

FDR : Non, les immeubles de ce type  existent toujours. Deux écoles cohabitent, l’ancienne et la nouvelle.
Le quartier de l’Opéra inscrit géographiquement entre le 8ème et le 9ème arrondissement, à proximité  du hub de Saint Lazare et de ses opportunités de transports en commun a séduit les start-up, grosses consommatrices de surfaces de bureaux. La demande du « phénomène économique » que représentent  les start-up en matières de surfaces de bureaux s’est reportée progressivement depuis un an et demi du quartier de Saint Lazare vers celui de Saint Augustin jusqu’à la rue de La Boétie située dans le 8 -ème arrondissement.
Le parc du QCA Opéra et du QCA Etoile constituent un marché riche et diversifié qui représente les deux écoles de tendances. L’Etoile se structure autour de micro-quartiers : le Triangle d’Or avec les avenues Montaigne et  Georges V ou les grandes Avenues  structurant l’ « Etoile »  (Hoche, Iéna, Kléber, Victor Hugo, Friedland).Les Champs Elysées, une adresse pour les marques internationales constitue aujourd’hui une frontière entre le triangle d’or très classique toujours aussi convoité par le luxe par les sociétés cherchant à coller à cette image de marque et le quartier Berry, Ponthieu, Colisée  qui se prolonge et rejoint St Lazare à travers la rue de  La Boétie. Ce quartier, plus décalé, convient beaucoup mieux aux start-ups et aux Coworkers séduits par  des commerces de bouches moins traditionnels, des restaurants bistronomiques avec terrasses, des espaces d’expositions qui offre aussi la possibilité d’une vie nocturne au pied de chez eux,…. C’est ce type d’ambiance séduit les start-up courtisées par L’Etoile.

Comment expliquez-vous le maintien de l’Etoile en tant que secteur N°1 en terme de demande placée et sa capacité à attirer de plus en plus de Start uppers ?

FDR : L’Etoile n’est pas une « vielle dame » mais plutôt  une « jeune fille ambitieuse ». Elle est  soutenue par l’arrivée de cette communauté d’entrepreneurs , mais également par l’arrivée des Coworkers, WEWORK sur les Champs Elysées, KWERK boulevard Haussmann, ou encore STARTWAY récemment installée rue de Ponthieu au cœur du « SOHO » Parisien… L’Etoile est pleine de ressources, et propose des environnements très différents aux utilisateurs lui permettant de capter tout type d’activité. Cityscoot, récemment installée rue Bayen au pied de l’Avenue des Ternes a été séduite par ce secteur très vivant et très commerçant qui peut  s’apparenter aux quartiers centraux de Paris. L’accessibilité, la convivialité, le choix d’un immobilier performant, le voisinage avec les grands groupes dont elles partagent les ambitions.
Ces choix de quartier sont portés par les patrons de start-up qui y résident et qui sont sensibles à une culture de pionnier et de l’innovation.

Interview de  François Di Rosa Directeur Adjoint du département Bureaux Paris manager d’une équipe de quinze collaborateurs, spécialistes des petites et moyennes surfaces (0-1000 m²) intervenant sur une grande partie du Quartier Central des affaires de Paris (QCA).L’équipe de  l’« Étoile » couvre les 8e,16e et 17e et 7ème arrondissements.

L’ « Etoile » est-il toujours le 1er pôle d’affaire tertiaire en IDF pour les TPE/PME ?

FDR : C’est un marché solide porté par une dynamique qui ne se dément pas en termes de demande placée si l’on compare les chiffres du secteur de l’Etoile avec celui du très attractif Centre de Paris : ~175 000 m² placés sur l’« Étoile » en 0/1000 m² versus ~125 000 m² placés sur le Centre en 0/1000 m² et ~300 000 m² sur l’« Étoile » en 0/5000 m² versus ~150 000m² sur le Centre en 0/5000m².
Progressivement les valeurs locatives et le volume d’affaires de ces deux espaces géographiques se rapprochent. Depuis longtemps, L’Etoile détient les loyers les plus élevés, la  progression des valeurs locatives qui s’opère petit à petit dans le Centre de Paris modifie sensiblement la donne rendant les prix de ces deux secteurs comparables. Ce phénomène de valeurs comparable additionné à la pénurie d’offres croissante dans le Centre de Paris joue clairement en la faveur de l’Etoile.

Comment définiriez-vous le profil des entreprises sensibles au prestige des immeubles haussmanniens du « Central Business District » ?

FDR : Historiquement les cabinets d’avocats et de conseil, les études de notaires et les métiers de la finance sont les quatre activités prédominantes de ce secteur. Des métiers qui traditionnellement privilégient la conception ultra-classique de l’esprit Haussmannien avec des moulures, des cheminées d’époque, du parquet en point de Hongrie et une belle hauteur sous plafond. Nous avons beaucoup de lots de petites surfaces sur le marché des bureaux de conception haussmannienne classique qui répondent aux attentes des professions libérales attachées au bureau individuel et fermé. Leur cahier des charges se construit sur une logique du nombre de bureaux devant se rapporter aux nombres de collaborateurs.

Ces choix immobiliers pourraient-ils être influencés par l’évolution des modes de travail et en particulier la tendance du Flex-Office ?

FDR : Oui des choix ont été imposé par la crise économique de 2008. Progressivement cette typologie d’utilisateurs fidèles aux immeubles Haussmanniens  s’est interrogée sur la question de la rentabilité des surfaces à laquelle peut répondre l’aménagement de bureaux en open-space. L’immobilier n’est plus perçu comme un coût par m² mais comme un coût par poste. Le grand cabinet d’avocat Californien « Paul Hastings » a récemment emménagé au 32 rue de Monceau à Paris dans le 8ème arrondissement, dans les bureaux ultra modernes de l’immeuble Capital 8 restructuré en open-space et en espaces flexibles. Une tendance qui s’installe progressivement depuis trois quatre ans  chez les plus petits  et qui se concrétise par des aménagements plus efficaces en termes de communication et de synergie des équipes.

CBRE a conduit une étude «Les Millennials , mythes et réalités», 13 000 Millennials et 7 000 salariés CBRE de tous âges, dans 12 pays ont été interrogés pour comprendre les contradictions de cette nouvelle génération. Quels sont selon vous les enseignements à retenir de cette étude ?

M J : L’étude identifie les paradoxes et les influences de cette nouvelle génération qui représentera 50 % de la population active en 2020. On peut retenir de cette enquête, quelques caractéristiques majeures comme l’importance de l’environnement de travail, du bien-être, de la convivialité, ainsi qu’une préférence pour la flexibilité en termes de lieux, de modes et d’horaires de travail.

Une des priorités CBRE est la conception d’aménagements innovants de l’environnement de travail. Privilégier plus le concept du « Flex » en matière d’espace de travail qui doit-être moins conventionnel, collaboratif, inspirant et adapté aux choix de mode de travail des collaborateurs. C’est le besoin qui crée le choix de l’espace de travail et non l’espace de travail qui conditionne la façon de travailler.
Les espaces sont réalloués, réattribués en fonction des besoins. Par exemple les espaces de détente peuvent se métamorphoser en espaces de travail informels. A une époque, le bureau faisait la fonction et le grade du collaborateur. Aujourd’hui, ce sont les responsabilités qui font la fonction et le grade de chacun. La tendance est à l’utilisation cohérente de l’environnement de travail et au « smart space » qui favorise les échanges, la créativité, la transversalité.

 Quels sont les moyens que vous avez mis en place pour susciter l’intérêt de cette nouvelle génération que l’on appelle les Millennials ?

M J : CBRE choisit ou crée des lieux de rencontres pour établir des connections avec les Millennials. Notre présence au Forum des métiers de l’immobilier en tant qu’exposant nous permet de toucher un public plus large et de créer des échanges directs entre nos équipes de recrutement et des candidats susceptibles de nous rejoindre. Le Forum organise des cycles de conférences sur des thématiques immobilières propres à éclairer cette nouvelle génération sur le secteur de l’immobilier. Nous organisons également des forums sectoriels dans les écoles qui constituent aussi des opportunités de recrutements. Nous sommes engagés dans un partenariat particulier avec l’ESPI dont notre président Fabrice Allouche a été le parrain de la promotion 2017. Notre objectif est de mettre en place un plan d’action dans une dizaine d’écoles afin d’y assurer des interventions régulières. Ces espaces de rencontres ont une double vocation, celle d’informer et celle de recruter.
Par ailleurs, depuis peu, une communauté générationnelle s’est créée sous forme d’ »association des moins de 30 ans». L’initiative vient d’une idée commune : « rassembler les collaborateurs CBRE de moins de 30 ans autour de rencontres de bons moments et d’idées à partager ». Cette initiative permettra de faciliter les contacts entre les nombreux départements et implantations géographiques de CBRE en dehors des équipes dédiées et d’inciter les jeunes à se créer dès à présent leur réseau.

Enfin, nous avons mené une réflexion sur notre marque employeur et retravaillé sur l’image recruteur de CBRE. Parallèlement, nous avons mandaté une partie de notre Junior Board qui travaille en liaison avec le Comité de direction pour réfléchir sur les méthodes de travail impactées par les nouvelles technologies et les moyens de fidéliser les Millennials.
Notre projet est de décrypter les codes de cette génération née entre les années 90 et 2000 et de dépasser les idées reçues et les stéréotypes dans laquelle on la fige. En réalité, il y a des comportements « Y » quel que soit l’âge et qui relèvent par exemple de l’influence que le digital, la connectivité peuvent exercer sur toutes les générations confondues. Dans sa version anglo-saxonne le «Y» se prononce «Why ?» ou « Pourquoi ?», une définition qui a du sens compte tenu de la volonté de cette génération d’être davantage partie prenante dans les entreprises et pas seulement dans l’exécution. J’ajouterais qu’ils ont le goût du travail collectif et de la responsabilisation, l’envie d’entreprendre et un potentiel créatif incroyable.

Interview de Mickaël Jacquemin directeur du Département des Ressources humaines CBRE.

Vous participez le 15 février 2018 au « Forum des métiers de l’immobilier » dédié à l’emploi et à la formation pour les étudiants et les jeunes professionnels. Sur quoi repose cet engagement ?

M J : Le « Forum des métiers de l’immobilier » est organisé en partenariat avec la « Fondation Palladio » dont CBRE est mécène depuis sa création. De ce fait, nous entretenons une relation privilégiée avec la Fondation pour partager les recherches et les réflexions sur notamment les thèmes économiques, technologiques et environnementaux nécessaires à la construction des lieux de vie que sont les villes.
Chaque année, nous inscrivons dans le cadre de notre mécénat un collaborateur de talent pour suivre les cycles Palladio, qui lui permettent d’une part de travailler sur des thématiques immobilières autour de la ville, de l’urbain, de l’immobilier en général et d’autre part, d’échanger avec des acteurs issus de l’industrie immobilière. En retour, la Fondation nous communique les conclusions des travaux entrepris sources d’inspiration pour nos métiers propres et qui alimente le développement de produits et outils commerciaux. Nos échanges vont au-delà des métiers de la transaction commerciale, ils s’étendent aussi aux professionnels de la construction, du Property Management ou de l’expertise…

Au-delà de votre participation au « Forum des métiers de l’immobilier » comment attirez-vous les jeunes générations ?

M J : CBRE est partenaire et mécène des événements, des institutions et des producteurs d’information sur l’actualité immobilière pour accompagner les changements de l’industrie immobilière et communiquer sur nos métiers encore trop méconnus de la nouvelle génération que nous souhaitons convaincre et attirer.
La Fondation Palladio a aussi pour vocation de réaliser sous la conduite de ses mécènes une communication pédagogique, sur les métiers de l’immobilier voire de l’industrie immobilière au sens large. Cette mission l’engage à rencontrer au « Forum des métiers de l’immobilier » les professionnels de l’urbanisme, de la construction et de l’immobilier professionnel avec qui la Fondation construit des relations qui lui permettent d’acquérir une culture des différents métiers de l’industrie immobilière. Les adhérents et les mécènes de la fondation l’accompagnent dans la réalisation des objectifs dans lesquels elle s’inscrit, afin de mieux maîtriser et connaitre l’ensemble des services immobiliers.
Nous cultivons également une relation privilégiée avec Jean-François Grazi, président de BusinessImmo qui a notamment participé à un Think Tank CBRE sur le thème du « Women’s Network France ». Un projet piloté par Anne Digard, présidente de CBRE Valuation France.

 Avez-vous mis en place des processus de recrutement spécifiques à cette jeune génération ?

M J : Oui, cela fait partie des sujets de réflexion sur lesquels nous avons mobilisé notre Junior Board. Parmi les idées proposées, la mise en place d’un entretien candidat de 15 à 20 minutes qui serait mené par un membre du Junior Board, un talent ou une révélation de l’entreprise. Cette expérience pourrait permettre au candidat d’avoir une vision de CBRE.
Nous imaginons aussi le développement de tchats ou de conversations virtuelles entre salariés de talent et candidats. Ce discours plus direct répond aux besoins de transparence des Millennials que nous voulons toucher avec leurs propres codes de comportement.

En veille constante sur les territoires et leurs évolutions CBRE est l’un des observateurs et selon les projets l’un des acteurs du Grand Paris qui s’apprête à transformer la capitale. Entretien avec Deborah Boïco et David Tran chargés d’études seniors CBRE en charge de l’immobilier tertiaire et logistique.

 Le Grand Paris s’accompagne de la création de près de 68 nouvelles gares. Comment vont-elles s’inscrire dans les espaces urbains et périurbains ?

Département Etudes et Recherche : Aujourd’hui, plusieurs études opérationnelles ou pré opérationnelles portant sur les pôles gares et leurs environnements sont en cours. Ces projets partagés par la Société du Grand Paris, les collectivités locales et les instances de transport ont pour objet de créer ou de renouveler le tissu existant afin de créer des espaces de mobilité, mais également de vie, au service des habitants.Certaines gares disposent d’importants potentiels fonciers, et donc de l’opportunité de développer de nouveaux quartiers, véritables « morceaux de ville » ou de repenser la porosité entre des espaces existants enclavés. D’autres sont implantées au sein de tissus urbains existants, amplifiant des dynamiques déjà à l’œuvre. Au-delà des velléités de chacune des parties-prenantes, tout l’enjeu de la concertation consiste à arbitrer des programmations cohérentes à l’échelle des sites comme de la métropole. En matière de développements tertiaire et commercial notamment, les ambitions doivent être raisonnées à l’échelle métropolitaine, pour éviter un effet de cannibalisation improductif tout en consolidant les polarités les plus stratégiques et notamment des principaux hubs de connexion. En termes résidentiels également, la densification accompagnant les démarches de requalification urbaine est nécessaire mais doit s’adapter aux singularités de chaque territoire. Les projets ne sont pour l’essentiel pas encore figés, 56 sites sont interrogés dans le cadre d’« Inventons la Métropole du Grand Paris », et le calendrier de mise en service des différents tronçons du Grand Paris Express influencera également la teneur des produits développés localement. En 10 ans, les tendances de modes de travail et les formats commerciaux évolueront. Les sites du Grand Paris se doivent d’être complémentaires, évolutifs et flexibles… voire pourquoi pas pour partie réversibles ? 

 La métropole du Grand Paris est un projet urbain, social, économique et politique d’envergure. Vous semble-t-elle pouvoir tenir son rang dans la compétition qui sévit aujourd’hui entre les grandes métropoles internationales que sont New York, Londres, Tokyo ou Singapour ? ?

Département Etudes et Recherche : La métropole parisienne tient déjà son rang. Elle est de fait très attractive. D’ores et déjà, elle offre une qualité de mode de vie, des infrastructures de transports modernes et aussi un urbanisme écologique que ne possèdent pas certaines grandes agglomérations asiatiques réputées pour être assez polluées. Le développement ambitieux du Grand Paris s’inscrit sur un fond de compétition économique mondiale. Il doit permettre à Paris de conserver sa place et de gagner des points dans le challenge dans lequel elle s’engage.

Projet majeur en terme d’aménagement, de modernisation du territoire et de renforcement des pôles d’attractivité économique, le Grand Paris peut-il susciter l’engouement des investisseurs étrangers ?

Département Etudes et Recherche : Il le suscite déjà. Le Grand Paris ne fait que renforcer l’intérêt des investisseurs sur la place de Paris. C’est un projet sécurisant qui se construit autour de zones économiques denses qui permettra une diffusion de l’emploi sur de nouveaux territoires valorisés et propres à l’investissement. Le lien entre prix de l’immobilier et accessibilité n’est plus à démontrer.
Aujourd’hui la stabilité est bien là, elle est réelle. Les travaux sont physiquement lancés, les projets se concrétisent, le calendrier est clair et la communication active. En tant que conseil en immobilier, nous estimons que les investisseurs seront séduits par ces développements territoriaux, par ces nouveaux produits qui bénéficieront de valorisations potentielles, d’augmentation de prix et d’une meilleure liquidité sur un marché qui est déjà ultra profond. Sans avoir un discours angélique, c’est très positif pour la région.
Beaucoup d’investisseurs s’intéressent à la France qui souffre d’ un manque d’offre. Le Grand Paris renforce l’attractivité globale du pays.
C’est notre rôle de drainer des investisseurs vers des zones potentiellement les plus porteuses afin que l’équilibre et le polycentrisme soient tenus et soient performants.

Dans le cadre d’une série d’interviews, Olivier Cros directeur du Studio CBRE Design & Project s’exprime sur le sujet du Flex Office, une tendance de fond qui fait passer le bureau d’un environnement individuel figé à un environnement collectif et dynamique.

Comment est-on passé de l’Open-space à cette conception flexible des espaces de travail dits Flex Office ?

OC : Le Flex Office est la conséquence de deux constats. Le premier montre qu’aujourd’hui, lorsque l’on circule dans les espaces de travail des entreprises, on réalise que les bureaux sont globalement vides. Une tendance que confirme scientifiquement les études d’occupation des espaces en mesurant l’occupation des espaces. Il y a toujours en moyenne à un temps T, 40% des postes de travail qui sont inoccupés. Et lorsque l’on dit inoccupé, cela ne signifie pas que la personne est en réunion, travaille ailleurs avec un collègue ou fait une pause-café ! Cela signifie réellement que la personne n’est pas dans les locaux, parce-qu’elle est en réunion à l’extérieur, en formation , en congé ou en arrêt de maladie. Un constat qui engage de plus en plus de directions immobilières à s’interroger sur les 40% des espaces inutilisés. Une question qui s’impose quand on sait que le coût des espaces de travail est le second poste de coût pour les entreprises du tertiaire après la masse salariale. Le deuxième constat est que cette tendance de bureaux vides va se renforcer si l’on en croit le prolongement des courbes actuelles de modifications des modes de travail.

Comment définiriez-vous le Flex-Office ?

OC : Le Flex Office obéit à deux règles majeures. La première d’entre elles est l’absence d’attribution d’un poste de travail à un salarié, qui doit désormais utiliser l’espace de travail selon la nature de ses missions. La deuxième de ces règles est qu’il y a moins de bureau que de collaborateurs. Compte tenu de la mise en place d’une logique de desk sharing, ce sont des règles disruptives, destructurantes au regard des habitudes ancrées traditionnellement dans les entreprises. Ce nouveau modèle engage les utilisateurs à réfléchir sur l’intégration de principes structurants.
Le premier est de créer la notion de « Quartier ». Le Flex Office n’est pas une flexibilité des espaces dans l’immeuble, mais dans un « Quartier », un espace dédié à une équipe ou à un pool d’équipes qui a l’habitude de travailler ensemble. Cette notion de « Quartier » marque une appartenance à une équipe qui a régulièrement des interactions. Le deuxième de ces principes structurants est le fameux casier individuel dont dispose chaque salarié pour ses affaires personnelles. Un espace de rangement personnel et individuel situé à proximité de son « Quartier » qui constitue un élément d’ancrage très fort pour les salariés dans les entreprises. A titre d’exemple dans les locaux de Microsoft à Munich chacun peut décorer la porte de son casier à son goût. La règle d’or du Flex Office repose sur le calcul du bon taux de partage des espaces et des postes de travail et que l’on appelle le taux de desk sharing. Un taux qui s’analyse scientifiquement et qui détermine si l’on conçoit 1 poste pour 1, 2 salariés ou 1 poste pour 1, 4 ou 1 poste pour 2 salariés ou 1 poste pour 5 salariés comme cela peut se concevoir dans les extrêmes absolus.

Une réponse logique à l’évolution des modes de travail ?

OC : La mise en place d’un Flex Office, se construit sur la base d’un constat et d’un pari sur le futur. On anticipe sur le fait que les collaborateurs étant moins présent, les espaces seront organisés de manière différente. Ils pourront être réduits ou de nature différente, plus orientés vers les espaces collaboratifs qu’individuels. Auparavant, le travail était essentiellement posté, individuel et prévisible alors qu’aujourd’hui le travail tend à être est nomade, collectif et imprévisible. Le Flex Office sur son principe répond à cette évolution des nouveaux modes de travail.
Si l’on fait par exemple l’analogie avec la dimension hôtel qui se construit autour d’espaces collectifs. Dans un hôtel, aucune chambre ne vous est attribué nommément. Si vous retournez une 2ème fois dans le même hôtel, vous aurez une autre chambre. Le principe est le même pour le bureau. On a longtemps pensé le bureau comme un espace individuel mais il devient un espace collectif au même titre qu’un hôtel, un café, ou une restaurant sont des espaces collectifs. Le raisonnement peut s’appliquer pour un avion, on a toujours moins de place que de personnes susceptibles de venir de manière purement théorique. L’approche dans la mise en place du Flex Office est logique et non dogmatique. Il ne s’agit pas de nier la place d’un individu que l’on considère comme interchangeable dans l’entreprise, mais on applique simplement au bureau qui est un lieu collectif, les mêmes règles qu’à tous les autres lieux collectifs.

En veille constante sur les territoires et leurs évolutions CBRE est l’un des observateurs et selon les projets l’un des acteurs du Grand Paris qui s’apprête à transformer la capitale. Entretien avec Deborah Boïco et David Tran chargés d’études seniors CBRE en charge de l’immobilier tertiaire et logistique.

Annoncé en juin 2007, le Grand Paris commence à prendre corps. Pouvez-vous nous rappeler les principaux objectifs de ce chantier hors norme ?

Département Etudes et Recherche : Une meilleure visibilité de la métropole parisienne sur la scène internationale est déterminante dans un contexte de compétition des villes -mondes.
Longtemps, le développement de Paris s’est heurté à ses différentes enceintes successivement repoussées. Virage par son ampleur, le projet du Grand Paris se pose ainsi néanmoins en continuité d’une longue histoire et d’un fort ancrage métropolitain, bien que challengés par une frontière physique et psychologique, celle du périphérique.
Le projet implique un développement conséquent, des infrastructures de transports et va au-delà des problématiques purement fonctionnelles. L’instauration d’une gouvernance ouvre une nouvelle ère de dialogue et de développement des territoires.
Le Paris du 21ème siècle a pour ambition de trouver un juste équilibre économique et immobilier entre la capitale et sa région. Les politiques publiques visent une attractivité renouvelée pour une croissance de l’emploi, un rééquilibrage est/ouest, avec une diffusion des polarités économiques aujourd’hui concentrées à Paris et à l’ouest francilien, un désenclavement des territoires les plus isolés et une meilleure prise en compte des enjeux de développement durable. Tout l’enjeu est de coconcevoir une dynamique urbaine apte à faire converger territoires, populations, pôles d’emplois et de compétitivité, tout en s’appuyant sur des typologies différenciées de territoires. 

Nouvelles lignes de métro, CDG Express et Grand Paris Express vont s’inscrire dans le paysage futur des transports en commun. Quels sont les enjeux de ce Grand Paris des Transports ?

Département Etudes et Recherche : L’IDF possède déjà un réseau très dense. Bien dotée en termes d’infrastructures de transports publics par rapport à ses voisines européennes, des questions se posaient depuis longtemps au sujet des carences de connexion de banlieue à banlieue. Contraints d’utiliser les gares multimodales de Paris intramuros pour se déplacer d’une banlieue à une autre, les franciliens pâtissent dans l’ensemble de la saturation devenue critique de certaines lignes. Le Grand Paris Express modifiera le scénario classique du passage obligé par Paris, avant tout pour une meilleure efficience des mobilités pendulaires (déplacements domicile-travail). En filigrane, les polarités commerciales et touristiques seront également susceptibles d’augmenter leur attractivité, bien que l’objet principal du Grand Paris soit l’amélioration du quotidien des habitants.

En termes économiques quels sont les impacts attendus ?

Département Etudes et Recherche : En plus de fluidifier le trafic, de dédensifier les transports aujourd’hui saturés et d’améliorer le confort des utilisateurs, le développement du Grand Paris Express a vocation à générer un effet d’entrainement des dynamiques économiques. Les connexions favoriseront en premier lieu les pôles de bureaux déjà constitués, tels que La Défense ou Saint-Denis. D’autres territoires renforceront nettement leur qualité d’accueil aux yeux des sociétés tertiaires, tels que Marne-la-Vallée, Bagneux/Arcueil, voire même Orly ou Saclay, avec parfois de vrais enjeux en termes d’innovation et de rapprochement des sphères de la recherche et de l’entreprise. Renforcer, diffuser, amplifier… si la géographie économique de l’Ile-de-France ne devrait pas sensiblement être bouleversée, la multipolarité sera dynamisée, au bénéfice des territoires disposant d’une masse critique suffisante ainsi que des bassins d’emplois qui verront leur socle élargi. Les opportunités d’emplois seront sans nul doute multipliées pour les salariés. La desserte de l’aéroport de Roissy par le CDG Express palliera en outre à une réelle déficience, et permettra de tirer davantage parti du hub exceptionnel qu’est Roissy, 2ème aéroport d’Europe en termes de trafic.

Interview de Alexis Boudrand Head of advisory en charge des Expertises et missions de conseil hôtelières chez CBRE Hotels Valuation.

 Pourquoi cette compétition Paris / Londres ?

AB : Ce sont deux capitales qui ont toujours été en concurrence sur le nombre de visiteurs, l’attrait et les équipements touristiques et qui présentent des analogies sur le plan de la segmentation de leur clientèle . Elles possèdent le même profil de marché d’affaires versus loisirs !
Toutes deux possèdent des infrastructures de transports aériens, ferrés, des surfaces d’expositions, des salles de congrès, des pôles d’accueil de manifestations qui leur permettent d’organiser des événements professionnels, des salons. Elles ont toutes deux leur Fashions Week ….
En 2015, ce sont les deux villes qui ont attiré le plus de visiteurs étrangers au monde et cela malgré les risques sécuritaires liés tant aux attentats terroristes qu’aux perturbations liées aux mouvements sociaux.
Ces deux villes sont en constante évolution en termes de construction, d’infrastructures (avec un avantage pour Londres, en chantier quasi perpétuel) qui les a d’ailleurs engagées dans une compétition pour les Jeux Olympiques de 2012 , remportés par la capitale britannique et que nous espérons accueillir dès 2024.

 Quels sont les points à retenir pour chacune des deux capitales ?

AB : Bien que Paris devance Londres dans le top du classement du tourisme d’affaires en terme d’infrastructures de congrès et de nombres d’événements par exemple, Londres est une ville en constante évolution, toujours en construction. Londres est une ville cosmopolite qui possède une communauté internationale importante. Toutefois, Paris rivalise avec la mise en place sur l’initiative du ministre des Affaires étrangères Laurent Fabius des visas de délivrance de 24 heures pour les touristes chinois par exemple.

Auriez-vous tenu le même discours si nous vous avions posé ces questions il y a 10 ans ?

AB : Je pense que Londres était peut être derrière Paris il y a 10 ans, mais a aujourd’hui bien rattrapé son retard notamment grâce aux Jeux Olympique de 2012 ou la dernière coupe du monde de Rugby en 2015. Des événements interplanétaires aux retombées économiques chiffrées sur le long terme.

 Quelles sont les questions que doivent se poser les acteurs du marché de l’hôtellerie à Paris ?

AB : Après une année 2016 perturbée, marquée par un fort risque sécuritaire, les acteurs doivent innover, attirer et fidéliser. Cette innovation s’inscrit également dans une concurrence accrue par l’arrivée de nouveaux entrants tels qu’AirBnB et des modes consommations qui évoluent vers l’ubérisation de l’hôtellerie, avec notamment davantage de digital. Le mot d’ordre est désormais « l’expérience client », et la faible croissance du parc hôtelier français permet l’émergence de nouveaux concepts.
D’autres questions importantes se posent liées à l’adaptation de l’accueil de touristes en provenance de nouvelles destinations, à la volonté de capter la « manne » des touristes chinois ou encore sur le plan sécuritaire, pour assurer un bon séjour en France et pérenniser une image positive de notre pays.
Par ailleurs et pour faire le lien avec notre métier au quotidien, remplir un hôtel et lui assurer un fort niveau d’occupation au meilleur prix est le fruit d’une stratégie qui s’appuie sur le yield management – initié par les compagnies aériennes.
A Paris, il existe par exemple 5 hôtels dits « gros porteurs « qui comptent entre 750 et 1025 chambres. Pour leur assurer un fort niveau de remplissage et répondre à un panel de clientèle très large, il faut à la fois accueillir une clientèle affaires lors de grands congrès Porte Maillot par exemple, mais aussi des groupes touristiques « séries » en périodes plus basses, ou des équipages de compagnies aériennes tout au long de l’année.

 L’IDF Nord-Est : « Une implantation géographique et économique stratégique pour  les entreprises » selon Mohamed Aghraira Directeur adjoint CBRE bureaux IDF Nord Est.

 Quelle est la place de ce territoire dans le projet du Grand Paris ?

MA : Elle est centrale ! Les territoires dont nous parlons étaient devenus à la fermeture des usines et autres manufactures des « no man’s land ». Les logements sociaux bâtis pour accueillir majoritairement la population prolétaire ont été abandonné dans un paysage de friches industrielles. Un sentiment d’insécurité croissant s’est installé dans les familles ouvrières qui éprouvaient des difficultés à se réinsérer professionnellement. Il était urgent de redonner une deuxième vie à ces territoires industriels en développant une économie qui  recréée du lien, de la consistance et de la cohérence entre les territoires.

Comment cette réhabilitation de l’IDF Nord Est s’organise-t-elle ?

Le projet du Grand Paris tend à décentraliser la capitale et à rendre plus accessible sa banlieue. Cela passe par le développement des infrastructures. La gare Saint-Denis Pleyel va réconcilier les quartiers de La Plaine Saint-Denis et Carrefour Pleyel. Le prolongement de la ligne 14 de Saint Lazare à Saint Denis permettra de désengorger la ligne 13. La ligne T11 Express (ex-tangentielle Nord) reliera dès 2017 Le Bourget à Epinay-sur-Seine et à terme Noisy-le-Sec à Sartrouville.  Les lignes 15 et 16 du Grand Paris couvriront de banlieue à banlieue tout le Nord-Est francilien qui demeurait trop enclavé et dépendant de Paris intra-muros pour sa desserte. Tous ces investissements vont valoriser ces territoires et leur donner une toute nouvelle attractivité dans un  contexte de flambée des prix de l’immobilier résidentiel comme tertiaire. Les investisseurs immobiliers commencent tout juste à en tenir compte dans leurs business plans, tandis que les entreprises utilisatrices régulièrement contraintes par la pénurie de l’offre immédiate, commencent à tourner le dos à la centralité pour rechercher des leviers de croissance immobiliers en 1ère et bientôt en 2e couronne.

Connectivité actuelle et future du secteur CBRE Bureaux Nord-Est .

Comment situez-vous ce territoire en terme de développement et d’attractivité sur L’IDF ?

MA : Pour apprécier un territoire il ne faut pas se satisfaire de préjugés et d’idées reçues. Un bon jugement se construit sur une analyse de la progression du territoire en terme d’accessibilité, de sécurité, de confort visuel et sonore, de commodités, de type de commerces sur les dix dernières années. On peut ainsi évaluer le potentiel d’évolution restant à parcourir et deviner l’avenir de ce territoire.
C’est la démarche qu’a eu l’entreprise www.vente-privee.com qui entourée d’entrepôts, a perçu dès l’avènement du « Stade de France » que cet environnement industriel allait se transformer en immeubles de bureaux. Les gares du Grand Paris, la Cité du Cinéma, l’implantation du Conseil Régional d’IDF, le lancement du futur grand hôpital Nord à Saint-Ouen et les JO Paris 2024 vont en effet faire évoluer une grande partie du territoire nord et poursuivre sa transformation économique et urbaine pour passer de l’économie industrielle à l’économie tertiaire et numérique. En parallèle, on essaie de tourner le dos au parti-pris urbanistique du périphérique comme frontière « automobile » en créant le Grand Paris.
L’IDF Nord-Est s’inscrit naturellement dans les projets d’aménagement du Grand Paris. Cette vision doit-être davantage partagée et soutenue pour accélérer le développement de ce territoire encore trop méconnu.