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Selon les résultats de notre dernière enquête, les investisseurs immobiliers de la région EMEA ont l’intention d’être très actifs en 2016 et les acteurs Français le seront encore davantage : plus de la moitié de ces derniers envisage une augmentation de leur volume d’acquisitions par rapport à l’an dernier, alors que 9 % seulement déclarent vouloir être moins actifs.

En revanche, malgré ce plébiscite de l’investissement immobilier, la baisse de l’appétence pour le risque de la part des investisseurs européens constitue un changement notable. Après trois années d’attractivité en berne, les actifs « prime » et les actifs « core » sont de retour puisque qu’ils sont considérés comme étant les plus attractifs par 41% de l’ensemble des acteurs intérrogés. Un regain d’intérêt qui s’explique pour partie par l’inquiétude des investisseurs concernant la dégradation générale de l’environnement économique. En effet, près de la moitié des sondés européens considèrent que la faiblesse de l’économie mondiale suivie par les difficultés économiques locales constituent les principales menaces pour le marché de l’immobilier en 2016.

En la matière, la stratégie des Français diffère nettement puisqu’ils sont 45 % à considérer les actifs « value add » comme étant les plus attractifs. Par ailleurs, leur appétit pour le risque continue à progresser pour 26 % d’entre eux (seuls 4 % déclarant vouloir prendre moins de risque), des résultats sensiblement plus élevés que dans le reste de l’EMEA. Ce constat est sans doute à relier à une moindre focalisation des investisseurs français sur les risques économiques, en particulier internationaux, ces derniers craignant principalement les effets d’une remontée plus rapide qu’attendue des taux d’intérêt.

Le deuxième principal enseignement de l’enquête réside dans le très grand fort regain d’intérêt des investisseurs EMEA dans leur ensemble pour l’Europe centrale et orientale (CEE).  Pris dans leur globalité, les marchés CEE ont vu leur attractivité passer de 6 % en 2015 à 23 % cette année. De fait, les taux  « prime » ayant fortement chuté dans la totalité de l’Europe de l’Ouest en 2015, les investisseurs, toujours à la recherche de rendement, voient d’un œil nouveau les marchés de l’Europe centrale et orientale qui présentent désormais un différentiel de taux très attractif.

Les Français sont également plus sensibles à l’attrait des marchés CEE que par le passé. Mais ils restent très majoritairement désireux de continuer à investir dans l’hexagone, qu’ils plébiscitent à 55 %. Les autres marchés d’Europe occidentale sont délaissés, à l’exception de l’Allemagne, considérée comme plus attractive par 15 % des répondants français. Nos investisseurs nationaux seraient-ils chauvins ? Sans doute un peu mais pas uniquement : fins connaisseurs des spécificités du marché de l’investissement français, plus ouverts à la diversification des stratégies d’acquisition que par le passé, ils sont sans doute les mieux à même de détecter les opportunités qui ne manqueront pas de s’y présenter en 2016 !

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Auteur : Christelle Bastard

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Aurélie Lemoine, directrice Etudes et Recherche, CBRE France, commente :

« Comparer l’Irlande et la France, qui a une population 14 fois plus nombreuse, c’est à première vue comme confronter David et Goliath. Ce qui est intéressant, c’est justement ces différences.
L’Irlande bénéficie d’une économie plus flexible et une politique fiscale souvent mise en avant mais a davantage souffert de la crise, avec un taux de chômage qui a doublé en 2 ans, triplé en 3. Le pays a retrouvé depuis une croissance économique forte et ses marchés immobiliers sont actuellement très actifs, tant du côté utilisateurs qu’investisseurs.
La France est sur une autre trajectoire, avec une reprise économique  lente et hésitante. Si des réformes sont jugées nécessaires, la France bénéficie d’atouts certains, comme une natalité souvent enviée et des infrastructures de qualité. Si à l’étranger l’image de la France n’est pas considérée comme « pro business », on oublie souvent que c’est le pays européen à avoir le plus d’entreprises du Global Fortune 500, devant le Royaume-Uni et l’Allemagne ! Sur le marché des bureaux utilisateurs, c’est un peu le même constat : reprise hésitante, mais fondamentaux solides. Par exemple Paris est une des villes les plus tertiaires au monde et les marchés régionaux sont variés. Le taux de vacance est actuellement considéré élevé pour Paris mais est inférieur à Madrid, Dublin, et bien des villes allemandes. Les investisseurs sont d’ailleurs actifs en France : bénéficiant certes d’un contexte financier sans précédent, la concurrence est vive pour les actifs prime, compressant les taux de rendement. »

Pour Marie Hunt, Executive Director, CBRE Ireland Research :

« Le rebond économique irlandais est remarquable, le pays affichant par exemple la plus forte croissance de l’OCDE en 2014. Les moteurs internes de la croissance sont en marche. C’est le fruit d’un programme d’ajustement fiscal drastique, fait de baisse des dépenses publiques et de forte hausse des taux d’imposition des ménages. Le taux de chômage, à 15 % au plus fort de la crise, baisse progressivement et atteint désormais 9,5%. Malgré tout, des défis restent importants, comme l’endettement privé élevé ou la qualité des services publics.
L’immobilier d’entreprise a bénéficié de ce contexte favorable : l’immobilier irlandais a été un des actifs les plus performants au monde en 2014 avec un rendement total dépassant 40 % d’après MSCI, et 33% sur un an à mi 2015. La résilience du marché utilisateurs attire les investisseurs, de même que les anticipations de hausse des loyers. Celles-ci devraient se proroger puisque l’arrêt des développements lors de la crise a créé une rareté de l’offre, parfois sévère sur certains segments de marché comme les bureaux et le logement à Dublin. Le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise est passé d’opportuniste à core, attirant investisseurs nationaux et internationaux. »

Un an après la parution de notre match dédié aux certifications environnementales des bâtiments en construction rénovation, ce match met en parallèle les 3 certifications environnementales en exploitation les plus présentes sur le marché français, les certifications HQE Exploitation, BREEAM In Use et LEED.
Alors que les référentiels continuent d’évoluer et de développer de nouveaux outils associés, cette infographie permet un point d’étape sur l’avancée des certifications en exploitation en France. Comment sont-elles réparties sur le territoire? Quelles sont les certifications les plus demandées ? Comment les différencier et choisir la plus adaptée ?

C’est à ces questions que Ludovic CHAMBE, Responsable Développement Durable chez CBRE France, s’est attaché d’apporter des réponses. Aujourd’hui plusieurs organismes proposent d’attester de la qualité environnementale des immeubles tertiaires en exploitation en France. Leurs offres de certification s’adressent tout autant aux proprié-taires, aux exploitants et aux utilisateurs qui souhaitent faire reconnaitre et attester des performances environnementale, énergétique, de santé et de confort de leurs bâtiments, de leurs modes de gestion et de leurs bonnes pratiques.

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HQE Exploitation

cette certification d’origine française est largement utilisée sur le territoire fran-çais. Depuis sa création, plus de 200 immeubles tertiaires répondant à cette certification ont été livrés en France dont plus de 70 % sont localisés en région Ile-de-France.
Ce référentiel se décompose en 3 axes, certifiables ensemble ou séparément :

• Axe bâtiment durable, pour les propriétaires. Il concerne la qualité environnementale intrinsèque du bâtiment.
• Axe gestion durable, pour les exploitants ou donneurs d’ordre de l’exploitation. Il concerne la qualité environnementale en termes de prestations techniques et de services, d’entretien et de maintenance.
• Axe utilisation durable, pour les utilisateurs. Il concerne l’utilisation privative du bâtiment.
  Pour chaque axe, 14 cibles environnementales sont regroupées en 4 grandes thématiques : Energie, Environnement, Confort, Santé.

Le processus de certification et le système de management participent à l’amélioration continue de la qualité de l’immeuble. Le cycle de certification s’inscrit sur une durée de 5 ans avec des audits suc-cessifs réalisés par un auditeur tierce partie désigné par l’organisme certificateur CERTIVEA [3 audits sur sites (les premières, deuxièmes et quatrièmes années) et 2 à distance (les troisièmes et cin-quièmes années)].
Le prix de cette certification reste beaucoup plus élevé que celui de ses concurrentes du fait de sa durée, de ses audits indépendants et de son process adminsitratifs plus lourd.

BREEAM In Use

Certification d’origine anglaise, elle a connu un fort développement sur le marché français ces 3 dernières années et vient challenger la certification d’origine française. Presque 200 opérations ont déjà été livrées dont environ 40% en région Ile-de-France.
Ce référentiel implique lui aussi les trois acteurs du bâtiment suivant ses 3 axes, certifiables ensemble ou séparement :

• « Asset performance » implique le propriétaire concernant la gestion de la qualité environnemen-tale propre au bâtiment
• « Building Management » implique l’exploitant pour la gestion environnementale performante du bâtiment en termes de prestations techniques et de services
• « Occupier Management » implique l’utilisateur quant à ses bonnes pratiques environnementales dans l’utilisation de ses espaces privatifs

Les informations saisies sur une plateforme en ligne sont auditées par un BREEAM In Use auditor missionné par le client. Le certificat est ensuite validé par le BRE pour une durée de 1 an. Ce certifica-tion peut être renouvelé quasiment gratuitement pendant 3 ans sur les axes 1 et 2 si pas de modifica-tions significatives sur l’immeuble.
Son process de certification annuel allégé et son coût séduisent les professionnels de l’immobilier.

LEED Operations & Maintenance

Certification d’origine américaine portée par l’USGBC, elle reste très peu présente sur le marché français avec seulement deux opérations certifiées en France.
Cette certification ne permet pas la valorisation différenciée des actions propriétaires, exploitants et locataires.
La saisie du dossier suit un process simple sur une plateforme en ligne, le coût de la certification en est donc réduit, la certification est délivrée par le GBCI (Green Building Certification Council).
Le certificat est valable pendant 5 ans. Si dans les 5 ans suivant la première certification celle-ci n’a pas été renouvelé, une nouvelle demande sera considérée comme une demande initiale (redémarrage à 0).

 
Les bâtiments neufs ne représentant que 1 à 2% du parc immobilier national, les certifications n’ont pas fini de se développer et de se concurrencer dans les secteurs de la rénovation mais surtout de l’exploitation ou chacune d’entre elles ont développé une méthode d’évaluation spécifique à renou-veler de manière périodique durant toute la durée de vie du bâtiment.

Retrouvez également nos études mensuelles sur ces sujets. Intitulées GreenView, elles proposent une analyse synthétique et chiffrée des immeubles certifiés sur les marchés franciliens et régionaux accompagnée d’une étude de cas.