Valeur locative de marché

Définition

(Charte de l’expertise en évaluation immobilière) Elle s’analyse comme la contrepartie financière annuelle de l’usage du bien immobilier dans le cadre d’un bail. Elle correspond au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d’un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région donnée.
La valeur locative de marché intègre éventuellement l’incidence de toute somme ou versement en capital, soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d’entrée, indemnité de changement d’activité…).
La valeur locative de marché est exprimée hors droit de bail ou hors T.V.A. et hors charges locatives, ou de toute nature, refacturées au preneur.
En ce qui concerne l’immobilier d’habitation, les lois et règlements fixent de manière précise les charges incombant respectivement aux locataires et propriétaires.
S’agissant de l’immobilier d’entreprise, il n’existe pas de telle répartition et en fonction des baux, les charges sont ou non refacturées aux locataires.

Valeur vénale d’un bien : (Charte de l’expertise en évaluation immobilière) La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait raisonnablement être cédé en cas de vente amiable au moment de l’Expertise, les conditions suivantes étant supposées préalablement réunies :
• la libre volonté du vendeur et de l’acquéreur,
• la disposition d’un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché,
• le maintien de la valeur à un niveau sensiblement stable pendant ce délai,
• que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions du marché, sans réserves, avec une publicité adéquate,
• l’absence de facteurs de convenance personnelle.

Peuvent être considérés comme synonyme de valeur vénale les termes de valeur marchande, valeur de marché ou encore valeur de réalisation (expression utilisée dans le décret du 5 novembre 1990 concernant les compagnies d’assurance).

La valeur vénale d’un bien immobilier peut être définie dans deux hypothèses :
• La valeur d’un bien libre ou supposé tel, partant du principe que le bien est vacant et libre de tout titre d’occupation.
• La valeur du bien « occupé », qui tient compte de la présence dans les lieux d’occupants, titrés ou non. Dans ce dernier cas, la valeur dépend aussi des conditions juridiques et financières de l’occupation et de la qualité du ou des occupants.
La valeur vénale est en principe exprimée hors droits de mutation ou hors taxe à la valeur ajoutée pour l’immobilier professionnel ou commercial soumis au régime de T.V.A., T.T.C. pour l’habitation soumise au régime T.V.A., et hors frais d’acquisition (publicité, frais d’actes, honoraires).

En règle générale la valeur vénale est déterminée :
• soit par une approche par comparaison directe,
• soit par la capitalisation ou actualisation d’un revenu théorique ou effectif.

Les autres méthodes d’évaluation, notamment celle par le coût de remplacement, ne sont utilisés que de manière exceptionnelle, c’est à dire soit à titre de recoupement, soit lorsque l’application de l’une ou de l’autre des deux principales méthodes se révèle impossible ou malaisée. »
Valorpark : Le Label Valorpark a pour objectif de revaloriser l’image de l’immobilier de périphérie et des « entrées de ville », notamment auprès des enseignes, des consommateurs et des pouvoirs publics. En effet, il atteste la conformité de la réalisation d’un parc d’activités commerciales à des critères d’aménagement de qualité. Les critères du label sont Accessibilité / Signalisation / Convivialité / Architecture / Respect de l’environnement / Lisibilité / Sécurité.