Valeur de droit de bail

Définition

(Charte de l’expertise en évaluation immobilière) Prix moyen qu’un locataire est susceptible de retirer de la cession de son bail à un successeur.
Le droit de bail est la contrepartie économique des avantages que constitue la reprise du bail existantlequel comporte des clauses plus ou moins avantageuses et l’existence d’un loyer qui peut apparaître sensiblement différent des prix pratiqués sur le marché. En matière de commerce l’emplacement revêt un intérêt particulier car il a une conséquence directe sur l’activité.

L’évaluation d’un droit de bail consiste donc à apprécier la valeur de l’ensemble des différents avantages dont va bénéficier un locataire pendant une période de temps variable.
La valeur du droit au bail est généralement inversement proportionnelle au montant du loyer versé dans le cadre du bail. Elle croît avec la durée prise en considération et les degrés de protection ou les avantages dont bénéficie le locataire en vertu du bail.
Il convient de bien distinguer le droit au bail
• d’une part du fonds de commerce dont il peut être l’une des composantes
• d’autre part du droit d’entrée ou du pas de porte qui s’analysent quant à eux comme la contrepartie d’avantages lors de la conclusion d’un bail d’un avenant ou du renouvellement de celui ci et qui sont versés au propriétaire.
Le droit d’entrée ou pas de porte constitue en fait la contre valeur en capital d’un loyer et dispose d’un régime juridique et fiscal sensiblement différent de celui du droit au bail.