Les locaux d’activités jouent un rôle crucial dans l’optimisation de la chaîne logistique, allant bien au-delà du simple stockage. Ils sont au cœur de la performance opérationnelle des entreprises, influençant directement l’efficacité des flux, la réduction des coûts et la satisfaction client.

L’importance de l’emplacement géographique

La situation géographique des locaux d’activités est déterminante pour l’efficacité de la chaîne logistique. Un emplacement près des autoroutes, des ports ou des aéroports réduit les temps de transit et les coûts de transport. De plus, la proximité des centres-villes facilite les livraisons du dernier kilomètre, un enjeu crucial pour le e-commerce. L’intégration dans un réseau logistique plus large optimise également la distribution à grande échelle. Par exemple, les géants du e-commerce choisissent stratégiquement ses emplacements pour ses centres de distribution, souvent près des grandes villes et des aéroports, afin d’assurer des livraisons rapides.

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Adaptabilité et flexibilité des espaces

Les locaux de stockage modernes doivent s’adapter à l’évolution rapide des besoins des entreprises. La modularité des espaces permet de s’ajuster aux variations saisonnières ou à la croissance de l’entreprise, tandis que la polyvalence permet d’accueillir diverses activités (stockage, production, bureaux) dans un même lieu. L’incorporation de systèmes de gestion d’entrepôt (WMS) et d’automatisation améliore également l’efficacité opérationnelle. Par exemple, Decathlon utilise des entrepôts logistiques à plusieurs niveaux avec des systèmes de convoyage automatisés, permettant une utilisation optimale de l’espace vertical et une flexibilité accrue.

Modularité, polyvalence et conception intelligente pour une efficacité maximale

La conception intelligente des locaux est essentielle pour maximiser l’efficacité des opérations. Une disposition réfléchie des zones de stockage, de préparation et d’expédition réduit les déplacements inutiles et améliore la productivité. Des quais bien conçus accélèrent les processus de chargement et de déchargement, tandis que l’intégration de technologies de tri améliore la précision et la rapidité des opérations. Un exemple concret est celui de Zalando, qui utilise des robots de tri dans ses centres logistiques, réduisant ainsi le temps de traitement des commandes de 30 à 40 %.

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Conciliation entre performance économique et responsabilité environnementale

Les locaux d’activité modernes doivent également concilier performance économique et responsabilité environnementale. L’utilisation de LED, de panneaux solaires et d’une isolation performante contribue à réduire la consommation énergétique. De plus, la mise en place de systèmes de recyclage et de valorisation des déchets limite l’impact environnemental. Les certifications environnementales telles que BREEAM ou HQE valorisent les bâtiments durables en répondant aux normes écologiques. Par exemple, le centre logistique de Lidl à Carquefou en France est certifié BREEAM « Excellent » grâce à ses panneaux photovoltaïques et son système de récupération des eaux de pluie.

Impact sur l’efficacité opérationnelle de la satisfaction des employés

L’accessibilité des locaux impacte directement l’efficacité opérationnelle et la satisfaction des employés. Une bonne desserte par les transports en commun facilite le recrutement et réduit l’absentéisme. Des voies d’accès adaptées fluidifient le trafic des transporteurs, tandis que l’intégration d’espaces de vie tels que des zones de repos et de restauration améliore les conditions de travail. Le campus logistique du Groupe La Poste à Nantes en est un parfait exemple : il intègre des espaces verts, des zones de détente et un restaurant d’entreprise pour améliorer le cadre de travail des employés.

La flexibilité des espaces de travail est devenue un enjeu majeur pour les entreprises modernes. Le concept de « flex office » gagne en popularité, offrant aux employés la possibilité de choisir leur espace de travail en fonction de leurs besoins du moment. Cette approche favorise la collaboration, stimule la créativité et optimise l’utilisation des espaces. Dans un environnement de travail flexible, on trouve de grands espaces ouverts et modulables, propices aux interactions, à l’image des grandes pièces de vie dans les maisons contemporaines.

Le flex-office

Le flex-office permet aux employés de travailler, au choix, dans une zone calme ou dans un espace collectif. Cette flexibilité s’étend parfois jusqu’à offrir aux salariés le choix de venir ou non dans l’entreprise pour travailler, introduisant ainsi le concept de travail hybride. Cette évolution répond aux nouvelles attentes des employés qui ne viennent plus seulement dans l’entreprise pour exercer leur activité, mais aussi pour créer des liens, s’épanouir et s’enrichir sur le plan humain.

Les avantages de ces espaces de travail flexibles sont nombreux. Ils favorisent les interactions entre les individus, apportent de la convivialité au sein des entreprises et améliorent le bien-être des salariés. Cette approche peut contribuer à augmenter la productivité et à réduire le turnover. De plus, pour les entrepreneurs qui ont besoin d’investir dans des locaux, le choix d’espaces flexibles peut offrir une solution économiquement avantageuse. Cela fait donc parti des principaux enjeux des locaux d’activités pour la chaîne logistique.

Typologies d’environnement de travail

L’aménagement des espaces de travail n’obéit plus seulement à une logique financière. C’est aujourd’hui le reflet d’une nouvelle culture d’entreprise et un moteur de créativité. On repense l’espace de travail pour favoriser la performance et le bien-être des utilisateurs. La mobilité accrue et les usages numériques font qu’on ne peut plus penser l’environnement de travail comme on le pensait avant.

Actuellement, trois typologies d’environnement existent : le Flex, où l’espace est aménagé pour optimiser les surfaces avec des postes de travail diversifiés et non attribués ; le Dynamique, où les postes ne sont pas attribués mais l’espace est aménagé par activité ; et le NWoW (New Ways of Working), un aménagement de l’espace par activité avec une démarche ancrée sur quatre piliers : l’orientation vers le résultat, l’autonomie/responsabilité, la confiance et la connexion.

Le modèle NWoW semble particulièrement efficace. Une étude réalisée auprès de 496 salariés en bureaux flexibles montre que 84% des salariés en NWoW assurent que les outils numériques ont un impact positif sur leur efficacité, contre 69% dans les autres modèles. De plus, 79% des salariés en NWoW se disent satisfaits ou très satisfaits de leur environnement de travail, contre 53% dans les autres espaces.

L’avenir des locaux d’activités 

Les locaux d’activité modernes, qu’il s’agisse d’espaces logistiques ou de bureaux, doivent être conçus pour s’adapter aux besoins changeants des entreprises et de leurs employés. La flexibilité, l’efficacité énergétique, l’ergonomie et la promotion du bien-être sont désormais des critères essentiels dans la conception et la gestion des espaces de travail. Ces évolutions reflètent une nouvelle culture d’entreprise qui place l’humain au centre de ses préoccupations, tout en cherchant à optimiser la performance et à réduire les coûts. L’avenir des locaux d’activité réside dans leur capacité à s’adapter rapidement aux changements technologiques, sociaux et environnementaux, tout en offrant un cadre de travail propice à l’épanouissement et à la productivité des employés.

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S’il est incontestable que la résilience de l’immobilier commercial a globalement diminué au cours de la dernière décennie, il reste un actif parfaitement rentable dès lors que l’activité qu’il abrite est elle-même florissante.

Ainsi, l’objectif de toute stratégie, pour l’investisseur comme pour la collectivité, doit être de créer, dans son périmètre de compétence, les conditions favorables à la réussite du commerce. Cette règle n’est pas nouvelle. Ce qui l’est, c’est la complexité de l’environnement, qui génère une part accrue de risque. Le savoir, c’est déjà le maîtriser.

Des décennies d’environnement porteur ont pu faire penser l’immobilier commercial comme intrinsèquement résilient, ce qui n’était de fait le cas que de manière conjoncturelle. La réalité ne fait aujourd’hui que se rappeler à nous.

Une approche segmentée du marché est devenue indispensable

Elle permet d’appréhender correctement le risque, comme elle l’est dans n’importe quelle activité d’investissement.
Dans l’étude du rapport des Français aux espaces commerciaux, l’ObSoCo distingue pas moins de 35 cas de figure en croisant des formats (centres commerciaux, retails parks, pieds d’immeuble, outlets, etc.), des emplacements (centre-ville, périphérie, etc.) et des situations territoriales (métropoles, villes moyennes, petites villes, etc.). D’autres segmentations sont possibles en termes de taille, de volume de flux, de propriété, d’âge ou encore d’environnement socio-économique.
Une opposition simpliste entre centre-ville et périphérie est par exemple totalement inopérante.

Seule une analyse fine au cas par cas permet de déterminer la valeur d’un actif et sa pérennité

Cette analyse exige l’examen, sur la durée, de plusieurs critères :

• L’environnement : commercialité (dont accessibilité), concurrence
• L’adaptation de l’offre commerciale au potentiel de marché
• L’existence d’un positionnement cohérent, clair et attractif pour le consommateur
• La pérennité des revenus locatifs eu égard aux conditions d’exploitation des commerçants. Une vision segmentée du marché est la première étape vers une analyse réaliste du risque.

Pour l’investisseur, elle permet de faire des choix éclairés en termes d’exposition au risque et de composer son portefeuille suivant des critères permettant une véritable stratégie de valorisation et de gestion, en vue d’anticiper les évolutions ou de réduire les risques identifiés.
Pour la collectivité, elle permet d’anticiper les évolutions prévisibles du commerce sur son territoire et de prendre la mesure des moyens à mobiliser pour les maîtriser.

Une approche segmentée permet de repérer les gisements de valeur. Ce qu’une vision globalisante et réductrice du marché ne permet pas de faire.

« Notre stratégie vis-à-vis des centres-villes tient en quatre points. Le premier consiste à cibler les villes classées dans le top 20 ou 25 en termes d’attractivité. Nous ne créons, c’est le second point, que des programmes mixtes en termes d’usage, visant à réduire cette dernière, et nous sommes ouverts à tout type d’activité en complément du commerce. Troisième point, il s’agit forcément d’immeubles iconiques qui contribuent à la qualité et à l’identité architecturale du centre-ville. Enfin, le projet doit s’inscrire dans un véritable partenariat avec les collectivités locales. »
Thierry Cahierre, Directeur Général France Redevco

Une fois la situation d’un actif (ou d’un appareil commercial) analysée en termes d’exposition au risque, la stratégie de l’investisseur (ou de la collectivité) vise à réduire cette dernière en améliorant sa pérennité ou en le restructurant pour recréer de la valeur.
Dans tous les cas, étant donné la multiplicité des facteurs en jeu, seule une stratégie globale sera efficace.
Ainsi, il est évident que des actions isolées, limitées par exemple à la recherche de preneurs ou à une adaptation de la grille de loyers toutes choses égales par ailleurs, ne serviront à rien si les voyants restent au rouge. Si l’environnement reste une menace, si l’offre est en décalage avec le marché ou si l’espace devient dissuasif pour le consommateur, aucune rustine ne sera assez efficace pour stopper l’évolution en cours.
Pour être efficiente, la stratégie doit s’attaquer à tous les facteurs de risque ou, pour l’exprimer positivement, de performance et donc de création de valeur. Cela implique non pas une recette unique, mais la prise en compte rigoureuse des contraintes et opportunités, des forces et des menaces propres à chaque site.