Le loyer progressif

Le loyer progressif permet de diminuer l’effort budgétaire au commencement d’un bail commercial. On peut tout imaginer, y compris un loyer différent chaque année. Souvent, le propriétaire accepte de discuter la progressivité du loyer car cela peut lui permettre de conserver une valeur faciale élevée, tout en consentant un geste commercial dans les premières années du bail.

La franchise de loyer

La franchise de loyer consiste à définir une période pendant laquelle le locataire ne paiera pas de loyer. Cette période peut intervenir à n’importe quelle étape du bail en une fois ou en plusieurs fois. Dans les baux commerciaux, les propriétaires précisent très souvent que la franchise porte sur le loyer et non sur les charges et la fiscalité. Mais fondamentalement, rien n’empêche un utilisateur averti d’en faire la demande.

La participation aux travaux

La participation aux travaux du preneur permet au locataire de financer ses travaux sans avoir à utiliser la trésorerie de l’entreprise. C’est utile pour le locataire en cas de trésorerie tendue, ou si le locataire anticipe un départ à court terme. (Cas d’un bail dérogatoire par exemple) En dehors de ces deux cas de figure, il est préférable d’utiliser le mécanisme de la franchise car le preneur pourra amortir les travaux (utilité fiscale).

La mise à disposition anticipée

La mise à disposition anticipée (généralement 1 à 2 mois) permet de délivrer les locaux antérieurement à la date de prise d’effet du bail. (Il s’agit d’une franchise déguisée). Généralement, cela permet au locataire de réaliser des travaux avant la date d’emménagement effective. Dans ce cas, le locataire ne paye ni  loyer, ni charges et la fiscalité afférente reste à la charge du propriétaire, ce qui constitue un vrai plus par rapport à la franchise classique. Mais il faut noter que la mise à disposition oblige le locataire à assurer les locaux pendant le temps de l’occupation amiable. Enfin, l’entreprise ne pourra en aucun cas commencer à travailler, avant la date officielle de prise d’effet des locaux, inscrite au bail.

Pour bien négocier, il faut choisir le meilleur moment, en analysant à la fois son bail et le contexte global. Actuellement, en île de France, il est fréquent de cumuler des avantages commerciaux. A noter que les remises commerciales varient fortement en fonction de l’état de l’immeuble (bon état ou état d’usage), de sa localisation (proche ou éloignée des transports), de la durée ferme d’engagement (3, 6, ou 9 ans) et plus généralement en fonction du contexte économique(croissance ou crise économique).

De plus, gardez en tête qu’il est tout à fait possible de réviser les loyers commerciaux tous les 3 ans.

Soit l’équation idéale :

Mise à disposition pour travaux
+ Loyer progressif
+ Franchise de loyer
+ Participation aux travaux
= Un locataire heureux

Partagez ici vos expériences de négociation de loyers.
Qu’avez-vous pu obtenir ? La négociation a-t-elle été difficile ?  

Le 4ème trimestre 2016 a confirmé la bonne tenue du marché locatif francilien avec 669 400 m² placés (+ 9 % par rapport à la moyenne des 4èmes trimestres entre 2006 et 2015). Le total sur l’ensemble de l’année atteint 2,4 millions de m².

L’année a été marquée par le regain d’activité sur le marché > 5 000 m² (65 transactions pour 891 100 m² , soit + 23 % sur un an) qui retrouve un niveau proche de sa moyenne historique.

Les volumes placés sur le marché > 5 000 m² ne devraient pas augmenter en 2017. Le socle 0 – 5 000 m² devrait poursuivre sa dynamique des 2 dernières années, permettant d’atteindre une demande placée supérieure à 2,2 millions de m² en 2017.

LES CARTES DES LOYERS DE BUREAUX A PARIS

LES CARTES DES LOYERS DE BUREAUX EN IDF

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Contact : Grégoire De La Ferté

Pour Aurélie Lemoine, Directrice Études et Recherche de CBRE France :

« La France bénéficie évidemment d’une masse critique plus importante et offre un pôle économique et immobilier incontournables en Europe. Mais il ne faut pas sous-estimer la Roumanie qui affiche une croissance économique enviable et un faible taux de chômage, malgré toutefois une certaine faiblesse de la natalité. »

Auteurs : Thomas Baron et Aurélie Lemoine

Au final, 3 stations de Paris Centre Ouest sont dans le Top 5, ainsi que 2 de la Rive Gauche. Ce quinté consolide le périmètre de Paris Centre Ouest mais montre que les quartiers les plus prisés de la Rive Gauche rivalisent clairement en termes de valeurs.

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Concernant les transactions, leur volume représente un total de 832 900 m² au 1er semestre 2013 soit une baisse de 19 % sur un an. Les secteurs tertiaires traditionnels (Paris, La Défense et le Croissant Ouest) ont concentré ¾ des volumes placés en IDF au cours du semestre.

Les loyers de Paris centre ouest restent relativement stables dans le neuf/restructuré/rénové comme dans le seconde main. En revanche la défense perd entre 1,5 et 3,9 points. Le croissant ouest reste fixe sauf le seconde main qui perd 2,8%. Les loyers des 1eres couronnes perdent 0.4 et 0.6% pour respectivement le neuf / restructuré/ rénové et le seconde main. Afin d’attirer les entreprises, les propriétaires accordent des avantages commerciaux toujours importants. Le niveau des franchises de loyer se situe autour de 1,5 mois par année d’engagement pour des baux longs inférieurs à 2000 m² et des locataires de qualité.

L’offre s’élève à 3,68 millions de m² de bureaux vides en IDF. Paris continue de présenter une vacance faible, 4,5% par rapport à la moyenne du taux de vacance de 6,7 %. L’offre de qualité progresse et atteint  20 % du stock immédiat : des opportunités plus nombreuses à La Défense et dans le Croissant Ouest.

En savoir plus en téléchargeant le MarketView Bureaux IDF

Le point de vue de l'architecte britannique Frank Duffy, spécialiste de l'aménagement des espaces de travail, paru dans la revue Stream.

 « Les travailleurs du savoir, mobiles et maîtres de leur temps, auront besoin de beaucoup moins d'espaces de bureau mais l'utiliseront de façon bien plus intensive, que ce soit à l'heure, à la journée, à la semaine ou à l'année. Les espaces souples et à usages mixtes seront très appréciés. L'excédent, déjà très évident, d'espaces de bureaux conventionnels, sera reconverti et adapté à de nouvelles fonctions. Les espaces de circulation au sein des immeubles seront plus importants que les espaces de bureaux eux-mêmes. Les nouveaux bâtiments seront délibérément conçus pour être moins efficaces que les bureaux conventionnels afin de promouvoir la circulation, qui stimule l'interaction.

Les retours sur la performance des entreprises locataires seront évalués afin que la plus-value des espaces de bureaux ne soit plus jamais fondée sur des transactions immobilières arbitraires. Comme pour la vente au détail, l'intensité et la valeur d'usage deviendront les principaux critères d'évaluation. Les loyers seront liés au rendement, c'est-à-dire à la performance des entreprises locataires au fil du temps. Le rapport entre l'offre et la demande a été (et continue) d'être extrêmement déformé par l'accent mis sur les affaires et les transactions, plutôt que fondé sur des considérations à long terme telles que l'utilisation de l'espace dans le temps, l'impact que le bureau peut avoir sur ses utilisateurs ou la performance des entreprises, autrement dit une réflexion sur la fonction de l'espace. »

Le sentiment de Stéphane Potier à la lecture des conclusions de l’étude de Roland Berger.

« L'immobilier est un levier de transformation en profondeur de l'organisation et de ses modes de travail. Couplé aux nouveaux concepts d'aménagement intérieur, il permet de matérialiser ce que les changements d'organigramme ou de processus peinent à réaliser, explique le conseil. Collaboration accrue entre les services, rapprochement d'entités fonctionnant en silos, multiplication des fonctionnements en mode projet – petits ou grands -, création d'une tension fertile entre R&D et marketing… »

> Lire l'intégralité du dossier sur le site de BusinessImmo
 

Certains disaient que les entreprises ne bougeraient pas en 2012, or elles ont bougé.

Pour préserver leurs marges, les entreprises continueront l’adaptation de leur outil immobilier avec un comportement moins monotypé, car elles devront faire des choix.

• Le choix de la géographie : celles qui souhaitent rester sur des secteurs prime feront des concessions sur la qualité des immeubles. Elles ne cèderont pas sur le secteur, mais renonceront au neuf.
• Le choix de la qualité de l’immeuble : pour cela, certaines entreprises seront prêtes à aller sur des secteurs géographiques plus alternatifs.
• Le choix de reporter la décision : le développement de poches de rareté rendra alors les possibilités futures des entreprises encore plus limité.

Dans le même temps, une autre perception de la valeur de localisation va apparaître : si le fait de s’éloigner des secteurs prime génère une baisse de loyer, cela engendre également d’autres coûts induits.

Bilan 2012 du marché des bureaux en IDF 

[vimeo 58551794]

Bilan 2012 du marché des bureaux en régions

[vimeo 58560301]

On pensait que la France perdait sa capacité d’attraction, pour 2012 les chiffres disent le contraire.

Concernant l’investissement locatif privé, la loi Duflot sera-t-elle attractive ? Oui, elle le sera pour les locataires car elle va encourager la modération des loyers. Mais non, elle ne sera pas attractive pour les investisseurs, ni pour les promoteurs.

Etienne Beunas détaille le dispositif Duflot

[vimeo 58544194]

Et si 2013 était l’année des inflexions avec la fin de la baisse des loyers en immobilier d’entreprise, le début de la rareté sur certains segments de marché des bureaux ou encore le retour des investisseurs vers les meilleurs actifs secondaires ?
CBRE y croit, mais pour que cette conviction se concrétise, il faudra que tous croient dans la France, les étrangers aussi.

Cet article permet la révision des loyers et leur fixation à la valeur locative de marché si ceux-ci augmentent de plus de + 25 % par rapport au loyer initialement défini, par le jeu de  la clause de l’échelle mobile. L’utilisation de l’ICC comme indice de référence d’indexation a provoqué l’activation de la procédure de révision autorisée pour certains baux. Sur la même période, l’utilisation de  l’ILAT ne l’aurait pas permise.
Si ces tendances se poursuivent et que l’ILAT est fortement utilisé, les révisions autorisées au titre de l’article L. 145-39 devraient être moins fréquentes.

Pour lire le graphique ci-dessous * : Pour un bail ayant commencé au 2T 2003, la progression de loyer est de + 35 % jusqu’au 3T 2011

Pour lire le graphique ci-dessous * : Pour un bail ayant commencé au 2T 2003, la progression de loyer est de + 21 % jusqu’au 3T 2011

Sources : INSEE, calculs CBRE

> Pour en savoir plus :
  Télécharger le ViewPoint L’ILAT, DESCRIPTION ET PERSPECTIVES en pdf.
 
 
 
Propos recueillis par CBRE auprès de consultants en immobilier chez CBRE