Prudence et attentisme

Quasiment un mouvement de plus de 5 000 m² envisagé sur deux finit en renégociation. In fine, les grandes entreprises bougent assez peu. Elles sont moins mobiles en 2015 qu’en 2014, et encore moins que les années précédentes. Les propriétaires sont extrêmement attentifs à garder leurs locataires et proposent des tarifs de renégociation attractifs.

Franchise de loyer et participation aux travaux

Plus la transaction est grande dans un secteur offreur, plus les avantages commerciaux sont élevés. Ils atteignent ainsi les 20,4 % (Source : CBRE et Immostat) du loyer facial au 3e trimestre sur des transactions de plus de 1 000 m², avec un différentiel de près de +3 points pour les transactions de bureaux supérieurs à 5 000 m². Concrètement, la valeur de l’ensemble de ces gestes commerciaux est rapportée au total que devrait verser le locataire sur la durée ferme du bail (sans prendre en compte ces gestes), ce qui représente en moyenne 20,4 %. Ce pourcentage est inscrit au bail. La géographie pèse aussi pour beaucoup dans le développement de ces avantages.  Une tendance qui ne devrait pas s’inverser avant courant 2016.

J’encourage les entreprises à se renseigner : nous avons la chance d’avoir un marché transparent, il faut oser aller dans d’autres quartiers, dans d’autres zones qui offrent de belles prestations. Les entreprises restent souvent assez casanières.

> Propos d’Aurélie Lemoine, Directrice Etudes et Recherche de CBRE France publiés dans l’article du nouvel économiste de Charlotte de Saintignon Renégociation de bail commercial, les petits arrangements

Un emplacement stratégique

Les entreprises implantées à Villeneuve d’Ascq profitent d’une accessibilité internationale avec la proximité de l’aéroport de Lille-Lesquin et des voies de communication vers l’Europe du Nord. Les capitales européennes telles qu’Amsterdam, Bruxelles et Londres ne sont qu’à quelques centaines de kilomètres. Cette grande proximité attire de nombreuses entreprises étrangères qui choisissent la location de bureau à Villeneuve d’Ascq voire l’implantation de leurs sièges opérationnels. C’est le cas notamment des sociétés McCain Foods et Softthinks qui ont installé leurs sièges opérationnels européens dans la ville.

Ville d’implantation privilégiée

Villeneuve d’Ascq dispose de plusieurs parcs d’activités dédiés aux activités scientifiques et de haute technologie. Installé en partie sur le territoire de Villeneuve d’Ascq, le parc d’activités de La Pilaterie est notamment l’un des sites d’implantation majeurs de la métropole lilloise. Il réunit plus de 150 entreprises sur une surface d’activités de 70 hectares. Le parc scientifique européen de la Haute Borne dispose également de nombreuses opportunités de location de bureau. Pour votre aider dans votre implantation, CBRE vous propose une sélection d’offres de location de bureau à Villeneuve d’Ascq.

Un pôle universitaire majeur

Avec près de 20% d’étudiants présents sur son territoire, Villeneuve d’Ascq affiche le titre de 1er pôle universitaire de l’Euro-région avec deux universités majeures, Lille 1 Sciences et Technologies et Lille 3 Lettres et Arts, et six grandes écoles reconnues : Polytech’Lille, ITEEM, Telecom Lille 1, l’Ecole Nationale Supérieure de Chimie, l’Ecole Centrale de Lille, et l’Ecole Nationale Supérieure d’Architecture et de Paysage de Lille. Le pôle universitaire est soutenu par la présence de 200 laboratoires universitaires dont les activités sont impliquées dans la dynamique des six pôles de compétitivité de la région Nord-Pas de Calais.

UNE SÉLECTION D’ANNONCES VOUS EST PROPOSÉE PAR CBRE, NUMÉRO 1 MONDIAL DU CONSEIL EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE, POUR LA LOCATION DE BUREAU À VILLENEUVE D’ASCQ :

L'annexe environnementale

Durée de validité : 
Aucune durée prévue par la loi. L’annexe environnementale est évolutive et spécifique au bâtiment et à son utilisateur. 

Biens concernés : 
Bureaux et commerce de plus de 2000 m². 

Exigibilité dans le cadre d'une location : 
Obligatoire depuis le 01/01/2012 pour tous les baux conclus ou renouvelé à partir de cette date. Depuis le 14/07/2013 pour tous les baux en cours. 

Sanctions en cas d'absence du document :
Aucune sanction prévue par la loi.

Finalité du document : 
Outil contractuel permettant de concrétiser des objectifs mutuels de progrès en matière de performance énergétique et environnementale (objectif : réduction des consommations d’énergie).

Règlementation : Loi Grenelle 2 du 12/07/2010  L125-9 du Code de l’environnement L111-10-3 CCH

> En savoir plus sur les autres diagnostics :

• le DPE
• L'amiante 

Propos recueillis par CBRE auprès de juristes en immobilier chez CBRE. 

Télécharger l’infographie Comment se comporte le marché des bureaux en IDF de juillet 2014

Aurélie Lemoine, Directrice Des Études commente :

« Une activité en progression grâce au rattrapage des grandes transactions. Porté par  les transactions > 5 000 m² au plus haut depuis près de 2 ans, le 2ème trimestre 2014  a connu une activité satisfaisante, 15 % au-dessus de la moyenne trimestrielle de longue période. Sur les 6 premiers mois de l’année, 1,1 million de m² a été commercialisé, légèrement au-dessus de la moyenne semestrielle 2000 – 2013 et en hausse de + 24 % sur un an.

L’offre de qualité se résorbe lentement. Au 1er juillet 2014, l’offre immédiate en Ile-de-France est stable sur 6 mois avec 3,9 millions de m² disponibles pour un taux de vacance de 7 %, niveau supérieur à la vacance moyenne observée sur la période 2004 – 2013 (6 %). L’offre de qualité ayant en partie et progressivement été consommée eu égard à la bonne tenue du marché locatif en grandes surfaces, la part de l’offre neuve ou restructurée s’est réduite à 18 % du stock immédiat, peu de livraisons de surfaces restant à commercialiser ayant été réalisées dans le même temps.

Les efforts des propriétaires sur les valeurs économiques se généralisent. Au cours du 1er semestre 2014, les valeurs locatives faciales en Ile-de-France se sont relativement stabilisées après la forte pression à la baisse observée sur les marchés en sur-offre entre 2012 et 2013. Dans Paris, le niveau contenu du stock disponible favorise leur maintien, tant que les locaux proposés répondent a minima aux exigences accrues des utilisateurs potentiels.

Rareté de l’offre de qualité dans Paris, nouvelle hiérarchie des valeurs à La Défense. Faute de produits haut de gamme localisés à des adresses prestigieuses et qui suscitent toujours l’intérêt d’un certain type d’utilisateurs soucieux de l’image renvoyée par leurs implantations, le loyer moyen « prime » facial de Paris Centre Ouest évolue peu en 6 mois (- 1 %) et s’affiche à 699 € HT HC/m²/an. Les transactions aux valeurs les plus élevées ont été signées aux alentours de 750 € HT HC/m²/an. »

Noisy-le-Grand : concentre 54 % de l'offre immédiate de Marne-la-Vallée au 1er octobre 2013 avec 78 700 m² vacants.

Champs-sur-Marne : L'immeuble à énergie positive Coriolis, situé dans la Cité Descartes  de Champs-sur-Marne, héberge depuis cet été des laboratoires de recherche, bureaux, salles d'enseignement ainsi qu'un grand amphithéâtre modulable. L'immeuble a été présenté par l'EPAMarne aux Grands Prix Simi 2013 dans la catégorie immeuble mixte.

Montévrain : EDF s'installe en octobre dans 12 800 m² neufs du Citalium à Montévrain qui logera 900 employés.

Chessy : Euro Disney Company pré-loue 6 600 m² dans Le Greenwich, immeuble de 11 500 m² de bureaux dont la livraison est prévue pour 2015.

> Demain, retrouver le best of immobilier de Neuilly et Levallois.

Paris 14ème arrondissement : 17 100 m² placés durant les 9 premiers mois de l'année, au plus haut depuis 2005 sur 9 mois avec notamment 6 transactions supérieures à 1 000 m².

Paris 15ème arrondissement : La Tour Montparnasse, 2ème plus haut immeuble de bureaux d'Ile-de-France (210 m), a fêté ses 40 ans en septembre dernier. L'activité locative y a été dynamique en 2013 puisque près de 10 000 m² ont été loués. > Lire notre article sur les 40 ans de la tour

En octobre, Beaugrenelle ouvre ses portes, 50 000 m² de commerces et plus de 110 enseignes.

> Demain, nous partons un peu plus loin en IDF puisque nous détaillerons ce qu'il faut retenir de l'année immobilière de Marne La Vallée.