Les dirigeants des entreprises exploitantes de surfaces logistiques sont à l’écoute d’opérations génératrices de liquidités pour financer leurs cœurs de métier. Le Sale and Lease-Back en est une.

Qu’est ce qu’un Sale and Lease-Back ?

Tout d’abord, le Sale and Lease-Back (ou externalisation immobilière) est la cession d’un bien immobilier par une entreprise exploitante qui en devient locataire. Le Sale and Lease-Back est de ce fait un acte de vente accompagné d’un contrat de bail permettant aux sociétés de valoriser financièrement leurs actifs immobiliers tout en poursuivant l’exploitation de leurs locaux. De plus, un droit de préférence du locataire en cas de revente peut être intégré à l’opération.

Le prix de vente est déterminé par le loyer et le taux de rendement donné du marché au moment de la vente. L’exploitant/vendeur peut ainsi fixer librement son loyer cible au-dessus ou en-dessous du standard de marché selon ses besoins :

• un loyer élevé augmentera le prix de cession de l’actif.
• un loyer plus faible diminuera le prix de vente mais rendra les résultats d’exploitation du nouveau locataire plus performants.

À noter que l’acceptation du niveau de loyer par de potentiels acquéreurs dépendra directement de la durée ferme d’engagement proposée.

Quels avantages pour cette opération ?

      Se financer à moindre coût                           Limiter les dépenses d’exploitation                                   Alléger son bilan

Le Sale and Lease-Back permet aux entreprises de réinvestir la trésorerie générée par la cession dans leur cœur de métier : process, automatisation ou renouvellement des équipements. De surcroît, il est un levier potentiel pour d’autres investissements : croissance externe ou développement d’activités nouvelles.

Ce procédé permet d’obtenir un financement alternatif aux fonds propres ou à l’emprunt bancaire et entraine dans de nombreux cas des gains de rentabilité et de compétitivité en redirigeant la valeur immobilière de la société vers le cœur de l’activité.

« Acquisition de nouveaux marchés, investissement dans la recherche & développement, renforcement du niveau technologique de l’entreprise sont autant d’opportunités de croissance pouvant être générés par une opération de Sale and Lease-Back. »

D’un point de vue comptable, une telle opération améliore les ratios de solvabilité et allège le bilan par la déduction des loyers du résultat. Opérationnellement parlant, les acteurs se dégagent aussi du risque lié à l’obsolescence de l’immeuble et des obligations incombant au propriétaire. Ils peuvent également consacrer plus de temps et d’énergie dans l’activité propre de l’entreprise.

Retrouvez notre autre article sur le sujet avec notamment des cas pratiques :  Comment un Sale and Lease-Back peut accompagner votre croissance ? 

Les équipes CBRE du Conseil Utilisateurs associées aux experts Capital Market sont à votre écoute pour déterminer l’opération la plus adaptée à vos objectifs. Une approche multifactorielle basée sur notre connaissance du marché, ses acteurs et la compréhension des besoins actuels et futurs de l’entreprise seront autant d’atouts pour une parfait réussite du projet !

Découvrez nos offres de location d’entrepôts

BMW étend son centre logistique à Strasbourg, dans une opération franco-allemande accompagnée par CBRE.

Co-pilotée par les équipes allemandes et françaises de BMW, l’opération est d’entrée de jeu complexe : nécessité de répondre à des enjeux et standards de fonctionnement internationaux tout en tenant compte des réalités locales, des délais serrés, et enjeux politiques forts avec la préservation des activités de BMW sur le site de Strasbourg. BMW a donc souhaité s’appuyer sur un conseil « tenant rep », capable de l’accompagner aussi bien en Allemagne qu’en France dans l’analyse de ses besoins, la mise en œuvre de son cahier des charges et ses relations avec les acteurs impliqués.

Préalable à la faisabilité de toute opération d’extension, la disponibilité d’un foncier adjacent. Conseillé par CBRE, BMW a pu ainsi se porter acquéreur du terrain d’une entreprise en liquidation judiciaire. L’appel d’offres pour la sélection du développeur a ensuite été tenu dans des délais record, avec la difficulté de concilier intérêt pour ce marché hors dorsale logistique, bonne maîtrise des enjeux techniques propres au site à construire et nécessité de se comporter en véritable partenaire, permettant à BMW de garder de la souplesse dans la définition de son besoin.

L’appel d’offres, piloté par CBRE, a été remporté par LCR : l’extension de 17 399 m² est aujourd’hui en cours de construction, pour une livraison prévue en décembre 2017.  Le site, une fois achevé, sera un des plus grands entrepôts de BMW en Europe.

CBRE a dévoilé jeudi 20 avril les enseignements à tirer de ce début d’année pour les marchés Activités et Logistique ainsi que les perspectives pour 2017, à l’occasion de son Point Marché du 1er trimestre.

Un marché de la logistique tiré par le XXL et les clés-en-main, reflet des mutations de la supply chain

Après une année 2016 record (3,8 millions de m² placés), le 1^er trimestre est plus contrasté sur le marché logistique, avec un volume national sensiblement inférieur à celui de l’année précédente. En cause principalement, un faible niveau de commercialisation dans le tissu existant.

La part des nouveaux développements progresse fortement puisqu’ils représentent plus des 2/3 de la demande placée au 1^er trimestre. Les clés-en-main sont en effet en plein essor en ce début d’année.

« La part des clés-en-main est révélatrice de l’évolution du marché. Elles représentent les 6 plus grosses transactions de ce trimestre dont Amazon avec 107 000m² pris à Boves, Alinea à Nanteuil avec 73 000 m² et Lidl avec 58 000 m² à Montchanin », précise Didier Malherbe, Executive Director Activité et Logistique. Le XXL s’affiche sur le devant de la scène, avec d’ores-et-déjà 4 opérations de plus de 50 000 m² au 1^er trimestre.

Le marché francilien fait face à un repli d’ampleur (- 41 % par rapport au 1^er trimestre 2016), mais devrait très rapidement refaire surface, dopé par plusieurs projets majeurs en cours de négociation.

Signe de reprise économique? Hausse des valeurs et fluidité de commercialisation témoignent de la vigueur des recherches utilisateurs sur le marché de l’activité

Le marché francilien de l’activité laisse entrevoir une belle année 2017 grâce au dynamisme de la demande exprimée avec 645 600 m² pour les 3 premiers mois versus 556 000 m² au T1 2016. Des perspectives jugées favorables par CBRE, malgré un relatif retrait au 1^er trimestre et une pénurie d’offres prime, notamment sur le marché des parcs d’activités intra A86.

À l’instar de 2016, la demande placée se révèle résolument tournée vers l’acquisition, constituant désormais près de la moitié des volumes.

Investissement : un démarrage 2017 en douceur

Avec moins de 300 millions d’euros échangés, le démarrage se fait en douceur en investissement industriel et logistique. Là encore, les perspectives des prochains mois sont prometteuses, avec d’importants portefeuilles logistiques aujourd’hui proposés à la vente et un appétit croissant des investisseurs pour la logistique, dans une logique de diversification.

Evolution Industriel / Logistique France entière

Pour recevoir notre analyse de marché Logistique et Activités au 1er trimestre 2017, cliquez ici

L’équipe Investissement Industriel et Logistique du département CBRE Global Logistics dirigée par François le Levier conforte sa place de leader en 2016 avec la plus importante équipe spécialisée du marché.

En 2016, l’équipe CBRE Investissement Logistique & Industriel a clôturé 28 transactions, représentant 45% de parts de marché, dans un marché où 3 milliards € ont été investis au cours de l’année.

Avec en moyenne 35% de parts de marché entre 2011 et 2016,  CBRE Investissement Logistique & Industriel domine le marché.
François le Levier, Directeur CBRE Investissement Industriel & Logistique