Dans un contexte de densification urbaine croissante, les parcs d’activités constituent un véritable outil de développement économique et de fixation de l’emploi pour les territoires. Privilégiés par les collectivités locales pour favoriser l’accueil de plusieurs entreprises sur une même emprise foncière, les parcs d’activités se retrouvent à la confluence de différentes lignes de forces économiques, industrielles, sociétales et environnementales.

Partie intégrante du paysage urbain francilien, les parcs d’activités sont aujourd’hui confrontés à une pléthore de défis : transition environnementale, vieillissement du parc existant, cohérence urbanistique, raréfaction foncière, etc. A l’heure du Zéro Artificialisation Nette qui va peser sur la construction en greenfield, le renouvellement des parcs d’activités en Île-de-France s’impose comme un impératif stratégique à plus d’un titre. Du côté des utilisateurs, la régénération des parcs d’activités est synonyme d’accès à des surfaces plus fonctionnelles et plus sobres énergétiquement, permettant d’accompagner leur développement et de réaliser des gains de productivité. Du côté des investisseurs, les parcs d’activités nouvelle génération sont devenus un vrai relais de croissance à travers la diversification du risque locatif (produits multi-usages et multi-locataires). Enfin, du côté des collectivités locales, la requalification des parcs d’activités constitue autant d’opportunités en faveur du renouvellement urbain et du développement durable des territoires. Tandis que de nombreux sites anciens font l’objet de mutations multiples, d’autres sites nouvelle génération apparaissent comme des références sur le marché des locaux d’activités. Si les fondamentaux du marché s’inscrivent dans une tendance durable, comment les utilisateurs et les investisseurs se positionnent sur le marché des parcs d’activités franciliens en 2023 ?

Des utilisateurs prudents mais actifs

Après deux années consécutives records, la demande placée au sein des parcs d’activités franciliens marque le pas entre janvier et septembre 2023 avec 96 900 m² commercialisés (- 19 % par rapport à la moyenne quinquennale), en lien avec la conjoncture chahutée. Impactées par la hausse des coûts et le climat d’incertitudes maintenues, plusieurs entreprises font preuve de prudence dans leurs stratégies de prises à bail ou d’acquisitions. Le schéma locatif reste privilégié (77 % de la demande placée sur 9 mois), à défaut d’offres disponibles à la vente, mais aussi en raison du net renchérissement du coût de l’emprunt et de l’instabilité des conditions financières. L’offre immédiate est restée relativement stable sur un an et s’établit à 271 300 m² à la fin du T3 2023. Le taux de vacance régional se maintient ainsi sous le seuil des 7 %, masquant néanmoins des disparités géographiques. La part de l’offre neuve culmine à 44 % du stock disponible. Cet accroissement marqué de la qualité de l’offre immédiate s’inscrit dans un contexte où la demande exprimée pour des locaux de haute efficience fonctionnelle et environnementale situés à proximité des bassins d’emploi et de consommation s’intensifie. Bien que le contexte économique et financier actuel complexifie les stratégies de développements, le renouvellement du marché en offre neuve reste un enjeu majeur dans une logique de modernisation de l’outil immobilier industriel et de maximisation du potentiel de réindustrialisation de la région. Les valeurs locatives au sein des parcs d’activités franciliens poursuivent leur tendance haussière, bien que le marché reste très hétérogène. Le loyer facial moyen entre l’A86 et la N104 s’établit à 112 €/m² sur les 9 premiers mois de l’année 2023. Le phénomène de régénération des parcs d’activités à l’œuvre en région parisienne, la dynamique de réindustrialisation impulsée par l’Etat et l’essor des startups industrielles devraient continuer de stimuler la croissance des valeurs locatives des produits répondant aux attentes des utilisateurs.

Répartition géographique de la demande placée dans les parcs d’activités en Ile-de-France

Source : CBRE Research, 9M 2023

Malgré les vents contraires, les parcs d’activités conservent leur attractivité auprès des investisseurs

Le changement de paradigme macro-financier est venu impacter significativement le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise. Toutefois, en dépit de la conjoncture chahutée, les parcs d’activités conservent leur attractivité auprès des investisseurs, qui y voient toujours une réelle opportunité d’investissement. Plus de 92 M d’€ ont ainsi été investis sur des parcs d’activités franciliens au cours de 9 premiers mois de l’année 2023, soit 42 % du volume global investi en immobilier industriel en Île-de-France. Les investisseurs continuent de se saisir de l’intérêt économique des parcs d’activités. Misant sur la mutualisation spatiale et servicielle, les parcs d’activités permettent de résoudre la problématique de la localisation des entreprises au cœur des bassins économiques, dans un contexte de densification urbaine croissante et de raréfaction des terrains disponibles. Les investisseurs ont bien compris ces enjeux, de sorte qu’ils se positionnent notamment sur des produits plus adaptés à la demande évolutive des entreprises et aux attentes locales. Cela se traduit par l’émergence de parcs d’activités nouvelle génération, plus à même de répondre aux nouveaux impératifs des utilisateurs. Au-delà du maintien de la demande exprimée par les entreprises, la progression des loyers mais également les taux de vacance limités dans les zones périurbaines stratégiques participent à la tenue du marché de l’investissement des parcs d’activités en Île-de-France.

Carte de Paris au début du XXème siècle

A l’initiative de cette logique d’industrialisation ? Le vent ! En Île-de-France, le vent souffle principalement de l’Ouest vers l’Est. Naturellement les usines se sont principalement installées dans l’Est tandis que les bourgeois et propriétaires se sont dirigés vers l’Ouest parisien pour y établir leur lieu de résidence, évitant ainsi les émanations des lieux de production.

Au fil des décennies les structures de marché ont fortement évolué, en lien avec les évolutions économiques, sociales et sociétales. Des volontés politiques aux aléas historiques, le paysage que nous connaissons aujourd’hui est le résultat des évènements d’hier. Dans ce ViewPoint, nous tâchons d’apporter des éléments de réponse à la problématique suivante : Comment le marché industriel francilien s’est-il progressivement construit et comment la transformation à l’œuvre contribuera à modifier les paysages de la première région de France, dans un contexte de prise en considération des enjeux climatiques et de ralentissement économique ?

Un focus sur les héritages historiques vous sera tout d’abord proposé, suivi de l’analyse de chacun des sous-secteurs identifiés par CBRE qui composent l’ensemble. Pour terminer, nous ouvrirons sur les perspectives et les changements qui induisent de nouveaux équilibres.

Très bonne lecture.

CBRE, leader mondial du conseil en immobilier d’entreprise, a présenté ce mardi les tendances du marché des locaux d’activités et de logistique au 3ème trimestre et ses perspectives pour la fin 2017. Entre explosion de la demande pour des entrepôts XXL et surperformance de Paris, 2017 s’annonce comme une année exceptionnelle.

Marché de la logistique : un 3ème trimestre tiré par l’Ile-de-France

Bien que le début de l’année 2017 ait été marqué par un volume national en repli par rapport à 2016, la fin de l’année rattrape son retard : 2,7 millions de m² commercialisés sur les 9 premiers mois soit 32 % de plus que la moyenne des 9 dernières années. Des chiffres exceptionnels portés par un 3ème trimestre record avec 990 700 m² transactés.
L’Ile-de-France porte le marché avec près d’1 million de m² commercialisé pour les 9 premiers mois de 2017, soit une augmentation de 72 % en un an. Elle représente également à elle seule plus d’un tiers de la demande placée depuis le début de l’année. A elles seules, les enseignes spécialisées, pure players inclus, animent 27 % des volumes.

2017 sera l’année de toutes les performances. Avec 10 transactions de plus de 50 000 m² et 3 de plus de 100 000 m² sur les 9 premiers mois, cette année se dessine en effet comme exceptionnelle. Record le plus notable acté pour le 4ème trimestre : Conforama et son futur entrepôt de 175 000 m², le plus grand de France – développé par Argan et Gazeley. Les transactions à venir, pour partie signées, nous laissent présager un atterrissage aux environs de 4 millions de m² commercialisés à fin 2017. , analyse Didier Malherbe, Directeur Activité et Logistique chez CBRE.

Les volumes des autres marchés de la dorsale restent quant à eux stables.

Evolution demande placée sup. 5 000 m² en France

Marché des locaux d’activités en Ile-de-France : vers une performance exceptionnelle

CBRE prévoit une demande placée à fin 2017 supérieure par rapport à l’année 2016 avec environ 1 million de m² commercialisés, soit un niveau record depuis 2007. Cette demande est essentiellement tirée par l’augmentation des projets en seconde couronne. La pression est maintenue sur les valeurs tandis que, fait marquant, les projets à l’étude doublent de volume, passant de 90 000 m² en octobre 2016 à 208 9000 m² en octobre 2017.

Évolution de la demande placée en IDF

Un fort intérêt des investisseurs pour l’immobilier logistique

La part de l’investissement en logistique n’a jamais été aussi importante avec 9 % du total des montants engagés en immobilier d’entreprise. Les portefeuilles constituent 60 % du volume des transactions.
Les fondamentaux du marché restent porteurs, avec d’importants engagements attendus au quatrième trimestre et une nouvelle perspective baissière pour les taux prime.
Les perspectives d’atterrissage en industriel et logistique à fin 2017 dépasseront largement l’excellente année 2016 en intégrant Logicor.

Evolution des engagements I&L France

Pour obtenir l’analyse du marché de la logistique en France et des locaux d’activités en Ile-de-France au 3T 2017, cliquez ici

2016 confère un bel élan aux marchés de l’activité et de la logistique

Le marché de la logistique en France (> à 5 000 m²)

La logistique notamment poursuit la dynamique engagée en 2015, avec des volumes placés similaires sur le plan national : déjà 2,5 millions de m² sur les 9 premiers mois de 2016, soit 26 % de plus que la moyenne à 8 ans.
Fait notable, le marché est marqué par un net recul de la dorsale logistique, qui, sur 9 mois, ne représente plus que la moitié de la demande placée, contre 70 % habituellement. Les marchés secondaires tels que la Bretagne ou le Grand Sud tirent leur épingle du jeu sous l’effet d’importants clés-en-main.
Les signatures à l’acquisition animent plus que jamais le marché, représentant 43 % des surfaces sur ces 3 trimestres. À ce stade, et après un millésime de choix en 2015, l’Ile-de-France s’affiche en retrait (- 26 %), notamment impactée par la difficulté de polariser les grandes transactions, bien que la tendance devrait s’infléchir en 2017.
Au total pour 2016, nous attendons environ 3,3 millions de m² placés en France dont 800 000 m² en Ile-de-France.

Le marché des locaux d’activités en Ile-de-France

Le marché de l’activité francilien, quant à lui en légère hausse, présente des spécificités de taille en 2016.
Comme pour la logistique, conséquence de logiques patrimoniales ravivées par un contexte de faibles taux d’emprunt, la part des ventes est en hausse, celles-ci représentant plus de la moitié des volumes placés.
Gages de vitalité du marché, les délais de transactions diminuent alors même que les valeurs poursuivent leur hausse.
La quête de produits de qualité s’intensifie, et les parcs d’activités de dernière génération révèlent leur dynamisme, combinant hausse des livraisons et forte fluidité des commercialisations ces dernières années.

Focus sur la logistique urbaine

À la croisée de ces marchés, CBRE révèle l’engouement croissant des utilisateurs pour des sites de logistique urbaine au sein de la métropole parisienne.
À l’instar des pratiques commerciales en mouvement, la logistique opère sa mue en cherchant à se rapprocher des consommateurs.

Le marché de l’investissement industriel et logistique

Sur le front de l’investissement, les volumes engagés sont en hausse avec 1,4 milliard d’euros sur les 9 premiers mois de 2016.
Rééquilibrage du marché entre actifs logistiques et industriels, multiplication du nombre de portefeuilles et meilleure liquidité des actifs secondaires constituent les principaux marqueurs d’une année 2016 prompte à atteindre un niveau record depuis la crise, avec 2,6 milliards d’euros d’engagements anticipés pour la fin de l’année.
La compression des taux se poursuit tandis que le marché gagne en maturité. La fin du cycle se dessine-t-elle ?

 Pour obtenir l’analyse du marché de la logistique en France et des locaux d’activités en Ile-de-France au 3T 2016, cliquez ici

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