Interview d’Antoine Russail qui dirige le département location sur le secteur Paris Opéra, en plein cœur de la Silicon Sentier et qui accompagne de nombreuses start-ups dans leurs enjeux immobiliers.

Le quartier central des affaires parisien est historiquement l’adresse branchée des start-up. Cet engouement ne se dément pas : pourquoi selon-vous ?

AR : Depuis dix ans, j’ai construit mon expérience chez CBRE essentiellement sur les marchés immobiliers du Centre de Paris. J’ai vu émerger ce territoire qui était anciennement un choix par défaut  quand les arrondissements de l’ouest parisien concentraient l’intérêt des entreprises. Ce secteur de repli qui présentait des valeurs de loyers secondaires d’au moins 100€/M² moins chers que le secteur de l’Etoile, est devenu un marché porteur dont les valeurs locatives se rapprochent de l’Etoile. Un phénomène grandement dû à l’émergence des start-up et à l’intérêt que ce nouveau panel d’utilisateurs  porte aux quartiers centraux Saint Lazare, Opéra, Bourse ainsi qu’ à l’Est de Paris.  Cet engouement pour le Centre de Paris est aussi partagé par des propriétaires investisseurs institutionnels qui ont racheté des immeubles de seconde main susceptibles de répondre aux besoins des start-up.  Prenons l’exemple d’ un ensemble d’immeubles de bureaux Cité de Paradis acquis en 2008. A l’origine, le loyer moyen se situait à 320 € du mètre carré et quatre ans après, on signait des transactions à 485 € du mètre carré. Une augmentation des valeurs locatives incroyable pour le 10ème arrondissement qui appartient qu’au secteur secondaire de la Silicon Sentier !

Et quelles sont les conséquences majeures de cet engouement sur le marché immobilier ?

AR : Cet attachement des start-up pour le centre de Paris en a fait un marché immobilier attractif. Au 1er trimestre 2019, nous avions 0,9 % de taux de vacance dans le 9ème (l’offre immédiate est de 14 000 m² pour un parc de 1,6 millions de m². Les locaux vacants sont à 90% des locaux de seconde main) alors qu’en 2014, le taux de vacance atteignait 4,9%. Aujourd’hui, nous nous concentrons donc sur des pré-commercialisations, et les bureaux sont loués avant la fin des travaux ou parfois même avant le départ du locataire. D’autre part, les loyers ont augmenté, les mesures d’accompagnement baissent et on commence à voir des propriétaires qui ne négocient plus de franchise lorsque les locaux sont en parfait état.  De nouvelles solutions immobilières apparaissent sur le marché qui sans être des centres d’affaires, offrent une prestation tout en main : charges, consommation, câblage et cloisonnement compris. Des solutions parfaitement adaptées aux dirigeants de start-ups qui privilégient la simplicité afin de se concentrer sur leur développement !

Qu’est-ce que l’accessibilité ? C’est le principe selon lequel toute personne doit pouvoir accéder à un lieu, une prestation ou un équipement sans discrimination. L’accessibilité concerne tous les types de handicap : moteur, visuel, auditif, sensoriel, mental, cognitif et psychique.

Selon que l’on occupe des locaux ouverts au public ou non, des règles différentes s’appliquent : Selon que l’on occupe des locaux ouverts au public ou non, des règles différentes s’appliquent :

• La réglementation du Code du travail s’applique dans les locaux qui ont pour seul objet d’accueillir du personnel, et non du public.
•  La « Loi handicap » du 11 février 2005 est applicable dans les établissements recevant du public (ERP).
  

  Attention : un même immeuble peut être classé ERP pour certains étages, ceux dans lesquels le public est reçu, et soumis au Code du travail dans le reste des locaux. 

Les locaux soumis à la réglementation « Code du Travail »

Les locaux qui n’accueillent pas de public extérieur ne sont pas exemptés d’obligations liées à l’accessibilité. La réglementation dite « Code du travail » a vocation à s’appliquer.

Quels sont les locaux concernés par les règles d’accessibilité édictées par le Code du travail ?

Dès lors qu’ils accueillent au moins 20 salariés, les bâtiments existants pour lesquels une demande de permis de construire a été déposée à compter du 1er janvier 1993 doivent être, en tout ou partie, accessibles aux personnes handicapées. L’ampleur des aménagements varie selon le nombre de salariés fréquentant les locaux.

Depuis le 24 avril 2010, l’accessibilité des lieux de travail aux personnes handicapées est la règle pour les bâtiments neufs ou dans la partie neuve d’un bâtiment existant (décret n° 2009-1272 du 21 octobre 2009).

Les lieux de travail sont considérés comme accessibles aux personnes à mobilité réduite (PMR) et personnes handicapées lorsque celles-ci peuvent accéder à ces lieux, y circuler, les évacuer, se repérer, communiquer, avec la plus grande autonomie possible. L’ensemble du bâtiment est concerné : postes de travail, accès, portes, dégagement et ascenseurs, etc. Les locaux sanitaires et de restauration susceptibles d’être utilisés par les personnes handicapées doivent être aménagés, de même que le système d’alarme sonore qui doit permettre la compréhension de l’information en tous lieux et en toutes circonstances.

Quelles aides ?

En vue de permettre l’adaptation des postes de travail de leurs salariés handicapés, les entreprises peuvent obtenir des subventions de l’Association de gestion du fonds pour l’insertion professionnelle des personnes handicapées (AGEFIPH).

Les locaux de bureaux soumis à la réglementation ERP

Selon les dispositions de la Loi handicap, constituent des établissements recevant du public tous bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payantes ou non.

Ainsi, les professions libérales (avocats, notaires, médecins…), les services publics, les établissements d’enseignement ou de formation, qui sont installés dans des locaux de bureaux, sont soumis à la règlementation des ERP.

Attention, des locaux tertiaires dans lesquels de la clientèle est reçue régulièrement peuvent également être considérés comme des ERP. Ils doivent donc rendre leurs locaux accessibles aux personnes handicapées.

Interview d’Antoine Russail qui dirige le département des Petites et Moyennes Surfaces sur le secteur Paris-Opéra, Bourse-Opéra et Saint Lazare.

Les start ups se développent à un rythme différent des entreprises classiques, parfois avec une augmentation d’effectifs très forte et rapide. Comment les accompagnez-vous face à ces enjeux ?

AR : Les start ups ne sont en effet pas des entreprises classiques. Elles peuvent développer une croissance exponentielle dans un temps record au rythme de leurs levées de fonds. Une ambition de développement qui impacte directement leur choix d’immobilier de bureaux et qui nécessite des conseils juridiques et une connaissance du marché immobilier que CBRE est en mesure de leur prodiguer. Compte tenu des incidences économiques, sociales et financières qui peuvent peser sur le futur de ce type d’entreprise, nous pouvons leur apporter une forte valeur ajoutée en matière d’information et de conseil.

Avez-vous un exemple ?

AR : Oui, prenons l’exemple de la question juridique récurrente qui est le format 3/6/9 du bail commercial qui peut figer les choix immobiliers des start-ups dépendantes de leur développement économique. L’un des enjeux stratégiques de notre mission est de convaincre le propriétaire – qui impose souvent un bail de 6 ans – d’accepter de louer 2000 M² à une start-up qui n’a besoin que de la moitié. La start-up pourra alors s’engager dans une sous-location qui lui permettra de rester 6 ans dans ses locaux. Malgré l’engagement de la start-up dans un bail ferme, le contexte souple et flexible de la sous-location permet aux start-up qui vont rarement au bout de leurs baux 3 ou 6 ans de faire des recherches de successeurs. Une opportunité pour le bailleur qui parvient généralement à augmenter son loyer au bout de seulement deux ans et à s’assurer ainsi d’une augmentation constante de leurs revenus.

Devenu l’un des principaux secteurs d’activité de la zone géographique que vous couvrez, en plein Silicon Sentier, le milieu des start-ups est très différent des entreprises classiques. Comment avez-vous adapté vos méthodes de travail ?

AR : Entreprise internationale, CBRE est l’une des premières sociétés de conseil en immobilier d’entreprise à avoir accompagné les start-up américaines dans leur implantation française. Notre organisation bâtie autour d’équipes dédiées à un secteur géographique et à une typologie d’utilisateurs peut répondre aux stratégies immobilières des start-up. Nos méthodes de travail intègrent notamment des veilles d’information sur les nouvelles technologies, les générations Y, Z et les tendances émergentes en matière d’immobilier. Enfin, notre culture du digital et la pratique d’outils performants comme nos codes vestimentaires se rapprochent des codes de la start-up. En résumé, notre ADN, notre fonctionnement et notre langage culturel nous permettent de construire une collaboration naturelle avec les start-up qui partagent avec nous la culture de la négociation et de la performance.

Interview d’Antoine Russail qui dirige le département des Petites et Moyennes Surfaces  sur le secteur Paris-Opéra, Bourse-Opéra et Saint-Lazare, en plein cœur de la Silicon Sentier.

Quelles sont les attentes des start-up en matière de conseil immobilier ?

AR : Une réponse à leur choix prioritaire de localisation géographique qui doit répondre concrètement et symboliquement à leur culture d’entreprise et leur style de vie. Un sociostyle construit autour du time out, des happy hours dans les bars branchés, des restaurants tendances et pas chers du centre de Paris. La localisation urbaine a une importance culturelle.
Les générations précédentes de fondateurs ou de décideurs d’entreprise habitaient dans le croissant Ouest de Paris ou à l’extérieur de Paris. Aujourd’hui les créateurs de start – up préfèrent le centre ou l’est de Paris. C’est une des raisons majeures pour lesquelles, ils privilégient les quartiers dits « Bobos » dans lesquels ils décident de vivre et de travailler. Une des autres attentes des start-up dans leurs recherches de locaux est la proximité des hubs de transports. C’est une population qui prend le métro, le bus ou se déplace en vélo.

Comment les start-up conçoivent  globalement l’aménagement d’espace de leurs bureaux ? 

AR : Dans les start-up, la personne qui conduit ce type de projet est généralement l’Office Manager dont le rythme de travail soutenu ne lui permet pas toujours de réfléchir à une stratégie d’aménagement de ses espaces bureaux. Il confie donc cette mission à des professionnels de la conception et de la réalisation d’aménagement. Les startuppers privilégient deux types d’espace. Des open spaces ou l’on peut intégrer un maximum de postes et des espaces de détente, de convivialité et d’échanges qui peuvent être aménagés à l’extérieur sous forme de terrasses ou de roof tops . Des aménagements qui favorisent les rencontres et engagent les collaborateurs à rester plus longtemps sur leur lieu de travail.

Une autre caractéristique récurrente de leurs aménagements d’espace est par exemple le refus complet du faux plafond. Un parti pris trop institutionnalisé par des professions telles que les cabinets d’audit dont ils veulent peut-être se démarquer. Beaucoup de propriétaires intègrent des caractéristiques techniques et esthétiques construites avec des architectures de dalles de béton apparentes, des sorties de climatisation en forme de tuyau en aluminium dans la conception du design industriel des entrepôts New -Yorkais. Les bailleurs qui se sont adaptés à ces tendances d’architecture intérieure ont réussi à louer très rapidement leurs locaux à des loyers estimés au-dessus du marché.

Interview d’Antoine Russail qui dirige le département des Petites et Moyennes Surfaces sur le secteur Paris-Opéra, Bourse-Opéra et Saint Lazare, en plein cœur de la Silicon Sentier.

Comment expliquez-vous la concentration des Start-up dans le Sentier ?

A R : Lorsque nous avons commencé à travailler avec les start-up , nous avons eu beaucoup de mal à les placer à cause de leurs moyens financiers limités. Le quartier du Sentier offrait un bon compromis en termes de localisation et de budget. Suite au départ des fabricants, grossistes et distributeurs de textile, beaucoup de locaux qui s’assimilaient plutôt à des entrepôts sont en effet restés vacants. A défaut de trouver d’autres preneurs, les propriétaires privés considérant plutôt leurs loyers comme des rentes ont accepté de louer leurs locaux à des loyers faibles – accessibles pour ces jeunes sociétés. Raison pour laquelle les start-up ont choisi dès l’origine le 2ème arrondissement parce qu’il était l’arrondissement le moins cher de Paris.

Aujourd’hui la situation a beaucoup évolué, la quasi-totalité des start-up que nous accompagnons dans leurs recherches de bureaux nous contacte suite à une levée de fonds et à des projets de développement.

Vous évoquez la culture réseau des start-up. Comment se traduit-elle dans leurs choix immobiliers ?

AR : Les start-up ont une culture des réseaux qu’elles cultivent dans une proximité d’implantation géographique y compris avec leurs concurrents contrairement à la génération d’entrepreneurs qui les a précédé. Ces derniers s’installaient à La Défense ou dans le 8ème arrondissement de Paris – plutôt dans une logique de proximité avec leurs clients. Nées sous l’influence d’une nouvelle génération d’entrepreneurs inspirée par les entreprises des nouvelles technologies. Les start-up privilégient au contraire l’esprit communautaire de la « Silicon Valley »

Cette proximité avec leurs concurrents est inattendue ! Comment l’expliquez-vous ?

A R : Cette logique de concentration géographique tient de l’effet de mode, du changement de paradigme culturel, mais aussi d’une forme d’opportunisme. Les start-up se côtoient, se fréquentent régulièrement, et organisent même conjointement des conférences comme sur le dernier salon Viva Tech, où j’ai eu l’occasion d’assister à des conférences coanimées par 3 à 4 start-up concurrentes traitant du même sujet ! Cette concentration géographique repose également sur une concurrence avérée dans le recrutement des talents professionnels qui incite les start-ups à choisir des emplacements attractifs quitte à se trouver à coté de leurs concurrents.Certains salariés vont ainsi jusqu’à changer plusieurs fois de société sans quitter le même immeuble.