La Défense : un parc en mutation pour répondre aux attentes environnementales des clients français et internationaux.

Avec ses nombreuses tours offrant des espaces de travail haut de gamme, la zone de la Défense fait partie des secteurs actifs de l’immobilier vert. Souvent critiqués car très énergivores, ces édifices évoluent dans leur conception et leur exploitation vers une meilleure prise en compte de l’environnement et une réduction de leur consommation en énergie.

Dans un marché aujourd’hui très concurrentiel, les propriétaires et les investisseurs misent de plus en plus sur la performance environnementale de leurs opérations comme élément de différenciation.

Actuellement, le parc d’opérations neuves, restructurées ou rénovées certifiées NF HQE  bâtiments tertiaires – neuf / rénovation, LEED ou BREEAM de La Défense totalise 670 200 m², soit 20 % des surfaces livrées de bureaux, un poids qui a fortement progressé ces dernières années. Par ailleurs, 45 % de ces opérations bénéficient d’une double certification, un niveau inégalé ailleurs pour répondre aux attentes des clients français et internationaux.

Depuis 2008, 16 opérations de bureaux certifiées en neuf ou rénovation ont été livrées à La Défense. La montée en puissance du mouvement de certification y a été rapide puisque depuis 2010, la totalité des livraisons de bureaux neufs ou restructurés que nous avons recensées bénéficie d’une certification.

La certification environnementale en exploitation s’est également fortement développée dans le secteur immobilier ces dernières années dans la zone de la Défense, avec 25 opérations (en bureaux, commerce et hotel) actuellement engagées dans une certification en exploitation. Plus des deux tiers des immeubles font l’objet d’une certification HQE Exploitation tandis que 30 % répond à une certification BREEAM IN USE.

> Retrouvez l’étude Green View dans son intégralité.

A venir prochainement : la mise à jour de nos précédents numéros ainsi que la publication de « Green View » sur de nouveaux secteurs tels que Paris Nord Est, Lyon…

Des études menées par Ludovic CHAMBE, Responsable Développement Durable, qui accompagne les clients CBRE investisseurs, utilisateurs et promoteurs dans les domaines du marché de l’immobilier durable et responsable.

Disposant d’un parc tertiaire varié, allant de l’hôtel particulier aux tours des années 1970, la zone de Paris Sud présente un potentiel important de redéveloppement et constitue à ce titre un enjeu en termes d’immobilier durable. Elle fait d’ailleurs partie des secteurs actifs de l’immobilier vert depuis quelques années, grâce à la réalisation d’importants programmes de restructuration mais aussi au développement de nouvelles zones tertiaires (Balard, ZAC Paris Rive Gauche). Or, dans un marché aujourd’hui très concurrentiel, les propriétaires et les investisseurs misent de plus en plus sur la performance environnementale de leurs opérations comme élément de différenciation.

Actuellement, le parc d’opérations neuves, restructurées ou rénovées certifiées NF HQE  bâtiments tertiaires – neuf  /  rénovation ou BREEAM de Paris Sud totalise 589 600 m², soit 11% des surfaces livrées de bureaux. Notons toutefois que le seul 15ème arrondissement, qui a bénéficié ces dernières années d’importants programmes de restructuration mais aussi du développement du secteur Balard autour du nouveau ministère de la Défense, concentre 60 % de ces immeubles pour 30 % du parc total. A l’inverse, le poids du parc « vert » apparaît quasi-nul dans des secteurs tels que le 5ème ou le 14ème arrondissement.

Depuis 2008, 36 opérations de bureaux certifiées en neuf ou rénovation ont été livrées dans Paris Sud. La montée en puissance du mouvement de certification y a été rapide puisque depuis 2011, la totalité des livraisons de bureaux neufs ou restructurés que nous avons recensées bénéficie d’une certification.
La certification environnementale en exploitation s’est également fortement développée dans le secteur ces dernières années dans le secteur de Paris Sud, avec 22 opérations de bureaux actuellement engagées dans une certification en exploitation. Près de deux tiers des immeubles font l’objet d’une certification HQE Exploitation tandis que 36 % répondent à une certification BREEAM IN USE.

A venir prochainement : les « Green View » sur les secteurs Paris Nord Est, Lyon…
Des études menées par Ludovic CHAMBE, Responsable Développement Durable, qui accompagne les clients CBRE investisseurs, utilisateurs et promoteurs dans les domaines du marché de l’immobilier durable et responsable.

Retrouvez l’étude « Green View » dans sa version intégrale.

Si vous avez un projet immobilier en France, découvrez nos bureaux actuellement disponibles à la location ou à la vente.

Le siège français du Groupe Adidas transférera ses bureaux dans le Quartier d’Affaires International de Strasbourg – Wacken Europe, clé de voûte du programme Strasbourg Eco 2020.

Dans le cadre de la mission exclusive de conseil immobilier et de commercialisation qui lui a été confiée par LINKCITY Nord Est (filiale de développement immobilier de Bouygues Construction), Rive Gauche CBRE officialise la première prise à bail avec la signature du Groupe Adidas sur le bâtiment B1 de l’opération The Smart Place.

Conçu par AEA Architectes, The Smart Place B1 accueillera les collaborateurs du Groupe Adidas, dans des bureaux d’une surface de 4 800 m² en R+7 réalisée sur 2 niveaux de sous-sol. L’immeuble sera réalisé par les équipes de LINKCITY Nord Est, attributaire des lots 1 & 2 du Quartier d’Affaires International en décembre 2014.

Il bénéficiera notamment d’une double certification HQE « Excellent » et BREEAM « Very good » et sera le premier bâtiment de bureaux labélisé BEPOS à Strasbourg.

Le démarrage des travaux aura lieu en avril 2016, pour une livraison programmée début 2018.

L’immeuble B1 qui fait l’objet d’un bail commercial de 9 ans, sera la propriété de l’OPCI GROUPAMA GAN PIERRE 1, représenté par Groupama Gan REIM.

Rive Gauche CBRE a été le conseil de Linkcity Nord Est dans cette opération, ainsi que pour la cession à Groupama Gan REIM.

Suivez toutes les dernières News CBRE France, et retrouvez nos offres de vente et location de bureaux actuellement disponibles.

Découvrez également toutes les actualités de Rive Gauche CBRE.

Interview menée par Michèle Perez avec :
Aurélie Lemoine – Directrice du département Etudes et Recherche CBRE
Thibault Forest – Architecte d’intérieur CBRE Workspace
Mathieu de Saint Albin – Directeur CBRE Global Workspace Solutions

L’espace de travail évolue sous influence …. Quelles sont pour vous les influences les plus perceptibles ?

Thibault Forest : L’influence sociale sans aucun doute. La multiplication des espaces « à la carte » s’accompagne de la disparition progressive des petits ou des grands bureaux attribués selon le statut professionnel. Une vision transversale plutôt que hiérarchique s’impose dans la nouvelle morphologie de l’espace de bureau fonctionnel et mélangé dans sa forme comme dans ses usages. L’individualisation et la responsabilisation engagent désormais les collaborateurs dans une vision personnelle de l’aménagement d’espace.

Mathieu de Saint Albin : Cette nouvelle conception de l’espace bureau, et cette « prise de pouvoir » du collaborateur, cassent incontestablement les codes du tertiaire. Cela conduit le Conseil en aménagement tertiaire à accompagner différemment ses clients et notamment le « middle management » souvent fortement impacté par ces transformations, du fait par exemple de la substitution de son bureau individuel par un bureau en open space. Pour répondre aux questions idéologiques qui se posent, des groupes de travail sont organisés. Ils se construisent avec un panel représentatif de l’entreprise, prêt à débattre des nouveaux aménagements dans le cadre de principes définis par la direction.

Aurélie Lemoine : L’influence économique bien entendu ! L’aménagement d’espace devient un sujet de modèle économique impacté par la technologie et les nouvelle générations. Les décideurs doivent désormais s’adapter aux contextes technologiques et générationnels pour mener d’une part une opération d’organisation « sans danger » et d’autre part maintenir un équilibre financier.

TF : La maîtrise des coûts ne se résume pas à une maîtrise des dépenses. L’environnement économique et la question de la flexibilité des espaces peuvent entraîner les décideurs à réfléchir en amont aux investissements nécessaires  dans l’aménagement d’espace de bureau. « N’est-il pas pertinent d’investir dès le départ dans une conception et un mobilier intelligents ?  Plutôt que de revenir vers des opérations de restructuration (faux plancher, cloison à modifier, moquette à changer…)».

« L’espace bureau est devenu un vecteur de communication ! »

Thibault Forest

MSA : Enfin, les contraintes budgétaires restent bien entendu également très présentes !

Néanmoins, la performance économique ne se résumant pas à une maîtrise des dépenses, les bénéfices aujourd’hui bien connus d’un environnement et d’espaces de travail intelligemment conçus et flexibles peuvent amener les décideurs à investir dès le départ dans une conception et un mobilier intelligents, plutôt que de devoir revenir vers des opérations de restructuration (faux plancher, cloison à modifier, moquette à changer…) à plus ou moins long terme…».

Ainsi, le respect d’un budget n’engage obligatoirement pas les décideurs vers des solutions d’aménagement «cheap» ! Ceux-ci appréhendant parfaitement que certains postes prioritaires nécessitent, plus que d’autres, des investissements comme celui de l’acoustique ou des espaces collectifs.

Pour mener une opération d’organisation « sans danger » tout en maintenant un équilibre financier, l’aménagement d’espace mixe aujourd’hui les enjeux d’un modèle économique, avec le contexte technologique et l’influence des nouvelle générations.

TF : Le design et  l’esthétique influencent aussi de manière perceptible l’aménagement d’espace. Le client Co-construit avec Workspace sa vision esthétique de l’aménagement de ses espaces de bureaux. Nous devons l’accompagner dans le choix des codes qu’il veut véhiculer pour communiquer sur la marque de son entreprise.

Ces choix esthétiques sont sous l’influence de la culture du manager, du secteur d’activité dans lequel le client s’inscrit et des tendances en matière d’aménagement.

Globalement en France, chaque secteur d’activité, chaque typologie de métier a un peu sa perception de l’espace, ses codes esthétiques (couleur, de forme et de conception…). Un cabinet d’avocats n’installera pas un baby-foot jaune citron dans son hall d’accueil comme une start-up ne multipliera pas des espaces de bureaux individuels et intimistes.

Vous parlez des enjeux de l’espace de  travail… Pouvez-vous identifier les principaux enjeux ?

TF : Il faut respecter les objectifs et la stratégie de l’entreprise en adhérant à ses valeurs. L’espace de travail doit être flexible, accessible et connecté. Un espace de travail est un espace en mouvement qui doit pouvoir être réorganisé et s’adapter aux aléas économiques si l’entreprise est amenée à développer ou réduire ses effectifs.

MSA : L’espace bureau devient un champ d’expression construit sur une vision collaborative du travail. La neutralité laisse place à la personnalisation et au confort de l’espace, qui se doit de raconter l’histoire de la marque de l’entreprise et de faire adhérer à ses valeurs.

TF : Il est important aussi de préserver le bien-être des collaborateurs tout en ménageant des espaces de travail fédérateurs.

AL : N’oublions pas que l’évolution et la conception des espaces bureau se construit aussi sur la volonté d’attirer les talents pour certaines entreprises !

L’espace de travail hybride est une tendance forte de l’aménagement d’espace tertiaire… Comment le définiriez-vous ? Pouvez-vous nous donner des exemples ?

TF : L’espace de travail a le don d’ubiquité… Il n’a plus de critère géographique. L’espace de travail est partout : Il va vers l’individu et non le contraire. Nous assistons à une disparition progressive du poste de travail qui n’a plus vocation aujourd’hui à accueillir un ordinateur ou un téléphone. La frontière devient fragile entre vie professionnelle et vie privée.

TF : L’espace de travail  hybride est tout à la fois multidimensionnel et multi usages :

Ce plateau est un support de réflexions pour nos clients. Nous le présentons pendant la phase étude du projet : il présente plusieurs concepts d’espaces pouvant cohabiter. Nos clients peuvent choisir parmi ces différentes typologies d’aménagement qui correspondent aux tendances actuelles de l’espace tertiaire.

MSA : Cette hybridation de l’espace de travail a permis de lui donner des fonctions polyvalentes. Tous les m² peuvent être mis à la disposition du collectif comme à celle d’un collaborateur. Les m² peuvent se transformer et devenir une extension du poste de travail. Comme les terrasses, les jardins ou encore le hall d’accueil. Un espace de travail peut désormais avoir plusieurs usages : une salle de réunion peut se transformer en salle de cours de cuisine (avec l’accord du CHSCT bien entendu…) en salle de conférences ou salle d’expositions…..

AL : In fine : l’espace bureau est un sujet de société : il transcrit les valeurs de l’entreprise. Des hommes, une histoire, une géographie… Il y a de « l’urbanisme » dans une entreprise….

Y – a-t-il vraiment une « Google Mania » ? Quelle est la typologie des sociétés qui s’en inspirent ?

TF : Comment peut-on s’inspirer de ces tendances américaines ? On peut d’ores et déjà affirmer que Google a réussi à débrider notre perception de l’espace bureau. Google a intégré une dimension sociologique dans l’espace de travail qui porte désormais les valeurs de l’entreprise. L’espace bureau est devenu un vecteur de communication !

MSA : Oui, l’espace bureau est un moyen de se différencier dans un univers aussi concurrentiel. L’espace devient un support stratégique pour raconter une histoire, pour exprimer un esprit jeune, talentueux et dynamique. L’aménagement d’espace est un moyen d’être différent, un moyen pour être vu, pour être connu !  Dorénavant : l’espace bureau fait partie intégrante  d’un plan de communication global sur la marque de l’entreprise.

TF : On peut parler de « Google mania » ou presque…. dans la mesure ou aujourd’hui la majorité des projets intègre un espace de détente informel, un peu plus grand, plus ludique, plus cosy qu’auparavant. Et pas seulement avec trois distributeurs de boissons chaudes et froides. C’est de cette façon là que l’on se rapproche, que l’on s’inspire aujourd’hui de Google. Mais il est vrai que toutes les entreprises n’ont pas vocation à avoir un toboggan vert pomme dans une salle de réunion !

Vous parlez du « mieux travailler ensemble ». Comment atteindre cet idéal ?

MSA : Aller vers plus de collaboratif, plus d’agilité ? C’est un enjeu majeur, une thématiques clés ! Pour construire une conception transversale du travail : il faut casser les silos en intégrant davantage d’open-space au détriment de bureaux individuels.

AL : Cette conception doit tenir compte de l’influence des délégués du personnel dont le rôle est de préserver l’humanisation dans le travail. Rappelons-nous les événements tragiques liés à des environnements de travail inhumains. Risques sociaux, burn out. Il faut avoir conscience du faible coût que représente un espace de travail bien pensé pour le rendre plus humain et plus convivial rapporté à ce que cela pourrait coûter si on ne le faisait pas. Une opportunité qui fait son chemin chez les financiers et non plus uniquement dans les RH.

TF : Oui l’aménagement d’espace est un sujet de politique, d’argent et de management. Le type de management, la typologie des collaborateurs et des métiers influent sur la conception de l’espace bureau. Jusqu’où est-on prêt à aller ? Quels risques devrons-nous prendre ? Le respect de l’équation entre économie et social apportera la solution la plus adaptée pour « Travailler ensemble et en bonne intelligence ».

CBRE remercie Thibault Forest, Aurélie Lemoine et Mathieu de Saint Albin d’avoir bien voulu répondre à nos questions – En savoir plus sur l’étude The Place To Work.

Vous pouvez découvrir nos références en matière d’aménagement d’espace bureau.

Grâce aux nombreux programmes de construction ou de restructuration développés ces dernières années sur le territoire, la 1ère Couronne Nord dispose désormais d’un gisement significatif de surfaces de bureaux économes en énergie et respectueux de l’environnement susceptibles de répondre aux attentes des grands utilisateurs. Ainsi, avec 515 600 m² livrés, le parc d’opérations neuves ou restructurées certifiées NF HQE bâtiments tertiaires – neuf / rénovation ou BREEAM représente d’ores et déjà 20 % des bureaux existants de la zone. Par ailleurs, le mouvement de généralisation du processus de certification pour les nouvelles opérations est confirmé, permettant de conforter l’évolution du parc du secteur vers des bâtiments plus performants.  En effet, 95 % des livraisons certaines neuves ou restructurées attendues à l’horizon 2017 sur la zone, représentant 131 500 m² actuellement en chantier, sont en cours de certification HQE ou BREEAM.

En parallèle, la certification environnementale en exploitation se développe dans ce secteur et concerne 21 opérations. La quasi moitié de ces immeubles fait l’objet d’une certification BREEAM IN USE tandis que l’autre moitié répond à une certification NF HQE Exploitation.

Etude de cas

CBRE Building Consultancy est intervenu pour une mission de Technical Due Diligence pour notre client acquéreur. L’importance du développement durable pour les investisseurs est en augmentation constante. En choisissant un immeuble pourvu d’une certification HQE Exploitation Très Bon, notre client aurait souhaité investir dans un bâtiment qui répond aux pratiques environnementales du marché (plus de 90% des immeubles certifiés de la zone visent un niveau HQE TRES BON). L’objectif de notre audit a été de fournir une information technique complète et transparente à laquelle notre client puisse se référer pour établir une offre de prix ferme et définitive. Notre mission comprenait :

• l’établissement du constat de l’état du bien,
• un avis sur la conformité par rapport aux dispositions réglementaires,
• une analyse fonctionnelle et architecturale (évaluation de l’efficacité et la flexibilité par rapport aux standards du marché)
• l’établissement d’une liste des actions correctives nécessaires.

A venir prochainement

Les « Green View » sur les secteurs Péridéfense, Paris Sud, Paris Nord Est, Lyon… Des études menées par Ludovic CHAMBE, Responsable Développement Durable, qui accompagne les clients CBRE investisseurs, utilisateurs et promoteurs dans les domaines du marché de l’immobilier durable et responsable.

> Retrouvez l’étude « Green View de la 1ère couronne nord de Paris »

La compétition

Construction21, le média social du bâtiment et de la ville durable, organise les Green Building Solutions Awards 2015. Ce concours international vise à promouvoir les bâtiments exemplaires à travers le monde et leurs solutions climat : des produits, systèmes et process qui permettent de lutter contre le changement climatique.

Cette année, plus de 150 bâtiments sont inscrits, situés dans une douzaine de pays différents. Avec 39 candidats confirmés (plus 26 candidatures encore en modération), la France est le plus gros fournisseur d’études de cas des Green Building Solutions Awards. Certaines régions se distinguent particulièrement, comme l’Ile-de-France, en tête avec 20 études de cas, principalement des immeubles de bureaux.
Six semaines avant la COP21, nous connaîtrons les gagnants de la phase nationale des Green Building Solutions Awards 2015. Les lauréats seront dévoilés le 13 octobre à 15h45 lors du salon World Efficiency à Porte de Versailles.  L’annonce des gagnants internationaux de l’édition 2015 du concours Green Building Solutions Awards ainsi que la remise des prix aura lieu à la Galerie des Solutions au Bourget, à proximité immédiate de la COP21, le jeudi 3 décembre à 17h.

Un jury international spécialement constitué pour l’occasion élira des gagnants au niveau mondial dans les catégories suivantes :

Notre participation

CBRE PROJECT, notre entité en charge du développement de projets de construction, restructuration ou reconversion a pris part à la compétition. En effet, CBRE a collaboré à deux opérations exemplaires sur les sujets environnementaux, des bâtiments déjà récompensés par une triple certification environnementale (HQE, BREEAM et LEED).

Campus Jules Carteret > en savoir plus

Rue d’Anjou > en savoir plus

Pour nous permettre de remporter le prix spécial coup de cœur des internautes, n’hésitez pas à voter ici (pour voter, il est nécessaire de créer au préalable votre compte gratuit Construction 21)

Pour toutes questions relatives à nos activités de maîtrise d’ouvrage pour le compte de tiers, vous pouvez vous rendre sur notre site internet.

Sources : Construction 21

> Pour toute question, contacter Ludovic Chambe, Responsable Développement Durable.

Notre carte présente le nombre de m² de bureaux bénéficiant d’un label de performance énergétique ou d’une certification environnementale HQE que ce soit en construction / rénovation ou encore en exploitation.

Il s’en dégage les tendances suivantes :

• Certifications Construction / rénovation
  • A Paris, quasiment la moitié des bâtiments bénéficiant d’une certification font l’objet d’un label de performance énergétique
  • En région, lors de la construction ou la rénovation d’un immeuble, la tendance s’inverse, les propriétaires privilégient l’obtention d’un label de performance énergétique à l’obtention d’une certification HQE (démarche moins lourde et moins couteuse)
• Certifications en exploitation
  • Forte progression des certifications HQE Exploitation ces dernières années, particulièrement en région parisienne où le nombre de m² certifiés dépasse les 1 400 000 m²
  • En région, la certification en exploitation est encore absente de nombreuses villes (Nice, Mar-seille, Strasbourg, Nantes)
    

Article rédigé par Ludovic CHAMBE – Direction Qualité Environnementale

Situées dans le Croissant Ouest, les villes d’Issy-les-Moulineaux et de Boulogne Billancourt forment l’un des principaux pôles tertiaires de périphérie. Grâce aux importants programmes de construction ou de restructuration développés ces dernières années sur le territoire, dans le cadre notamment de l’aménagement des anciens terrains Renault à Boulogne ou des bords de Seine (ZAC Forum Seine) à Issy, la zone dispose désormais d’un gisement important de surfaces de bureaux économes en énergie et respectueux de l’environnement susceptibles de répondre aux attentes des grandes entreprises. Le mouvement de généralisation du processus de certification pour les nouvelles opérations est confirmé, permettant de conforter l’évolution du parc du secteur vers des bâtiments plus performants.

Les 10 points clefs de l’immobilier vert d’Issy-Boulogne :

• 1/3 des surfaces de bureaux possèdent une certification HQE
• 68 % de l’offre future certaine neuve ou restructurée actuellement recensée est certifiée
• Depuis 2006, 27 opérations certifiées en neuf ou rénovation ont été livrées
• 100 % des immeubles livrés certifiés ont fait l’objet d’une certification HQE bâtiments tertiaires – neuf ou rénovation
• 37 % des immeubles livrés certifiés bénéficient d’un label HPE
• Depuis 2012, la totalité des livraisons de bureaux neufs ou restructurés bénéficient d’une certification
• Depuis 2008, la quasi totalité des transactions de 1ère main de bureaux > 5 000 m² signées se sont réalisées dans des opérations certifiées
• 11 opérations actuellement engagées dans une certification en exploitation
• En exploitation, 3/4 des opérations certifiées HQE Exploitation, 1/4 des opérations certifiées BREEAM In Use
• CBRE WorkSpace a accompagné COCA COLA France pour la réalisation d’aménagement intérieurs certifiés BREEAM Fit Out

> Pour télécharger le GreenView Issy et Boulogne
La consultation est gratuite mais nécessite la création un login et mot de passe.

Article rédigé par Ludovic CHAMBE – Direction Qualité Environnementale