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Baux de bureaux : analyse comparée dans 10 pays

Natacha — Tue, 04 Dec 2018 15:05:24 +0000

Dans le cadre d’une étude menée par l’ORIE sur le thème « Statut du bail commercial & immobilier de bureaux : quelle adéquation ? »* , Eric Majou, Directeur des activités Account Management et iDesk (international Desk) au sein des équipes de CBRE dédiées aux entreprises, a animé un groupe de travail sur la comparaison des pratiques européennes en matière de bail commercial dans 9 pays .

Ce benchmark des principales caractéristiques des baux vient d’être actualisé et étendu aux USA. Les enseignements à retirer de cette analyse sont principalement les suivants :

Durée des baux

Dans la majorité des pays, la durée minimale des baux varie entre 3 et 6 ans. Les Pays-Bas et les USA disposent de la plus totale liberté de durée, ainsi que l’Italie pour les loyers supérieurs à 250 k€/an. En l’absence d’encadrement juridique, les pratiques de marché finissent souvent par constituer des standards pour les bailleurs non institutionnels et, dans chaque pays, les durées moyennes des baux s’alignent fréquemment (par exemple 10 – 15 ans au Royaume -Uni).

Renouvellement des baux

Généralement, ce n’est pas un droit mais une option négociable et prévue dès l’origine du bail. Dans les pays disposant d’un droit au renouvellement, la renonciation à ce droit n’est pas rare (Royaume-Uni, Belgique). La spécificité française du droit au renouvellement à la fin de la 9ème année complexifie les éventuels contrats de sous-location et génère donc une pratique modérée de celle-ci.

Sous-location

Elle est généralement autorisée mais soumise à l’accord du bailleur. Elle est même courante au Royaume-Uni, en Espagne, en Belgique, aux Pays-Bas et aux USA. Elle reste limitée en France et pourtant perçue comme un facteur de flexibilité par les utilisateurs.
A la différence des autres pays européens, le régime français du bail commercial regroupe les bureaux et les commerces. La présente analyse porte uniquement sur les baux de bureaux.

Le bail français 3/6/9 engage les investisseurs à être plus vigilants aux caractéristiques d’un bien et notamment à sa localisation. Ils sont ainsi plus attentifs aux qualités du bien qu’aux obligations de durée du bail ou de son renouvellement.
En conclusion, il nous semble que l’assouplissement du cadre juridique du bail 3/6/9 que nous appelions de nos vœux en conclusion de l’étude ORIE évoquée plus haut, trouve aujourd’hui son écho dans le développement rapide des sociétés de coworking.

Pour télécharger le tableau comparatif des baux, cliquez sur le lien suivant :

[download id= »16653″ template= »Baux – Novembre 2016″]

1- « Statut du bail commercial & immobilier de bureaux : quelle adéquation ? » Etude ORIE pilotée en 2016 par Michel Grossi, BNP Paribas
2- France, Allemagne, Royaume-Uni, Espagne, Italie, Norvège, Belgique, Pays-Bas, Suisse

Eric Majou

Head of Account Management, Advisory & Transaction Occupiers

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Start-up : comment réussir sa croissance ?

Natacha — Mon, 24 Apr 2017 14:43:55 +0000

CBRE, attentif aux problématiques actuelles des start-up, vous partage un témoignage extrait de l’étude « The European Talent Landscape » réalisée par le fonds d’investissement britannique Balderton Capital. Dans cette interview, Chris Morton Fondateur de la start-up Lyst parle changement d’échelle, stabilisation et évolution.

Balderton Capital : En phase de démarrage d’activité, la flexibilité est-elle plus importante que la planification ?

Chris Morton : Oui ! il y a des imprévus qui sont impossibles à anticiper. Il est donc difficile de prédire quel profil ou quelle compétence seront nécessaires d’ici 2, 5 ou 10 ans. Il est donc vraiment important de recruter la personne dont vous avez besoin aujourd’hui et non demain. Par ailleurs, certaines personnes sont plus à l’aise dans de petites entreprises, d’autre dans des grands groupes. Chez nous, des personnes qui étaient tout à fait adaptées quand nous étions dix, ne l’étaient plus à 150…

Balderton Capital : Est-ce vraiment négatif ?

Chris Morton : Certains employés arrivés dès le début du projet arrivent à évoluer, d’autres non. Parfois, ils préfèrent rester généralistes, et continuer à travailler dans de petites structures. Par essence, le changement d’échelle les challenge. C’est un concept plus familier dans les environnements de start up matures. Dans la Silicon Valley, les premiers employés sont conscients de leur valeur. Ici au Royaume-Uni, c’est moins clair.

Balderton Capital : Quand vous avez levé $40millions de dollars, comment avez-vous maintenu la cohérence de votre plan de recrutement ?

Chris Morton : Je ne pense pas que la régularité des recrutements soit la bonne manière de changer d’échelle. Nous croyons qu’il faut atteindre d’emblée la taille visée, puis passer par une phase de stabilisation des recrutements.
Après la levée de fonds de $40M, nous avons constitué l’équipe que nous avons presque doublé en 15 mois. Quand une entreprise a une phase de croissance aussi forte, il est difficile d’anticiper à 100% le succès possible contrairement à une croissance qui se construit d’une manière interne et à un rythme lent et régulier.

A chaque fois que nous avons connu des phases de croissance rapide, nous traversons une période de 6 à 9 mois durant laquelle nous nous développons de manière beaucoup moins agressive. C’est la phase de stabilisation. Durant cette phase, nous nous posons des questions sur la structure de notre entreprise. Est-ce que cela correspond à ce que nous avions imaginé il y a 12 mois ? S’agit-il de ce dont nous avons besoin ? Nous nous appliquons à renforcer les fondations afin de construire sur des bases solides. Cela nous prépare pour la phase de croissance suivante. qui est celle d’une nouvelle croissance envisagée. S’il n’y a pas cette phase de «stabilité » et que vous faîtes croitre l’équipe à un gradient constant de 45 degrés, vous n’aurez jamais le temps de consolider les fondations et cela peut conduire à des échecs catastrophiques.

Source : Etude The European Talent de Balderton capital

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Start-up : où s’implantent-elles ?

Natacha — Fri, 14 Apr 2017 12:23:42 +0000

CBRE impliqué aux côtés des start-up pour accompagner leurs enjeux immobiliers vous propose de découvrir quelques enseignements de l’étude « The European Talent Landscape » réalisée par le fonds d’investissement britannique Balderton Capital, en particulier concernant leurs choix d’implantation.

Les destinations préférées des start-up en chiffres

Londres, Paris et Berlin dominent le paysage européen des start-up

Le Royaume- Uni, la France, l’Allemagne : 3 pays qui concentrent les 2/3 des salariés de start-up en Europe, soit successivement 31%, 19% et 18% des effectifs. *

Londres, Paris, Berlin : 3 villes qui totalisent 515.000 développeurs soit 8% à peine de moins que la Silicon Valley qui compte 564.000 développeurs. **

Sources * EU – Startups.com. Calculs basés sur le nombre de créations de start-up inscrites dans chaque ville sur Crunchbase et Angel List. ** Deal room.co

Les talents techniques sont particulièrement mobiles au travers des hubs européens

40% des salariés des start-up travaillent en dehors de leur pays d’origine. Si Londres, Paris et Berlin concentrent la majorité des profils de développeurs en Europe, ces derniers sont néanmoins répartis dans une longue traine de hubs secondaires. Indispensable à la mise en place d’un écosystème fort, la densité des talents fait partie des conditions d’attraction.

Copyright / Balderton Capital

Source : Balderton Capital. Github User Data Octobre et Stackoverflow 2015

Royaume-Uni, France, Allemagne : Zoom sur ces principaux Tech Hubs

Top 5 des universités et entreprises privilégiées par les profils des employés de start-up dans trois des principaux pays européens ou la nouvelle économie s’est imposée.

Source : Balderton data for companies funded en 2015, employee N = 14018

Recrutement , la compétition est un défi

Source : 41 interviews menées par Balderton Capital

Source : Etude The European Talent de Balderton capital

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L’investissement logistique en France au sommet de son attractivité

Quentin — Mon, 04 Jul 2016 14:28:06 +0000

François le Levier, Directeur investissement logistique et activités de CBRE, analyse en détail l’actualité du marché de l’investissement des actifs industriels et logistique en France et vous livre ses perspectives pour 2016.

Portefeuille SUNRISE – 113 000 m² – 58M€ – 2015

Retrouvez l’intégralité de l’analyse du marché de l’investissement en France par François le Levier
ici

2015, l’année de la logistique avec près de 80% des volumes investis

Rappel des indicateurs clés

Près de 276 millions d’euros placés en Europe, record historique depuis 2017
91 signatures en 2015, majoritairement de seconde main
71% des volumes transactés sont des portefeuilles d’actifs industriels et logistiques

Evolution Industriel / Logistique France entière. Sources : CBRE et Immostat

Le marché de la logistique est plus performant que les autres classes d’actifs car il rapporte et progresse plus vite, explique François le Levier.

2016, la logistique au sommet du cycle, peut-être…

Analyse et perspectives

La France reste le pays le plus attractif d’Europe
Performance de la classe d’actifs logistiques
Des acteurs de plus en plus diversifiés avec une prédominance des capitaux américains
Une compression des taux prime qui se poursuit

Rendement de taux « Prime ». Source : CBRE

La parole à Andrew Stacey – P3 Group

Quentin — Mon, 14 Dec 2015 09:37:02 +0000

Présentation de P3 Group

Bonjour, je m’appelle Andrew Stacey, je suis le Directeur Général de P3 Logistics France et également patron asset management pour P3 Group.

Nous sommes investisseur, promoteur et gestionnaire de plateformes logistiques. Nous sommes présents partout en Europe. La vision de P3 est de créer un réseau de parcs logistiques dernière génération pour tous nos clients en Europe.

P3 est un des leaders et spécialiste logistique en Europe. Nous avons actuellement 144 entrepôts, nous gérons plus de 3 millions de m² et plus de 300 utilisateurs locataires, c’est-à-dire nos clients. Nous sommes présents dans 11 pays en Europe, y compris la France. Nous avons également une réserve foncière pour des développements futurs représentant 1,3 millions de m².
Concernant la France, nous avons presque 500 000 m² avec des bâtiments situés de Lille dans le nord jusqu’à Perpignan dans le sud, y compris en région parisienne, répartis surtout sur la « dorsale » logistique.
Nous avons actuellement près de 30 locataires, nos clients, qui sont les 3PL, les utilisateurs grande surface, la grande alimentation, le e-commerce, l’automobile… tous les secteurs sont représentés.

Stratégie et ambitions

La stratégie de P3 est d’accroître son parc logistique.
Il y a encore 2 ans, nous n’avions qu’ 1,5 million de m² de plateforme logistique à l’échelle de l’Europe. Aujourd’hui, nous gérons plus de 3 millions de m².

Pour la France, nos objectifs sont très simples :
Louer tous nos bâtiments vides que nous avons en portefeuille
Nous sommes également à la recherche de fonciers pour construire des clés-en-mains pour nos clients. Notre volonté pour les prochains mois, prochaines années, c’est de construire des parcs logistiques dernière génération comme nous réalisons déjà dans tous les autres pays européens. Pour ce faire, nous allons continuer de travailler étroitement avec nos clients français.

Nos dernières transactions

Nous avons accompagné Auchan en Europe centrale, en Hongrie.
Nous avons également travaillé avec PSA sur leur 1er chantier en Allemagne avec une plateforme logistique de 20 000 m² en autres.La partie promotion, les clés-en-main est une partie très importante pour P3. Nous avons actuellement 15 projets en cours représentant plus de 300 000 m² depuis le début de l’année.

Nous sommes aussi investisseurs. En août 2014, P3 a acheté un parc logistique à Horni Porcenice à côté de Prague, en République Tchèque. Pour moi, c’est le meilleur parc logistique dédié au e-commerce, les logisticiens et aussi les clients qui ont des besoins de production.

Une des choses importantes pour nos clients, c’est la qualité de nos services, la qualité de nos assets managers.
Depuis que nous avons lancé P3 en 2011, nous avons réalisé près de 600 000 m² de transactions.
Nous avons presque « tourné » le portefeuille 2 fois. Nous avons pu le réaliser grâce aux brokers, essentiellement avec CBRE. Nous avons ainsi signé cette année 2 belles transactions :

Roissy (95) : un 5 000 m² puis une extension de 5 000 m² dans un bâtiment situé sur le parc de Paris Nord II

Brétigny-sur-Orge (91) : 30 000 m² avec XPO Logistics.

Plus d’informations sur P3 Group en cliquant ici

Les entrepôts XXL, nouveaux visages du marché de la logistique en France

Quentin — Tue, 08 Dec 2015 14:39:34 +0000

Les entrepôts XXL connaissent un gain de popularité considérable selon une étude de CBRE, sous l’effet conjugué de l’essor du e-commerce et de l’intérêt des investisseurs pour des produits de grande envergure.

Entrepôt de 50 684 m² – St Fargeau Ponthierry (77)

Sur les principaux marchés européens, près du tiers de l’occupation industrielle actuelle est liée à des activités d’e-commerce. Dans ce contexte, les entrepôts XXL offrent des solutions aux distributeurs en ligne cherchant à consolider leurs opérations logistiques.

Si le nombre de colis expédiés dans toute l’Europe est en hausse, du fait de l’augmentation des achats en ligne, la valeur unitaire du colis est en baisse, à un rythme estimé à 15 % par an. À travers l’Europe, les coûts de livraison ont progressé pour atteindre entre 40 et 50 % du prix de revient dans le cadre d’achats en ligne, poussant ainsi les distributeurs et les prestataires logistiques à envisager des formats d’entrepôts XXL aptes à générer des économies d’échelle.
Au niveau européen, le marché de l’industrie et de la logistique continue de progresser, à l’issue d’un premier semestre solide marquant sans doute le début d’une année record pour l’Irlande et les Pays-Bas.

Au premier semestre 2015, plus de 25 % des surfaces logistiques commercialisées cumulées au Royaume-Uni, en France et aux Pays-Bas, trois marchés clés de la logistique en Europe, appartenaient à des entrepôts XXL.

L’appétit des investisseurs pour des actifs industriels et logistiques semble robuste, mais l’envergure et le volume sont des critères décisifs. En effet, pour les investisseurs institutionnels, la taille de la transaction est particulièrement déterminante, ceux-ci préférant acquérir des unités à des prix s’échelonnant entre 75 et 150 M€. Ces montants étant difficiles à atteindre en une seule transaction, une augmentation de la demande pour des acquisitions de portefeuilles est ainsi constatée par CBRE. Or, les entrepôts XXL peuvent, dans une certaine mesure, contribuer à satisfaire cette quête de grands volumes. Les nouveaux programmes XXL sont souvent ciblés le plus en amont possible, générant un regain d’intérêt pour des lancements en blanc.

Machiel Wolters, head of industrial & logistics research chez CBRE, commente :

L’essor de la demande et des exigences en termes de taille entraînent une pénurie croissante de produits appropriés au sein des pôles logistiques les plus prisés. Par voie de conséquence, ce phénomène a donné lieu à concevoir de nouveaux programmes, eux-mêmes sources d’intérêt auprès des occupants. En effet, les loyers du neuf se révèlent souvent inférieurs à ceux payés pour des constructions existantes, renforçant ainsi l’attrait exercé par de nouveaux entrepôts XXL. L’offre de programmes neufs à des niveaux de loyers compétitifs est notamment favorisée par la compression généralisée des taux de rendement .