Bilan 2015 et perspectives 2016

TRANSACTIONS

 L’année 2015 fut excellente pour le marché de la logistique en Nord-Pas-de-Calais avec de nombreuses transactions: 363 000 m² commercialisés contre 193 000 m² en 2014, soit une progression de 87%. Nous talonnons de près le marché lyonnais…

Les transactions ont été disparates avec des clés en mains de grande taille construits dans un but de rationalisation et d’optimisation de la logistique des chargeurs.

Les transactions  ont aussi porté sur des entrepôts de petite taille (< 10 000 m²) tous secteurs confondus à l’exception du littoral alors que les dernières années montraient une préférence notoire des chargeurs et des prestataires pour le sud de la région.

Quelques exemples significatifs :

• Des clés en mains d’abord, K+N pour le compte de Auchan avec un bâtiment dédié aux produits frais sur Carvin. 50 000 m² pour Orchestra sur Arras. Carrefour à Vendin avec un bâtiment à terme de 55 000 m², Leclerc signe sur Lauwin Planque un 30 000 m² avec un bail 3/6/9 : on peut se poser la question du retour du blanc ! D’ailleurs AEW réalise sur Dourges un 31 000 m² en blanc….
• Sur des entrepôts existants : Simastock (17 000 m² sur Dechy et 26 000 m² sur Hordain), Riga (acquisition d’un 16 000 m² sur Roncq), Foirfouille sur Dourges (extension), dispeo 18 000 m² sur Templemars (importants travaux de mise en conformité ICPE), Sophie Halette sur Caudry 16 000 m² et enfin Colis Privé qui a pris en precaire un 10 000 m²pour servir son client Amazon

Les valeurs locatives faciales des entrepôts neufs sont comprises entre 34 € et 44 € HT HC/m²/an. Elles sont stables, mais  comme partout en France, le marché demeure hétérogène.

Les produits de bonne qualité, bien localisés, resteront à des valeurs élevées, comme à Dourges.

Les locaux anciens, situés à des adresses moins stratégiques, verront leurs prix plus facilement attaqués. 

OFFRE

Un élément inquiétant : forte absorption du stock existant de classe A sur la région, désormais, sur la région, une seule offre immédiatement disponible de classe A > à 6 000 m². Par conséquent, la qualité du stock se dégrade et les bâtiments en état d’usage représentent aujourd’hui 90% du stock d’offres.

• L’offre de classe A se raréfie au sud malgré une libération possible de 40 000 m² et un futur entrepôt de 30 000 m² en blanc. A noter que le sud de la métropole lilloise est particulièrement touché avec aucune offre disponible de classe A sur Lesquin, pourtant fortement plébiscité.

Malgré cela, le foncier disponible associé à une fiscalité favorable représentent une aubaine pour les utilisateurs en quête d’optimisation de leur logistique.

DEMANDES

Aussi, les demandes exprimées, portant en majorité sur des surfaces importantes, sont susceptibles de supporter les délais imposés par les programmes « en gris » (8 mois en moyenne). Dans ce contexte, l’importance du volume d’offres en gris (420 000 m²) ainsi que les  1 200 000 m² de projets (dont extension de zones) apportent de réelles perspectives aux entreprises.

Cela permet aux entreprises d’envisager sereinement leur développement ou leur rationalisation.

PERSPECTIVES 2016

La localisation stratégique du marché, à mi-chemin entre l’Ile-de-France et le Nord de l’Europe est un facteur favorable au développement immobilier logistique sur le Nord et les investisseurs privés ou public à l’instar du Port de Lille l’ont bien compris car ils ont des gros projets de développement en cours d’instruction.

Une tendance à l’optimisation des sites brasserie avec Danone qui a pris à bail 25 000 m² sur le port de Santes et plusieurs projets d’envergure à l’étude.

Apres une année calme sur le plan de l’investissement en immobilier logistique, 2016 devrait voir se concrétiser des deals en cours d’étude.

Les différents types d’entrepôts

Les entrepôts se distinguent essentiellement par leurs usages : l’entrepôt logistique pour stocker des marchandises, l’entrepôt frigorifique pour les denrées périssables et l’entrepôt de messagerie dédié à la distribution. Les entrepôts logistiques sont les plus recherchés parmi l’offre d’entrepôt à vendre. Des critères stricts fixent les normes des différentes catégories d’entrepôts logistiques. Les entrepôts logistiques de classe A doivent notamment présenter au moins 9,30 mètres de hauteur sous plafond, entre 7,50 et 9,30 mètres pour les entrepôts de la classe B et moins de 7,50 mètres pour les autres entrepôts. Avant d’opter pour l’achat de tel ou tel entrepôt, évaluez vos besoins actuels et à long terme en matière d’espace et d’équipements.

Les équipements de votre futur entrepôt

L’avantage d’être propriétaire des murs de son entrepôt est de pouvoir organiser son lieu de stockage à sa guise, sans attendre l’agrément du bailleur pour mettre en place les équipements indispensables à son activité. Il sera toutefois préférable de choisir un entrepôt déjà équipé de racks de rangement, d’armoires de stockage ou d’étagères si vous recherchez un entrepôt immédiatement opérationnel. La présence de rampes d’accès pour les poids lourds est également à prendre en compte dans votre recherche d’entrepôt à vendre. Elles doivent vous permettre de charger et de décharger facilement vos marchandises.

Les critères énergétiques et environnementaux

Depuis le 15 janvier 2009, les entrepôts logistiques sont soumis à une certification Haute Qualité Environnementale (HQE). Ce label encadre la construction et la gestion des bâtiments en s’appuyant sur au moins 7 des 14 critères existants tels que la gestion de l’eau, des déchets d’activités, de l’entretien et de la maintenance, le confort acoustique, visuel, olfactif, la qualité sanitaire des espaces, etc. D’autres labels environnementaux peuvent également retenir votre attention lors de votre recherche d’entrepôt à vendre : BBC, BREEAM, CPE, HPE, ICPE, etc.

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Didier Malherbe, Directeur France Industriel et Logistique analyse le marché de la logistique au 1er trimestre 2015.

Concernant le marché de la logistique, les principales tendances en ce début d’année sont les suivantes :

• D’une part, une très bonne performance au niveau des transactions avec une augmentation de 44% des volumes transactés au niveau national et 26% concernant l’Ile-de-France. Il est à noter que la dorsale a sur-performée avec 81% de parts de marché.

La région Rhône-Alpes avec 170 000 m² enregistre l’une de ses meilleures performances avec par exemple les transactions de But à Pusignan (60 000 m²).

• En ce qui concerne l’Ile-de-France, ce sont 270 000 m² qui ont été réalisés, c’est également un record depuis ces 5 dernières années pour un 1^er trimestre. Beaucoup de transactions entre 25 000 et  50 000 m². Nous pouvons ainsi citer AX SHOP AIR à Bondoufle (22 220 m²), SMCP à Vémars (24 619 m²) et Kuehne & Nagel à Lieusaint (26 163 m²), 3 transactions réalisées par le biais de CBRE.

Une autre caractéristique de ce marché : la grande distribution et le e-commerce ont été les moteurs de ce marché au cours du 1^er trimestre.

Autre remarque : il est à noter que le marché a été sélectif sur le front des valeurs avec une hausse sur les marchés « prime » que sont les marchés lyonnais et parisiens.

Pénurie d’offres qui est un fait aujourd’hui en Ile-de-France : il n’existe plus que 4 dossiers supérieurs à 30 000 m² disponibles en classe A. Il y a donc clairement un besoin de recréer de l’offre en blanc sur quelques endroits très précis et très sélectifs et en gris plus généralement sur la dorsale.

En termes de projets clés-en-main en Ile-de-France (12 recensés) et sur les bâtiments existants (12 environ recensés), c’est au global environ 400 000 m² en cours de négociation. Il est fort à penser que nous atteindrons encore cette année en Ile-de-France un volume de transactions proche de 800 000 m², voire un peu plus.

Situé sur un foncier indépendant de 13 hectares environ, à proximité de l’aéroport Lyon St Exupéry et en façade autoroutière A432, ce bâtiment XXL récemment livré d’une surface totale de 59 319 m² est composé de 10 cellules d’entrepôts, de salles de charge et de bureaux.

Le site, certifié HQE et BREEAM, permet de répondre aux besoins des chargeurs et logisticiens pour le stockage des produits soumis aux rubriques ICPE 1510 – 1530 -2662 – 2663 – 1412 – 1414 -1432 – 1435.

Contact CBRE GLS Lyon : Stéphane Bouiller 06 79 40 05 23 – 04 72 83 48 52

La ZAC Syntex Parc est une zone de 30 hectares, dont 12 ha sont dédiés à la logistique. Elle est située dans la commune de Pusignan (69), au carrefour des principales infrastructures de transport de la région Rhône-Alpes et au centre des 3 secteurs logistiques de la périphérie lyonnaise : Isle d’Abeau, Plaine de l’Ain et Rocade Est de Lyon. Elle est situé à seulement 33km de Lyon.

ZAC Syntex Parc bénéficie d’un positionnement stratégique, grâce aux connections directes avec l’échangeur autoroutier nord de Lyon Saint-Exupéry. La proximité avec l‘aéroport et la gare TGV confère au site une attractivité exceptionnelle.

Présentation de Goodman

Le Groupe Goodman est un Groupe d’immobilier intégré. Intégré car investissant, développant et gérant des plateformes logistiques dans le monde entier.
Le Groupe est originaire d’Australie, côté à la Bourse de Sydney sur l’ASX, soit dans les 40 premières sociétés australiennes. Le Groupe s’est initialement développé sur les marchés asiatiques et en Australie dans un premier temps, en Nouvelle-Zélande dans un second temps et puis par extension au Japon et en Chine. Sur l’Europe continentale, notre siège est basé à Bruxelles et nous sommes présents dans 11 pays dont la France. Nous sommes un peu plus de 200 personnes en Europe continentale à l’heure actuelle avec un nombre d’actifs sous gestion légèrement > à 5 Mds d’€. Au niveau mondial, nous gérons aujourd’hui près de 19,2 Mds d’€ d’actifs.

A titre d’exemple, nous avons développé environ 400 000 m² sur les 5 dernières années soit 80 000 m²/an environ ce qui nous place dans les 3 premiers leaders sur le marché de la logistique.

Stratégie et ambitions

Nous avons une nécessité de facto moindre d’acheter des immeubles à des tiers puisque nous produisons nous-mêmes beaucoup de nos actifs. Les ambitions du Groupe et en particulier pour les 3 marchés phares européen que sont la France, la Pologne et l’Allemagne sont de porter la taille du portefeuille à environ 1,5 millions de m² à échéance 2017. Pour ce faire, nous sommes de retour sur le marché de l’investissement.

Exemples de réalisations en France

Ainsi par le biais de CBRE en tant qu’agent, nous avons acquis 2 actifs cette année :

• Une 1ère transaction qui a été réalisée dans le nord de la France à Brébières, acquisition sous forme de sale & lease-back d’un immeuble de 42 000 m² qui appartenait précédemment à ID Logistics
• Une 2ème transaction un peu plus récente annoncée au mois de septembre : l’acquisition auprès du Groupe PRD d’un actif sur le Port de Gennevilliers de 22 000 m² qui a été loué à la société Schenker.

> Pour en savoir plus sur le groupe GOODMAN : fr.goodman.com