Le marché francilien des messageries bénéficie d’une demande solide, portée par l’évolution des modes de consommation (e-commerce, distribution omnicanale, etc.) qui modifie les schémas logistiques afin d’assurer une livraison la plus rapide et la plus invisible possible. Maillon essentiel des chaines de distribution, l’immobilier de messagerie se retrouve à la croisée de nombreux enjeux économiques, sociétaux et environnementaux. Les externalités d’apparence négatives associées à ce produit complexifient le nécessaire renouvellement du marché. Les défis sont d’autant plus grands qu’ils se posent aux opérateurs dans un cadre géographique tel que l’Ile-de-France, à la fois dense et contraint.

La messagerie : un produit immobilier contraint de se réinventer ?

La massification des envois de colis, boostée par l’essor du e-commerce, renforce les besoins en immobilier logistique de distribution situé à proximité immédiate des villes. Les messageries sont des bâtiments spécifiques à usage d’éclatement des marchandises, dédiés au transbordement et à la gestion rapide des flux d’envois inférieurs à 3 tonnes. L’activité de messagerie est particulièrement gourmande en surface foncière et le besoin sous-jacent en parking est prédominant. Le ratio foncier standard pour une messagerie est de 30 % / 70 % quand la logistique classique présente plutôt une emprise au sol de 50 %. Ce besoin plus conséquent en foncier se justifie par les flux plus importants de véhicules, mais également par la nécessité de stockage de ces mêmes véhicules hors période d’activité.

La localisation d’une messagerie à proximité des axes autoroutiers nationaux et en proche périphérie des métropoles desservies apparaît comme le premier critère de choix dans la stratégie d’implantation immobilière d’un utilisateur. En Ile-de-France, la localisation prime pour une messagerie se situe à proximité immédiate de l’A86 et à la frontière du périmètre à faibles émissions (ZFE). Or, les disponibilités y sont extrêmement limitées.

Répartition géographique des bâtiments de messageries existants en Île-de-France
Source : CBRE Research

Alors que les messageries permettent de desservir les zones urbaines denses et répondent parfaitement aux modes de consommation actuels, la densification du marché se heurte à des défis sociétaux et environnementaux (manque de popularité auprès des décideurs locaux, consommation foncière importante, flux importants de véhicules lourds et légers, etc.). Naturellement, la question de l’avenir des messageries se pose, ce produit de niche étant difficilement réplicable à l’heure de la sobriété foncière. Quelles solutions de densification peuvent-être envisagées ? Quels rôles peuvent jouer la verticalisation et l’automatisation ? Quelles mesures pourraient rendre l’activité plus vertueuse ?

Une forte demande sur un marché pénalisé par le manque d’offre

Le marché des utilisateurs pâtit d’un manque d’offre structurel qui ne cesse de s’accroître dans un contexte francilien de plus en plus complexe (saturation des axes routiers, densification résidentielle, injonctions environnementales, etc.). Avec un stock d’offre immédiate de 60 000 m² à la fin du 1^er trimestre 2024, soit un taux de vacance de 2,8 %, la tension à l’offre sur le marché francilien des messageries demeure prégnante. Ce défaut d’offre est tant quantitatif que qualitatif puisque 73 % des surfaces vacantes sont en état d’usage. Le potentiel de renouvellement de l’offre reste bridé par la disponibilité foncière et l’acceptabilité des projets auprès des collectivités locales et des riverains.

Sur les 12 derniers mois, plus de 40 000 m² ont été commercialisés sur le marché francilien des messageries, un volume en déclin depuis plusieurs années qui est le reflet direct du manque d’offre. Répondant à des caractéristiques très hétérogènes selon le schéma opérationnel de l’utilisateur, le marché repose principalement sur une logique de bâtiments clés-en-main. Toutefois, les tensions à l’offre conduisent de plus en plus les utilisateurs à se positionner sur des surfaces existantes qui ne sont pas toujours en adéquation avec les standards du marché de la messagerie.

Dans un contexte de forte asymétrie offre / demande, la tendance haussière des valeurs locatives ne représente pas à ce jour un frein dans les stratégies d’implantation immobilière des utilisateurs. En effet, ces derniers sont prêts à assumer des valeurs locatives élevées dès lors qu’un produit disponible répond à leurs besoins de proximité avec les bassins de consommation.

Pour aller plus loin sur le sujet, téléchargez notre dernière étude sur le marché de la logistique du froid en France métropolitaine (*sous réserve d’acceptation).

Découvrez dans cette étude :

• Une rétrospective du développement de l’immobilier de messagerie
• Un décryptage des enjeux actuels et futurs auxquels se retrouve confronté le segment
• La dynamique récente du marché des utilisateurs : demande placée, offre, valeurs locatives
• La nouvelle approche des investisseurs : volumes investis et taux de rendement

La reconfiguration des implantations logistiques est en marche et ne tarit pas. Les restructurations des circuits liées aux changements de modes de consommation, associées aux quêtes d’économie d’échelle de la grande distribution, se poursuivent et dynamisent le marché immobilier (3,7 millions de m² placés en 2016). Du très grand format aux petites unités urbaines, la diversification des typologies de produits s’implémente à mesure que les cahiers des charges des utilisateurs s’étoffent.

Effet substantiel pour le marché, les entrepôts XXL prennent leur marque et s’essaiment dans les territoires, en France comme en Europe. 2016 voit leur nombre croître pour atteindre un niveau maximum jamais observé depuis 2008 : plus d’une quinzaine d’opérations de plus de 50 000 m² ont regroupé 1,1 millions de m², soit 30 % de la demande placée totale. Après cette explosion des volumes > 50 000 m² entre 2015 et 2016, d’importantes signatures XXL voire – de plus en plus fréquemment – triple XL (plus de 100 000 m²) sont en cours ou attendues et doperont les volumes en 2017.

Distributeurs et prestataires s’adaptent progressivement aux changements de l’univers du retail, délaissant les systèmes en flux poussés au profit de circuits plus réactifs, aptes à fusionner les canaux de vente en un seul site, voire en un seul circuit logistique.

En Ile-de-France, le manque de foncier voire la fiscalité locale pénalisent les grands projets qui se repositionnent sur les régions frontalières. Face à ce desserrement et à l’éclatement croissant des flux, les unités de transbordement sont appelées à se pérenniser le plus proche possible de la zone dense.

Messageries et espaces logistiques urbains sont pris d’assaut dans les grandes villes, Paris en tête.

La digitalisation (gestion des données, capteurs…) touche très largement l’ensemble des implantations et contribue à « libérer » des process automatisés jusqu’alors rigides. La révolution est en marche, avec pour conséquence des impacts plus ou moins importants en matière immobilière, selon les réponses – différenciées – apportées par les supply-chain à l’objectif d’augmentation de la productivité. Rationalisation, optimisation, verticalisation… autant de formats aux conséquences clés pour le marché de demain.

Côté investisseurs l’attractivité des actifs logistiques n’est plus à démontrer (2,7 milliards d’€ engagés en 2016), avec un engouement maintenu des fonds d’investissements (plus de 70 % des montants engagés sur les 3 dernières années). Le haut du cycle approche, mais l’abondance de capitaux et le maintien probable des taux longs à un niveau bas animeront le marché en 2017.

Sur ce marché en plein effervescence, des questions d’ordre législatif alimenteront les débats dans les prochaines années : définition d’un cadre fiscal lisible et adapté, mise en adéquation des normes ICPE et ERP, garantie décennale des bâtiments autoportants ou encore acceptation règlementaire de la verticalité. Autant de chantiers qui jalonnent le parcours de l’immobilier logistique en France, dans un contexte changeant mais marqué par une quasi-parfaite stabilité des valeurs locatives.

Téléchargez l’Outlook 2017 ici

Sur terrain de 18 hectares, 2 hubs logistiques de dernière génération situés à 20 minutes de Paris intramuros, aux intersections des autoroutes A1, A3 et A104 avec belle visibilité depuis l’A1.

Retrouvez le détail de l’annonce ici

Localisation

Au coeur de l’agglomération parisienne et du territoire de grands projets, entre Paris et les aéroports du Bourget et de Roissy Charles-de-Gaulle, le programme est remarquable par sa proximité urbaine exceptionnelle : cette implantation offre une capacité de distribution optimale pour Paris avec un accès immédiat à l’A104 (Francilienne) depuis le site.
Sans équivalent en terme de taille à cette distance de Paris, situé sur un terrain de 18 hectares, le programme bénéficie d’une visibilité exceptionnelle depuis l’A1 et d’une offre de commerces et services de grande qualité, hôtellerie et restauration.

A 15 kilomètres de Porte de la Chapelle

• Une position logistique exceptionnelle au coeur de l’agglomération parisienne, à l‘intersection des 3 autoroutes A1, A3 et A104, avec un accès immédiat sur l’A104 (Francilienne)
• Desserte en transports en commun exceptionnelle : 7 lignes de bus desservant 8 stations de RER B et D, la station de métro ligne 5 « Bobigny Pablo Picasso » et du Tramway T1
• Grand Paris Express : 2 nouvelles stations à proximité, Aulnay-sous-Bois (ligne 16) et Triangle de Gonesse (ligne 17).

Principales caractéristiques techniques

Autorisations ICPE : 1510-1, 1530-1, 1532-1, 2662-1, 2663-1 et  2663-2
Déclarations : 1511, 1185.2 et 2925

• Terrain de 17,8 hectares dont 2,7 hectares d’espaces verts
• Programme bénéficie de la Haute Qualité Environnementale
• Le permis de construire et les Autorisations d’Exploiter ICPE sont délivrés et purgés de tout recours de tiers

Le parc comporte 2 bâtiments à vocation logistique :

• Entrepôt A : 7 cellules dont 1 cellule simple face
• Entrepôt B : 8 cellules doubles faces
• Cellule traversante : 130 x 45,80 m, trame principale 11,60 m x 23 m, 12 portes sectionnelles par cellule
• Bureaux et locaux techniques associés
• Un poste de garde
• Un accès PL pour les deux bâtiments
• Un parking PL de 19 places et deux sorties PL
• Un accès VL distinct pour chaque bâtiment, 455 places et 24 places deux roues vélo

Votre interlocuteur dédié : Marc VICHOT – 06 08 18 38 81 – marc.vichot@cbre.fr

Le marché des messageries constitue un segment stratégique au sein des réseaux logistiques. Découvrez l’analyse de CBRE sur ce marché en Ile-de-France.

Les perspectives de trafic du fret express, à la hausse pour les prochaines années, amplifient les besoins immobiliers du secteur de la messagerie : pour répondre à la demande croissante, les majors doivent impérativement se positionner sur des emplacements clés, à l’intersection entre zone dense et grands équipements de transport, au sein de bâtiments dédiés au transbordement.

Au 1er juillet 2015, 112 messageries sont recensés par CBRE en Ile-de-France, totalisant 913 000 m² de surfaces construites.

Localisation des messageries en Ile-de-France au 1er juillet 2015

La très grande majorité de celles-ci est recensée dans le Nord de la région (43 %) et dans le Sud (31 %), les 2/3 des localisations se positionnant entre l’A86 et la Francilienne.

Avec une vingtaine d’offres disponibles, presque toutes en état d’usage, le taux de vacance s’élève à 8,7 %.
Depuis le début de l’année 2014, le marché connaît un important essor, avec près de 120 000 m² commercialisés jusqu’au 1er juillet 2015.

Tandis que les consolidations se poursuivent et devraient générer de nouvelles transactions d’ici la fin de l’année, la structure du marché immobilier tend à fléchir, les leaders du marché s’adaptant à la rareté de l’offre sur le marché parisien en développant de nouvelles stratégies (repli sur des produits alternatifs et projets de hubs mixtes).

Parc de messagerie au 1er juillet 2015 : 913 000 m²
Taux de vacance au 1er juillet 2015 : 8,7 %
Demande placée au 1er semestre 2015 : 54 200 m²