Mike Atwell présente le contexte européen

« Depuis 2009, l’investissement immobilier européen a connu 6 années de croissance ininterrompue, marquée par une forte accélération ces 3 dernières années. Ainsi, en 2015 près de 280 milliards d’euros ont été échangés, un record absolu dépassant le niveau déjà très élevé atteint en 2007. Mais cette année, un ralentissement s’est fait sentir dès le 1er trimestre, pour s’amplifier ces derniers mois. Au final, sur l’ensemble du 1er semestre, les volumes échangés enregistrent une baisse de -17 % sur un an.

Sans surprise, la Grande-Bretagne enregistre l’un des plus mauvais scores (-38 %), l’attentisme pré Brexit ayant figé le marché au 2ème trimestre. L’Allemagne demeure l’un des marchés européens les plus solides au même titre que la France qui affiche encore une croissance de 10 % sur un an des échanges. »

Jean-Carl Vildier commente les résultats du marché français

« Avec 8,2 milliards d’euros d’investissements recensés à ce jour, un chiffre qui devrait encore progresser avec les prochains retours d’informations attendus des régions, la France signe une étonnante bonne performance. Après l’exceptionnel 4ème trimestre 2015, le début d’année avait logiquement été très calme. Nous attendions un rebond du marché et, fait rassurant malgré les inquiétudes pré-Brexit, ce rebond a bien eu lieu. Au final, le 1er semestre 2016 se situe sensiblement au-dessus de la moyenne des 6 premiers mois enregistrée depuis 2011.

Nous attendons un été très actif, avec déjà en ce début juillet des signatures d’envergure telles que So Ouest ou le portefeuille Kanam. Nous anticipons un volume d’engagements annuels entre 20 et 22 milliards d’euros. »

Nicolas Verdillon nous livre sa mise en perspective des marchés

« Avec la fin du cycle haussier aux USA, le ralentissement chinois, la chute du cours du pétrole, la crise des pays émergents, le risques terroristes et géopolitiques, l’Europe ébranlée par la crise des migrants et le Brexit : l’environnement est indéniablement anxiogène.

Les marchés immobiliers ont pour l’instant été faiblement impactés : il y a bien une baisse des volumes, mais il s’agit plutôt d’une pause pour réfléchir et définir de nouvelles stratégies. Car les investisseurs restent confiants dans la capacité de l’immobilier à générer un couple rendement/risque attractif. Mais ils sont légitimement devenus plus prudents et privilégient toujours plus les stratégies « core » tandis que les investissements risqués sont regardés avec plus de précaution.

Pour tout complément d’informations, contactez Christelle Bastard 

Certes, la globalisation des échanges et l’interconnectivité croissante des économies constituent indéniablement un facteur d’accroissement de la volatilité au niveau mondial. Mais, dans le secteur immobilier, le développement exponentiel de l’information, des services et des savoir-faire accroît fortement les opportunités de marché et facilite la circulation des flux de capitaux.

Pour les investisseurs, autrefois cantonnés aux localisations les plus proches et aux produits les mieux connus, l’amélioration de l’accès aux données de marché a permis d’élargir leur horizon d’acquisition tant du point de vue géographique qu’en termes de typologie d’actifs. Les grands investisseurs internationaux sont désormais davantage familiarisés avec les principaux marchés étrangers, où ils n’hésitent plus à ouvrir des équipes locales, l’Amérique du Nord et l’Europe du Nord-Ouest disposant toujours d’une longueur d’avance grâce à leurs plus grandes transparence et lisibilité. Le marché londonien, où plus de 60 % des acquisitions ont été réalisées par des étrangers ces 10 dernières années, constitue l’illustration la plus aboutie de ces métropoles portes d’entrée pour les capitaux internationaux.

Le développement de l’information a favorisé la globalisation des flux d’investissement immobilier

Par ailleurs, l’immobilier doit de plus en plus être considéré sous l’angle des populations qu’il accueille : où vivent-elles, comment travaillent-elles, que désirent-elles ? D’un point de vue démographique, le vieillissement de la population, en particulier dans les économies avancées, constitue l’une des tendances les plus impactantes pour l’immobilier, en particulier dans le domaine du tourisme, des loisirs, de la santé et du résidentiel. De fait, d’ici 2030, le nombre de seniors dans le monde va progresser d’un tiers, pesant pour la moitié dans la croissance de la consommation urbaine attendue.

Autre facteur d’importance à prendre en considération : le potentiel de croissance des pays émergents. Selon l’OCDE, en 2030, 63 % du PIB mondial sera produit dans les pays émergents et la moitié de la classe moyenne mondiale résidera en Asie. Cela impliquera un rééquilibrage d’ampleur inédite dans la distribution de la richesse à l’échelle globale, qui ne manquera pas d’affecter l’ensemble des secteurs de l’immobilier. Au vu de ce potentiel de croissance à long terme, des opportunités sont aujourd’hui à saisir pour les investisseurs capables de s’y positionner en précurseurs.

Enfin, à l’échelle mondiale, l’urbanisation va se poursuivre, les grandes métropoles se positionnant de plus en plus comme des centres d’innovation, attractifs pour les activités économiques comme pour les populations, que ce soit dans les pays émergents ou dans les économies avancées. Dans ces dernières, la préférence marquée pour l’urbain des jeunes générations atteste d’un phénomène de retour vers le centre qui ne sera pas sans conséquence pour l’immobilier.

Enfin, c’est désormais un lieu commun de souligner comment l’incroyable développement de la mobilité rendu possible par les nouvelles technologies de communication sans fil est en train de bouleverser la définition des différents produits immobiliers, à l’image du bureau ou de l’hôtel. Mais certaines tendances de fond impacteront plus directement les choix de localisation, à commencer par la nouvelle importance accordée par les entreprises à la disponibilité des talents, devenue le facteur de décision clé pour la moitié d’entre elles. Le phénomène est particulièrement évident dans le domaine des industries high-tech, qui constituent pour les économies avancées telles que les USA le principal leader de tendance pour le marché des bureaux. Ainsi, le besoin croissant pour le secteur de capter et retenir les meilleurs talents y a conduit à l’émergence de nouveaux marchés attractifs en dehors des centres établis, proposant des coûts immobiliers plus accessibles et en liaison le plus souvent avec de centres universitaires spécialisés.

Choix d’une zone d’implantation : les différents facteurs de décision

Dans le secteur industriel, l’avènement du e-commerce tend clairement à rapprocher l’immobilier logistique des bassins de consommation, ce qui redonne de l’attractivité à d’anciens sites délaissés mais proches des centres urbains.

Enfin, le développement prochain des véhicules autonomes va impacter fortement à la baisse les coûts du transport des marchandises, ce qui rebattra la carte des localisations potentielles pour les sites logistiques. Et, dans les secteurs du tertiaire et du résidentiel, cela devrait conduire à la disparition de la problématique du stationnement, grâce à la mutualisation des flottes, et à une nouvelle appréhension de la distance domicile/travail, ce qui ne manquera pas de bouleverser totalement la physionomie des centres urbains.

Auteur : Christelle Bastard

Portefeuille SUNRISE – 113 000 m² – 58M€ – 2015

Retrouvez l’intégralité de l’analyse du marché de l’investissement en France par François le Levier
ici

2015, l’année de la logistique avec près de 80% des volumes investis

Rappel des indicateurs clés

• Près de 276 millions d’euros placés en Europe, record historique depuis 2017
• 91 signatures en 2015, majoritairement de seconde main
• 71% des volumes transactés sont des portefeuilles d’actifs industriels et logistiques

Evolution Industriel / Logistique France entière. Sources : CBRE et Immostat

Le marché de la logistique est plus performant que les autres classes d’actifs car il rapporte et progresse plus vite, explique François le Levier.

2016, la logistique au sommet du cycle, peut-être…

Analyse et perspectives 

• La France reste le pays le plus attractif d’Europe
• Performance de la classe d’actifs logistiques
• Des acteurs de plus en plus diversifiés avec une prédominance des capitaux américains
• Une compression des taux prime qui se poursuit

Rendement de taux « Prime ». Source : CBRE

S’agissant du marché de l’investissement en immobilier commercial, la forte croissance attendue des capitaux en provenance d’Asie et du Moyen-Orient constituera à n’en pas douter l’un des moteurs clé de la demande dans un futur proche. En effet, plusieurs années de forte croissance économique et de taux d’épargne élevé ont déplacé le centre de gravité des réserves de capitaux mondiaux vers ces pays, générant en retour une pression au redéploiement à l’échelle globale de ces capitaux à la recherche d’opportunités d’investissement sur le long terme.

Si les profils d’investisseurs concernés sont extrêmement variés (compagnies d’assurance, fonds souverains, fonds de pension, particuliers fortunés, développeurs immobiliers, grands utilisateurs), tous cherchent à développer leurs investissements à l’extérieur de leurs frontières. Or l’immobilier commercial des marchés « prime », de par sa dimension d’actif tangible et la stabilité reconnue de ses flux de revenus, les attire de façon croissante comme l’atteste la forte progression des flux de capitaux asiatiques à destination des USA enregistrée dernièrement.

2015 : année record pour les investissements immobiliers asiatiques à l’international

Des mutations structurelles majeures impactent la demande en immobilier d’entreprise

Le retail et l’immobilier d’entreprise

Dans le secteur du retail, la montée en puissance rapide du e-commerce constitue un défi majeur, qui a obligé les enseignes à repenser intégralement leur stratégie de distribution et donc leur politique de localisation physique. Le ralentissement sensible ces dernières années de la production de nouveaux espaces commerciaux à l’échelle internationale atteste de l’ampleur de ce changement dont ont pris acte les développeurs immobiliers d’entreprise.

Le secteur des bureaux n’est pas davantage épargné, étant confronté à la forte réduction des besoins en surfaces par salarié des entreprises. Plusieurs facteurs ont concouru à ce changement : l’évolution des modes de travail, qui favorise le développement de nouveaux espaces plus ouverts et collaboratifs au détriment des anciens bureaux individuels fermés ; les innovations technologiques et digitales qui ont permis le développement de la mobilité des salariés et réduit leur besoin d’un bureau fixe.

Les règlementations et l’aspect financier

Enfin, les évolutions de l’encadrement règlementaire et fiscal possèdent un impact majeur sur les marchés immobiliers. Ils influent directement sur la géographie et le ciblage des mouvements de capitaux internationaux, notamment en autorisant la sortie vers l’extérieur de nouveaux flux ou en favorisant l’attractivité de certaines destinations ou typologies d’actifs. Ainsi, l’assouplissement en 2012 puis en 2014 des règles d’investissement à l’étranger pour les assureurs chinois explique pour partie le récent boom des investissements asiatiques dans l’immobilier international. En Europe, la directive Solvabilité II, qui prévoit un renforcement pour les assureurs du niveau des fonds propres exigés pour la détention des actifs à risque de type actions, a contribué à renforcer l’attractivité de l’immobilier d’entreprise dans les stratégies d’allocations d’actifs des grands institutionnels.

Dans le secteur financier, les nouvelles régulations (Bâle III, la loi Dodd-Frank aux USA) vont renforcer les contraintes pesant sur les banques afin de réduire les risques systématiques. Mais cela pourrait conduire en retour à un renchérissement du coût et à une moindre disponibilité des crédits immobiliers hypothécaires, même si l’impact serait pour partie contrebalancé par le développement de nouvelles sources de financement (shadow banking).

De par leur ampleur, chacun de ces facteurs structurels a le potentiel d’influer directement sur le cycle immobilier actuel, de façon positive ou négative, en prolongeant la phase de croissance que connaît actuellement l’investissement immobilier à l’échelle internationale ou au contraire en en précipitant la fin. C’est pourquoi les investisseurs doivent les prendre en considération dans l’élaboration de leur stratégie.

Auteur : Christelle Bastard

Il est vrai que les sujets d’inquiétude ne manquent pas :

• le ralentissement chinois et son impact sur la croissance mondiale
• l’effondrement du prix du pétrole, qui déstabilise l’ensemble de la filière énergétique mondiale
• les tensions géopolitiques au Moyen-Orient, en Europe orientale et en Asie…

Même l’Europe, traditionnellement considérée comme un refuge, est confrontée à des défis économiques, sociaux et politiques d’ampleur : crise des migrants, Brexit, pressions déflationnistes… Et aux USA, pénalisés par un dollar fort, le cycle de forte reprise économique à l’œuvre depuis maintenant 6 ans pourrait bientôt toucher à sa fin. Les incertitudes quant à l’évolution de la politique de la FED constituent un facteur de déstabilisation supplémentaire.

L’hyperconnectivité croissante de notre monde, où l’information disponible et son accessibilité se développent à une vitesse exponentielle, ne fait que renforcer cette volatilité.

Dans ce contexte anxiogène, comment ont réagi les acteurs immobiliers ?

Au regard des forts soubresauts qui ont récemment secoué les marchés actions et obligataires, les marchés immobiliers mondiaux n’ont pour l’instant été que faiblement impactés par cet accès de volatilité. Certes, le 1er trimestre 2016 montre un ralentissement des volumes engagés à l’échelle internationale, mais ce dernier apparaît davantage comme une pause pour les investisseurs que comme une remise en cause profonde de leur intérêt pour l’immobilier.
En effet, les perspectives de croissance des loyers restent d’actualité et les fondamentaux apparaissent solides dans les principaux marchés d’Amérique du Nord et d’Europe.

82 % des investisseurs internationaux interrogés début 2016 par CBRE dans son dernier Global Investor Intentions Survey affirment vouloir investir autant voire plus en 2016 qu’en 2015.

Les investisseurs restent donc confiants dans la capacité de l’immobilier à générer un couple rendement/risque attractif.

Cependant, ils se posent plus de questions et cherchent à être davantage confortés dans leurs prises de décision. Dans ce contexte, ils pourraient fortement privilégier à nouveau les stratégies « core », recherchant préférentiellement les actifs les plus qualitatifs, bien localisés et sécurisés sur le long terme auprès de locataires de 1er ordre.

Dans ce nouveau contexte international, la France et notamment la place parisienne pourraient tirer leur épingle du jeu. En effet, les experts de CBRE estiment que les grandes métropoles internationales d’Amérique du nord et d’Europe devraient surperformer les autres marchés, en raison de leur dimension de valeur refuge. Paris, qui constitue déjà la première porte d’entrée pour les capitaux internationaux dans la zone euro, pourrait tirer particulièrement profit de la profondeur, la liquidité et la faible cyclicité de son marché pour séduire encore davantage les investisseurs à la recherche d’immobilier sécurisé.

Auteur : Christelle Bastard

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A l’occasion du point marché organisé par CBRE le 18 mai, Didier Malherbe, Directeur Général Adjoint en charge de l’Industrie et la logistique, a dressé le bilan du marché de la Logistique du premier trimestre 2016 après une année 2015 record.

Avec une demande placée de 722 600 m² au 1er trimestre 2016, soit +22 % par rapport à la moyenne des premiers trimestres des dix dernières années, le marché de la logistique est sur le rythme de 2015. Les projets en développement de plateformes XXL devraient peser dans les résultats nationaux avec une part de marché supérieure à 20%.

Le marché enregistre également un retour des lancements en blanc, avec 205 000 m² d’offres neuves ou restructurées dont 75 000 m² en Ile-de-France. La situation de l’offre disponible est très hétérogène selon les secteurs. L’Ile-de-France regroupe 40% de l’offre nationale disponible et bénéficie de nombreux projets livrables de moins d’un an, ce qui profite aux utilisateurs grâce à une capacité d’accueil diversifiée. Le marché francilien intra A86 a par ailleurs un besoin de produits nouveaux en messagerie et bâtiments de flux à construire ou à restructurer.

Le marché lyonnais et le Nord-Pas-de-Calais sont quant à eux pénalisés par la pénurie d’offres immédiatement disponibles ou disponibles à court terme.
La grande distribution (34 % de la demande placée) et le commerce spécialisé (15 %) restent plus que jamais moteurs sur le marché des très grands entrepôts.
Les valeurs locatives restent globalement stables par rapport à 2015 et très dépendantes de l’environnement immédiat (localisation, fiscalité, situation de l’offre).

Des investissements stables

Concernant le marché de l’investissement, François le Levier, Directeur Investissement Industriel et Logistique annonce un volume d’investissement logistique et industriel 2016 comparable à 2015, autour des 2 milliards d’euros. Ce segment de marché est en progression mais demeure une niche avec 10% des volumes investis. En outre, une pénurie drastique de produits prime est constatée.
Ce marché enregistre une demande très importante qui entraîne une compression des taux « prime » vers 5,5% dans les mois à venir.

Pour obtenir l’analyse complète du marché des locaux d’activités en Ile-de-France et de la grande logistique en France, cliquez ici