CP : Combien de m² représente le segment des moyennes surfaces dans les volumes placés de La Défense ?

Edouard Barbas : Depuis 4 ans les transactions concernant les surfaces < à 5000 m² se multiplient à La Défense. Un développement qui se confirme sur les 3 premiers trimestres 2016 avec une demande placée de 53000 m² en hausse de 8% en un an.

CP : Le marché des transactions de bureaux  à La Défense a donc retrouvé ses couleurs ?

Edouard Barbas : Oui. D’une part, beaucoup de grands groupes dont la santé économique s’améliore saisissent l’opportunité quand elle se présente de prendre à bail  des surfaces supplémentaires. D’autre part, certains utilisateurs installés en péri Défense  ont migré  sur la Dalle pour se repositionner économiquement et géographiquement. La proximité des transports en commun  peut notamment retenir et attirer des talents professionnels.
Sur les 3 premiers trimestres: sur les 20 dernières transactions entre 1000 et 5000 m² : environ 50%  ont été des extensions et des relocalisations  et près de 50% concernent des migrations de la péri Défense ou de communes voisines comme Neuilly.
Beaucoup de sociétés de taille intermédiaire qui n’imaginaient pas voir s’ouvrir les portes des tours de qualité à La Défense, ont pu s’offrir des tours de dernière génération devenues divisibles, aux loyers économiques très attractifs, rivalisant avec leurs précédents loyers indéxés.

En résumé : plus de confort dans un immobilier qualitatif et performant ! Comment ne pas saisir cette opportunité ?

CBRE remercie Edouard Barbas  d’avoir bien voulu répondre à ses questions sur les évolutions du marché des bureaux à La Défense.
Cette interview s’est faite avec le concours de David Tran chargé d’Etudes Senior dans le département Etudes et Recherche de CBRE.

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© Société du Grand Paris

Quelle est donc la géographie de ce projet ?

Il s’agit d’un chantier d’envergure qui vise à doubler dans les dix prochaines années le métro historique de Paris de 200 km de lignes à 90% souterraines.
Un projet construit sur la rationalisation et la création de lignes intégrant une Rocade de 80 km au niveau de L’A86 qui permettra de relier les communes de la 1ère Couronne tout en désenclavant les parties les plus pauvres de la Seine Saint Denis. Même objectif de communication entre les communes de la Grande Couronne avec la construction de lignes raccordant les aéroports de Orly et Roissy mais aussi le plateau de Saclay avec la ligne Orly Versailles.

68 nouvelles gares de réseau automatique seront créées sur une surface de 140 km réparties entre quatre nouvelles lignes : 15, 16, 17, 18 complétées par une extension de la ligne 14.
Chaque nouvelle gare aura un réseau d’influence de 800 mètres avec des lignes équipées en Wi-Fi et téléphone qui complèteront le réseau numérique de toute l’agglomération. Cela favorisera ainsi  la liaison entre entreprise et Data Center tout en répondant aux besoins de fibre optique à haut débit.

Quelle est la création de valeur économique de ce projet ?

Enorme. Un potentiel de renouvellement urbain et économique reposant sur le développement de pôles d’attractivité complété d’une part par la valorisation et l’émergence de nouveaux quartiers et d’autre part par des projets d’aménagement équilibrés entre bureaux, logements, parking et centres commerciaux. Prenons l’exemple de Villejuif qui intègrera deux nouvelles gares ainsi qu’un cluster dédié à la santé et aux biotechnologies.

La création de points de connexion entre les gares des nouveaux métros et celles des gares SNCF et RATP existantes facilitera les passages et transits tout en favorisant le développement les pôles d’attractivité et les commerces. Prenons l’exemple de la grande gare à Pleyel Saint Denis dont le profil économique se résume à
34. 000 emplois salariés. Ainsi : ces réseaux de transport contribueront au développement de centres d’affaires et de nouveaux services aux entreprises.

Cette nouvelle configuration des infrastructures pourrait dynamiser l’économie parisienne, francilienne et même française sachant que toute richesse supplémentaire créée en IDF est redistribuée à hauteur de 25 % aux autres régions françaises.
Selon les estimations des économistes internationaux le Grand Paris Express s’inscrit dans un territoire économique qui pourrait générer une hausse de 10% du PIB en IDF en plus de sa croissance naturelle, soit 60 milliards d’€ à terme avec à la clé la création de 100.000 à 300.000 emplois supplémentaires.

Le Grand Paris Express est-il un projet utopique ?

Apparemment non. Ce projet serait financé par des emprunts à très long terme souscrits auprès de la Caisse de Dépôts et de la Banque Européenne d’investissement. Des emprunts remboursés par des ressources fiscales récurrentes comme la Taxe sur les bureaux  en IDF.
Homme de la finance et homme politique vont bâtir ensemble cette métropole du Grand Paris dirigée par 131 maires évoluant dans un état d’esprit consensuel pour construire une stratégie convergente et mettre fin aux querelles de clocher historiques.

Auteur : Michèle Perez

Source : Interview BFM de Samuel Bendeks, rédacteur en chef d’Objectif Grand Paris et Philippe Yvin, président du directoire de la Société du Grand Paris.

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Roman Coste, Directeur Général Agency commente au sujet du marché des bureaux franciliens :

La demande placée du 1er trimestre 2016 est plutôt encourageante même si elle reste en retard par rapport à la moyenne sur 10 ans des 1ers trimestres.

Les transactions > 5 000 m², notamment comprises entre 5 000 m² et 15 000 m², sont mieux orientées et viennent confirmer l’effet de rattrapage attendu après une année 2015 médiocre.

La suite de l’année 2016 devrait enregistrer une progression des grandes transactions : les négociations en cours laissent entrevoir une demande placée supérieure aux 2,2 millions de m² enregistrés en 2015.

Xavier Mahieu, Directeur Bureaux IDF, ajoute :

Les utilisateurs avancent toujours avec prudence, privilégiant encore souvent la renégociation. De leur côté, les propriétaires ne ménagent pas leurs efforts pour proposer des conditions financières attractives.

Le marché de Paris Centre Ouest continue à se distinguer par son dynamisme avec un stock qui se tend, pouvant donner davantage confiance aux propriétaires dans un climat économique qui reste cependant fragile.

> Pour en savoir plus, consulter notre MarketView Bureaux au 1er trimestre 2016

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Le Clémenceau I / 205, avenue Georges Clémenceau à Nanterre

Marc Dupas : Pouvez-vous nous présenter l’activité de votre société en quelques mots ?

Philippe Bériou : Constructeur/intégrateur de solution de sûreté électronique.

MD : Pour quelles raisons avez-vous décidé de déménager ?

PB : Pour des raisons de réduction des coûts.

MD : Pourquoi avez-vous choisi ces locaux de bureau ?

PB : Ces locaux répondaient à nos objectifs de diminution des coûts tout en correspondant à nos besoins.

MD : Pourquoi avez-vous choisi CBRE pour votre projet immobilier ?

PB : Parce que nous avions déjà travaillé ensemble et cela s’était bien passé.

MD : Êtes-vous satisfait de vos consultants ?

PB : Complètement ! Ils ont été les plus efficaces tout en étant très agréables.

Retrouvez toutes nos offres de bureaux à Nanterre.

CBRE remercie Marc Dupas d’avoir pu recueillir ses propos et Philippe Bériou pour avoir répondu à ses questions.

Marc Dupas, Consultant Immobilier CBRE | Bureaux – Ile de France Ouest

Roman Coste, Directeur Général Agency, commente au sujet du marché des bureaux franciliens :

« Le comportement des utilisateurs a peu évolué et reste globalement contraint par un manque de visibilité sur le plan économique toujours aussi prégnant, et ce malgré l’amélioration des chiffres de la croissance économique. Dans ce contexte, l’attentisme et la prudence sont les maîtres mots mais le marché offre de nombreuses opportunités à saisir avec notamment des loyers économiques attractifs. Je note enfin que plusieurs projets d’envergure devraient se concrétiser dans les prochains mois et permettre un rattrapage des volumes en 2ème partie d’année, nous laissant raisonnablement penser que la barre des 2 millions de m² placés reste atteignable en 2015. »

Nicolas Verdillon, Directeur Capital Markets, ajoute :

« Sur les 6 premiers mois de l’année, 7 milliards d’euros d’engagements en immobilier d’entreprise banalisé (dont 5,5 milliards en Ile-de-France) ont été recensés. Ces résultats peuvent paraître décevants, eu égard à la masse de capitaux qui cherchent aujourd’hui à s’investir dans l’immobilier européen. Le recul apparaît particulièrement fort sur un an, surtout en comparaison du 2ème trimestre 2014 qui avait bénéficié de la signature de plusieurs mega-deals, ces derniers ayant fait défaut ces derniers mois. Néanmoins, le « pipeline » de promesses et de nouvelles négociations, dont la concrétisation est attendue afin la fin de l’année, est très important, avec de nombreux portefeuilles notamment pan-européen en cours de « closing ». Ils permettent d’espérer un rattrapage significatif des volumes investis sur la 2nd semestre. Ces résultats n’en soulignent pas moins les difficultés du marché à renouveler l’offre face à la pression continue de la demande. Malgré ce contexte qui reste très concurrentiel, nous entrevoyons l’amorce d’une pause dans la compression des rendements « prime » sur certains marchés. Ce qui pourrait signaler l’entrée dans une nouvelle phase de compression, cette fois de la prime de risque immobilière. »

Les efforts des propriétaires sur les valeurs économiques se généralisent

Au cours du 1er semestre 2014, les valeurs locatives faciales en Ile-de-France se sont relativement stabilisées après la forte pression à la baisse observée sur les marchés en sur-offre entre 2012 et 2013. Dans Paris, le niveau contenu du stock disponible favorise leur maintien, tant que les locaux proposés répondent a minima aux exigences accrues des utilisateurs potentiels. En revanche, la forte concurrence entre les propriétaires qui sévit notamment dans les marchés de l’Ouest francilien rééchelonne progressivement les valeurs.

Rareté de l’offre de qualité dans Paris, nouvelle hiérarchie des valeurs à La Défense

Faute de produits haut de gamme localisés à des adresses prestigieuses et qui suscitent toujours l’intérêt d’un certain type d’utilisateurs soucieux de l’image renvoyée par leurs implantations, le loyer moyen « prime » facial de Paris Centre Ouest évolue peu en 6 mois (- 1 %) et s’affiche à 699 € HT HC/m²/an. Les transactions aux valeurs les plus élevées ont été signées aux alentours de 750 € HT HC/m²/an. À La Défense, la reprise du marché locatif et les premières commercialisations des actifs neufs et restructurés, livrés en 2013, ont fait progresser le loyer moyen « prime » de + 6 % en 6 mois, à 467 € HT HC/m²/an.

LES CARTES DES LOYERS DE BUREAUX A PARIS

LES CARTES DES LOYER DE BUREAUX EN IDF 

Les fourchettes correspondent à des loyers stipulés dans les baux (hors RIE, hors parking) pour des surfaces > à 1000 m². Ces loyers ne prennent pas en compte les éventuels aménagements commerciaux consentis par les bailleurs, ni les particularités des locaux justifiant d’une décote ou d’une surcote. La valeur haute de la fourchette correspond aux meilleurs immeubles du secteur. Ces données tendent à refléter les valeurs de transactions, dans la mesure où celles-ci sont représentatives du marché en question. Cependant, certaines valeurs indiquées correspondent à des loyers théoriques de marché (estimées par nos équipes commerciales). En l’absence de transactions ou d’actifs faisant référence depuis plusieurs trimestres, la cote indique NS = Non Significatif.

Des valeurs faciales stables…
Les loyers faciaux ont peu évolué durant les 3 premiers mois de 2014. Le loyer facial moyen pondéré francilien est stable sur un an, à 294 € HT HC/m²/an pour des surfaces neuves / restructurées / rénovées et à 217 € HT HC/m²/an pour des surfaces en état d’usage. Certains propriétaires ont par ailleurs profité de la nouvelle année pour faire diminuer les loyers de présentation de certains actifs.
Dans Paris Centre Ouest, le loyer facial moyen « prime » atteint 715 € HT HC/m²/an (+ 1 % en 3 mois). En raison du manque d’offre ultra « prime », les loyers de transactions ont du mal à dépasser 750 € HT HC/m²/an, alors que le loyer de ce type de bureaux pourrait théoriquement avoisiner les 800 € HT HC/m²/an.
À La Défense, le loyer moyen « prime » s’accroît légèrement (+ 3 % sur le trimestre), à 454 € HT HC/m²/an, niveau légèrement supérieur à celui du Croissant Ouest (446 €, + 2 % en 3 mois).

…mais des avantages commerciaux éminemment élevés
Usage habituel en période de difficultés locatives, les avantages commerciaux sont aujourd’hui quasi systématiques et servent de variable d’ajustement aux acteurs. Les propriétaires restent motivés à conserver leurs locataires ou à en attirer d’autres afin de limiter la vacance de leurs actifs. Même s’ils dépendent notamment de la localisation et de l’équilibre offre / demande des sous-marchés, de la taille de la transaction, de la durée du bail mais aussi des caractéristiques de l’immeuble, les avantages commerciaux se maintiennent à un niveau historiquement élevé.

En moyenne, ils représentent en périphérie entre 2,5 et 3 mois de loyers par année d’engagement pour des baux fermes > 6 ans et des surfaces > 2 000 m². Dans Paris intra-muros, ils se situent davantage entre 1 et 1,5 mois par année d’engagement pour les surfaces entre 500 m² et 1 000 m² et entre 1,5 et 2 mois par année d’engagement pour les surfaces entre 1 000 m² et 5 000 m².
L’extension de la pratique des avantages commerciaux à la quasitotalité des strates du marché francilien observée fin 2013 se confirme donc.

LES CARTES DES LOYERS DE BUREAUX A PARIS

LES CARTES DES LOYERS DE BUREAUX EN IDF

Les fourchettes correspondent à des loyers stipulés dans les baux (hors RIE, hors parking) pour des surfaces > à 1000 m². Ces loyers ne prennent pas en compte les éventuels aménagements commerciaux consentis par les bailleurs, ni les particularités des locaux justifiant d'une décote ou d'une surcote. La valeur haute de la fourchette correspond aux meilleurs immeubles du secteur. Ces données tendent à refléter les valeurs de transactions, dans la mesure où celles-ci sont représentatives du marché en question. Cependant, certaines valeurs indiquées correspondent à des loyers théoriques de marché (estimées par nos équipes commerciales). En l'absence de transactions ou d'actifs faisant référence depuis plusieurs trimestres, la cote indique NS = Non Significatif.

Maintien relatif des loyers faciaux et baisse des loyers économiques
Le loyer moyen facial pondéré en IDF pour les surfaces neuves, restructurées ou rénovées s’est globalement stabilisé en 2013 pour s’afficher à 294 € HT HC/m²/an en fin d’année (- 0,7 % sur un an).
Les efforts des propriétaires se concentrent aujourd’hui davantage sur les valeurs économiques : les avantages commerciaux, sous forme de franchises de loyers principalement mais aussi via une mise à disposition anticipée des locaux ou encore de financement de travaux d’aménagement, ont ainsi augmenté en 2013. Pour des prises à bail > 2 000 m² d’une durée ferme d’au moins 6 ans, ils représentent en moyenne 2,5 à 3 mois de loyers par année d’engagement dans les marchés en sur-offre, les 3 mois ayant été ponctuellement dépassés. Dans Paris, la moyenne se situait entre 1,5 à 2 mois de franchise.

Rareté sur le « prime » parisien, maintien des valeurs faciales à La Défense et dans le Croissant Ouest
Le loyer moyen « prime » facial de Paris Centre Ouest enregistre une progression de + 7 % en trois mois pour s’afficher à 707 € HT HC/m²/an suite à la réapparition de transactions signées aux alentours de 750€HT HC/m²/an. Mais faute d’offres « prime » et donc de transactions dépassant 800 € HT HC/m²/an comme en 2012, il reste en baisse de – 8 % sur un an. 
À La Défense, le loyer moyen « prime » retrouve son niveau de l’an dernier, à 442 € HT HC/m²/an après avoir enregistré de légères hausses en lien avec le dynamisme du marché 1 000 m² – 3 000 m², notamment sur quelques actifs phares, les mieux situés sur la dalle. Les dernières transactions signées témoignent toujours de la difficulté de passer la barre des 500 € HT HC/m²/an. 
Dans le Croissant Ouest, le loyer moyen « prime » qui avait atteint un pic en début d’année 2013 est en légère hausse (+ 2 %) par rapport à fin 2012, à 438 € HT HC/m²/an. Plusieurs transactions dans des immeubles neufs à Boulogne-Billancourt et à Issy-les-Moulineaux, à des valeurs faciales avoisinant voir dépassant 450 € HT HC/m²/an, en sont à l’origine.

LES CARTES DES LOYERS DE BUREAUX A PARIS

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LES CARTES DES LOYERS DE BUREAUX EN IDF

Les fourchettes correspondent à des loyers stipulés dans les baux (hors RIE, hors parking) pour des surfaces > à 1000 m². Ces loyers ne prennent pas en compte les éventuels aménagements commerciaux consentis par les bailleurs, ni les particularités des locaux justifiant d'une décote ou d'une surcote. La valeur haute de la fourchette correspond aux meilleurs immeubles du secteur. Ces données tendent à refléter les valeurs de transactions, dans la mesure où celles-ci sont représentatives du marché en question. Cependant, certaines valeurs indiquées correspondent à des loyers théoriques de marché (estimées par nos équipes commerciales). En l'absence de transactions ou d'actifs faisant référence depuis plusieurs trimestres, la cote indique NS = Non Significatif.

> Télécharger les PDF Best of en IDF ou Zoom Paris et Hauts-de-Seine

Aurélie Lemoine, Directeur Etudes et Recherche, commente :

" Date oblige, les best-of fleurissent ! D’où l’idée de vous livrer ce que nous garderons en mémoire de cette année. Une année forte en actualités politique, économique, fiscale… Mais une année décevante sur le plan des marchés locatifs, une année de raffermissement pour l’investissement, surtout une année de doutes et d’incertitudes pour les acteurs en général. Il s’est néanmoins produit des évènements remarquables à l’échelle des micro-marchés…
2013 se termine avec un goût d’inachevé tant les reports et les incertitudes auront ralenti les processus de décision. Malgré tout, il n’a pas été facile de choisir les évènements à retenir.
Les consommateurs d’immobilier (entreprises utilisatrices) ne sont pas restés figés et ont agi dans un environnement pourtant très compliqué. Les producteurs (promoteurs, propriétaires, investisseurs) ont adapté leurs stratégies en conséquence et ont continué à anticiper.
C’est la richesse renouvelée des comportements que cette cartographie illustre et nous sommes fiers d’y avoir contribué aux côté de nos clients. Car les marchés immobiliers, même en période difficile, continuent d’évoluer et de se réinventer. Cette veille sur les tendances, qui frémissent aujourd’hui mais qui feront l’immobilier de demain, est un impératif. "

Roman Coste, Directeur Général Agency, analyse :

" Les marchés utilisateurs ont subi un fort déficit de confiance. Ces derniers tournent aujourd’hui au ralenti… mais ils continuent de tourner (il faut quand même le préciser !).
Le manque de visibilité, les incertitudes quant aux volumes placés et la tenue des valeurs se sont invités dans beaucoup de discussions en 2013. Les marchés et les opérations sont compliqués. Mais derrière ce quotidien morose nous ressentons aussi beaucoup d’espérance. Les projets existent. Des immeubles de qualité sont disponibles dans la plupart des secteurs géographiques. Les valeurs locatives sont en constante adaptation. Et les attentes des entreprises vont croissantes pour plus de bien-être au travail.
Les ingrédients sont là, mais il manque un catalyseur : l’envie de faire ! "