La situation économique délicate continue de peser sur les projets immobiliers des entreprises : le nombre de visites est en baisse en ce début d’année. Les propriétaires se montrent entreprenants pour conserver leurs locataires par des renégociations. 2013 débute timidement avec 393 500 placés au 1er trimestre (- 24 % sur un an).

Répartition de la demande placée en IDF au 1er avril 2013 / Source : CBRE – Immostat

Où sont les m² et les immeubles disponibles ?

Le stock immédiat francilien de bureaux est stable. L’offre immédiate de qualité continue de reculer lentement mais sûrement, avec une part du neuf/restructuré de 17 % au 1er avril 2013 contre 28 % fin 2009 ; Le taux de vacance francilien n’a pas varié (6,5 %) mais les situations demeurent hétérogènes : tendues  dans Paris Centre Ouest (5,3 %) et à La Défense (5,8 %) alors que le Croissant Ouest reste un marché pourvoyeur de m² de qualité (10,9 %).

Taux de vacance et offre future certaine par secteur au 1er avril 2013 / Source : CBRE – Immostat

Les loyers des bureaux en IDF sont-ils encore orientés à la baisse ?

La diminution des loyers faciaux est quasi générale mais reste modérée. Au 1er avril 2013, le loyer moyen pondéré facial atteint 294 € HT HC/m²/an pour des surfaces neuves/restructurées/rénovées, (- 1,3 % sur un an) et 216 € HT HC/m²/an pour des surfaces en état d’usage (stable sur un an).

Loyer moyen pondéré facial au 1er avril 2013 / Source : CBRE

Afin d’attirer les entreprises et de réduire la vacance de leur parc, les propriétaires accordent des avantages commerciaux toujours importants. Le niveau des franchises de loyer se situe autour de 2 mois par année d’engagement pour des baux longs et des locataires de qualité, avec des écarts parfois importants entre secteurs. Il est à noter que ces franchises élevées ne facilitent pas la lisibilité de la grille des loyers de bureaux.

Pour en savoir plus > Consulter le Market View sur le site de CBRE

Propos recueillis par CBRE auprès d'Aurélie Lemoine, Directeur Etude et Recherche CBRE

Muzinich loue 147 m² de bureaux, au 31-33 avenue de Wagram 75017 Paris. Il s’agit d’un groupe familial, éponyme de 55 personnes spécialisé dans la  gestion d’actifs. Le siège est situé à New York et dispose de succursales à Londres et  à Cologne. 
Site internet : www.muzinich.com

Nous remercions Madame Isabelle Isabelle Ross, Assistante de direction et Monsieur Eric Pictet, Directeur Marketing d’avoir bien voulu répondre aux questions de CBRE.

CP : Votre style de bureau, c’est plutôt :
Monsieur Eric Pictet: Moderne et pratique !
 

CP : Que représentent vos bureaux ?
Monsieur Pictet : Une image de marque.
Depuis 2010, le groupe Muzinich a adopté un type d’aménagement construit autour d’un seul plateau en openspace, décoré de mobilier design et de tableaux abstraits installés sur des murs blancs. Une esthétique et une conception de l’aménagement bien éloignées du style Haussmannien !

CP : Que privilégiez-vous ?
Monsieur Pictet : L’adresse.
Nous avons pris le parti de nous implanter dans les centres villes. A Londres : Mayfair, à New York : Park Avenue et à Cologne nos bureaux sont proches de la cathédrale Saint Pierre et Sainte Marie. Nous cherchions donc des bureaux au cœur du quartier d’affaire parisien. L’Avenue de Wagram répondait à cet impératif. Nous disposons d’une adresse dans le 17ème arrondissement, à la limite du triangle d’or et à proximité de la station de métro et RER Charles de Gaule- Etoile.  
 

CP  : Le déclic pour bouger ?
 Monsieur Pictet : Nous occupions une surface largement trop petite dans un centre d’affaire qui ne nous permettait pas de recruter de nouveaux collaborateurs et de recevoir nos clients.  
 

CP  : Qui a participé à la réflexion immobilière ?
 Monsieur Pictet : Isabelle, mon assistante. Isabelle a débuté des recherches sur Internet avant d’être accompagnée par deux conseils en immobilier d’entreprise dont CBRE avec qui elle a visité  une quinzaine d’immeubles.
Personnellement, je visitais uniquement les produits qu’Isabelle avait sélectionnés. Mais il fallait convaincre notre président Georges Muzinich, qui devait se déplacer de New York. Monsieur Muzinich était attaché à un étage élevé mais la luminosité du 1er étage de l’avenue de Wagram l’a convaincu !  
 

CP :  Le déclic pour choisir ?
 Monsieur Pictet : Pas de déclic mais une conviction acquise progressivement. A la fin de l’année 2011, le marché a subi une pénurie d’offre alors que la demande était « ultra-concurrentielle ». De plus, à Paris les petits plateaux sont très rares dans les grands programmes neufs ou rénovés que les brokers appellent « Paquebot ». Désormais, je comprends mieux la difficulté de trouver une petite surface flexible dans un grand ensemble ! 
D’ailleurs, nous avons déposé trois dossiers de candidature et pour l’un, nous ne nous sommes pas décidés assez vite…           
Les bureaux de l’avenue de Wagram, ne nous ont pas convaincus lors de à la première visite mais, heureusement que Pierre Druguet notre conseil en immobilier chez CBRE nous a engagé à déposer un dossier.
La négociation du bail a été difficile car le propriétaire impose une trame (un format de bail type institutionnel très lourd pour des petites surfaces). Il a fallu modifier ce « bail triple net » qui nous était imposé.
Enfin, en tant que succursale, il nous a fallu apporter d’importantes garanties bancaires. 
 

CP :  Quels  ont été les travaux incontournables ?
Monsieur Pictet : Le cloisonnement pour créer une grande salle de réunion et une vaste cuisine déjeunatoire.
 

CP : Quels sont les défauts et les qualités d’un agent immobilier ?
Monsieur Pictet : Un équilibre entre de la ténacité et de la psychologie. L’agent suit le cahier des charges mais il est parfois mieux placé pour comprendre ce qui convient vraiment à l’entreprise. Son devoir est donc de nous convaincre de faire certaines visites tout en sachant jusqu’où il peut aller…. 
   

   
CP :  Qu’est-ce que vous préférez dans votre bureau ?
 Monsieur Pictet : La lumière et la vue de l’avenue de Wagram. L’artère de ce quartier chic est très animée grâce aux nombreuses enseignes. Et puis, si vous allez chez Décathlon, vous pourrez vérifier si je suis bien en train de travailler à mon bureau !
   

CP :  Une bonne adresse dans le quartier ?
 Monsieur Pictet : Le restaurant Guy Savoy au 18, rue Troyon. Trois étoiles au Michelin !
 

CP : Votre style de bureau, c’est plutôt :

Michel Jamey : Classique. Des bureaux fonctionnels, c’est le maitre mot !

CP : Que représentent vos bureaux ?

Michel Jamey : C’est un lieu de vie et dans notre cas une économie. RPA PROCESS occupait précédemment 1 000 m² et aujourd’hui nous sommes installés sur 650 m² !

 CP : Que privilégiez-vous ?

Michel Jamey : Le quartier. Les collaborateurs comme moi-même souhaitions rester dans ce quartier à proximité de la ligne du RER A. En conservant la même implantation géographique, j’étais convaincu que le personnel adhèrerait au projet. Les patrons sont de plus en plus attentifs à leurs salariés….Désormais, ils privilégient le confort de leurs salariés en intégrant la question de leurs transports.

CP :  Le déclic pour bouger ?

Michel Jamey : D’une part, l’échéance du bail d’autre part, la présence d’amiante dans l’immeuble obligeant le propriétaire à procéder à des travaux de mise aux normes. De plus, je venais de racheter RPA et un déménagement représentait une opportunité idéale pour faire « table rase » du passé. Les nouveaux locaux de la rue Arras nous permettaient d’imaginer une nouvelle entreprise, un nouveau départ…

 CP : Qui a participé à la réflexion immobilière ?

Michel Jamey : J’ai suivi les conseils de mon agent immobilier Arthur Durand. Une fois le choix du site arrêté, j’ai demandé l’accord de mes salariés qui ont d’ailleurs participé à la réflexion sur les travaux d’aménagement.  

CP : Le déclic pour choisir ?

Michel Jamey : Un bâtiment conforme, un loyer correct, la proximité de la station RER Nanterre Préfecture. 
Les deux parties ont pu conclure rapidement un bon deal, le propriétaire comme moi-même étant des décideurs indépendants. Cela nous a permis d’être souples et réactifs dans la négociation du prix comme dans la signature du bail. Le bail a été signé en une semaine soit un mois et demi après le début des visites en avril. RPA a pu emménager début septembre !    
Le propriétaire s’est engagé à rénover les bureaux et en contrepartie nous avons pris en charge des aménagements plus spécifiques. RPA a signé un bail classique 3/6/9 avec des pénalités en cas de sortie anticipée au regard des montants financés par le propriétaire (2/3 au bout de 3 ans et 1/3 au bout de 6 ans).   

CP : Pourquoi CBRE ?

Michel Jamey : Votre réputation vous précède…. Mais, RPA avait déjà travaillé avec CBRE et cette expérience réussi m’a poussé à avoir  un contrat moral avec CBRE et à m’engager avec le conseiller en  immobilier Arthur Durand. 

CP : Quels ont été les travaux incontournables ?

Michel Jamey : Le recloisonnement et le câblage que nous avons pris à notre charge tandis que le propriétaire s’est chargé de l’électricité, du chauffage et des sanitaires.

CP : Pensez-vous avoir fait des erreurs, si oui lesquelles ?

Michel Jamey : Oui, l’estimation de la surface. J’ai construit une stratégie modeste en reprenant la société. Aujourd’hui, je réalise qu’une flexibilité de 50 m² supplémentaires serait un atout.  

CP : Quel conseil immobilier donneriez-vous à un ami ?

Michel Jamey : Etre accompagné par un professionnel. Il est indispensable de comprendre « les règles du jeu » du secteur de l’immobilier d’entreprise. Prendre le temps de visiter des bureaux même s’ils ne correspondent pas d’emblée à vos besoins. La bonne décision ne se prend qu’en comparant différents biens. Il faut aussi se garder des coups de cœur et revisiter posément.

CP : Quels sont les défauts et les qualités d’un agent immobilier ? Quelles sont, à votre avis, les idées préconçues que l’on peut avoir sur un agent immobilier ?

Michel Jamey : Je ne me pose pas la question en ces termes. On associe souvent les agents immobiliers à des vendeurs, un métier qui porte en soi la plupart du temps une connotation péjorative. Comme j’ai été moi-même vendeur, je suis en mesure de comprendre et d’analyser ce métier. J’apprécie ce métier que l’on peut appeler  vendeur, commercial ou  VRP peu importe. La question qui se pose est d’être un bon ou un mauvais vendeur. Si j’ai choisi de travailler avec Arthur Durand c’est parce-qu’il m’a convaincu par son sérieux et son honnêteté professionnelle.

CP : Qu’est-ce que vous préférez dans votre bureau ?

Michel Jamey : La distribution de l’espace et le mix de surfaces vitrées et des surfaces pleines. On dit que 13 mètres c’est la profondeur idéale pour un plateau de bureau ! Et bien cela me parait vrai : les bureaux de taille optimale sont parfaitement distribués de part et d’autre du couloir. 

CP : Une bonne adresse dans le quartier ?

Michel Jamey : Oui bien sûr, « L’autre histoire » une brasserie boulevard Arago à Nanterre. 

CP : Votre devise professionnelle ?

Michel Jamey : Je n’aime pas les phrases toutes faites…Je suis pour la simplicité et le plaisir de la vie !

 
CP : Parlez-nous de Because…
Yves Camus : Ex filiale de DDB créée en 2000, Because est une agence de vingt cinq journalistes et graphistes experts en infos médias. Notre métier est d'offrir aux entreprises des outils de communication institutionnelle internes et externes. Une newsletter, un support « B to B », un site Internet, une brochure commerciale, une vidéo, tous types de supports informationnels et commerciaux permettant aux entreprises de construire leur marque.

 
CP : Le déclic pour bouger ?
Yves Camus : Nos précédents locaux étaient trop grands, trop chers. En 2007, la forte croissance de l'agence nous a incité à prendre à bail 500 m² à 400€/m². Mais la crise nous a contraint à sous-louer 100 m² désormais inutiles. Hélas, notre sous-locataire ne payait pas.
Et puis, j’ai pensé acquérir l’immeuble dans lequel l’agence était installée !  Mais, cela n’a pas été possible. Alors, comme le contexte de crise est propre à une baisse des loyers, j’ai renégocié mes coûts à la baisse…
En arrêtant notre choix sur le souplex de la rue Rivay, Because a réalisé une économie d’environ 30% de loyer.     

CP : Le plus important : l'adresse ou l'espace travail ?
Yves Camus : Les deux. L’adresse est stratégique pour les clients. Un déménagement pourrait leur paraître suspect. Il fallait rester à Levallois pour respecter la logique des traditions d’implantation de notre secteur d’activité. La « Com’ » est à Levallois ou Neuilly et la « Prod »’ à Boulogne par exemple…. 
Quant à notre espace de travail, il doit être atypique avec un esprit loft. Les bureaux de Because doivent exprimer une personnalité créative qui ressemble à l’agence !  Tout sauf un plateau en openspace dans un immeuble. L’idéal aurait été  des locaux indépendants avec une entrée sympa !

CP : Vos bureaux vous les envisagez comme …
Yves Camus : Une dépense lourde. Indéniablement.
L’immobilier est un sujet que je ne maîtrise pas mais, qui représente 10% du budget de fonctionnement. L’immobilier est le deuxième poste de dépenses après la masse salariale et, il n’y a pas de marge de manœuvre. De plus, l’immobilier traduit une ambiance.
Je suis attentif au bien-être de mes collaborateurs. Je tiens à les fidéliser. Une déco zen, des bureaux de 4 personnes maximum, des espaces détentes…Sans parler de la proximité nécessaire des transports en commun et des parkings.

CP : Qui a influencé votre choix ?
Yves Camus : Le choix s’est fait de concert avec mes chefs d’équipes que j’ai convié aux visites de la short list d’immeubles établie. Mais aussi avec François Di Rosa notre conseil en immobilier. François a fait une sélection pertinente d’offres disponibles sur le marché et il a mené une bonne négociation avec le propriétaire.

CP : Pourquoi CBRE ?
Yves Camus : Le  hasard. Il y a 4 ans, nous étions en sous-location et les locaux en face de nos bureaux étaient libres. François représentait le propriétaire de l’immeuble et c’est ainsi que nous nous sommes rencontrés. Je suis un  fidèle dans le « boulot ». J’ai désormais un contrat exclusif et  moral avec François. Et puis,  CBRE est un leader qui inspire confiance.  

 
CP : Le déclic pour choisir ?
Yves Camus : J’ai visité en quatre mois, 20 et 30 biens qui correspondaient à mes critères. Je suis curieux de nature, j’aime voir comment travaillent et comment s’organisent les entreprises. Les locaux de la rue Rivay, furent un choix contraint, c’était un des premiers immeubles que nous avions visité. Mais, après le refus de deux propriétaires sur des locaux qui nous plaisaient, nous nous sommes rabattus sur la rue Rivay car, nous étions pressés par le temps. L’immeuble résidentiel, la moquette immonde me sont apparus comme des défauts mineurs, qu’un aménagement pourrait corriger.    

 
CP : Quels ont été les travaux incontournables ?
Yves Camus : Les travaux  techniques. Le câblage, le chauffage et l’éclairage. Je regrette que nous n’ayons pu aménager une cuisine et des douches ! C’est un confort de vie agréable pour travailler.

CP : Pensez-vous avoir fait des erreurs ? Si oui lesquelles ? 
Yves Camus : Oui, j’ai fait l’erreur de ne pas lire attentivement le bail que j'ai signé il y a 3 ans !
Aujourd’hui je me retrouve en contentieux avec le propriétaire.
L’autre erreur a été de déménager tous les trois ans ! Cela revient cher en argent, en temps passé et en aménagement des locaux. Un mauvais choix immobilier peut entraîner la chute d’une PME ! J’en ai l’expérience.

CP : Quel conseil donneriez-vous à un ami ?
Yves Camus : Surtout de ne pas lire lui-même son bail mais de le faire étudier par un avocat spécialisé. Dans un bail, j’ai appris à mes dépends qu’il ne fallait pas se contenter de regarder le montant du loyer et la durée. L’immobilier est une contrainte et un engagement à long terme risqué. Il faut mesurer les nombreuses implications de cet engagement. Le montant des charges, les prospects et clients qui perdent vos coordonnées… C’est une source d’inquiétude pour un chef d’entreprise dont l’immobilier n’est pas le métier !    

CP : Quels sont les défauts et les qualités d’un conseil immobilier ?
Yves Camus : Je ne comprends pas le calcul du montant des honoraires d’un conseil en immobilier. Ce montant me parait déconnecté du temps passé. Le commercial semble vouloir faire aboutir rapidement une transaction, qui pourrait être sans rapports avec nos besoins ?!
Le plus cher, sera le plus rentable pour lui.   
A l’inverse, il est agréable et confortable de se laisser guider dans sa recherche immobilière en toute confiance. S’appuyer sur un conseil objectif, qui comprend vos besoins, met en lumière les défauts de certains immeubles et négocie avec la partie adverse les délais et les franchises.

CP : Sur ou dans votre bureau qu'est-ce que vous préférez ?           
Yves Camus : Mes chaises Starck Kartell.

CP : Une bonne adresse dans le quartier ?
Yves Camus : Le Bistrot de « Lolotte », ma cantine. 1 place d'Estienne d'Orves à Levallois.

CP : Avez-vous une devise professionnelle ?
Yves Camus : "Etre créatif dans la rigueur ou l’inverse… le tout dans la bonne humeur "

• Le DPE informe le futur occupant sur la quantité d’énergie consommée et de gaz à effet de serre rejetés par ses locaux.
   
• Le DPE fournit des recommandations destinées à améliorer la performance énergétique permettant ainsi en cas de travaux ou de remplacement d’équipement d’optimiser les interventions pour maitriser la consommation énergétique et contribuer à réduire les charges pour les occupants et limiter les émissions de gaz à effet de serre.

Un exemple de DPE en pdf

LE DPE devient obligatoire pour les baux commerciaux

La loi, dite Grenelle 2 promulguée le 12 juillet 2010 :

• est venue confirmer l’obligation pour le bailleur de fournir un état des risques naturels et technologiques lors de la conclusion d’un bail commercial (Art. L.125-5-II du Code de l’environnement).
  Cette mesure a pour but de vous informer sur la présence, à proximité du bien immobilier que vous envisagez de louer, de risques naturels ou technologiques avérés. Cet état doit avoir moins de 6 mois lors de la signature du contrat de location (Art. R.125-26 Code de l’environnement).
   
• a rendu obligatoire l’annexion du DPE à tous les baux (à l’exception des baux ruraux et des locations saisonnières) conclus depuis le 14 juillet 2010. 
  Cette obligation ne visait auparavant que le secteur de l’habitation, en matière de location. Une nouvelle durée de validité sera précisée par décret (auparavant, le diagnostic était établi pour une durée de 10 ans).

 
Recours pour le locataire

• selon l’article L.125-5–V du Code de l’environnement, l’absence d’Etat des Risques vous permet de demander une diminution du loyer ou la résolution du contrat.
   
• Aux termes de l’article L.134-3-1 du Code de la construction et de l’habitation, le diagnostic de performance énergétique est joint à des fins d'information. Il y est précisé que le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le DPE. Toutefois, il est permis de penser que des dommages et intérêts pourraient être accordés à un locataire en cas de préjudice lié à son absence.

Propos recueillis par CBRE auprès de consultants en immobilier chez CB Richard Ellis.

Entretien avec Thierry Negri,
DAF et directeur de la diffusion de GLN Médias
Locataire de 364 m² au 4, rue de l'Abreuvoir à 92400 Courbevoie.

 
CBRE : Parlez-nous de GLN Médias … 
Thierry Negri : GLN Médias est possédée par 3 associés. Nous avions été tous les 3 (Yvon Guémard comme directeur de rédaction, Jean-Dominique Lozier comme directeur commercial et moi-même) salariés de la société Groupe Tests. Cette ancienne filiale du groupe Vivendi éditait entre autres 2 revues spécialisées dans les industries graphiques avec Transaction (site www.transaction.fr) et Caractère ( www.caractere.net ) dont mes 2 associés s’occupaient. Lorsque le dernier actionnaire de Groupe Tests a mis en vente ces 2 revues, nous avons décidé de créer ensemble une société pour les racheter.

CP : Quelles sont les premières questions d'immobilier que vous vous êtes posées ? 
TN : Jusque là les équipes étaient réparties sur plusieurs étages dans l’immeuble du Groupe Tests situé entre la Porte de Versailles et Balard. Nous voulions quitter cet immeuble pour marquer notre indépendance avec l’ancienne société éditrice et pour regrouper tout le monde sur un même plateau. Quelques impératifs devaient être respectés :

• Etre proche des lignes de métro et de RER pour que nos salariés aient un temps de transport entre leur domicile et leur lieu de travail inférieur ou égal à ce qu’il était précédemment. Il fallait aussi un lieu permettant des déplacements faciles dans la journée pour nos collaborateurs qui sont en majorité des journalistes et des commerciaux.
• Etre dans l'environnement géographique de nos clients annonceurs, implantés surtout dans l'ouest parisien.
• Etre à proximité des domiciles des dirigeants : Versailles, Cergy et Paris 17^ème.
   

CP : Le plus important : l'adresse ou l'espace travail ? 
TN : Sans hésiter l'espace de travail. Notre activité nous demande davantage d'aller à la rencontre de nos clients que de les  recevoir.
 
 

CP : Quel est votre style de bureau ? 
TN : Cela aurait pu être de l'haussmannien dans le 9ème, mais les murs porteurs contraignent les aménagements ou encore une tour à La Défense, mais les charges y sont lourdes du fait des normes IGH.
Bien sûr, un loft Rive Gauche à Sèvres Babylone  aurait été l'idéal !!! Un jour peut-être ?!
In fine la vision pratique l'emporte sur la vision affective ou esthétique…. Ce qui importe est de travailler dans de bonnes conditions.
 

CP : Quelle conception avez-vous de vos bureaux ?  
TN : Un toit, des cloisons et des PC, mais surtout la création du meilleur environnement de travail possible pour les salariés ! Je considère l'immobilier comme un moyen au service de notre business !
 
 

CP : Qui a influencé votre choix ?
TN : Personne. Les trois associés ont décidé. C'est un choix de direction. Mais cela sans négliger le bien-être des salariés sur la question des transports en commun et du RIE par exemple.
 
 

CP : Pourquoi CBRE ? 
TN : Un hasard. Je me promenais rue Jules Guesde à Levallois. Alors que je m'attardais devant  un panneau proposant des locaux à louer,  j'ai été accosté par Camille Busson consultante en immobilier chez CBRE. Camille m'a accompagné dans mes recherches jusqu'au 4 rue de l'Abreuvoir à Courbevoie où nous avons décidé de nous installer.
Depuis, Camille suit l'évolution de notre entreprise. Emails, appels : un suivi dans le temps très appréciable. Nous sommes dans le domaine du conseil où la création d’une relation sur le long terme est primordiale.
 
 

CP : Le déclic pour choisir ? 
TN : Un choix rationnel. Un immeuble situé à une distance raisonnable du métro Esplanade de la Défense, des parties communes d'une dimension correcte et des plateaux adaptables, sans oublier un niveau de prix en phase avec notre budget.
 
 

CP : En combien de temps avez-vous trouvé vos locaux ? 
TN : Deux mois, sans pression. Le temps nécessaire au bon choix.
 
 

CP : Quels ont été les travaux incontournables ? 
TN : Peinture, moquette, cloisons à déplacer et câblages informatiques …des aménagements incontournables liés à notre activité.
 
 

CP : Pensez-vous avoir fait des erreurs ? si oui lesquelles ? 
TN : Oui, j'ai fait des erreurs. Il est très difficile d'anticiper une croissance ou un développement dans un environnement économique changeant. Nous avons choisi des locaux plus grands que nécessaire. De même, je n'ai pas suffisamment réfléchi à la question des immobilisations de fonds. Nous aurions dû prévoir dans le budget le blocage des fonds lié à la « garantie à première demande » demandée par le bailleur. Une exigence du propriétaire devant une société en création. Il n’existe aucune police d’assurance pour couvrir ce risque.
 
 

CP : Quel conseil donneriez-vous à un ami ? 
TN : De vérifier scrupuleusement chaque clause du bail car les propriétaires utilisent trop souvent des trames et de penser à être conseillé par un professionnel si on est novice dans ce domaine.
 
 

CP : Sur ou dans votre bureau qu'est-ce que vous préférez ? 
TN : Chez GLN Médias : pas d'objet personnel sur les bureaux ! La configuration paysagère et les caractères forts de nos équipes imposent des règles plutôt strictes.
 
 

CP : Avez-vous une devise professionnelle ? 
TN : ………. "Deviens ce que tu es"  Nietzsche

Propos recueillis par CBRE.

2 cas de figure pour résilier : 

• Au terme contractuel ou à l’échéance triennale, le congé devra être donné 6 mois avant.
• Au delà du terme contractuel, le préavis pourra varier entre 6 et 9 mois car la règle de la fin du trimestre civil en cours s’applique en plus des 6 mois.

Un exemple pour y voir + clair :

• ma PME trouve les locaux de ses rêves et signe un bail de 9 ans qui prend effet le 15 juillet 2010
• La date de sortie du bail est le 14 juillet 2019.
• Au-delà de 9 années et dans le silence des parties, le bail se prolonge tacitement et sa durée devient indéterminée.
• Deux échéances triennales (14 juillet 2013, 2016) s’offrent à moi pour résilier mon bail en cours. Un préavis de 6 mois par acte d’huissier pourra être remis au propriétaire avant les 14 janvier 2013, et 2016
• Pour quitter définitivement mes locaux en fin de bail à la date du 14 juillet 2019, il faudra délivrer congé au plus tard le  14 janvier 2019.
• Si cette échéance m’a échappée, et que je dénonce mon bail, selon la procédure, seulement le 15 mars 2019, c’est alors la règle de la fin du trimestre en cours qui s’applique, ce qui signifie que je resterais locataire jusqu’au 30 septembre 2009. 
  (15 mars + 6 mois = 15 septembre, date qui tombe au milieu du trimestre civil. Le bail courra donc jusqu’au 30 septembre)    
  

En complément :

Les lettres recommandées avec accusé de réception ne sont pas recevables, seul l’acte d’huissier fait foi. Le propriétaire pourra invalider le congé pour vice de forme.
Le délai habituel des préavis concernant les baux commerciaux pourra être allongé mais jamais réduit à moins de 6 mois. 

Le texte de référence :

Article L145-9 du Code de commerce – Modifié par LOI n°2008-776 du 4 août 2008 – art. 45
« Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat, conformément à l'article 1738 du code civil et sous les réserves prévues à l'alinéa précédent. (…)
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. »

La jurisprudence :

En indiquant « dernier jour du trimestre civil » à la place des« usages locaux », la nouvelle rédaction de l’article L145-9 du Code de commerce, issue de la loi LME du 4 août 2008 a semé le doute sur la date pour laquelle le congé doit être donné. L’objectif était de généraliser le principe appliqué à Paris (fin du trimestre civil en cours) à tout le territoire national. Cette substitution a créé l’ambigüité. La question s’est donc posée de savoir s’il fallait tenir compte de la fin du trimestre civil en cours à l’issue du bail comme aux échéances triennales.

La jurisprudence met un terme à la controverse et considère que la fin du trimestre civil en cours ne vise que le congé délivré lors de la tacite prorogation du bail :

• Le 1er arrêt considère que « le terme d’usage ne pouvait être retenu qu’en cas de reconduction tacite du bail. » Cour de Cassation – 3ème Chambre civile – 23 juin 2009
• Le second arrêt confirme acte que « les nouvelles dispositions l’article L145-9 du Code de commerce, (…) ont vocation à s’appliquer en cas de tacite prorogation du bail, mais non à l’occasion d’un congé donné en fin de période triennale. »
  TGI de Paris – 28 janvier 2010

Propos recueillis par CBRE auprès de consultants en immobilier chez CB Richard Ellis