L'annexe environnementale

Durée de validité : 
Aucune durée prévue par la loi. L’annexe environnementale est évolutive et spécifique au bâtiment et à son utilisateur. 

Biens concernés : 
Bureaux et commerce de plus de 2000 m². 

Exigibilité dans le cadre d'une location : 
Obligatoire depuis le 01/01/2012 pour tous les baux conclus ou renouvelé à partir de cette date. Depuis le 14/07/2013 pour tous les baux en cours. 

Sanctions en cas d'absence du document :
Aucune sanction prévue par la loi.

Finalité du document : 
Outil contractuel permettant de concrétiser des objectifs mutuels de progrès en matière de performance énergétique et environnementale (objectif : réduction des consommations d’énergie).

Règlementation : Loi Grenelle 2 du 12/07/2010  L125-9 du Code de l’environnement L111-10-3 CCH

> En savoir plus sur les autres diagnostics :

• le DPE
• L'amiante 

Propos recueillis par CBRE auprès de juristes en immobilier chez CBRE. 

Télécharger l’infographie du bail commercial

L’annexe environnementale, obligatoire pour tous les baux de commerces ou de bureaux de plus de 2000 m² depuis le 14 juillet 2013, permet d’équilibrer les obligations respectives entre propriétaires et locataires pour mettre en œuvre les plans de progrès afférents. Cette annexe environnementale qui organise la communication entre les parties, doit permettre :

• La transmission d’informations entre les intervenants sur les caractéristiques des parties communes et privatives, sur les consommations de fluides et productions de déchets
• L’échange en toute transparence entre les parties prenantes lors de comités verts
• La mise en œuvre de plans de progrès.

CBRE direction Qualité Environnementale et CBRE Property Management sont à la pointe des méthodes et des techniques de création de valeur sur la durée de vie des actifs immobiliers tout en assurant leur qualité d’usage. Nous les intégrons, depuis 2007, dans notre gestion immobilière sous la marque « GREEN BUILDING MANAGEMENT © ».

Article rédigé par Ludovic CHAMBE – Direction Qualité Environnementale

En période de crise, les immeubles « verts » ont tendance à attirer les entreprises essentiellement pour deux raisons :

• D’abord parce que la « green attitude » qui se reconnait au travers de label (HQE, BBC, …) est synonyme de charges maitrisées. Il faut bien comprendre que beaucoup d’utilisateurs ont eu des expériences malheureuses dans des immeubles des années 70 ou 80 qui génèrent parfois des charges presque aussi élevées que la valeur locative de marché. Il est donc légitime qu’un locataire qui rembourse 150 €/m²/an/HT/HC de charges locatives prenne ces questions très au sérieux.
• Ensuite parce que les entreprises sont de plus en plus sensibles à leur image. Et pour beaucoup d’entre elles, leurs implantations sont des vitrines. Dans ce contexte, le respect de l’environnement et le développement durable les intéressent.

L’arrivée des « baux vert » En France, le secteur du bâtiment est responsable de 25% des émissions de gaz à effet de serre et consomme plus de 40% de l'énergie finale. La généralisation des baux verts étaient donc vraiment nécessaire. Mais de quoi s’agit-il ? Le statut des baux commerciaux a été modifié par le Grenelle 2. Depuis le 1 er janvier 2012, une annexe obligatoire supplémentaire vient s’ajouter à la longue liste d’annexes déjà existantes avec pour ambition d’établir de nouvelles règles de fonctionnement et d’améliorer la performance énergétique des immeubles (voir le contenu de l'annexe).

Le « bail vert» ajoute des clauses en matière de :

• performance énergétique
• d’élimination des déchets
• d’entretien de l'immeuble
• d’emploi de matériaux «durables» pour l'aménagement des locaux

Tout cela est parfois perçu comme une contrainte administrative de plus dans le flot d’annexes qui accompagne aujourd’hui la signature d’un bail. Mais cela prouve que le chemin est encore long et que les problématiques environnementales en matière de bureaux sont encore mal appréhendées. Pour les propriétaires, une gestion « durable » efficace apporte pourtant une meilleure rentabilité des immeubles. Le bail vert contribue à une meilleure attractivité des locaux, à moins de rotation des locataires et donc finalement à une optimisation  des cash-flows. Pour les entreprises, cette annexe « verte » apporte également une baisse des charges, de meilleures conditions de travail, et contribuent à une meilleure image de la société. Les négociations entre bailleurs et locataires risquent d’être parfois tendues sur le sujet… A noter que seuls les baux portant sur des locaux de plus de 2000 m² semblent concernés. Etrange !  

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Réagissez sur ce thème qui fait débat. Pour ou contre le bail vert ? Gadget ou réel progrès ?

CBRE a retenu cet extrait du mémoire de Foulques du Réau préparé dans le cadre d’un 3ème cycle en immobilier d’entreprise à la Sorbonne. Depuis janvier 2007, Foulques du Réau est consultant chez CBRE.

Le décret n° 2011-2058 du 30 décembre 2011 précise que l’annexe doit retranscrire les informations que se doivent mutuellement bailleur et preneur sur les caractéristiques énergétiques des équipements des bâtiments et des locaux loués, leur consommation réelle d’eau et d’énergie et la quantité de déchets générée.

L’annexe doit également traduire l’obligation faite à chaque partie de s’engager sur un programme d’actions visant à améliorer la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués

Bien que l’absence d’annexe environnementale ne soit pas sanctionnée par le législateur, ce document est toutefois pourvu de la force obligatoire et les cocontractants ne peuvent s’en exonérer. 

Contrairement aux autres documents annexés aux baux : DPE (voir notre précédent article), ERNT qui constituent une photographie d’une situation environnementale ou énergétique au jour de la signature du bail, l’annexe environnementale, dont le contenu est défini aux articles R.136-1 à R.136-3 du Code de la construction et de l’habitation, est évolutive et fera l’objet d’une mise à jour constante.

L’annexe environnementale doit comporter les éléments suivants :

1. La liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements relatifs au traitement
   • des déchets,
   • au chauffage,
   • au refroidissement,
   • à la ventilation
   • à l'éclairage
   • à tout autre système lié aux spécificités du bâtiment ou à l’activité du preneur ;
      
2. Les consommations annuelles énergétiques réelles ;
    
3. Les consommations annuelles d'eau ;
    
4. La quantité annuelle de déchets générée ;
    
5. La périodicité fixée par le bailleur et le preneur pour établir un bilan de l’évolution de la performance énergétique et environnementale. La finalité de ce programme, conformément aux attentes du Grenelle 2, est d’aboutir à une réduction globale des consommations d’énergie du parc existant d’au moins 38 % d’ici 2020.

Propos recueillis par CBRE auprès de consultants en immobilier chez CBRE.