Dans un contexte de marché où les taux de rendement battent des records, la fenêtre de tir qui s’étire vers cette fin d’année jusqu’au premier semestre 2020 est plus qu’intéressante pour nos entreprises externalisatrices.

Le marché de l’investissement logistique bénéficie d’un afflux de capitaux, associé au faible coût de la dette et à un marché locatif vigoureux. Les taux continuent leur compression. Une baisse de 25 pdb peut être générateur d’un gain de plusieurs millions. Or, les capitaux peinent à trouver des offres de qualité sur lesquelles investir. C’est dans ce contexte de marché que vous pouvez tirer votre épingle du jeu en mettant en vente les entrepôts dont vous avez la propriété.

Quels avantages ?

Les arguments ne manquent pas pour séduire les directeurs financiers ! Outil purement financier à la base, le leaseback (ou cession-bail) permet à l’entreprise de céder, à une société de crédit-bail ou à un investisseur, un actif immobilier dont elle est propriétaire (bureaux, entrepôts, hôtels, véhicules…). L’entreprise continue à exploiter l’entrepôt en location. L’objectif du leaseback est donc de permettre au propriétaire du bien de se constituer une trésorerie rapidement, tout en conservant la disposition de ce bien.
Ce mécanisme qui gagne fortement en intérêt, présente de multiples attraits :

• Recourir à un financement alternatif aux fonds propres et à la dette bancaire pour les entreprises qui ne souhaiteraient pas s’endetter,
• Concentrer ses capitaux sur des innovations,
• Réinvestir dans son outil de production ou améliorer sa rentabilité.

Dans tous ces cas, l’objectif premier est de dégager du cash.

Quelques cas pratiques…

Au-delà du levier financier, les motivations des entreprises qui ont recours à ce type de mission peuvent être également opérationnelles :

Citons, par exemple, cette enseigne de l’ameublement qui souhaite rester concentrée sur son core business. Elle laisse ainsi le soin de la gestion de ses sites immobiliers à des professionnels dont c’est le métier, tout en récupérant grâce au sale & leaseback une capacité de financement des travaux de rénovation et d’extension de son site.

Examinons maintenant le cas de cette entreprise de la mode, en cours de révision de son schéma directeur pour les 3 prochaines années. Manquant de visibilité à long terme sur ses actifs, il lui apparaît désormais plus judicieux de louer plutôt que rester propriétaire. Grace au sale & leaseback, l’entreprise va gagner en souplesse et en agilité à travers sa durée d’engagement.

En pratique, c’est l’entreprise qui donne sa règle du jeu : elle propose au marché de l’investissement un montant de cession ainsi que le futur bail rédigé sur-mesure par elle et pour elle. Et sa future valeur locative !

A quel moment peut-on lancer ce type d’opération ?

• En cours de construction ou à la livraison d’un entrepôt développé en compte propre et « sur-mesure »
• A tout moment de la vie d’un entrepôt. Bien sûr, les investisseurs vont privilégier les acquisitions de site d’une dizaine d’années maximum moyennant la sécurisation de leur investissement sur le long terme (baux de durée de 9 ans fermes). Toutefois, les sites anciens peuvent aussi susciter leur engouement s’ils présentent – en raison d’une localisation extrêmement attractive – une capacité de re-développement.

Notre département Conseil aux Utilisateurs est à votre disposition pour vous accompagner sur ce mécanisme et créer de la valeur.

Spirit Entreprises est un acteur majeur sur le marché immobilier des parcs d’activité. Félix Bertojo, PDG de Spirit Entreprises, nous donne sa vision sur le sujet.

Un parc d’activités moderne est un objet complexe parce qu’il remplit de nombreuses fonctions :

• C’est d’abord, et c’est sa raison d’être, un lieu de travail et de production : il doit donc être conforme aux normes et aux usages.
• C’est aussi un lieu de vie : on doit s’y sentir bien, on doit pouvoir y partager des expériences, des rencontres, être au milieu d’un environnement qualitatif.
• C’est une pièce urbaine : il doit trouver sa place dans la ville qui s’intègre et participer à la vie économique. C’est un bien immobilier lorsque sa valeur est donnée par un prix marché.
• C’est un produit financier lorsque sa valeur est le fruit d’un rendement face à un risque mutualisé face à un grand nombre de locataires.

Les parcs d’activités proposés également à la commercialisation…

Alors que ce type d’actif est très majoritairement proposé à la location, la grande innovation que nous avons contribué à apporter sur le marché c’est de proposer ces produits à la commercialisation.
Le développement de ces produits pour des investisseurs, donc mono-utilisateurs, est complexe à réaliser. Il l’est encore plus lorsqu’il s’agit de développer ces produits pour de multiples utilisateurs acquéreurs qui auront chacun l’intégration de leur process.
D’ailleurs ne nous y trompons pas, les opérateurs qui ont la capacité technique et la surface financière pour développer ces opérations les gardent bien jalousement en patrimoine.

Quel avenir pour les parcs d’activités ?

Les Villes attendent légitimement des ensembles plus qualitatifs en terme d’environnement. Ce qui se traduit pour les investisseurs et les aménageurs par des labels environnementaux. Malheureusement, le marché lui ne permet pas beaucoup de fantaisie et d’évolution dans les prix de vente. D’ailleurs depuis ces 10 dernières années, les prix de commercialisation n’ont pas évolué même si depuis quelques mois, on perçoit une légère hausse des prix de vente.
La solution pour répondre à ces attentes, c’est de développer des opérations plus vastes, faire appel à l’essence même du produit parc d’activités : la mutualisation.

La mutualisation est la solution…

Comme autrefois on a mutualisé les accès, les aires de manœuvre, aujourd’hui on va mutualiser des études toujours plus poussées et complexes, on va mutualiser des travaux d’architecture plus élaborés.
Face à la raréfaction du foncier, la densification urbaine, des réglementations plus draconiennes, c’est donc la mutualisation, l’essence même du parc d’activités qui offre une possibilité pour les entreprises qui recherchent des surfaces de petite taille. C’est donc un produit d’avenir mais aussi un produit toujours plus complexe à développer.

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