Parc de Charenton – Bercy

Actifs prisés des utilisateurs et souvent bien intégrés en zone dense, les parcs d’activités répondent aux besoins locatifs des PME/PMI et TPE/TPI.
Majoritairement localisés en proche périphérie ou en lisière des grands axes de communication, ils conjuguent une gamme de surfaces diversifiée, avec des trames divisibles et une offre adaptée.
Foncièrement polyvalents, de plus en plus intégrés à leur environnement, ils ont en commun de pouvoir s’adapter aux attentes d’utilisateurs variés.

Les parcs « classiques » (moins de 35% de bureaux) identifiés par CBRE polarisent 15% de la demande placée sur le marché des locaux d’activités.
A l’instar des tendances observées dans le diffus, les volumes signés  se sont stabilisés à un niveau relativement bas sur les 3 dernières années, bien que les transactions ne cessent de se multiplier sur le segment des petites surfaces (plus du 1/4 des volumes du 1er semestre 2016).
Les disponibilités de qualité affichent, quant à elles, de tangibles succès de commercialisation.

La tension sur l’offre adaptée aux besoins des utilisateurs, notamment en 1ère couronne, induit des pressions à la hausse sur les valeurs.

Déborah BOICO
chargée d’études CBRE Industriel & Logistique

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A l’occasion du point marché organisé par CBRE le 18 mai, Didier Malherbe, Directeur Général Adjoint en charge de l’Industrie et la logistique, a dressé le bilan du marché de la Logistique du premier trimestre 2016 après une année 2015 record.

Avec une demande placée de 722 600 m² au 1er trimestre 2016, soit +22 % par rapport à la moyenne des premiers trimestres des dix dernières années, le marché de la logistique est sur le rythme de 2015. Les projets en développement de plateformes XXL devraient peser dans les résultats nationaux avec une part de marché supérieure à 20%.

Le marché enregistre également un retour des lancements en blanc, avec 205 000 m² d’offres neuves ou restructurées dont 75 000 m² en Ile-de-France. La situation de l’offre disponible est très hétérogène selon les secteurs. L’Ile-de-France regroupe 40% de l’offre nationale disponible et bénéficie de nombreux projets livrables de moins d’un an, ce qui profite aux utilisateurs grâce à une capacité d’accueil diversifiée. Le marché francilien intra A86 a par ailleurs un besoin de produits nouveaux en messagerie et bâtiments de flux à construire ou à restructurer.

Le marché lyonnais et le Nord-Pas-de-Calais sont quant à eux pénalisés par la pénurie d’offres immédiatement disponibles ou disponibles à court terme.
La grande distribution (34 % de la demande placée) et le commerce spécialisé (15 %) restent plus que jamais moteurs sur le marché des très grands entrepôts.
Les valeurs locatives restent globalement stables par rapport à 2015 et très dépendantes de l’environnement immédiat (localisation, fiscalité, situation de l’offre).

Des investissements stables

Concernant le marché de l’investissement, François le Levier, Directeur Investissement Industriel et Logistique annonce un volume d’investissement logistique et industriel 2016 comparable à 2015, autour des 2 milliards d’euros. Ce segment de marché est en progression mais demeure une niche avec 10% des volumes investis. En outre, une pénurie drastique de produits prime est constatée.
Ce marché enregistre une demande très importante qui entraîne une compression des taux « prime » vers 5,5% dans les mois à venir.

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Bilan 2015 et perspectives 2016

LA DEMANDE PLACEE

L’année qui vient de s’écouler a été très compliquée et chaotique sur de nombreux aspects.
Cette situation n’a pas facilité la redynamisation de la consommation.

Malgré ce, avec plus de 320.000 m² placés, la région marseillaise enregistre sa meilleure performance sur les dix dernières années et les trois pôles logistiques majeurs de ce bassin économique ont amplement bénéficié de cette situation.

Parmi les principales transactions recensées, notons sur Clésud l’extension des activités du groupe GIFI et de Géodis et sur Saint Martin de Crau la construction de 2 clés en main :
• l’un de 50.000 m² pour le compte de l’entreprise CEVITAL,
• et le second de 96.000 m² réalisé à l’initiative de la société Maisons du Monde et qui restera l’opération de développement la plus importante sur 2015.

En résumé, nous pouvons donc dire que l’année passée a été portée par les opérations de clés en mains à un niveau jusqu’ici inégalé.
Ce sont les chargeurs qui sont majoritairement à l’initiative de ces projets dans une logique d’optimisation de la performance de leur supply chain.
Les besoins nouvellement exprimés se concentrent sur des immeubles plus grands et plus hauts et définissent ainsi de nouveaux standards.

L’OFFRE

Malgré cette situation, les immeubles anciens ne sont pas délaissés et force est de constater que le volume d’offres disponibles reste très faible en ce qui concerne les immeubles existants.
Ainsi, Distriport capitalise sur un climat social apaisé et son taux de vacance est au plus bas depuis sa création.
Sur Clésud et Saint Martin de Crau nous enregistrons des disponibilités diffuses dont aucune de taille supérieure à 20.000 m².

LES VALEURS

Pour ce qui est des valeurs locatives, elles restent de bonne tenue, particulièrement concernant les opérations de clés en main, entre 42 et 45€.

Cependant, nous ressentons les prémices d’une tendance baissière notamment sur le créneau 6 / 12.000 m² où l’offre existante est la mieux représentée en volume. Sur ce segment nous avons enregistré des transactions sur des valeurs faciales légèrement inférieures à 40€.

LES PERSPECTIVES POUR 2016

Concernant les perspectives pour cette année, il est plus que probable qu’elle sera encore animée par des opérations de développements, cependant les offres foncières disponibles sur Distriport, Clésud et Saint Martin de Crau se réduisent drastiquement.
Cette pénurie annoncée depuis déjà plusieurs années devrait profiter aux secteurs qui étaient jusqu’alors qualifiés de secondaires et il y a fort à parier que les prochains développements de plateformes de grande taille trouveront places à ces endroits.

Bilan 2015 et perspectives 2016

Sur la dorsale nord/sud, Lyon bénéficie d’une excellente situation géographique, d’une connexion autoroutière de premier choix, d’un bassin de consommation et d’un parc logistique de qualité représentant plus de 4 millions de m².

2015 a été une nouvelle fois une année dynamique pour le marché immobilier logistique en région Rhône Alpes qui confirme son statut de deuxième pôle logistique national.

LA DEMANDE PLACEE

La demande placée atteint un niveau historique avec 362 000 m², soit une hausse de 21% des volumes par rapport à l’année 2014 et 22 transactions comptabilisées dont 1 seule vente dans le cadre d’un clef en main à l’acquisition de 30 000 m² sur la Plaine de l’Ain

Les transactions ont été réalisées à 75% sur des entrepôts de classe A existants et  55 % des surfaces placées l’ont été dans le cadre de prise à bail par des chargeurs dans les secteurs de la grande distribution du e-commerce.

L’un des faits les plus marquants de 2015 au niveau régional aura été la rapide commercialisation de l’entrepôt XXL classe A de 59 000 m² pour BUT à Pusignan qui a su saisir cette opportunité sur un secteur géographique qui ne proposait pas de surfaces existantes supérieures à 40 000 m² et une pénurie de foncier dédiée à la logistique.

L’OFFRE

La rareté des surfaces disponibles sur la Plaine de l’Ain, font que les utilisateurs se sont fortement positionnés sur l’Isle d’Abeau (46%) et la Rocade Est (32%).

On citera notamment 2 transactions locatives significatives réalisées par CBRE Lyon sur des entrepôts Classe A situé à l’Isle d’Abeau :

• L’une de 23 000 m² pour le compte de SPARTOO (e-commerce de chaussures et vêtements)
• Et la seconde de 9 500 m² pour le prestataire GEODIS  qui ont su profiter de conditions financières favorables pour maîtriser leur coût immobilier.

LES VALEURS

Les conditions locatives des entrepôts bénéficiant d’autorisations ICPE demeurent stables avec un niveau de loyer facial compris entre 41 et 45 €/m²/an HT HC selon les emplacements et la durée des baux. C’est très différent pour les sites plus anciens qui ont vu leurs valeurs largement chahutées.

LES PERSPECTIVES POUR 2016

• Nous constatons une baisse significative du stock d’entrepôts de qualité et de classe A avec 183 000 m² vacants dont 3 entrepôts compris entre 21 000 et 37 000 m².
• Nous annonçons avec beaucoup d’enthousiasme le retour de la construction d’entrepôts en blanc avec 2 bâtiments de 23 000 et 30 000 m² livrés d’ici fin d’année sur l’Isle d’Abeau.
• Nous devrions voir une reprise des projets en gris pour des livraisons en 2017, déjà 150 000 m² prêts à être livrés sous 10 mois après accord pour pallier le manque d’offre.
• L’absence de fonciers disponibles de grande taille pousse les consommateurs d’entrepôts XXL, c’est-à-dire entre 50 et 80 000 m² à s’éloigner à 100 km de Lyon pour optimiser leur supply-chain en opérant des regroupements.

La conjoncture rendant les transactions plus incertaines, les délais de décision plus longs et le stock de qualité en baisse, CBRE anticipe une année de transition sur ce marché, même si d’ores et déjà environ 75 000 m² d’entrepôts devraient être comptabilisés au 1^er trimestre.

]]> https://immobilier.cbre.fr/blog/entrepots/video-analyse-du-marche-de-la-logistique-en-ile-de-france/ Tue, 26 Jan 2016 16:22:41 +0000 http://blog.entrepot.cbre.fr/?p=6814

Bilan 2015 et perspectives 2016

La demande placée

2016 est un très bon cru : la demande placée s’est établie à plus d’1 000 000 m², ce qui avec l’année 2011, sont les deux meilleures années depuis 2007.

On note une augmentation de plus de 200 000 m² avec 2014 qui, avait été une année de rattrapage par rapport à 2012 et 2013 qui elles n’avaient pas dépassées les 540 000 m².
En 2015 nous avons enregistré 56 transactions > 5000 m².
Nous avons comptabilisé 14 transactions pour des surfaces > 20 000 m² soit 450 000 m² et 42 transactions pour des surfaces < 20 000 m² soit 550 000 m².
40 % de ces transactions ont été réalisées par des logisticiens et 60 % par des chargeurs.

Les valeurs

Elles s’étalent en fonction de la localisation :

• En première couronne, les valeurs sont comprises dans une fourchette de 57 €/m²/an HT HC à 145 €/m²/an HT HC sur Paris.
• Au-delà de l’A86 de 52 à 45 €/m²/an HT HC pour des bâtiments de classe A
• Les valeurs retombent jusqu’à 25 €/m²/an HT HC pour des bâtiments de classe A/B moins bien situés

CBRE a réalisé 20 transactions pour des surfaces > 5000 m² en Ile de France, soit 260 000 m², ce qui représente 26 % de parts de marché et confirme ainsi pour 2015 sa place de leader sur le marché de la grande logistique.

Quelques références :

– Kuehne & Nagel : 26 000 m² à Lieusaint
– Auchan Direct : 24 000 m²à Chilly Mazarin
– SMCP : 23 000 m² à Vémars

L’OFFRE

• Nous notons une stabilité de l’offre en Ile de France à fin 2015 par rapport à fin 2014.
• L’offre disponible immédiatement en IDF s’établit à fin 2015 à 950 000 m², en légère baisse par rapport à fin 2014 qui était à 1 120 000 m². La répartition est : 38 % au Sud 27% à l’Est, 19% au Nord et 16 %à l’Ouest
• L’offre libérable certaine à fin 2016 s’établit à 806 000 m², en légère augmentation par rapport à fin 2014 qui était à 724 000 m², la répartition est au Sud : 49 %, à l’Est : 21 %, au Nord : 16% et à l’Ouest : 14 %.

LES PERSPECTIVES POUR 2016

Il est encore trop tôt pour donner une vraie tendance de la demande placée pour 2016.
Je pense que 2016 sera une année de consolidation de la demande placée en 2015 et 2014 autour de 800 000 m². Ce chiffre dépendra, entre autres, du positionnement de recherches de bâtiments XXL générées depuis plusieurs mois, par la grande distribution notamment.

Une très bonne nouvelle du côté de l’offre, avec la première livraison en blanc prévue second trimestre 2016 d’une plateforme XXL de 62 000 m² depuis 2009 par AGRE.

Bilan 2015 et perspectives 2016

TRANSACTIONS

 L’année 2015 fut excellente pour le marché de la logistique en Nord-Pas-de-Calais avec de nombreuses transactions: 363 000 m² commercialisés contre 193 000 m² en 2014, soit une progression de 87%. Nous talonnons de près le marché lyonnais…

Les transactions ont été disparates avec des clés en mains de grande taille construits dans un but de rationalisation et d’optimisation de la logistique des chargeurs.

Les transactions  ont aussi porté sur des entrepôts de petite taille (< 10 000 m²) tous secteurs confondus à l’exception du littoral alors que les dernières années montraient une préférence notoire des chargeurs et des prestataires pour le sud de la région.

Quelques exemples significatifs :

• Des clés en mains d’abord, K+N pour le compte de Auchan avec un bâtiment dédié aux produits frais sur Carvin. 50 000 m² pour Orchestra sur Arras. Carrefour à Vendin avec un bâtiment à terme de 55 000 m², Leclerc signe sur Lauwin Planque un 30 000 m² avec un bail 3/6/9 : on peut se poser la question du retour du blanc ! D’ailleurs AEW réalise sur Dourges un 31 000 m² en blanc….
• Sur des entrepôts existants : Simastock (17 000 m² sur Dechy et 26 000 m² sur Hordain), Riga (acquisition d’un 16 000 m² sur Roncq), Foirfouille sur Dourges (extension), dispeo 18 000 m² sur Templemars (importants travaux de mise en conformité ICPE), Sophie Halette sur Caudry 16 000 m² et enfin Colis Privé qui a pris en precaire un 10 000 m²pour servir son client Amazon

Les valeurs locatives faciales des entrepôts neufs sont comprises entre 34 € et 44 € HT HC/m²/an. Elles sont stables, mais  comme partout en France, le marché demeure hétérogène.

Les produits de bonne qualité, bien localisés, resteront à des valeurs élevées, comme à Dourges.

Les locaux anciens, situés à des adresses moins stratégiques, verront leurs prix plus facilement attaqués. 

OFFRE

Un élément inquiétant : forte absorption du stock existant de classe A sur la région, désormais, sur la région, une seule offre immédiatement disponible de classe A > à 6 000 m². Par conséquent, la qualité du stock se dégrade et les bâtiments en état d’usage représentent aujourd’hui 90% du stock d’offres.

• L’offre de classe A se raréfie au sud malgré une libération possible de 40 000 m² et un futur entrepôt de 30 000 m² en blanc. A noter que le sud de la métropole lilloise est particulièrement touché avec aucune offre disponible de classe A sur Lesquin, pourtant fortement plébiscité.

Malgré cela, le foncier disponible associé à une fiscalité favorable représentent une aubaine pour les utilisateurs en quête d’optimisation de leur logistique.

DEMANDES

Aussi, les demandes exprimées, portant en majorité sur des surfaces importantes, sont susceptibles de supporter les délais imposés par les programmes « en gris » (8 mois en moyenne). Dans ce contexte, l’importance du volume d’offres en gris (420 000 m²) ainsi que les  1 200 000 m² de projets (dont extension de zones) apportent de réelles perspectives aux entreprises.

Cela permet aux entreprises d’envisager sereinement leur développement ou leur rationalisation.

PERSPECTIVES 2016

La localisation stratégique du marché, à mi-chemin entre l’Ile-de-France et le Nord de l’Europe est un facteur favorable au développement immobilier logistique sur le Nord et les investisseurs privés ou public à l’instar du Port de Lille l’ont bien compris car ils ont des gros projets de développement en cours d’instruction.

Une tendance à l’optimisation des sites brasserie avec Danone qui a pris à bail 25 000 m² sur le port de Santes et plusieurs projets d’envergure à l’étude.

Apres une année calme sur le plan de l’investissement en immobilier logistique, 2016 devrait voir se concrétiser des deals en cours d’étude.

Didier Malherbe, Directeur France Industriel et Logistique analyse le marché de la logistique au 1er trimestre 2015.

Concernant le marché de la logistique, les principales tendances en ce début d’année sont les suivantes :

• D’une part, une très bonne performance au niveau des transactions avec une augmentation de 44% des volumes transactés au niveau national et 26% concernant l’Ile-de-France. Il est à noter que la dorsale a sur-performée avec 81% de parts de marché.

La région Rhône-Alpes avec 170 000 m² enregistre l’une de ses meilleures performances avec par exemple les transactions de But à Pusignan (60 000 m²).

• En ce qui concerne l’Ile-de-France, ce sont 270 000 m² qui ont été réalisés, c’est également un record depuis ces 5 dernières années pour un 1^er trimestre. Beaucoup de transactions entre 25 000 et  50 000 m². Nous pouvons ainsi citer AX SHOP AIR à Bondoufle (22 220 m²), SMCP à Vémars (24 619 m²) et Kuehne & Nagel à Lieusaint (26 163 m²), 3 transactions réalisées par le biais de CBRE.

Une autre caractéristique de ce marché : la grande distribution et le e-commerce ont été les moteurs de ce marché au cours du 1^er trimestre.

Autre remarque : il est à noter que le marché a été sélectif sur le front des valeurs avec une hausse sur les marchés « prime » que sont les marchés lyonnais et parisiens.

Pénurie d’offres qui est un fait aujourd’hui en Ile-de-France : il n’existe plus que 4 dossiers supérieurs à 30 000 m² disponibles en classe A. Il y a donc clairement un besoin de recréer de l’offre en blanc sur quelques endroits très précis et très sélectifs et en gris plus généralement sur la dorsale.

En termes de projets clés-en-main en Ile-de-France (12 recensés) et sur les bâtiments existants (12 environ recensés), c’est au global environ 400 000 m² en cours de négociation. Il est fort à penser que nous atteindrons encore cette année en Ile-de-France un volume de transactions proche de 800 000 m², voire un peu plus.

En 2014, un record a été battu : celui du volume investi sur ce marché qui atteint 1,8 Mds€ et qui est de loin le plus grand volume investi depuis 2007.
Ce volume exceptionnel est lié à l’afflux très important et massif des capitaux en Europe, qui lui-même est favorisé par la politique de l’Union Européenne d’un maintien des taux d’emprunt à un niveau très bas.
L’afflux de ces capitaux a bien sûr une influence sur les taux de rendement sur ce marché qui diminue lentement car il y a peu de références de transactions mais qui ont quand même perdu 25 points de base d’une année sur l’autre et qui s’établissent maintenant au 1er trimestre 2015 à :

• 6,75% sur les entrepôts logistiques,
• à 7,5% sur les parcs d’activités
• et à 8% sur les locaux d’activités d’une manière générale.

La tendance est évidemment à la baisse sur tous ces marchés et nous ne serions pas surpris de perdre encore 50 points de base d’ici la fin de l’année.

Existe-il un risque de bulle sur ce marché des locaux d’activités et de la logistique ?

De notre point de vue, nous en sommes encore loin et ce, pour plusieurs raisons :

• Nous sommes loin des pics de 2007 en matière de valeurs vénales et des pics en termes de taux de rendement. Je rappelle qu’en 2007, en termes de valeurs vénales, nous étions entre 750 et 800€/m² pour de la logistique « prime » quand aujourd’hui les affaires se négocient entre 550 et 600€/m² et concernant les taux de rendement, nous sommes aujourd’hui à 6,75% contre 6% en 2007.
• Il n’y a pas de sur-offre : pas de développement spéculatif en blanc depuis 2007, voilà la raison pour laquelle le marché de l’investissement industriel et logistique n’est pas un marché enclin à une bulle spéculative
• Il n’y a pas de flambée des prix sur la classe d’actifs de seconde main : la compression des taux n’est pas mécaniquement reportée sur les bâtiments de seconde main.

Ainsi, de notre point de vue, l’aspect bulle spéculative est écartée pour les mois qui viennent. En revanche, nous bénéficions d’une conjoncture économique extrêmement favorable et d’un secteur très attractif. Nous avons les taux de rendement les plus élevés d’Europe sur le marché de la logistique et les valeurs locatives les plus basses ce qui augure de beaux jours encore sur ce marché de l’investissement sur les locaux d’activités et la logistique en France.