Le loyer progressif

Le loyer progressif permet de diminuer l’effort budgétaire au commencement d’un bail commercial. On peut tout imaginer, y compris un loyer différent chaque année. Souvent, le propriétaire accepte de discuter la progressivité du loyer car cela peut lui permettre de conserver une valeur faciale élevée, tout en consentant un geste commercial dans les premières années du bail.

La franchise de loyer

La franchise de loyer consiste à définir une période pendant laquelle le locataire ne paiera pas de loyer. Cette période peut intervenir à n’importe quelle étape du bail en une fois ou en plusieurs fois. Dans les baux commerciaux, les propriétaires précisent très souvent que la franchise porte sur le loyer et non sur les charges et la fiscalité. Mais fondamentalement, rien n’empêche un utilisateur averti d’en faire la demande.

La participation aux travaux

La participation aux travaux du preneur permet au locataire de financer ses travaux sans avoir à utiliser la trésorerie de l’entreprise. C’est utile pour le locataire en cas de trésorerie tendue, ou si le locataire anticipe un départ à court terme. (Cas d’un bail dérogatoire par exemple) En dehors de ces deux cas de figure, il est préférable d’utiliser le mécanisme de la franchise car le preneur pourra amortir les travaux (utilité fiscale).

La mise à disposition anticipée

La mise à disposition anticipée (généralement 1 à 2 mois) permet de délivrer les locaux antérieurement à la date de prise d’effet du bail. (Il s’agit d’une franchise déguisée). Généralement, cela permet au locataire de réaliser des travaux avant la date d’emménagement effective. Dans ce cas, le locataire ne paye ni  loyer, ni charges et la fiscalité afférente reste à la charge du propriétaire, ce qui constitue un vrai plus par rapport à la franchise classique. Mais il faut noter que la mise à disposition oblige le locataire à assurer les locaux pendant le temps de l’occupation amiable. Enfin, l’entreprise ne pourra en aucun cas commencer à travailler, avant la date officielle de prise d’effet des locaux, inscrite au bail.

Pour bien négocier, il faut choisir le meilleur moment, en analysant à la fois son bail et le contexte global. Actuellement, en île de France, il est fréquent de cumuler des avantages commerciaux. A noter que les remises commerciales varient fortement en fonction de l’état de l’immeuble (bon état ou état d’usage), de sa localisation (proche ou éloignée des transports), de la durée ferme d’engagement (3, 6, ou 9 ans) et plus généralement en fonction du contexte économique(croissance ou crise économique).

De plus, gardez en tête qu’il est tout à fait possible de réviser les loyers commerciaux tous les 3 ans.

Soit l’équation idéale :

Mise à disposition pour travaux
+ Loyer progressif
+ Franchise de loyer
+ Participation aux travaux
= Un locataire heureux

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Qu’avez-vous pu obtenir ? La négociation a-t-elle été difficile ?  

Prudence et attentisme

Quasiment un mouvement de plus de 5 000 m² envisagé sur deux finit en renégociation. In fine, les grandes entreprises bougent assez peu. Elles sont moins mobiles en 2015 qu’en 2014, et encore moins que les années précédentes. Les propriétaires sont extrêmement attentifs à garder leurs locataires et proposent des tarifs de renégociation attractifs.

Franchise de loyer et participation aux travaux

Plus la transaction est grande dans un secteur offreur, plus les avantages commerciaux sont élevés. Ils atteignent ainsi les 20,4 % (Source : CBRE et Immostat) du loyer facial au 3e trimestre sur des transactions de plus de 1 000 m², avec un différentiel de près de +3 points pour les transactions de bureaux supérieurs à 5 000 m². Concrètement, la valeur de l’ensemble de ces gestes commerciaux est rapportée au total que devrait verser le locataire sur la durée ferme du bail (sans prendre en compte ces gestes), ce qui représente en moyenne 20,4 %. Ce pourcentage est inscrit au bail. La géographie pèse aussi pour beaucoup dans le développement de ces avantages.  Une tendance qui ne devrait pas s’inverser avant courant 2016.

J’encourage les entreprises à se renseigner : nous avons la chance d’avoir un marché transparent, il faut oser aller dans d’autres quartiers, dans d’autres zones qui offrent de belles prestations. Les entreprises restent souvent assez casanières.

> Propos d’Aurélie Lemoine, Directrice Etudes et Recherche de CBRE France publiés dans l’article du nouvel économiste de Charlotte de Saintignon Renégociation de bail commercial, les petits arrangements

La chaîne française de restauration rapide s'est installée dans une ancienne halle construite au XIXe siècle, entièrement réaménagée et équipée de la technologie du XXIe siècle. 

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Le contexte

Le propriétaire, ICADE, projetait des travaux de rénovation tels que la peinture, les revêtements des sols et le relamping*. Dans l’intervalle, Quick se positionne sur l’immeuble. Il conçoit alors une rénovation lourde bâtit autour d’une réflexion HQE basée sur des enjeux majeurs tels que l’éclairage, la climatisation ou les sanitaires.

Le cahier des charges visait à regrouper sur le même site les salariés et les différents métiers que sont la restauration, les franchises, le centre de formation, les cuisines et les archives.

Quick avait besoin d’un concept architectural fort pour repositionner la marque et ancrer les valeurs du groupe dans cet immeuble indépendant. L’objectif était de créer un espace intemporel, fondamentalement différent du concept architectural des restaurants, en dehors des codes couleurs habituels.

 * Le RELAMPING consiste à remplacer les lampes actuelles par de nouvelles lampes plus efficaces et plus performantes : meilleure qualité de lumière, extrême fiabilité, coût global de fonctionnement minimum.

Visite express : des aménagements dans un esprit « loft »

* Un hall d’accueil customisé avec une sculpture façon Jeff Koons

* Un atrium au cœur du bâtiment permettant au personnel de bénéficier d’une lumière en premier jour et d’une touche de verdure

* Des bureaux, pour la plupart en open-space, qui privilégient les échanges entre les services. Les plateaux sont rythmés par l’alternance d’armoires, hautes ou basses, et par des cheminements tracés par les meubles de rangement menuisés et réalisés sur mesure

* 28 salles de réunion de 3 à 200 places

* 5 « Phone box » et plusieurs « Q box » permettent de tenir une conversation téléphonique, d’abriter une réunion informelle ou de recevoir un visiteur

* 7 salles de proximité réservées aux réunions informelles

* 250 m² de points de rencontre : un atrium dans le prolongement de l’accueil conçu comme un endroit de détente, un bar et des canapés pour apprécier agréablement une pause sur les paliers du 1er étage & 2e étage, une terrasse aménagée le long de la façade et un mini-jardin agrémenté de bancs

Aménagement d’espaces techniques

• Climatisation "à poutre froide" pour un traitement homogène de la température
• Planchers techniques sur les trois niveaux de l’immeuble
• Ventilation : 40 000 m³ d’air neuf et filtré toutes les heures
• Eclairage des bureaux à 350 lux pour un confort optimal à chaque poste de travail
• Points d’accès Wifi

Montage financier

Quick a récupéré l’argent destiné aux travaux de réhabilitation ICADE et l’a incorporé à son budget global.

Planning

Avant-projet, cahier des charges, space-planning et proposition déco                                                               3 mois

Exécution & Réalisation des travaux                                                                                                                           5 mois

Levée des réserves                                                                                                                                               3 semaines

Réception                                                                                                                                                                    1 journée

Le défi

• Respecter la deadline sous peine de 500 000€ de pénalités de retard si la livraison du projet intervenait après le 31/03.
• Remanier le planning à 1 mois et demi de la livraison avec des horaires décalés et des week-ends de travail imposés.

Les types de postes de travail

Manager / Standard / De passage

Les Goodies

• Un guide book d’entrée dans les locaux détaillant l’accessibilité et la vie de quartier
• Une conciergerie TODOTODAY

Interlocuteur

Le DAF

Le mot de Fabrice Ferrante, chef de projet WorkSpace

« Ce projet est un "véritable concentré de savoir-faire". Il s’inscrit dans l’ère du temps : Le concept de bureau comme à la maison est vraiment appliqué via de multiples espaces informels et des aménagements à la pointe des tendances d’architecture. Quick recherche l’intemporalité au sein de ce nouvel espace de travail en se détournant de ses couleurs commerciales habituelles. Le but consiste à marquer la différence avec les changements cycliques de ses concepts-stores. Les teintes retenues sont framboise, beige, gris, blanc, rose, fushia. »

– Propos recueillis par le chef de projet CBRE Workspace –