Mot-clé : taux - Le Blog Immobilier de CBRE

Comment un sale & leaseback peut accompagner votre croissance ?

Quentin — Thu, 03 Oct 2019 16:10:26 +0000

Dans un contexte de marché où les taux de rendement battent des records, la fenêtre de tir qui s’étire vers cette fin d’année jusqu’au premier semestre 2020 est plus qu’intéressante pour nos entreprises externalisatrices.

Le marché de l’investissement logistique bénéficie d’un afflux de capitaux, associé au faible coût de la dette et à un marché locatif vigoureux. Les taux continuent leur compression. Une baisse de 25 pdb peut être générateur d’un gain de plusieurs millions. Or, les capitaux peinent à trouver des offres de qualité sur lesquelles investir. C’est dans ce contexte de marché que vous pouvez tirer votre épingle du jeu en mettant en vente les entrepôts dont vous avez la propriété.

Quels avantages ?

Les arguments ne manquent pas pour séduire les directeurs financiers ! Outil purement financier à la base, le leaseback (ou cession-bail) permet à l’entreprise de céder, à une société de crédit-bail ou à un investisseur, un actif immobilier dont elle est propriétaire (bureaux, entrepôts, hôtels, véhicules…). L’entreprise continue à exploiter l’entrepôt en location. L’objectif du leaseback est donc de permettre au propriétaire du bien de se constituer une trésorerie rapidement, tout en conservant la disposition de ce bien.
Ce mécanisme qui gagne fortement en intérêt, présente de multiples attraits :

Recourir à un financement alternatif aux fonds propres et à la dette bancaire pour les entreprises qui ne souhaiteraient pas s’endetter,
Concentrer ses capitaux sur des innovations,
Réinvestir dans son outil de production ou améliorer sa rentabilité.

Dans tous ces cas, l’objectif premier est de dégager du cash.

Quelques cas pratiques…

Au-delà du levier financier, les motivations des entreprises qui ont recours à ce type de mission peuvent être également opérationnelles :

Citons, par exemple, cette enseigne de l’ameublement qui souhaite rester concentrée sur son core business. Elle laisse ainsi le soin de la gestion de ses sites immobiliers à des professionnels dont c’est le métier, tout en récupérant grâce au sale & leaseback une capacité de financement des travaux de rénovation et d’extension de son site.

Examinons maintenant le cas de cette entreprise de la mode, en cours de révision de son schéma directeur pour les 3 prochaines années. Manquant de visibilité à long terme sur ses actifs, il lui apparaît désormais plus judicieux de louer plutôt que rester propriétaire. Grace au sale & leaseback, l’entreprise va gagner en souplesse et en agilité à travers sa durée d’engagement.

En pratique, c’est l’entreprise qui donne sa règle du jeu : elle propose au marché de l’investissement un montant de cession ainsi que le futur bail rédigé sur-mesure par elle et pour elle. Et sa future valeur locative !

A quel moment peut-on lancer ce type d’opération ?

En cours de construction ou à la livraison d’un entrepôt développé en compte propre et « sur-mesure »
A tout moment de la vie d’un entrepôt. Bien sûr, les investisseurs vont privilégier les acquisitions de site d’une dizaine d’années maximum moyennant la sécurisation de leur investissement sur le long terme (baux de durée de 9 ans fermes). Toutefois, les sites anciens peuvent aussi susciter leur engouement s’ils présentent – en raison d’une localisation extrêmement attractive – une capacité de re-développement.

Notre département Conseil aux Utilisateurs est à votre disposition pour vous accompagner sur ce mécanisme et créer de la valeur.

Caroline Ceccaldi

Directeur Conseil aux Utilisateurs

caroline.ceccaldi@cbre.fr
06 84 11 76 02

L’investissement logistique en France au sommet de son attractivité

Quentin — Mon, 04 Jul 2016 14:28:06 +0000

François le Levier, Directeur investissement logistique et activités de CBRE, analyse en détail l’actualité du marché de l’investissement des actifs industriels et logistique en France et vous livre ses perspectives pour 2016.

Portefeuille SUNRISE – 113 000 m² – 58M€ – 2015

Retrouvez l’intégralité de l’analyse du marché de l’investissement en France par François le Levier
ici

2015, l’année de la logistique avec près de 80% des volumes investis

Rappel des indicateurs clés

Près de 276 millions d’euros placés en Europe, record historique depuis 2017
91 signatures en 2015, majoritairement de seconde main
71% des volumes transactés sont des portefeuilles d’actifs industriels et logistiques

Evolution Industriel / Logistique France entière. Sources : CBRE et Immostat

Le marché de la logistique est plus performant que les autres classes d’actifs car il rapporte et progresse plus vite, explique François le Levier.

2016, la logistique au sommet du cycle, peut-être…

Analyse et perspectives

La France reste le pays le plus attractif d’Europe
Performance de la classe d’actifs logistiques
Des acteurs de plus en plus diversifiés avec une prédominance des capitaux américains
Une compression des taux prime qui se poursuit

Rendement de taux « Prime ». Source : CBRE

CBRE analyse le marché de la logistique en France au 1T 2016

Quentin — Thu, 19 May 2016 13:52:00 +0000

Le marché de la logistique > 5 000 m² en France : un 1er trimestre 2016 dans la lignée de 2015

A l’occasion du point marché organisé par CBRE le 18 mai, Didier Malherbe, Directeur Général Adjoint en charge de l’Industrie et la logistique, a dressé le bilan du marché de la Logistique du premier trimestre 2016 après une année 2015 record.

Avec une demande placée de 722 600 m² au 1er trimestre 2016, soit +22 % par rapport à la moyenne des premiers trimestres des dix dernières années, le marché de la logistique est sur le rythme de 2015. Les projets en développement de plateformes XXL devraient peser dans les résultats nationaux avec une part de marché supérieure à 20%.

Le marché enregistre également un retour des lancements en blanc, avec 205 000 m² d’offres neuves ou restructurées dont 75 000 m² en Ile-de-France. La situation de l’offre disponible est très hétérogène selon les secteurs. L’Ile-de-France regroupe 40% de l’offre nationale disponible et bénéficie de nombreux projets livrables de moins d’un an, ce qui profite aux utilisateurs grâce à une capacité d’accueil diversifiée. Le marché francilien intra A86 a par ailleurs un besoin de produits nouveaux en messagerie et bâtiments de flux à construire ou à restructurer.

Le marché lyonnais et le Nord-Pas-de-Calais sont quant à eux pénalisés par la pénurie d’offres immédiatement disponibles ou disponibles à court terme.
La grande distribution (34 % de la demande placée) et le commerce spécialisé (15 %) restent plus que jamais moteurs sur le marché des très grands entrepôts.
Les valeurs locatives restent globalement stables par rapport à 2015 et très dépendantes de l’environnement immédiat (localisation, fiscalité, situation de l’offre).

Des investissements stables

Concernant le marché de l’investissement, François le Levier, Directeur Investissement Industriel et Logistique annonce un volume d’investissement logistique et industriel 2016 comparable à 2015, autour des 2 milliards d’euros. Ce segment de marché est en progression mais demeure une niche avec 10% des volumes investis. En outre, une pénurie drastique de produits prime est constatée.
Ce marché enregistre une demande très importante qui entraîne une compression des taux « prime » vers 5,5% dans les mois à venir.

Pour obtenir l’analyse complète du marché des locaux d’activités en Ile-de-France et de la grande logistique en France, cliquez ici

Etude marché de la logistique en France, Bilan 2015

Quentin — Thu, 21 Jan 2016 16:54:18 +0000

2015, un millésime de choix pour le marché de la logistique

Analyse du marché des entrepôts > 5 000 m² (toutes classes : A, B, C, frigorifique et messagerie)

Millésime de choix sur le front logistique, 2015 dévoile une très belle performance nationale, avec un total de 3,1 millions de m² placés (+ 24 % par rapport à 2014).
Les seuils atteints en 2008 et 2011 sont dépassés, alors même que la part des clés-en-main demeure égale à l’année passée. La dorsale logistique se distingue, avec plus de 70 % des surfaces signées localisées sur l’arc nord-sud, rejoint par la région orléanaise qui retrouve son dynamisme après plusieurs années atones.
Côté francilien, avec plus d’1 million de m² placés, soit le tiers des volumes nationaux, le marché enregistre son meilleur résultat depuis 2011.

[av_table purpose=’pricing’ caption= » responsive_styling=’avia_responsive_table’ custom_class= »] [av_row row_style= »][av_cell col_style= »]Demande placée[/av_cell][av_cell col_style= »]3 100 000 m²[/av_cell][av_cell col_style= »]+24%[/av_cell][/av_row] [av_row row_style= »][av_cell col_style= »]Offre immédiate[/av_cell][av_cell col_style= »]3 000 000 m²[/av_cell][av_cell col_style= »]-13%[/av_cell][/av_row] [av_row row_style= »][av_cell col_style= »]Loyer « prime »[/av_cell][av_cell col_style= »]45 / 60€[/av_cell][av_cell col_style= »][/av_cell][/av_row] [/av_table]

Lire l’intégralité du Market View France Logistique – 4ème trimestre 2015

L’équipe Investissement Industriel et Logistique de CBRE conforte sa place de leader en 2015

Quentin — Tue, 01 Dec 2015 09:50:36 +0000

L’équipe Investissement Industriel et Logistique du département CBRE Global Logistics dirigée par François le Levier devrait achever l’année avec un chiffre record avoisinant le milliard d’euros, confortant ainsi sa place de leader avec la plus importante équipe spécialisée du marché.

« 2015 sera une année record pour l’investissement dans la logistique, avec un volume multiplié par deux par rapport à 2014. Il devrait atteindre les 2 milliards d’euros et même 2,5 milliards en additionnant les investissements dans les locaux d’activités. 2015 devrait également être une année record en terme de nombre de portefeuilles cédés, avec une vingtaine de transactions de ce type, qu’elles soient bouclées ou en cours ; en terme de nature de transactions également, avec le retour des investissements “en blanc” ou encore de taux de rendement puisqu’on atteint le seuil de 2007, soit 6 % pour le “prime”.«

Retrouvez l’analyse complète de François le Levier réalisée par le magazine Immoweek Tertaire sur le bilan du marché de l’investissement en 2015 en cliquant ici

Vidéo – Analyse du marché de l’investissement en France au 1T2015

Quentin — Wed, 29 Apr 2015 09:47:00 +0000

François le Levier, Directeur Investissement Industriel et Logistique chez CBRE, analyse le marché de l’investissement en France au 1er trimestre 2015.

En 2014, un record a été battu : celui du volume investi sur ce marché qui atteint 1,8 Mds€ et qui est de loin le plus grand volume investi depuis 2007.
Ce volume exceptionnel est lié à l’afflux très important et massif des capitaux en Europe, qui lui-même est favorisé par la politique de l’Union Européenne d’un maintien des taux d’emprunt à un niveau très bas.
L’afflux de ces capitaux a bien sûr une influence sur les taux de rendement sur ce marché qui diminue lentement car il y a peu de références de transactions mais qui ont quand même perdu 25 points de base d’une année sur l’autre et qui s’établissent maintenant au 1er trimestre 2015 à :

6,75% sur les entrepôts logistiques,
à 7,5% sur les parcs d’activités
et à 8% sur les locaux d’activités d’une manière générale.

La tendance est évidemment à la baisse sur tous ces marchés et nous ne serions pas surpris de perdre encore 50 points de base d’ici la fin de l’année.

Existe-il un risque de bulle sur ce marché des locaux d’activités et de la logistique ?

De notre point de vue, nous en sommes encore loin et ce, pour plusieurs raisons :

Nous sommes loin des pics de 2007 en matière de valeurs vénales et des pics en termes de taux de rendement. Je rappelle qu’en 2007, en termes de valeurs vénales, nous étions entre 750 et 800€/m² pour de la logistique « prime » quand aujourd’hui les affaires se négocient entre 550 et 600€/m² et concernant les taux de rendement, nous sommes aujourd’hui à 6,75% contre 6% en 2007.
Il n’y a pas de sur-offre : pas de développement spéculatif en blanc depuis 2007, voilà la raison pour laquelle le marché de l’investissement industriel et logistique n’est pas un marché enclin à une bulle spéculative
Il n’y a pas de flambée des prix sur la classe d’actifs de seconde main : la compression des taux n’est pas mécaniquement reportée sur les bâtiments de seconde main.

Ainsi, de notre point de vue, l’aspect bulle spéculative est écartée pour les mois qui viennent. En revanche, nous bénéficions d’une conjoncture économique extrêmement favorable et d’un secteur très attractif. Nous avons les taux de rendement les plus élevés d’Europe sur le marché de la logistique et les valeurs locatives les plus basses ce qui augure de beaux jours encore sur ce marché de l’investissement sur les locaux d’activités et la logistique en France.

La C.E.T : en faveur de l’innovation

CBRE — Thu, 29 Jul 2010 15:03:26 +0000

La Taxe Professionnelle a été supprimée à compter du 1er janvier 2010 et remplacée par la Contribution Economique Territoriale (C.E.T).

La Taxe Professionnelle pesait essentiellement sur les investissements productifs (machines et équipements) ; de fait les entreprises françaises n’investissaient pas assez et perdaient en compétitivité par rapport à leurs concurrents. Les PME devraient être les principaux bénéficiaires de cette réforme.

C.E.T =

CFE + CVAE
Toute entreprise ou personne exerçant une activité professionnelle non salariée est assujettie sur :

la valeur locative cadastrale des locaux exploités	son activité
la Cotisation Financière des Entreprises dont l’assiette de calcul correspond uniquement à la valeur locative des biens Immobiliers (passibles de la Taxe Foncière), utilisés pour les besoins de l’activité professionnelle.	la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises si chiffre d’affaire > 152 500€.
Le taux est voté par la commune où sont situés le(s) bien(s) immobilier(s) exploité(s).	Le taux est fixé, au niveau national, à 1,5% de la valeur ajoutée.
La CFE conserve le caractère immobilier de l’ancienne taxe pro mais les équipements et les biens immobiliers ne sont plus taxés.	Mécanismes de dégrèvement : la C.V.A.E est due uniquement lorsque le CA HT > 500 000€ Si le CA < 2 millions €, s’ajoute un abattement de 1 000€ Le taux est progressif de 0,5% à 1,5% pour un CA < 50 millions €. La valeur ajoutée retenue pour le calcul est plafonnée à 80% du CA pour les entreprises réalisant un CA < 7,6 millions € et à 85% du CA au-delà.

La C.E.T est plafonnée à 3% de la valeur ajoutée

En pratique

CFE CVAE

Elle est calculée et attribuée au niveau de chaque commune où l’entreprise dispose de biens immobiliers pour exercer son activité.	Elle est réparties par l’Etat aux communes (26,5%), départements (48,5%) et régions (25%) en fonction des effectifs par zone géographique.
L’entreprise reçoit un avis d’imposition. La C.F.E est payable en 2 fois si la cotisation de l’année précédente > 3 000€. (50% de l’année précédente à régler au 15 juin et le solde au 15 décembre) sinon 1 fois en décembre.	La déclaration de valeur ajoutée et des effectifs salariés par établissement doit être effectuée avant le 15 juin (ou le 30 juin par internet). La C.V.A.E est payable le 15 juin et le 15 septembre en 2 acomptes égaux calculés sur la dernière valeur ajoutée connue.

De 2010 à 2013, un dispositif transitoire permet un dégrèvement

> Le conseil de CBRE : Vérifiez que votre entreprise en profite bien pour les 3 années à venir !

Si le montant C.E.T + taxe pour frais de chambre de commerce et d’industrie est
> 500€ et > de 10% à celui qui aurait été du en application de la taxe pro jusqu’au 31/12/09,
Alors vous pouvez demander un abattement correspondant à :

100% en 2010,
75% en 2011,
50% en 2012,
25% en 2013 de la différence entre le 1er terme indiqué et le 2ème majoré de 10%.

Bon à savoir

Désormais votre bailleur est lui-même assujetti à la CFE sur son siège social et les locaux vacants dont il est propriétaire. Par ailleurs, dans les mêmes conditions que vous il peut être aussi soumis à la C.V.A.E relative à son activité professionnelle

Propos recueillis par CBRE auprès de consultants en immobilier chez CB Richard Ellis