Une demande placée de bureaux qui augmente

613 800 m2 de bureaux ont été placés au 2ème trimestre, soit + 17 % en 3 mois, un niveau supérieur de 6 % à la moyenne décennale des 2èmes trimestres.

La demande placée des 6 premiers mois de 2016, 1,1 million de m2, progresse de + 20 % en 1 an comparativement à un 1er semestre 2015 assez peu actif.

Les 31 transactions > 5 000 m2 (15 durant les 3 derniers mois) totalisent 378 600 m2, en hausse annuelle comparativement à un médiocre 1er semestre 2015.

Un dynamisme du marché des bureaux surtout à Paris et La Défense

Paris Centre Ouest réalise un bon 1er semestre (305 100 m2 placés), avec un point haut pour les surfaces < 1 000 m2. Allié à une activité supérieure à la moyenne dans Paris Sud et Paris Nord Est, Paris intramuros signe un pic semestriel de volumes placés (555 100 m2).

Bénéficiant notamment d’un regain des transactions > 5 000 m2, La Défense affiche un record semestriel de commercialisations depuis l’an 2000, avec 174 500 m2.

Xavier Mahieu, Directeur Général CBRE Bureaux Ile-de-France, commente au sujet du marché des bureaux :

« La demande placée se révèle bien orientée au 1er semestre 2016 avec des résultats qui renouent avec la moyenne sur 10 ans des 1ers semestres. Le redressement des transactions > 5 000 m² se confirme progressivement. Paris intra-muros continue à battre des records sur les surfaces < 5 000 m² et ce malgré un taux de vacance très faible. La situation est plus conforme à la réalité économique (modeste reprise) pour les autres localisations. Preuve d’un marché relativement équilibré, les valeurs sont stabilisées »

Les perspectives pour les prochains trimestres

Les prochains trimestres devraient confirmer les tendances du 1er semestre 2016 : une raréfaction de l’offre disponible particulièrement dans les zones centrales mais aussi une légère hausse des loyers économiques des biens les plus recherchés dans les zones les plus tendues.

Cliquez ici pour télécharger l’étude complète : Market View Bureaux Juillet 2016

Pour plus d’informations sur l’évolution du marché des bureaux en Ile-de-France, n’hésitez pas à contacter Thomas Baron ou David Tran.

Retrouvez ici l’ensemble de nos offres de bureaux sur les marchés porteurs mentionnés précédemment tels que Paris intra-muros et La Défense

Pour Aurélie Lemoine, Directrice Études et Recherche de CBRE France :

« La France bénéficie évidemment d’une masse critique plus importante et offre un pôle économique et immobilier incontournables en Europe. Mais il ne faut pas sous-estimer la Roumanie qui affiche une croissance économique enviable et un faible taux de chômage, malgré toutefois une certaine faiblesse de la natalité. »

Auteurs : Thomas Baron et Aurélie Lemoine

Roman Coste, Directeur Général Agency commente au sujet du marché des bureaux franciliens :

La demande placée du 1er trimestre 2016 est plutôt encourageante même si elle reste en retard par rapport à la moyenne sur 10 ans des 1ers trimestres.

Les transactions > 5 000 m², notamment comprises entre 5 000 m² et 15 000 m², sont mieux orientées et viennent confirmer l’effet de rattrapage attendu après une année 2015 médiocre.

La suite de l’année 2016 devrait enregistrer une progression des grandes transactions : les négociations en cours laissent entrevoir une demande placée supérieure aux 2,2 millions de m² enregistrés en 2015.

Xavier Mahieu, Directeur Bureaux IDF, ajoute :

Les utilisateurs avancent toujours avec prudence, privilégiant encore souvent la renégociation. De leur côté, les propriétaires ne ménagent pas leurs efforts pour proposer des conditions financières attractives.

Le marché de Paris Centre Ouest continue à se distinguer par son dynamisme avec un stock qui se tend, pouvant donner davantage confiance aux propriétaires dans un climat économique qui reste cependant fragile.

> Pour en savoir plus, consulter notre MarketView Bureaux au 1er trimestre 2016

Retrouvez également toutes nos offres de bureaux.

Roman Coste, Directeur Général Agency, commente :

Plus globalement la faible activité francilienne s’explique essentiellement par l’absence de perspectives économiques claires pour nombre d’entreprises, malgré une légère amélioration de l’environnement « business », et par le contrecoup de la bonne activité du 4ème trimestre 2014 qui a favorisé un déstockage des demandes en cours. Je ne suis donc pas particulièrement inquiet. Nous attendons un rattrapage durant l’année, de grands projets aux discussions avancées devant d’ailleurs se concrétiser avant l’été. Si j’ajoute à cela le niveau très attractif des loyers économiques incitant les entreprises à saisir des opportunités, la barre des 2 millions de m² placés devrait à nouveau être dépassée en 2015.

 > Télécharger le MarketView avril 2015

« Avec 2,1 millions de m² de bureaux placés en Ile-de-France, le niveau d’activité est conforme aux attentes, dans un contexte toujours difficile et des déménagements essentiellement guidés par des stratégies d’optimisation.

Le socle formé par les petites et moyennes transactions (< 5 000 m²) est resté solide et le rattrapage annoncé des transactions > 5 000 m² a eu lieu : 62 mouvements pour plus de 0,8 million de m² soit + 23 % sur 1 an. Ce volume est cependant inférieur de près de 10 % à la moyenne des 5 dernières années.

Je note aussi le retour au 1er plan de La Défense, avec plus de 230 000 m² commercialisés soit au plus haut depuis 2008.

L’offre immédiate atteint la barre des 4 millions de m², même si la vacance demeure globalement contenue (7,2 %).

Le sentiment diffus de léger mieux de l’environnement « business » ressenti ces derniers mois devrait se poursuivre lentement en 2015 et les 2 millions de m² commercialisés devraient à nouveau être dépassés. Cependant les équilibres de marché évolueront très lentement et la reprise des loyers économiques n’est globalement pas envisageable à court terme. »

Télécharger le Match 10 Manhattan vs Paris

Aurélie Lemoine, directrice Études et Recherche, CBRE France commente :

« Paris est un territoire tertiaire incontournable. En France, il bénéficie d’une accessibilité en transports en commun quasiment sans égale, avec près de 300 stations de métro et de nombreuses lignes de bus. Sans oublier les nombreuses liaisons avec la banlieue, proche ou lointaine. Le projet du Grand Paris, s’il se concentre davantage sur les transports banlieue à  banlieue, devrait encore faciliter la fluidité des transports. »

Thomas Baron, chargé d’études, CBRE France, rajoute :

« Paris est aujourd’hui très recherchée et offre une large palette de disponibilités, tant en termes de surfaces, de loyer ou d’image, attirant aussi bien les PME que les grandes entreprises. Si nombre d’immeubles sont encore de style haussmannien, certains bâtiments sont neufs ou restructurés. Sans oublier que plusieurs territoires bénéficient d’un redéveloppement urbain important, à l’image des Batignolles ou de la Porte de la Chapelle.
Paris est un marché tertiaire en sous-offre structurelle, avec un taux de vacance bas (4,8 % au 1er octobre 2014). Cela a une incidence sur les valeurs et notamment les avantages commerciaux qui sont actuellement de l’ordre de 1,5 à 2 mois par année d’engagement d’équivalent franchise pour des surfaces > 2 000 m², soit moins que dans le reste de l’Ile-de-France.
Si la capitale pâtit pour le moment de la croissance française atone, elle conserve donc de solides fondamentaux. »

C-J. Ford, Research Operations Manager, CBRE, déclare :

« Avec près de 40 millions de m² de bureaux, Manhattan est un des pôle tertiaire les plus importants au monde. Manhattan bénéficie de l’important bassin de population de la ville de New-York (plus de 8 million d’habitants dans les 5 « boroughs ») et abrite des boutiques de luxe mais aussi les sièges d’entreprises majeures, notamment dans les secteurs de la finance-assurance, des média et de la mode. »

Faits rassurants, l’offre immédiate n’augmente plus (7,1% de vacance) et l’offre future s’écoule doucement. D’ici la fin d’année, il est probable que le marché des grandes transactions enregistre un rebond, devant permettre aux volumes placés sur l’ensemble de l’année 2014 d’avoisiner 2,1 millions de m².

Télécharger l’infographie Comment se comporte le marché des bureaux en IDF de juillet 2014

Aurélie Lemoine, Directrice Des Études commente :

« Une activité en progression grâce au rattrapage des grandes transactions. Porté par  les transactions > 5 000 m² au plus haut depuis près de 2 ans, le 2ème trimestre 2014  a connu une activité satisfaisante, 15 % au-dessus de la moyenne trimestrielle de longue période. Sur les 6 premiers mois de l’année, 1,1 million de m² a été commercialisé, légèrement au-dessus de la moyenne semestrielle 2000 – 2013 et en hausse de + 24 % sur un an.

L’offre de qualité se résorbe lentement. Au 1er juillet 2014, l’offre immédiate en Ile-de-France est stable sur 6 mois avec 3,9 millions de m² disponibles pour un taux de vacance de 7 %, niveau supérieur à la vacance moyenne observée sur la période 2004 – 2013 (6 %). L’offre de qualité ayant en partie et progressivement été consommée eu égard à la bonne tenue du marché locatif en grandes surfaces, la part de l’offre neuve ou restructurée s’est réduite à 18 % du stock immédiat, peu de livraisons de surfaces restant à commercialiser ayant été réalisées dans le même temps.

Les efforts des propriétaires sur les valeurs économiques se généralisent. Au cours du 1er semestre 2014, les valeurs locatives faciales en Ile-de-France se sont relativement stabilisées après la forte pression à la baisse observée sur les marchés en sur-offre entre 2012 et 2013. Dans Paris, le niveau contenu du stock disponible favorise leur maintien, tant que les locaux proposés répondent a minima aux exigences accrues des utilisateurs potentiels.

Rareté de l’offre de qualité dans Paris, nouvelle hiérarchie des valeurs à La Défense. Faute de produits haut de gamme localisés à des adresses prestigieuses et qui suscitent toujours l’intérêt d’un certain type d’utilisateurs soucieux de l’image renvoyée par leurs implantations, le loyer moyen « prime » facial de Paris Centre Ouest évolue peu en 6 mois (- 1 %) et s’affiche à 699 € HT HC/m²/an. Les transactions aux valeurs les plus élevées ont été signées aux alentours de 750 € HT HC/m²/an. »

Aurélie LEMOINE, Directeur Etudes et Recherche, précise : 

« Nous mettons en parallèle cette fois les 2 communautés d’agglomération les plus peuplées d’Ile-de-France, contiguës à Paris et créées à 10 ans d’intervalle. Plaine Commune, créée en 2001, a porté le développement et le renouveau économique du Nord francilien autour de la création du désormais emblématique Stade de France. Grand Paris Seine Ouest, créée en 2010, est un pôle économique plus établi, s’articulant autour de 3 futures stations de la ligne 15 du métro automatique du Grand Paris Express.
Ces territoires ne s’adressent pas forcément aux mêmes entreprises mais leur attractivité n’en est pas moins incontestable. Loyers attractifs, grands immeubles modernes, accessibles et connectés à l’A1 vers l’aéroport Paris-Charles de Gaulle pour Plaine Commune. Dynamique ouest parisienne, densité d’emplois qualifiés et projets de développements tertiaires significatifs pour Grand Paris Seine Ouest.
Rappelons que ces 2 collectivités seront dissoutes au 31 décembre 2015, avec la création de la Métropole du Grand Paris ! »

> Télécharger le Match Plaine Commune / Grand Paris Seine Ouest en Pdf

Bertrand VEDIE, Directeur Bureaux IDF Nord, commente :

« Plaine Commune arrive à maturité, avec des entreprises de secteurs d’activité variés : industrie, service, création et pôle public. Ce territoire bénéficie en effet d’atouts importants comme une localisation stratégique en tant que porte d’entrée dans Paris par le Nord et d’une bonne desserte par la route et les transports en commun. La politique de développement volontariste de la communauté d’agglomération (1m² de bureau pour 1m² de logement) a elle aussi porté ses fruits.
Principale ville tertiaire de ce territoire, St-Denis est un pôle de créativité de nouvelles technologies et a su attirer des entreprises de renom telles que Vente Privée, Showroom Privé, Euromedia, SFR, Siemens… Les résultats du Cluster de la création initié dans et autour du quartier Pleyel sont aussi visibles, avec la Cité du Cinéma de Luc Besson et l’école de design Saguez & Partners. CBRE avait anticipé ce fort développement en étant présent depuis plus de 30 ans au cœur de Saint Denis.
Au final, Plaine Commune est un territoire dynamique et bénéficiant d’un bon ancrage régional comme l’illustre la présence du siège du Grand Paris implanté « Le Cézanne », à St-Denis.»   

Bertrand LEDUC, Directeur Bureaux IDF Sud et Alexandre Fontaine, Directeur Bureaux IDF Nord, concluent :

« Grand Paris Seine Ouest  est un véritable trait d’union entre Paris/La Défense et la 2ème couronne, notamment le pôle de compétitivité du Plateau de Saclay. L’arrivée depuis le 1er janvier 2014 de Vélizy marque la volonté de ce territoire de s’ouvrir et de diversifier ses activités.
Une des particularités de Grand Paris Seine Ouest est d’être à la fois un secteur tertiaire établi et en mutation continue. Ce territoire est en effet reconnu pour sa qualité de vie et d’environnement de travail ainsi que son dynamisme économique. La présence de grandes entreprises et son image alimentée par la présence de médias nationaux en attestent. C’est aussi un secteur en mouvement, avec la réhabilitation de quartiers entiers, un renouvellement urbain, des projets architecturaux de qualité,… La mixité urbaine est l’une des clés-de-voûte de ce développement afin de conserver la qualité de vie.
Situées aux portes de la capitale, les communes de Grand Paris Seine Ouest offrent une large gamme de produits et de loyers ce qui en fait un secteur d’opportunités pour les entreprises. »

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Pour rappel

• Grand Paris Seine Ouest = Boulogne-Billancourt, Chaville, Issy-les-Moulineaux, Marnes-la-Coquette, Meudon, Sèvres, Vélizy-Villacoublay, Ville d’Avray, Vanves.
• Plaine Commune = Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, La Courneuve, L’Ile St Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Stains, St Denis, St Ouen, Villetaneuse.

> Télécharger l’infographie du marché des bureaux au 1er trimestre 2014 en PDF

Aurélie Lemoine, Directrice des Etudes, commente :

 » Le poids prépondérant des grandes transactions dans l’activité du début d’année vient attester de la performance plus mitigée sur les petites et moyennes surfaces (< 5 000 m²) : avec 268 900 m² placés, la baisse d’activité est de – 4% sur un an. Peu d’évolutions sont à relever dans le comportement des chefs d’entreprise lors de la formation et l’avancée de leurs projets immobiliers. Faute de visibilité à court et moyen termes, le statu quo demeure souvent l’option choisie quand le déménagement ne s’impose pas.

Avec 20,5 % de disponibilités immédiates neuves /restructurées, la qualité de l’offre repart à la baisse. Après 4 années de baisse quasi continue, cette portion avait crû en 2013. S’il reste à confirmer, ce retournement illustre l’appétence des entreprises pour des locaux de qualité, alimentée par la baisse des valeurs économiques mais aussi la capacité du marché à consommer des bureaux neufs / restructurés dès que la demande.

Des valeurs faciales stables… mais des avantages commerciaux éminemment élevés. Usage habituel en période de difficultés locatives, les avantages commerciaux sont aujourd’hui quasi systématiques et servent de variable d’ajustement aux acteurs. Les propriétaires restent motivés à conserver leurs locataires ou à en attirer d’autres afin de limiter la vacance de leurs actifs.

Les utilisateurs disposent aujourd’hui d’un panel d’offres abondant dans les marchés de l’Ouest francilien avec des niveaux de valeurs extrêmement larges. Les loyers resteront sous la pression d’avantages commerciaux toujours conséquents, les entreprises faisant toujours de la maîtrise des coûts un critère essentiel de leurs projets. »

> L’étude complète :

Le marché des bureaux en Ile-de-France – 1er trimestre 2014 – Etude CBRE France from CBRE France