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Sous louer ses bureaux : un choix engageant

Natacha — Mon, 27 Feb 2017 08:36:02 +0000

Pour diminuer les charges fixes de votre entreprise, vous avez décidé de sous-louer une partie de vos bureaux. Même si une clause de votre bail vous y autorise expressément ou que votre bailleur vous a donné son accord, avant de vous lancer, il faut garder à l’esprit certaines particularités encadrant le régime de la sous-location.

Vous allez devenir… un véritable bailleur

Au-delà des traditionnelles précautions à prendre liées à la rédaction d’un acte juridique (pouvoirs du signataire, précision des clauses, annexes…), vous devez avoir conscience d’un point clé : vous allez devenir un véritable bailleur ! Même si vous n’êtes que locataire, dans vos rapports juridiques avec votre futur sous-locataire, vous allez devoir respecter toutes les obligations incombant à un bailleur. Par exemple, il faudra garantir à votre sous-locataire une jouissance paisible dans les lieux et les locaux devront être conformes à l’usage auquel ils sont destinés.

Sauf rares exceptions, le sous-locataire n’aura jamais de lien juridique direct avec votre propriétaire. En pratique, vous continuerez de verser la totalité de votre loyer au bailleur, le sous-locataire vous payant directement le sous-loyer.

Ne pas négliger la durée de la sous-location et le type de contrat choisi

Il sera fondamental de bien définir le type de sous-location que vous souhaitez consentir. Si vous souhaitez conserver un maximum de souplesse, il est recommandé de consentir une sous-location dérogatoire. Limitée à 36 mois, cette forme de sous-location vous permettra d’échapper au régime très encadré des baux commerciaux.

A contrario, dans le cadre d’une sous-location commerciale « classique », le contrat sera soumis au statut des baux commerciaux édicté aux articles L145-1 et suivants du Code de commerce. Par exception à ces règles, la durée du sous-bail pourra être inférieure à 9 ans si la sous-location est consentie alors que votre bail principal est en cours. Sauf cas très particuliers, la sous-location cessera de plein droit en cas de cessation de votre bail principal (quel qu’en soit le motif !).

Des risques de devoir indemniser son sous-locataire

La portée de la signature d’un contrat de sous-location est souvent mal appréhendée, notamment au regard des droits créés au profit du sous-locataire. En signant un bail de sous-location « classique », vous allez réduire drastiquement vos marges de manœuvre dans la gestion de votre bail. A ce titre, si votre contrat vous confère une possibilité de résilier votre bail de manière anticipée (en général, sauf clause contraire, tous les trois ans), vous devrez indemniser votre sous-locataire en cas d’usage de cette faculté. A contrario, vous ne devrez rien lui verser si vous quittez vos locaux à la fin du bail.

Le piège de l’action en réévaluation de loyer

Il existe une autre contrainte majeure à connaître : la faculté pour votre propriétaire de demander une augmentation de votre loyer principal en cas de loyer de la sous-location supérieur à ce dernier. Le calcul se fera en comparant les deux loyers, proportionnellement aux surfaces louées, et en tenant des comptes des éventuels compléments de loyers (pas-de-porte payé par le sous-locataire, charges proportionnellement supérieures à celles du bail principal…). A défaut d’accord amiable avec votre bailleur sur le montant de la potentielle augmentation, le Président du Tribunal de Grande Instance tranchera.

Auteur : Matthieu Robillot Département Juridique CBRE

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Ai-je le droit de sous-louer mes bureaux ?

CBRE — Tue, 10 Jan 2017 12:39:58 +0000

Pour de multiples raisons (changements stratégiques, baisse d’activité…), un dirigeant d’entreprise peut réfléchir à sous-louer tout ou une partie des locaux loués par sa société.

Sur le papier, l’opération peut apparaître comme relativement simple et permettre de diminuer les charges fixes d’une entreprise. Néanmoins, il convient de faire preuve de la plus grande vigilance, au risque de subir une potentielle sévère déconvenue (résiliation ou non renouvellement du bail sans paiement de l’indemnité d’éviction par exemple). Sauf clause contraire, toute sous-location est prohibée.

La première précaution sera de lire attentivement le titre d’occupation des locaux. Si le locataire est titulaire d’un bail commercial, dans le silence du contrat, l’article L.145-31 du Code de commerce précise que « toute sous-location totale ou partielle est interdite ». Dans cette hypothèse, rien n’est perdu, mais il faudra impérativement obtenir l’autorisation écrite du propriétaire.

Le plus souvent, une clause du contrat aborde la problématique de la sous-location et précise les droits du locataire. En pratique, une majorité de baux donne aux locataires la faculté de sous-louer partiellement leurs bureaux (en général jusqu’à 50% des surfaces louées) à leur(s) filiale(s).

Un locataire devra donc être précautionneux s’il veut sous-louer une partie de ses locaux à une société tierce (c’est-à-dire sans liens capitalistiques avec lui) : sauf autorisation expresse contenue dans le bail, une autorisation écrite du propriétaire devra être obtenue.

L’obligation légale d’appeler le bailleur à concourir à l’acte

Condition sine qua non de l’opération, l’autorisation de sous-louer n’est pas en elle-même suffisante. Le même article L.145-31 du Code de commerce ajoute une contrainte souvent méconnue : l’obligation de convoquer le propriétaire à concourir à l’acte (de sous-location). Même l’autorisation expresse de sous-louer obtenue du bailleur ne dispense pas le locataire de cette formalité ! Les magistrats sont très sévères en cas de non-respect de ce formalisme.

En pratique, le bailleur devra être invité à concourir à l’acte de sous-location par acte extrajudiciaire (c’est-à-dire par Huissier de Justice, solution la plus sécurisante) ou par lettre recommandé avec demande d’avis de réception, en respectant un délai de prévenance d’au moins quinze jours.

Le refus du Bailleur de concourir à l’acte ou son silence ne bloquent néanmoins pas l’opération : passé le délai précité, le contrat de sous-location pourra alors être signé !

Dans un prochain article, le régime juridique de la sous-location commerciale et ses principaux pièges seront abordés. A suivre…..

Auteur :

Matthieu Robillot

Département Juridique CBRE

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Les bureaux d’ASPAWAY à Suresnes

CBRE — Thu, 03 Nov 2011 15:39:26 +0000

Aspaway loue 575 m² de bureaux au 28 rue Pagès 92150 Suresnes. Leur site internet : www.aspaway.fr

CP : Présentez-nous votre entreprise en quelques mots.

Monsieur Marty : Aspaway est un Fournisseur d'Applications Hébergées. Créée en 2000, Aspaway nait de la rencontre et de l'expérience de quatre personnes issues du milieu des éditeurs de technologies de développement et de progiciels PME/PMI.

CP : Votre style de bureau, c'est plutôt ….

Monsieur Marty : Un bureau se doit d'être pratique, il faut que les choses se mettent en place facilement sans pour autant négliger l'aspect esthétique. L'environnement de travail est important. Evidemment, on travaille mieux dans un cadre agréable !!

CP : Que représentent vos bureaux ?

Monsieur Marty : Une image de marque. Nous voulons communiquer l'image d'une société dynamique et moderne. Mais je tenais aussi à faire plaisir à mes équipes, mes clients et mes fournisseurs.

CP : Que Privilégiez-vous ?

Monsieur Marty : Je privilégie le lieu. Nos anciens bureaux étaient également à Suresnes. Une commune d'un accès pratique pour nos employés qui vivent dans les environs.

CP : Le déclic pour bouger ?

Monsieur Marty : La fin du bail.

CP : Qui a participé ou influencé votre réflexion immobilière ?

Monsieur Marty : Nos conseillers immobiliers Karl Nowak et Edouard Lambert ont activement participé à notre réflexion immobilière. Toujours à l'écoute, ils ont compris nos besoins sans perdre de temps à nous montrer des biens qui ne nous correspondaient pas. Mais je reste attentif à ce que nos salariés approuvent ces choix. Je tiens à ce qu'ils se sentent bien dans leurs nouveaux bureaux.

CP : Le déclic pour choisir ?

Monsieur Marty : Nous avions 3 critères de sélection : la ville, la superficie autour de 600 m² et le coût.

CP : Pourquoi CBRE ?

Monsieur Marty : J'avais déjà travaillé dans le passé avec le département IDF Ouest de CBRE et convaincu par l'implication et l'effort de notre conseiller de l'époque Dorothée Garlatti, j'ai décidé de récidiver lorsque la question de recherche de bureaux s'est posée. Si je suis content des services d'un prestataire, je n'en change pas ! Par satisfaction et par fidélité donc, je suis revenu vers CBRE pour nous accompagner dans ce nouveau déménagement.

CP : Avez-vous été satisfait des visites bureaux ? Et pourquoi ?

Monsieur Marty : Nous avons été confrontés à une situation complexe. Nous avions pris le parti de sous-louer les bureaux d'une société qui se trouvait en difficulté financière. Le jour de la signature du bail, le locataire ne pouvait plus finaliser la démarche car il se retrouvait désormais en redressement judiciaire ! Karl Novak et Edouard Lambert, les deux consultants immobilier de CBRE avec lesquels nous collaborions n'avaient à priori pas l'information ce qui nous a entrainé dans de fortes complications. La situation était tendue, mais je dois dire qu'Edouard et Karl se sont investis pour trouver une solution. Heureusement, la situation s'est débloquée et nous avons respecté le planning initial.

CP : Quels ont été les travaux incontournables ?

Monsieur Marty : Des travaux nécessaires comme l'aménagement de cloisons pour les adapter à nos besoins ou le regroupement de certains services. Comme les anciens locataires étaient dans le cloisonnement, nos bureaux ont remplacé leur espace showroom et sont conçus avec des matériaux haut de gamme. Les portes par exemple sont faites sur mesure ! Je n'aurais pas fait la démarche d'investir autant dans l'espace de travail aussi, je suis ravi de travailler dans de telles conditions…

CP : Pensez-vous avoir fait des erreurs, si oui lesquelles ?

Monsieur Marty : J'aurais pu négocier davantage avec les architectes mais le temps pressait et je n'ai donc pas insisté.

CP : Quel conseil immobilier donneriez-vous à un ami ?

Monsieur Marty : Etre accompagné par un conseiller en immobilier dans une recherche de bureaux pour provoquer la rencontre du bon produit au bon moment au bon prix au bon client.

CP : Quels sont les défauts et les qualités d'un agent immobilier ?

Monsieur Marty : Le défaut d'un agent immobilier ? Le fait d'aimer l'argent. La qualité d'un agent immobilier ? Le fait d'aimer l'argent.

CP : Qu'est-ce que vous préférez dans votre bureau ?

Monsieur Marty : La luminosité et le fait d'être installé près de mes équipes !

CP : Une bonne adresse dans le quartier ?

Monsieur Marty : Le Vénitien !!! 37, rue Ledru Rollin 92150 Suresnes

CP : Votre devise professionnelle ?

Monsieur Marty : « Ne fais pas aux autres ce que tu ne voudrais pas qu'on te fasse. »

Sous-louer ses bureaux ? Les règles et les avantages

CBRE — Wed, 24 Nov 2010 09:19:44 +0000

Tout ce qu'une PME doit savoir avant de sous-louer tout ou partie de ses bureaux. Cela est-il autorisé dans votre bail ? Quelle est la procédure à respecter vis à vis de votre bailleur ? Quels sont les avantages et les risques ?

A la signature de votre bail, pensez à vérifier si une clause relative à la sous-location a été rédigée.

En effet, à défaut de clause, la sous-location sera interdite puisque c’est le principe en matière de bail commercial. Le propriétaire est donc en droit d’interdire la sous-location sans avoir à justifier son refus. A vous, par conséquent, de négocier la clause afin de pouvoir sous-louer tout ou partie de vos locaux au cours de votre bail.

La possibilité de sous-louer ses bureaux peut s’avérer être une vraie solution immobilière face aux évènements suivants :

La surface occupée par votre entreprise est trop vaste, de nombreux m² sont inoccupés,
Votre activité est en crise et vous avez besoin d’alléger vos coûts,
Vous souhaitez déménager (pour vous implanter dans un secteur géographique plus porteur, par exemple) mais votre entreprise est coincée dans une période ferme de 6 ans ou 9 ans ou encore la prochaine échéance triennale est lointaine puisque la première est tout juste dépassée sans que vous vous en soyez aperçus.

Quelle est la procédure à suivre pour sous-louer ses bureaux ?

La première chose à faire est d’obtenir l’autorisation de votre bailleur :

Soit l’autorisation est précisée dans le contrat de bail
Soit le propriétaire l’accorde par une simple lettre
Soit le propriétaire l’accorde dans l’acte de sous-location en concourant à l’acte.

Attention, n’est pas considérée comme une autorisation, l’attitude du bailleur qui, sans avoir donné son accord, tolère la sous-location. Cette situation peut s’avérer risquée pour le sous-locataire ou le locataire principal, il convient donc de régulariser la situation en obtenant l’autorisation en bonne et due forme.

La seconde règle est d’inviter votre bailleur à concourir à l’acte au moins 15 jours avant la signature du contrat de sous-location. Attention, il faut également noter que la tolérance ou la connaissance du bailleur ne peuvent être assimilées à son concours à l’acte de sous-location. Le locataire pourra s’affranchir de cette obligation à la condition que le bailleur y renonce expressément et de manière non équivoque.

Quels sont les risques à ne pas respecter la procédure ?

Le non respect de l’une ou l’autre des conditions peut rendre la sous-location irrégulière. Cela autorise le propriétaire à résilier votre bail principal, demander des dommages et intérêts ou encore refuser le renouvellement de votre bail sans vous payer d’indemnité d’éviction. Si vous entretenez une relation tendue avec votre bailleur, ne prenez aucun risque, car celui-ci pourrait utiliser les vices de forme pour vous mettre à la porte !

A savoir

Le bailleur se montrera souvent frileux face à la sous-location totale car le sous-locataire bénéficie alors d’un droit au renouvellement directement auprès du bailleur, et ce dernier ne souhaite bien souvent pas se retrouver avec un locataire qu’il n’a pas choisi.

Votre sous-locataire est soumis exactement aux mêmes obligations que votre entreprise (conditions de renouvellement…). Son loyer pourra être inférieur ou égal au vôtre mais en aucun cas supérieur.

> Avez-vous des expériences de sous-location à partager avec nous ? Comment avez-vous négocié avec votre bailleur ? Comment cela s'est-il passé avec votre sous-locataire ? Avez-vous d'autres questions ?

Propos recueillis par CBRE auprès de consultants en immobilier chez CB Richard Ellis