Les risques pour la santé, l’environnement et les biens qui résultent des activités industrielles et logistiques font l’objet d’une politique de prévention européenne visant à limiter leur ampleur. La directive Seveso impose ainsi aux États membres de l’Union Européenne d’identifier les établissements à risque, au titre de la présence sur site de substances ou de mélanges dangereux, pour y maintenir un haut niveau de sûreté.

Directive Seveso, ou comment prévenir les risques industriels majeurs

Après le rejet accidentel de dioxine sur la commune italienne de Seveso en 1976, aux conséquences écologiques et sanitaires majeures, les États européens se sont dotés d’un système commun de prévention des risques industriels majeurs. La directive Seveso correspond au nom générique d’une série de directives européennes ayant pour objectif de répertorier les sites jugés sensibles et de leur octroyer une surveillance accrue.

Schématiquement, les établissements Seveso constituent une catégorie distincte d’ICPE soumises à autorisation. En fonction de la quantité de substances ou de mélanges dangereux stockés, les établissements sont qualifiés selon deux seuils Seveso différents. Le seuil Seveso haut concerne les sites à risque les plus exposés tandis que le seuil Seveso bas regroupe les autres sites nécessitant un degré de surveillance moindre.

En France, la directive Seveso s’applique à plus de 1 200 établissements, dont environ la moitié des installations sont classées seuil haut. Depuis juin 2015, de nouvelles exigences associées à la directive Seveso 3 sont applicables aux établissements français afin de mieux prévenir et gérer les accidents majeurs impliquant des matières dangereuses.

Les mesures de sécurité et les procédures prévues par la directive varient selon le seuil de classification des établissements. Néanmoins, toute entreprise disposant d’un site immobilier qui dépend d’une directive Seveso, est régulièrement assujettie à des tests de sécurité et de qualité sur site. A noter que la maîtrise des risques incombe essentiellement à l’exploitant de l’établissement.

Chaîne logistique et matières dangereuses : une équation immobilière complexe

Le manque de disponibilités d’installations classées Seveso sur le territoire français, la gestion du transport et du stockage des produits dangereux ainsi que le renforcement des mesures environnementales et sécuritaires représentent un défi logistique pour les acteurs de la supply chain impliqués.

La demande exprimée pour les entrepôts Seveso émane à la fois des chargeurs et des logisticiens pour le compte de chargeurs. Sans surprise, la demande en espace de stockage pour les matières dangereuses est intrinsèquement liée à la localisation des lieux de production des industriels.

Carte des entrepôts logistiques classés Seveso en France métropolitaine (hors Corse)

Du côté de l’offre, les disponibilités d’entrepôts Seveso restent modérées, reflet des contraintes constructives et réglementaires pesant sur cette typologie d’actif spécifique. En raison de la complexité qui lie le développeur et l’occupant, le marché est quasi-exclusivement un marché de clés-en-main. Le processus de construction d’un entrepôt Seveso reste pour autant semblable au processus de construction d’un bâtiment logistique « classique », auquel il convient d’ajouter une installation supplémentaire en fonction de la rubrique choisie. Cette dernière engendre un surcoût constructif à intégrer dans l’équilibre financier de l’opération.

Pour pallier les difficultés d’obtention des permis de construire, les développeurs s’associent avec leurs occupants préalablement identifiés pour faciliter la délivrance des autorisations administratives. Les discussions entre parties prenantes s’impulsent ainsi, bien en amont du démarrage des travaux.

Le potentiel de renouvellement de l’offre apparait limité au regard des besoins actuels et futures pour le stockage de matières dangereuses, dans un contexte d’absence d’allocation foncière pour le développement de projets logistiques, d’application du dispositif de Zéro Artificialisation Nette et d’impopularité collective bien plus marquée que pour un projet logistique non classé Seveso.

Somme toute, la raréfaction de l’offre et du foncier, le surcoût constructif et le renforcement de la réglementation se répercutent inexorablement sur les loyers, plus élevés par rapport à un entrepôt non classé Seveso.

Retrouvez ci-après quelques exemples d’entrepôts classés Seveso : Salbris (41) / Montbeugny (03) / Troyes (10)