Milléniaux, big data, e-commerce, réalité augmentée, réseaux sociaux, réponse instantanée,intelligence artificielle, internet des objets, la révolution numérique va profondément modifier l’industrie immobilière. Colloques, livres blancs, thèses, son impact sur l’immobilier tertiaire, le logement ou le commerce est décortiqué. Rien sur l’impact qu’elle aura sur le marché des locaux d’activité en Ile de France !

Nous nous sommes penchés sur le sujet et nous vous soumettons quelques idées.

Changement de design et accélération de l’obsolescence

Historiquement, les utilisateurs privilégiaient la fonctionnalité de l’outil, la proximité du bassin d’emploi et de la clientèle. La partie administrative des sites d’activité était rarement l’objet de l’attention des décideurs, les services associés (hors sécurité) étaient perçus comme une charge augmentative du loyer.

Télétravail, nouvelle génération de collaborateurs, guerre des talents, congestion routière (rien à voir avec le digital), collaboration, bien-être au travail, tous ces facteurs qui depuis quelques années ont bouleversé la conception de l’immobilier de bureau, vont avoir des répercussions pour les locaux d’activités en IDF.

Le traitement des espaces « bureaux » et l’environnement de travail vont devenir discriminants.

Conséquence possible : la partie du parc de locaux d’activités qui a déjà du mal à se commercialiser (environnement direct dégradé, bâtiment ancien et mal situé) sortira définitivement du marché locatif.

Remèdes :
▪ Architecture soignée,
▪ Partie bureaux conçue pour évoluer dans le temps,
▪ Services aux salariés,
▪ Environnement direct qualitatif,
▪ Bâtiment intelligent.

Relations locataires/ propriétaires :

Le propriétaire sera considéré comme un partenaire de la réussite de l’entreprise qui attendra de lui un service irréprochable pour ses collaborateurs et son activité.

Manifestation possible : des propriétaires notés négativement sur des sites internet en libre accès.

Remèdes :
▪ Un facility management disponible à tout moment, proactif et générateur
d’économies d’exploitation.
▪ Le BIM pour toute nouvelle construction pour faciliter l’évolution du bâtiment et sa
gestion active.

Les usages :

Le grand atout des locaux d’activité réside dans leur capacité intrinsèque à accueillir des types d’activité différents.
A l’image d’un studio de cinéma, on peut rapidement en changer l’usage. Les locaux d’activités « standards » résisteront donc mieux que les actifs tertiaires.

Avec l’explosion du e-commerce, les sites historiquement placés en bordure de l’agglomération seront des réceptacles de la logistique du dernier kilomètre.
A l’image des espaces de coworking en bureaux, ils seront partagés. Partage des surfaces sur le modèle d’un Self Storage et partage du temps sur le modèle du Flex Office.

Le modèle économique se met en place. Le besoin sera important : en 2030, à l’heure du camion autonome, du trafic régulé, définir des plages horaires de l’utilisation de l’espace de stockage avant livraison finale sera aisé.

Changer d’usage c’est aussi changer de destination. Les friches industrielles très anciennes sont architecturalement et esthétiquement des écrins pour accueillir les nouveaux concepts de bureaux collaboratifs.

Station F, pôle de créativité, campus, elles sont aujourd’hui et seront demain des cadres idéaux de travail pour les nouvelles générations.

Une aubaine pour les développeurs : la fin des lancements en blanc.

Les nouvelles technologies, les solutions de réalité augmentée (modélisation 3D, visites virtuelles…) permettent au client de visualiser un bâtiment de façon détaillée dès les premières étapes de son projet. Lors d’une construction, le client peut ainsi se projeter plus facilement et aménager son bien selon ses préférences, grâce à une phase de conception plus « réelle ».
Les adaptations peuvent être faites avant la fin de la construction, ce qui représente une économie de temps et d’argent. L’accélération des procédés de construction, l’imprimante 3D, le big data permettront sans doute à l’avenir de livrer des bâtiments en des temps records. Les utilisateurs aujourd’hui rétifs aux délais d’attentes et suspicieux de la conformité des plans papiers au produit fini, n’auront plus de raisons d’écarter la construction dans leur recherche immobilière.

Le marketing 2.0

Aujourd’hui, plus de 80% des recherches immobilières commencent sur Internet, rendant le digital primordial pour le propriétaire désireux de commercialiser son actif.

L’utilisation des sites web et des réseaux sociaux est devenue incontournable.
Face à la multiplication des annonces immobilières sur les sites web, de nouvelles exigences deviennent la priorité afin de rendre l’expérience client plus attractive. Désormais l’importance du visuel est omniprésente sur nos écrans : une annonce avec des photos de qualité est 4 fois plus efficace. Les photos / vidéos / modélisation 3D deviennent des éléments essentiels pour susciter l’intérêt des clients.

Les réseaux sociaux sont également un bon vecteur pour les professionnels de l’immobilier, qui peuvent publier leurs annonces sur Twitter, trouver de nouvelles collaborations sur LinkedIn, ou encore inviter des utilisateurs potentiels à un Facebook Live, pour visiter un bien en vidéo à 360°.

Pour conclure :

La transformation numérique est inéluctable. Elle touche tous les acteurs des locaux d’activités (constructeurs, utilisateurs, investisseurs, conseils).
Les locaux d’activités doivent évoluer pour répondre à ces bouleversements et profiter de l’attractivité parisienne pour tous les nouveaux usages.
La révolution digitale améliorera la performance des actifs, de leurs utilisateurs et des propriétaires. Elle est aussi exigeante car transparente (voir intrusive) et sans oubli.

Parce qu’elle est évolutive et impose une attention de tous les instants, elle nous oblige à la vigilance et renforce l’importance du conseil et de la réflexion.
C’est une bonne nouvelle !

Pierre-Louis DUMONT

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