CBRE :  Pouvez-vous nous présenter l’activité de votre société en quelques mots ?

Caroline Mignon : Créée en 1986, « Prêt à Manger » est une chaîne de restaurants de sandwichs et salades  d’origine britannique. Aujourd’hui, nous avons 450 implantations dans le monde dont dix-huit en France depuis quatre ans. Nous sommes une société de restauration rapide sur place ou à emporter qui s’est construite sur le concept spécifique de la fabrication du frais.

CBRE : Pour quelles raisons avez-vous décidé de déménager ?

Caroline Mignon : Nos premiers bureaux étaient situés dans un centre d’affaires, ils étaient adaptés à la petite taille de nos effectifs. Mais, aujourd’hui « Prêt à Manger » a grandi et nous avons pris le parti de louer des bureaux à la dimension de notre développement. De plus, le choix de locaux de bureaux indépendants  est économiquement plus avantageux.

CBRE : Pourquoi avez-vous choisi ces locaux de bureaux ?

Caroline Mignon : Ces locaux correspondaient à ce que nous souhaitions en terme de localisation, de taille de bureaux et de loyer. Travailler dans le centre de Paris proche des lignes 1 et 9, sur un grand plateau en open space pour un loyer raisonnable. Nos choix ont été complétement rationnels. Des choix  concrets et pratiques.

CBRE : Pourquoi avez-vous choisi CBRE pour votre projet immobilier ?

Caroline Mignon : J’ai personnellement fait appel à CBRE. Je connaissais d’une part CBRE Retail avec qui nous avons précédemment travaillé et d’autre part, je savais que du côté bureaux c’était sérieux.  Cette expérience positive avec CBRE Retail m’a engagée à contacter le pôle bureaux quand la question de notre déménagement s’est posée.

Nous avons été accompagné de A à Z dans nos projets immobiliers par Quentin Carron de la Carriere. Quentin s’est montré très disponible, il a été à la fois un très bon conseil et un bon support pour  la négociation de nos locaux.  Nous sommes partis d’une expérience positive avec CBRE qui s’est confirmée avec la recherche de nos bureaux. Ce partenariat m’a permis de gagner du temps.

CBRE remercie Madame Caroline Mignon  directrice du développement de la société « Prêt à Manger » d’avoir bien voulu répondre à ses questions.

Retrouvez l’ensemble de nos offres de bureaux à Paris  disponibles à la vente comme à la location

Contact : Quentin Carron de la Carrière

Retrouvez l’ensemble de nos offres Retail sur notre site CBRE Retail

Prêt à manger

Une avenue qui inspira nombre de capitales dont Mexico avec le « Paseo de la Reforma » ou de grandes agglomérations comme Barcelone avec « La Passeig de Gracia » .

Un nouveau concept street

Un concept Retail atypique où cohabitent « Mass Market » et Luxe. Mélange des genres ménageant un compromis entre Cinquième Avenue et Oxford Street où esprit luxe et marketing de masse se côtoient et cela malgré leurs différences de positionnement comme par exemple Vuitton et H&M, McDonald’s et le Fouquet’s Barrière.
Une offre commerciale mixte pour une population métissée de touristes, badauds, jeunes et moins jeunes, riches et moins riches.

Un marché atypique

Alors que la surface standard des boutiques à Paris est inférieure à 300 m², la taille moyenne des boutiques aux Champs Elysées varie entre 300 et 1000 m². A cette conception hors norme des surfaces s’ajoute une stratégie d’implantation des enseignes longtemps déterminée par le degré d’ensoleillement des Champs Elysées. Le côté pair, côté soleil est le plus fréquenté par les piétons et le plus demandé par les enseignes qui tendent désormais à reporter leur choix vers le côté impair de l’avenue par manque d’opportunités et de pénurie d’offre du côté pair.
Le prestige de cette artère commerciale recherchée tant par les enseigne nationales qu’internationales intensifie la tension entre l’offre et la demande et impacte inévitablement les valeurs locatives qui peuvent atteindre 21000€/m²/an (HT HC et Hors Travaux) pour les meilleurs emplacements côté pair et 12000 €/m²/an côté impair.

Le Come-back du luxe

Symbole phare du luxe, les Champs Elysées renouent avec leur passé de tradition luxueuse. De grandes maisons comme Guerlain, Cartier, Vuitton ont imposé depuis longtemps leurs concepts mythiques du luxe made in France. Elles sont imitées depuis 2013 par d’autres symboles forts comme Tiffany , Tag Heur et bientôt Chanel Cosmétiques.

Un territoire de communication et d’expérimentation

Les marques adoptent une stratégie et un langage de communication à la hauteur de cette adresse prestigieuse propre à construire leur notoriété et à assurer leur développement économique.

Certaines saisissent cette opportunité d’implantation pour créer un événement comme M.A.C Cosmetics avant de multiplier ses points de vente. D’autres font le choix de la rareté, de l’implantation unique comme Abercrombie ou Banana Republic en 2011. Et puis il y a PSG, Nike et notamment Adidas qui créent une mise en scène autour de son nouveau concept « Esprit Homecourt » ambiance stade avec par exemple l’intégration d’ un « Shoebase » sorte de bar intégrant des écrans tactiles pour visualiser les collections de chaussures en 3-D.

Désormais les Champs Elysées incarnent le Chic Fashion Flagship à la manière des Galeries Lafayette qui ouvriront en 2018 un grand magasin conçu par le cabinet danois BIG créateur du futur siège de Google dans la Silicon Valley. 9 000 m² tendance Flagship Store avec mix-marketing événements et digitalisation. Un immeuble art déco avec terrasse et restaurant panoramique avec vue imprenable sur Paris.

L’évolution des valeurs locatives sur le marché des commerces aux Champs Elysées ne découragent pas les enseignes toutes nationalités confondues, luxe ou moins luxe de posséder une adresse dans cette avenue emblématique. Les Champs Elysées sont devenus « The place to Be »…

Thomas Duchêne, Directeur du département Retail CBRE France 

« Véritable vitrine pour les enseignes internationales où chacune rêve d’y faire son flagship »

Retrouvez l’intégralité du View Point Champs Elysées

Contact : Thomas Duchêne 

Les points clés de l’étude « How active are retailers globally »

On a tout lu ou presque sur le centre commercial. Que son modèle était fini, que les consommateurs n’en voulaient plus et que les enseignes s’en étaient détournées. Dans la 7ème édition de son étude « How active are retailers globally » qui a passé au crible les desiderata de plus de 150 enseignes internationales en Amérique, Asie Pacifique, Europe et EMEA, CBRE nous dit tout le contraire. Près de 85% des enseignes estiment que leurs projets d’extension ne seront pas affectés par la croissance du commerce en ligne. Mieux. 17% des enseignes interrogées affichent de grandes ambitions et projettent d’ouvrir plus de 40 magasins en 2016. Un chiffre en progression de 9% par rapport à 2015. La grande majorité de ces enseignes (67%) pense ouvrir jusqu’à 20 magasins.

L’opinion de Thomas Duchêne, Directeur du département Retail, CBRE France

« Le business model du centre commercial a été revu en profondeur pour des raisons à la fois conjoncturelles et structurelles. Conjoncturellement, il a dû se réinventer pour faire face au risque de désaffection des consommateurs mais aussi d’obsolescence. Structurellement, il a fait l’objet d’une vaste refonte de son mix merchandising pour séduire les enseignes et en capter de nouvelles. Ce double pari a été relevé mais il n’est pas achevé.

Nous savons que le centre commercial sera désormais en perpétuelle révolution. Les centres commerciaux français, en particulier, tiennent leur rang puisqu’ils décrochent, en 2015, la 2ème place dans le classement des pays les plus attractifs au monde, derrière l’Allemagne. Cette performance démontre la prise de conscience des grands opérateurs de shopping malls qui se sont, les uns après les autres, engagés dans une profonde remise à niveau de leur parc. Le coup d’envoi de ce vaste mouvement a été donné, en 2007, par la rénovation de Vélizy 2, suivant en cela la montée en gamme opérée à l’échelle internationale. Les années 2016-2018 seront à cet égard riches en rénovations-extensions très qualitatives avec, après le Forum des Halles, Parly 2, Carré Sénart ou Euralille.

Par ailleurs, la concurrence sur le marché français d’une nouvelle génération de retail parks a également poussé les centres commerciaux à s’upgrader. Le regain d’attractivité du centre commercial à la française s’est opéré à deux niveaux : au travers de la refonte du plan merchandising pour accueillir de nouvelles locomotives, mais également au travers de la création d’un pôle restauration, un véritable food court inspiré par les exemples anglo-saxons. Enfin, le shopping center a, en France, réussi la synthèse entre le commerce digital et le commerce physique. Pour toutes ces raisons, le business model du centre commercial semble sain et sauf. »

TOP 10 des pays cibles des enseignes pour 2016

Les formats d’expansion les plus populaires en 2016

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Le TOP 10 mondial des villes

Les villes d’Europe, du Moyen-Orient et de l’Afrique sont présentes dans la moitié du top 10 mondial des marchés où sont implantées les enseignes internationales. Londres conserve sa première place, selon CBRE dans la 9ème édition de son rapport ‘How Global is the Business of Retail?’.

Le classement 2016 montre que 57,9 % des enseignes internationales sont présentes à Londres. Dubaï talonne Londres avec 57 %, suivie de près par Shanghai (54,4 %) et New York (46,6 %). Singapour et Moscou complètent le top 5, 5èmes ex æquo (46 %). Hong Kong est 7ème (45 %), suivie par Paris à la 8ème place (44,3 %) et Tokyo à la 9ème (43,4 %). Beijing et Berlin prennent la 10ème place ex æquo avec 42,7 %.

L’activité retail transfrontalière des nouveaux entrants

Dans l’ensemble, le nombre de nouveaux entrants au niveau des grandes villes n’a pas dépassé 3,1 %, générant une croissance modeste de la nouvelle activité « retail » transfrontalière en 2015. Durant cette période les enseignes se sont concentrées sur un ensemble de marchés diversifiés, 90 % des villes étudiées ont recensé au moins un nouvel entrant en 2015 (contre 85 % en 2014, à périmètre comparable) et 30 % des marchés étudiés ayant vu au moins 10 nouvelles enseignes ouvrir un magasin.

Londres et le Royaume-Uni conservent la 1ère place en termes de nombre d’enseignes internationales présentes sur leur marché. Londres est également devenue la deuxième ville la plus recherchée en Europe par les nouvelles enseignes. Au total, 39 enseignes ont fait leur entrée dans la capitale britannique, dont plus de la moitié proviennent de France ou des États-Unis. Une grande majorité des nouveaux entrants provenaient essentiellement du secteur de la restauration.

Hugh Radford, Chairman – London Retail, CBRE, a fait le commentaire suivant :

« En dépit du sentiment que les loyers sont élevés et que la concurrence pour des offres rares est intense, le Royaume-Uni et, de fait, Londres demeurent des destinations clés dans le monde pour les enseignes qui cherchent à étendre leurs réseaux de magasins. Au cours des dernières années, nous avons vu d’autres villes, telles que Dubaï et Shanghai, réduire l’écart avec Londres.
Mais, avec 39 enseignes entrantes pour la seule année 2015, Londres continue d’être la ville où se placent le plus d’enseignes internationales cherchant à développer leur portefeuille. Il est clair que la capitale britannique reste un véritable aimant pour les enseignes qui cherchent à annoncer leur arrivée sur la scène internationale. »

Dubaï est le 2ème marché le plus recherché par les enseignes au niveau mondial avec un taux de présence de 57 % des enseignes internationales. La ville a également attiré 38 nouvelles enseignes en 2015, la majorité d’entre elles provenant d’Europe et des États-Unis et, dans une moindre mesure, de l’Asie et du Moyen-Orient.

Nicholas Maclean, Managing Director, CBRE Middle East Region :

“En raison de la situation économique de nombreux marchés domestiques, les enseignes continuent de rechercher des alternatives pour leur implantation afin de dynamiser leur capacité d’expansion pour l’avenir et Dubaï est pour elles une option viable par rapport aux marchés plus développés, sans présenter les risques traditionnellement associés à un marché émergent.”

Le marché des bars et de la restauration (F&B) à Dubaï suscite beaucoup d’attention de la part des enseignes internationales aussi bien que des enseignes locales telles que Din Tai Fung et Five Guys, pour ne nommer que quelques-unes d’entre elles ayant récemment ouverts. Les perspectives pour le marché F&B restent positives et connait un bon niveau de consommation à la fois de la part des citoyens des Emirats Arabes Unis ainsi que des expatriés.

Moscou a attiré 40 nouvelles enseignes en 2015, soit le nombre le plus élevé observé en Europe, et devient le 5^ème marché le plus recherché dans le monde. En dépit de la situation géopolitique et économique tendue du pays, les locataires ont commencé à se voir offrir des conditions plus favorables par rapport à celles négociées avant la crise. Une large proportion des enseignes actuelles ont pu négocier l’indexation du loyer au chiffre d’affaires au lieu d’un loyer fixe. L’ouverture de nouveaux complexes commerciaux a fourni des options d’implantation nouvelles et de nombreux avantages pour les nouvelles enseignes, et ce, malgré une consommation plus faible.

Madrid a fait son entrée pour la première fois dans le classement des marchés les plus actifs en 2015 avec 23 nouveaux entrants. Beaucoup d’enseignes ont mis en suspens leur plan d’expansion en Espagne durant la crise économique. Cette situation a généré à elle-seule de vraies opportunités pour les autres enseignes pour tirer profit de loyers bas pour des emplacements « prime », où les disponibilités sont habituellement rares. Cette demande a conduit à l’extension des quartiers commerçants historiques à Madrid et Barcelone.

Au niveau mondial Hong Kong est désormais le tout premier marché retail pour les nouveaux entrants en 2015, avec 73 nouvelles enseignes contre 58 en 2014. Singapour arrive juste derrière à la 2ème place avec 63 nouvelles enseignes, en légère hausse par rapport à l’année précédente. Tokyo, en 1ère place l’an dernier, arrive en 3ème position suite à un ralentissement de la demande intérieure.

L’Amérique du Nord a considérablement progressé en 2015 passant de 3 % à 13 %. La  tendance à la hausse des indicateurs économiques, tels que l’emploi, peuvent attirer les enseignes qui portent leur attention sur les perspectives de croissance à plus long terme dans la région.

Au Canada, Toronto a vu s’implanter 26 nouveaux entrants, les ventes au détail connaissant une croissance de + 3,2 % en 2015. La ville devrait connaître une nouvelle hausse de + 4,5 % en 2016, principalement en raison de la nature cosmopolite de la ville qui bénéficie d’une population importante et diversifiée.

Natasha Patel, Director, EMEA Retail Research, CBRE a déclaré :

« L’activité « retail » transfrontalière a connu une croissance modeste en 2015 et le nombre de nouveaux entrants au niveau des grandes villes n’a pas dépassé 3,1 %. Hong Kong a pris la première place devant Tokyo parmi les marchés les plus recherchés. Bien que le ralentissement des ventes et de la consommation touristique aient motivé certaines enseignes à rationaliser leur réseau de magasins ou à se retirer du marché, la baisse significative des loyers dans les grandes rues de Hong Kong ont apporté aux enseignes qui cherchent à se développer d’excellentes opportunités dans un marché qui serait sinon resté hors de portée. »

« Néanmoins, alors que le climat économique oriental commence à affronter des vents contraires, les enseignes continueront de rechercher de nouveaux marchés pour étendre leurs réseaux de magasins et tirer partie des économies fortes du moment, notamment en Occident et dans les marchés émergents tels que ceux d’Afrique et de l’Amérique latine. »

La typologie des enseignes

Globalement, les enseignes de la restauration ont représenté 20 % de l’ensemble des nouveaux entrants, suivies par celles du luxe et de la mode haut de gamme (19 %), la mode milieu de gamme (18 %) et les magasins spécialisés (17 %). En 2015, la région Asie Pacifique a élargi de 33 % son offre en bars & restaurants, la région EMEA de 14 % et les Amériques de 12 %, toutes les régions cherchant à diversifier la typologie de leurs locataires.

Mark Burlton, Global Executive, Retail Occupier, EMEA, a fait le commentaire suivant :

« Avec l’augmentation des investissements dans les plates-formes en ligne, les portefeuilles de magasins seront examinés avec plus d’attention en vue d’assurer aux enseignes d’avoir la bonne composition en termes d’implantations. Ces implantations doivent inclure un environnement omnicanal adapté pour attirer la clientèle. Là où la limitation des espaces devient un problème, les enseignes cherchent à cibler des formes de commerces alternatives telles que les centres de voyage (‘travel hubs’) afin d’étendre leur réseau de magasins et de mettre plus l’accent sur une bonne composition des implantations dans leur portefeuille de magasins. »

« Les centres commerciaux auront un rôle important à jouer dans la création d’opportunités pour les nouveaux entrants qui cherchent à s’étendre. Les propriétaires devront repositionner leurs actifs et diversifier leur gamme de commerces afin que les consommateurs bénéficient d’une offre de restauration, bars, lifestyle et loisirs plus complète. Les enseignes de bars et restauration joueront un rôle important dans la création des futures destinations shopping car les consommateurs recherchent les lieux qui peuvent répondre à tous leurs besoins. Des concepts neufs et inventifs seront la clé pour maintenir en vie les destinations shopping. »

Notes :
Les enseignes ont été sélectionnées sur la base de sources variées, comprenant des études, le chiffre d’affaires des enseignes et la présence de leurs marques, les annuaires des commerces nationaux et internationaux et les observations des professionnels locaux de CBRE sur les principales enseignes dans leurs marchés. A partir de ces sources, 334 enseignes internationales principales ont été identifiées comme étant représentatives de la communauté mondiale des enseignes. Pour chacune des enseignes de cet échantillon, une étude a été entreprise afin d’établir si elles bénéficiaient d’une présence dans chacun des 61 pays et chacune des 191 villes inclus dans le rapport.

> Téléchargez l’intégralité de l’étude How Global is the Business of Retail?

Contact :
Melanie Heath
+44 207 182 3991
melanie.heath@cbre.com