La situation économique délicate continue de peser sur les projets immobiliers des entreprises : le nombre de visites est en baisse en ce début d’année. Les propriétaires se montrent entreprenants pour conserver leurs locataires par des renégociations. 2013 débute timidement avec 393 500 placés au 1er trimestre (- 24 % sur un an).

Répartition de la demande placée en IDF au 1er avril 2013 / Source : CBRE – Immostat

Où sont les m² et les immeubles disponibles ?

Le stock immédiat francilien de bureaux est stable. L’offre immédiate de qualité continue de reculer lentement mais sûrement, avec une part du neuf/restructuré de 17 % au 1er avril 2013 contre 28 % fin 2009 ; Le taux de vacance francilien n’a pas varié (6,5 %) mais les situations demeurent hétérogènes : tendues  dans Paris Centre Ouest (5,3 %) et à La Défense (5,8 %) alors que le Croissant Ouest reste un marché pourvoyeur de m² de qualité (10,9 %).

Taux de vacance et offre future certaine par secteur au 1er avril 2013 / Source : CBRE – Immostat

Les loyers des bureaux en IDF sont-ils encore orientés à la baisse ?

La diminution des loyers faciaux est quasi générale mais reste modérée. Au 1er avril 2013, le loyer moyen pondéré facial atteint 294 € HT HC/m²/an pour des surfaces neuves/restructurées/rénovées, (- 1,3 % sur un an) et 216 € HT HC/m²/an pour des surfaces en état d’usage (stable sur un an).

Loyer moyen pondéré facial au 1er avril 2013 / Source : CBRE

Afin d’attirer les entreprises et de réduire la vacance de leur parc, les propriétaires accordent des avantages commerciaux toujours importants. Le niveau des franchises de loyer se situe autour de 2 mois par année d’engagement pour des baux longs et des locataires de qualité, avec des écarts parfois importants entre secteurs. Il est à noter que ces franchises élevées ne facilitent pas la lisibilité de la grille des loyers de bureaux.

Pour en savoir plus > Consulter le Market View sur le site de CBRE

Propos recueillis par CBRE auprès d'Aurélie Lemoine, Directeur Etude et Recherche CBRE

Le marché des surfaces de bureau (< 5 000 m²) est resté dans la lignée de 2010 avec un peu plus d’1,4 million de m² placés.

• Dans Paris Centre Ouest, les volumes se sont maintenus avec néanmoins un ralentissement au cours du 4ème trimestre. La demande placée a progressé dans Paris Sud : une alternative pour les entreprises à la recherche de locaux de qualité.
• Le Croissant Ouest enregistre une hausse des volumes placés sur l’année, portés par les transactions comprises entre 1 000 m² et 5 000 m².
• À La Défense, l’activité peine à redémarrer.
• En périphérie, le marché a été orienté à la baisse même si la 2^ème Couronne a mieux résisté, en lien notamment avec les opportunités créées par la baisse des valeurs.

PRESSION CROISSANTE SUR L’OFFRE NEUVE

Sans surprise, le stock immédiat en IDF s’établit donc à 3,61 millions de m², soit un taux de vacance de 6,6 %. Ainsi, le stock parisien poursuit sa baisse, cette dernière étant compensée par une hausse en périphérie au sens large.

Le taux de vacance parisien passe sous la barre des 4,5 % alors que celui du Croissant Ouest dépasse 10 % et celui des 1ères Couronnes, 9 %. Structurellement, la part du neuf / restructuré diminue partout depuis plusieurs trimestres consécutifs et ce phénomène est encore plus marqué dans Paris, marché traditionnellement peu fourni en offre neuve, et qui plus est, pour les petites et moyennes surfaces. Au niveau francilien, cette part s’élève à 23 %. Elle se contracte donc de 2 points en 12 mois et de 5 points sur 2 ans, confirmant l’absorption progressive des surfaces neuves au gré des commercialisations alors que les livraisons restent limitées.

HAUSSE DES LOYERS À PARIS, BAISSE CONFIRMÉE EN PÉRIPHÉRIE au 1^er janvier 2012 

Le loyer moyen francilien pour les surfaces neuves, restructurées ou rénovées
= 298 € HT HC/m²/an. Il s’ajuste à la baisse (- 1,3 % sur un an).

Le loyer moyen pour les surfaces en état d’usage
= 216 € Il enregistre une baisse plus marquée (- 3,6 %), drainée par les marchés secondaires.

• À Paris, la tension accrue sur l’offre de qualité, couplée à une demande soutenue, entraîne une hausse des valeurs locatives faciales, qui vont notamment de 446 € en moyenne dans Paris Sud (+ 5,4 %) à 541 € dans Paris Centre Ouest (+ 4,2 %).
• Dans le Croissant Ouest et à La Défense, la baisse des valeurs se confirme : – 6 %.
• En 1^ères et 2^ème couronnes, les loyers ont subi d’importantes décotes, en partie pour rencontrer la demande des utilisateurs à la recherche d’économies.

Les loyers des bureaux en état d’usage se maintiennent dans Paris tandis que la baisse se poursuit en périphérie, notamment dans les sous-marchés où les candidats locataires ont encore le choix.

Dans un contexte pesant et où les entreprises restent à convaincre, les loyers devraient globalement confirmer leur érosion. Si certains micro-marchés – où la demande excède l’offre – préserveront leurs valeurs de présentation, la plupart devrait acter une baisse. Par conséquent, les avantages commerciaux, notamment les franchises de loyers, ne devraient plus augmenter et se stabiliser autour d’1,5 mois par année d’engagement.

Propos recueillis par CBRE auprès de chargés d’étude chez CBRE