Prudence et attentisme

Quasiment un mouvement de plus de 5 000 m² envisagé sur deux finit en renégociation. In fine, les grandes entreprises bougent assez peu. Elles sont moins mobiles en 2015 qu’en 2014, et encore moins que les années précédentes. Les propriétaires sont extrêmement attentifs à garder leurs locataires et proposent des tarifs de renégociation attractifs.

Franchise de loyer et participation aux travaux

Plus la transaction est grande dans un secteur offreur, plus les avantages commerciaux sont élevés. Ils atteignent ainsi les 20,4 % (Source : CBRE et Immostat) du loyer facial au 3e trimestre sur des transactions de plus de 1 000 m², avec un différentiel de près de +3 points pour les transactions de bureaux supérieurs à 5 000 m². Concrètement, la valeur de l’ensemble de ces gestes commerciaux est rapportée au total que devrait verser le locataire sur la durée ferme du bail (sans prendre en compte ces gestes), ce qui représente en moyenne 20,4 %. Ce pourcentage est inscrit au bail. La géographie pèse aussi pour beaucoup dans le développement de ces avantages.  Une tendance qui ne devrait pas s’inverser avant courant 2016.

J’encourage les entreprises à se renseigner : nous avons la chance d’avoir un marché transparent, il faut oser aller dans d’autres quartiers, dans d’autres zones qui offrent de belles prestations. Les entreprises restent souvent assez casanières.

> Propos d’Aurélie Lemoine, Directrice Etudes et Recherche de CBRE France publiés dans l’article du nouvel économiste de Charlotte de Saintignon Renégociation de bail commercial, les petits arrangements

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Les graphiques et cartes de la vidéo ci-dessus analysent les caractéristiques du marché francilien des bureaux. Les 3 points à retenir sont :

• Le manque de perspectives économiques et la crise de confiance ont conduit les entreprises à revoir ou reporter leurs projets immobiliers. Les décisions, difficiles à prendre, se sont souvent terminées par des renégociations ou des extensions minimales. Les projets peinent à se concrétiser, le volume des commercialisations a décroché de -25%.
• L’offre immédiate a progressé de 9% sous l’effet de livraisons significatives et aussi de libérations. La part du neuf est remontée à 22% faute d’un écoulement suffisant. La vacance francilienne atteint dorénavant 7% avec un marché parisien encore tendu et des périphéries plus ou moins sur-offreuses à l’image du Croissant Ouest ou de La Défense.
• Les loyers faciaux se sont globalement stabilisés en 2013 tandis que les avantages commerciaux, à leur plus haut, se diffusaient à l’ensemble des strates et secteurs du marché. Ils représentent en moyenne 2,5 à 3 mois de franchise par année d’engagement et sont généralement proportionnels au rapport offre/demande des sous-marchés.