1. Le maitre mot : Choisir un immeuble flexible

Il est indispensable de pouvoir optimiser ses espaces de travail, c'est-à-dire adapter le plateau de bureau à ses contraintes de travail. Un immeuble flexible permet à l’occupant de réduire les coûts, mais aussi de densifier pour supporter les pics d’activités qui peuvent entrainer des embauches pour de courtes périodes (consultants externes par exemple) Les entreprises doivent éviter de se retrouver dans l’obligation de prendre des extensions peu pratiques et compliquées à gérer. Attention à la qualité de la conception de l’immeuble : il est préférable d’avoir un bon ratio  SUN/ SUB (faire un lien vers l’article du blog ?) pour éviter l’obsolescence  structurelle.

Une localisation favorable : accessibilité et proximité des transports en commun, places de parkings… 
Ces points sont un élément primordial dans le choix de vos locaux car vos salariés y sont particulièrement sensibles.

2. Critères techniques

• La qualité de la climatisation : L’air qui circule dans les réseaux d’aération est souvent plus pollué que l’air extérieur, c’est pourquoi  des installations de dernière génération seront plébiscitées à l’inverse les installations anciennes. Le manque de puissance ou de flexibilité de l’installation ou encore un système non réglable et de piètre performance, participeront à la décote du bien.
• La qualité des éclairages : L’immeuble doit permettre  la pénétration de la lumière naturelle sans qu’elle soit directe, car gênante. Vérifier la performance des encastrés ou plafonniers et demander s’ils sont commandés par des détecteurs de présence.
• L’absence ou la présence de faux planchers : leurs besoins en informatique est grand. La présence à elle seule ne suffisant pas, l’utilisateur vérifiera également son épaisseur ou encore sa composition (dalle bois ou métal)
• Ascenseurs :  intelligents qui limitent les temps d’attentes des usagers tout en augmentant la capacité des cabines et la vitesse de ces dernières. Il conviendra de vérifier que ceux-ci sont aux normes actuelles et que le planning de travaux a été correctement suivi.
• Vérifier la qualité de l’isolation phonique et thermique en inspectant les menuiseries. Leur non remplacement peut entraver considérablement les conditions de travail des occupants, les nuisances extérieures étant nombreuses dans les villes et notamment sur les grandes artères qui composent les quartiers d’affaires.
• Ne vous attardez pas trop aux aspects décoratifs : ce point est généralement négocié dans les conditions financières du bail commercial dans le cadre des aménagements octroyés par le propriétaire.
• Les charges liées à l’immeuble
  Un bâtiment dont les charges sont élevées peut être un signe de vétusté des équipements ce qui impliquera des réparations lourdes dans les années à venir. Plus l’immeuble est vieillissant, plus nombreuses et coûteuses seront les réparations, modifications ou changements des équipements. La structure des baux commerciaux implique que l’article 606 du code civil soit à la charge du preneur. L’obsolescence du bâtiment entrainera inexorablement les charges vers des seuils à la limite du supportable pour certaines entreprises locataires.
• Etre vigilant au ratio charges/loyer
  Il est nécessaire de raisonner en loyer global afin de valider la cohérence du ratio charge/loyer. Dans le QCA la proportion des charges représente entre 10 et 20 % du loyer ce qui peut paraître raisonnable mais en première ou deuxième couronne, celles-ci vont représenter jusqu’à 30 et même 40 % dans certains cas du loyer lui-même.

3. Critère environnemental

La présence d’un label ou certification a trois intérêts principaux :

• Mieux gérer les dépenses énergétiques,
• Offrir un environnement de travail sain et un confort élevé à vos salariés,
• Permettre de véhiculer une image valorisante de votre entreprise.

CBRE a retenu cet extrait du mémoire de Pierre-Germain BONNAUD préparé dans le cadre d’un Master de Management Immobilier à l'ESSEC. Depuis 2010, Pierre-Germain BONNAUD dirige une équipe petites et moyennes surface de bureaux sur le secteur de Paris Etoile.