Portefeuille SUNRISE – 113 000 m² – 58M€ – 2015

Retrouvez l’intégralité de l’analyse du marché de l’investissement en France par François le Levier
ici

2015, l’année de la logistique avec près de 80% des volumes investis

Rappel des indicateurs clés

• Près de 276 millions d’euros placés en Europe, record historique depuis 2017
• 91 signatures en 2015, majoritairement de seconde main
• 71% des volumes transactés sont des portefeuilles d’actifs industriels et logistiques

Evolution Industriel / Logistique France entière. Sources : CBRE et Immostat

Le marché de la logistique est plus performant que les autres classes d’actifs car il rapporte et progresse plus vite, explique François le Levier.

2016, la logistique au sommet du cycle, peut-être…

Analyse et perspectives 

• La France reste le pays le plus attractif d’Europe
• Performance de la classe d’actifs logistiques
• Des acteurs de plus en plus diversifiés avec une prédominance des capitaux américains
• Une compression des taux prime qui se poursuit

Rendement de taux « Prime ». Source : CBRE

« 2015 sera une année record pour l’investissement dans la logistique, avec un volume multiplié par deux par rapport à 2014. Il devrait atteindre les 2 milliards d’euros et même 2,5 milliards en additionnant les investissements dans les locaux d’activités. 2015 devrait également être une année record en terme de nombre de portefeuilles cédés, avec une vingtaine de transactions de ce type, qu’elles soient bouclées ou en cours ; en terme de nature de transactions également, avec le retour des investissements “en blanc” ou  encore de taux de rendement puisqu’on atteint le seuil de 2007, soit 6 % pour le “prime”.« 

Retrouvez l’analyse complète de François le Levier réalisée par le magazine Immoweek Tertaire sur le bilan du marché de l’investissement en 2015 en cliquant ici

En 2014, un record a été battu : celui du volume investi sur ce marché qui atteint 1,8 Mds€ et qui est de loin le plus grand volume investi depuis 2007.
Ce volume exceptionnel est lié à l’afflux très important et massif des capitaux en Europe, qui lui-même est favorisé par la politique de l’Union Européenne d’un maintien des taux d’emprunt à un niveau très bas.
L’afflux de ces capitaux a bien sûr une influence sur les taux de rendement sur ce marché qui diminue lentement car il y a peu de références de transactions mais qui ont quand même perdu 25 points de base d’une année sur l’autre et qui s’établissent maintenant au 1er trimestre 2015 à :

• 6,75% sur les entrepôts logistiques,
• à 7,5% sur les parcs d’activités
• et à 8% sur les locaux d’activités d’une manière générale.

La tendance est évidemment à la baisse sur tous ces marchés et nous ne serions pas surpris de perdre encore 50 points de base d’ici la fin de l’année.

Existe-il un risque de bulle sur ce marché des locaux d’activités et de la logistique ?

De notre point de vue, nous en sommes encore loin et ce, pour plusieurs raisons :

• Nous sommes loin des pics de 2007 en matière de valeurs vénales et des pics en termes de taux de rendement. Je rappelle qu’en 2007, en termes de valeurs vénales, nous étions entre 750 et 800€/m² pour de la logistique « prime » quand aujourd’hui les affaires se négocient entre 550 et 600€/m² et concernant les taux de rendement, nous sommes aujourd’hui à 6,75% contre 6% en 2007.
• Il n’y a pas de sur-offre : pas de développement spéculatif en blanc depuis 2007, voilà la raison pour laquelle le marché de l’investissement industriel et logistique n’est pas un marché enclin à une bulle spéculative
• Il n’y a pas de flambée des prix sur la classe d’actifs de seconde main : la compression des taux n’est pas mécaniquement reportée sur les bâtiments de seconde main.

Ainsi, de notre point de vue, l’aspect bulle spéculative est écartée pour les mois qui viennent. En revanche, nous bénéficions d’une conjoncture économique extrêmement favorable et d’un secteur très attractif. Nous avons les taux de rendement les plus élevés d’Europe sur le marché de la logistique et les valeurs locatives les plus basses ce qui augure de beaux jours encore sur ce marché de l’investissement sur les locaux d’activités et la logistique en France.