L’achat de ses locaux professionnels correspond à une double motivation, professionnelle et patrimoniale. Pour cet achat, trois mécanismes principaux sont envisageables. Parmi eux, l'achat démembré, encore peu utilisé par les PME, peu s'avérer un choix très pertinent.  

– Achat du bien immobilier par l’entreprise.
Cette solution est à écarter car elle présente le double inconvénient : constituer un frein à la revente à terme de la société à un successeur et pénaliser le propriétaire au niveau de la plus value en cas de vente séparée des murs.
 

– Achat du bien immobilier à titre personnel (ou à travers une SCI) avec location à l’entreprise.
Il s’agit du schéma le plus couramment rencontré à travers l’externalisation des murs dans le patrimoine.
 

– Achat démembré : la nue propriété à titre personnel et l’usufruit par l’entreprise. Le démembrement temporaire (usufruit à durée fixe) est mis en place dès l’acquisition du bien (ou à tout moment après l’acquisition)

L’option de démembrement temporaire peut être la meilleure solution pour votre PME.
Voici la liste des avantages :

• Le nu propriétaire n’est pas imposé pendant la durée de l’usufruit au titre des revenus locatifs (absence de loyers).
• Les biens possédés en nue propriété n’entrent pas dans l’assiette de l’ISF.
• L’usufruit acquis par l’entreprise peut être amorti (et donc une partie de la valeur de la propriété entière), ce qui n’est pas possible avec une SCI soumise à l'Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques détentrice du bien en pleine propriété. 
• Au terme de l’usufruit, le nu propriétaire récupère sans frais, ni formalité la pleine propriété du bien.
• En cas de vente du bien immobilier, le propriétaire personne physique (ou SCI soumise à l’IRPP) bénéficiera au titre de l’impôt sur la plus value immobilière des particuliers d’un abattement de 10% par an à compter de la 5ème année de détention. Le point de départ de la détention étant fixé à la date de l’acquisition de la nue propriété.

Pendant la durée de l’usufruit, l’entreprise supporte les charges et la fiscalité immobilière afférente (taxe foncière, taxe bureaux…). Elle effectue toutes les réparations d’entretien sans être tenue des grosses réparations sauf si celles-ci sont occasionnées par un défaut de réparations d’entretien.

Au terme de l’article 669-II du Code Général des Impôts, la valeur de l’usufruit est estimée à 23% de la valeur de la propriété entière pour chaque période de 10 ans de la durée de l’usufruit… Par déduction la valeur de la nue propriété correspond au 77% restants.
 

Propos recueillis par CBRE auprès de consultants en immobilier chez CB Richard Ellis