Grâce aux nombreux programmes de construction, de restructuration mais aussi de rénovation développés ces dernières années sur le territoire, la zone de Péri-défense dispose désormais d’un gisement significatif de surfaces de bureaux économes en énergie et respectueux de l’environnement susceptibles de répondre aux attentes des grands utilisateurs. Ainsi, avec 440 000 m² livrés, le parc d’opérations certifiées NF HQE bâtiments tertiaires ou BREEAM en neuf / rénovation représente d’ores et déjà 15 % du parc de bureaux existants de la zone. Notons toutefois que Nanterre (52 %) et Rueil-Malmaison (31 %) concentrent à elles seules l’essentiel de ces surfaces. Actuellement, sur le secteur, encore 142 000 m² de surfaces en cours de certification HQE ou BREEAM sont actuellement en chantier (construction, restructuration ou rénovation). Ces projets représentent 80 % des livraisons certaines neuves ou restructurées attendues à l’horizon 2017, attestant ainsi du caractère désormais quasi-systématique de la démarche de certification pour les projets immobiliers de développement/redéveloppement aujourd’hui en région Ile-de-France.

En parallèle, la certification environnementale en exploitation se développe dans ce secteur et concerne 15 opérations. La quasi moitié de ces immeubles fait l’objet d’une certification BREEAM IN USE tandis que l’autre moitié répond à une certification NF HQE Exploitation.

A venir prochainement : les « Green View » sur les secteurs Paris Sud, Paris Nord Est, Lyon…

Des études menées par Ludovic CHAMBE, Responsable Développement Durable, qui accompagne les clients CBRE investisseurs, utilisateurs et promoteurs dans les domaines du marché de l’immobilier d’entreprise durable et responsable.

Retrouvez l’étude « Green View » dans sa version intégrale

Découvrez également  nos offres de vente et location de bureaux sur ce secteur.

Courbevoie (hors La Défense) :
L’immeuble à énergie positive E+ (11 500 m² de bureaux), nouveau siège de l’Institut nationale de la propriété industrielle, a été inauguré en juillet et accueillent 550 salariés.

Nanterre :
L’Arena 92 verra bien le jour : après plusieurs mois de tergiversation, la construction de la future enceinte (32 000 places en mode stade, 40 000 en mode « indoor ») a débuté cette semaine. Le Conseil général des Hauts-de-Seine va acquérir en VEFA l’immeuble de bureaux attenant au futur stade, marquant le lancement officiel de l’opération qui devrait s’achever fin 2016.

Puteaux (hors La Défense) :
L’immeuble de bureaux Le Wilson (14 800 m²), 48 avenue du Général de Gaulle, a été acquis en juin 2013 par Perial auprès de Union Investment pour 71 M€ AEM. Il s’agit de la plus grosse transaction bureaux de la Péri-Défense depuis le début de l’année.

Rueil Malmaison :
Après avoir enregistré une demande placée record en 2012 avec notamment 5 transactions > 5 000 m², Rueil-Malmaison rentre dans les rangs en 2013 avec 12 800 m² commercialisées sur les 9 premiers mois de l’année.

Suresnes :
Livraison de l’immeuble Boma (21 300 m²) après une lourde rénovation en juin 2013.

> Pour clore cette semaine dédiée au bilan des marchés tertiares, ce sera la deuxième couronne Sud qui sera abordée demain.

CP : Votre style de bureau, c’est plutôt :

Michel Jamey : Classique. Des bureaux fonctionnels, c’est le maitre mot !

CP : Que représentent vos bureaux ?

Michel Jamey : C’est un lieu de vie et dans notre cas une économie. RPA PROCESS occupait précédemment 1 000 m² et aujourd’hui nous sommes installés sur 650 m² !

 CP : Que privilégiez-vous ?

Michel Jamey : Le quartier. Les collaborateurs comme moi-même souhaitions rester dans ce quartier à proximité de la ligne du RER A. En conservant la même implantation géographique, j’étais convaincu que le personnel adhèrerait au projet. Les patrons sont de plus en plus attentifs à leurs salariés….Désormais, ils privilégient le confort de leurs salariés en intégrant la question de leurs transports.

CP :  Le déclic pour bouger ?

Michel Jamey : D’une part, l’échéance du bail d’autre part, la présence d’amiante dans l’immeuble obligeant le propriétaire à procéder à des travaux de mise aux normes. De plus, je venais de racheter RPA et un déménagement représentait une opportunité idéale pour faire « table rase » du passé. Les nouveaux locaux de la rue Arras nous permettaient d’imaginer une nouvelle entreprise, un nouveau départ…

 CP : Qui a participé à la réflexion immobilière ?

Michel Jamey : J’ai suivi les conseils de mon agent immobilier Arthur Durand. Une fois le choix du site arrêté, j’ai demandé l’accord de mes salariés qui ont d’ailleurs participé à la réflexion sur les travaux d’aménagement.  

CP : Le déclic pour choisir ?

Michel Jamey : Un bâtiment conforme, un loyer correct, la proximité de la station RER Nanterre Préfecture. 
Les deux parties ont pu conclure rapidement un bon deal, le propriétaire comme moi-même étant des décideurs indépendants. Cela nous a permis d’être souples et réactifs dans la négociation du prix comme dans la signature du bail. Le bail a été signé en une semaine soit un mois et demi après le début des visites en avril. RPA a pu emménager début septembre !    
Le propriétaire s’est engagé à rénover les bureaux et en contrepartie nous avons pris en charge des aménagements plus spécifiques. RPA a signé un bail classique 3/6/9 avec des pénalités en cas de sortie anticipée au regard des montants financés par le propriétaire (2/3 au bout de 3 ans et 1/3 au bout de 6 ans).   

CP : Pourquoi CBRE ?

Michel Jamey : Votre réputation vous précède…. Mais, RPA avait déjà travaillé avec CBRE et cette expérience réussi m’a poussé à avoir  un contrat moral avec CBRE et à m’engager avec le conseiller en  immobilier Arthur Durand. 

CP : Quels ont été les travaux incontournables ?

Michel Jamey : Le recloisonnement et le câblage que nous avons pris à notre charge tandis que le propriétaire s’est chargé de l’électricité, du chauffage et des sanitaires.

CP : Pensez-vous avoir fait des erreurs, si oui lesquelles ?

Michel Jamey : Oui, l’estimation de la surface. J’ai construit une stratégie modeste en reprenant la société. Aujourd’hui, je réalise qu’une flexibilité de 50 m² supplémentaires serait un atout.  

CP : Quel conseil immobilier donneriez-vous à un ami ?

Michel Jamey : Etre accompagné par un professionnel. Il est indispensable de comprendre « les règles du jeu » du secteur de l’immobilier d’entreprise. Prendre le temps de visiter des bureaux même s’ils ne correspondent pas d’emblée à vos besoins. La bonne décision ne se prend qu’en comparant différents biens. Il faut aussi se garder des coups de cœur et revisiter posément.

CP : Quels sont les défauts et les qualités d’un agent immobilier ? Quelles sont, à votre avis, les idées préconçues que l’on peut avoir sur un agent immobilier ?

Michel Jamey : Je ne me pose pas la question en ces termes. On associe souvent les agents immobiliers à des vendeurs, un métier qui porte en soi la plupart du temps une connotation péjorative. Comme j’ai été moi-même vendeur, je suis en mesure de comprendre et d’analyser ce métier. J’apprécie ce métier que l’on peut appeler  vendeur, commercial ou  VRP peu importe. La question qui se pose est d’être un bon ou un mauvais vendeur. Si j’ai choisi de travailler avec Arthur Durand c’est parce-qu’il m’a convaincu par son sérieux et son honnêteté professionnelle.

CP : Qu’est-ce que vous préférez dans votre bureau ?

Michel Jamey : La distribution de l’espace et le mix de surfaces vitrées et des surfaces pleines. On dit que 13 mètres c’est la profondeur idéale pour un plateau de bureau ! Et bien cela me parait vrai : les bureaux de taille optimale sont parfaitement distribués de part et d’autre du couloir. 

CP : Une bonne adresse dans le quartier ?

Michel Jamey : Oui bien sûr, « L’autre histoire » une brasserie boulevard Arago à Nanterre. 

CP : Votre devise professionnelle ?

Michel Jamey : Je n’aime pas les phrases toutes faites…Je suis pour la simplicité et le plaisir de la vie !

Interview avec Madame Bordalis, Directeur Administratif et Financier de la société Option Plus
Locataire de 350 m² au 107 avenue Georges Clemenceau 92000 Nanterre
Activité : Importateur, intégrateur à valeur ajoutée de solutions informatiques.
Site internet : www.optionplus.com

CBRE : Le déclic pour bouger ?
Mme Bordalis : Trouver le bureau idéal ! Ce serait un entrepôt dans le 8ème arrondissement de Paris !!! Je rêverais d’un bel immeuble Haussmannien avec une large porte à quai ! un site industriel en plein Paris en quelque sorte…Ou un loft ?! Mais c’est plutôt la zone industrielle qui correspondrait à notre activité.

En fait, Option Plus est installée au 107 avenue George Clemenceau depuis 19 ans. Nous avons eu l’opportunité à chaque fin de bail d’emménager dans des locaux disponibles mais, toujours dans le même immeuble. Nous avons occupé successivement le rez-de-chaussée, le deuxième et le cinquième étage pour revenir aujourd’hui au deuxième étage. Nous avons systématiquement fait le choix d’échapper à des travaux à effectuer sur notre plateau. Des travaux qui  auraient perturber notre activité. Mais … aujourd’hui plusieurs contraintes nous amènent à envisager un déménagement.

La seule réponse à cette accumulation de contraintes est de payer notre loyer en boycottant les charges !

• Tout d’abord, des problèmes de voisinage se posent. Récemment, de nouveaux locataires ont investi le 107 avenue Georges Clemenceau mais, ils exercent une activité qui s’adapte mal à  la configuration de l’immeuble et à l’activité de notre entreprise.
• D’autre part, des questions de vie courante se posent. Depuis plusieurs mois, nous subissons le dysfonctionnement du système d’alarme, du monte-charge, de la porte du parking et d’un ascenseur régulièrement bloqué !
• Enfin reste, la question financière. Les charges de cet immeuble 1960 sont trop élevées ! Elles représentent un tiers du loyer. A cela s’ajoute les dégradations d’un immeuble qui vieillit et qui nous impose un contrat de maintenance hors de prix !
   

Aujourd’hui, nous aimerions trouver des locaux d’une superficie égale à celle que nous possédons actuellement avec des charges moins élevées dans un immeuble plus récent. Le must serait une adresse proche de mon domicile à Rueil ou encore La Défense ou Nanterre. Bref une localisation qui répondrait à une adéquation entre prix et m² évidemment !

CP : Vos bureaux, vous les envisagez comment ?
Madame Bordalis : Comme un espace de travail pour le business ! Assurément. Mais aussi, un espace de bien-être qui dégage un style ! Le personnel doit se sentir bien et nous devons pouvoir recevoir nos clients et nos fournisseurs.
Et enfin, je privilégie un espace clair, un espace lumineux. Un bureau où je peux ouvrir ma fenêtre. J’aime l’air et la lumière.

CP : Qui influence votre choix ?
Madame Bordalis : Pour choisir de nouveaux locaux, je visite volontiers avec quelques uns de mes collaborateurs. Mais l’avis de l’ensemble d’entre eux est important !
L’agent immobilier lui, doit comprendre l’adéquation entre nos besoins et nos désirs. Il peut bien entendu nous influencer dans la négociation finale sur le choix d’un immeuble !

CP : Pourquoi CBRE ?
Madame Bordalis : J’ai rencontré Arthur Durand dans le cadre d’une de ses prospections téléphoniques. Comme beaucoup de PME, je fais l’objet de multiples sollicitations… Mais Arthur a fait la différence. Il a œuvré davantage comme un conseiller que comme un vendeur ! Au moment du renouvellement de mon bail, Arthur m’a accompagné dans la négociation avec mon propriétaire et cela sans contrepartie.

A ce jour, je n’ai pas encore mandaté CBRE, mais j’ai une image positive de cette entreprise. Et cela notamment pour leurs publications. Leurs études de marché, leur maîtrise des sujets plus généraux sur l’immobilier comme leur dernier Focus sur les datacenters.

CP ! Que pensez-vous des visites ?
Madame Bordalis : Visiter nécessite du temps. A cela s’ajoute une question pratique : il est préférable de visiter des locaux vides plutôt que des locaux occupés. On ne dérange personne et on peut plus facilement se projeter !

CP : Le déclic pour choisir ?
Madame Bordalis : En général, on réagit par sensibilité par rapport à un site.

CP : Quels ont été les travaux incontournables ?
Madame Bordalis : Le câblage. La connectique informatique et téléphonique incontournable pour notre activité. Mais, ce sont des travaux que l’on peut négocier dans la franchise de loyer… De surcroît, je connais nos besoins et des corps de métier, ce qui m’évite d’engager un aménageur. De toutes façons, notre taille ne le justifie pas.

CP : Pensez-vous avoir fait des erreurs, si oui lesquelles ?
Madame Bordalis : Oui, j’ai fait l’erreur de choisir la solution de facilité en renouvelant mon bail. J’aurais peut-être dû prendre le temps d’envisager un déménagement ! Masse de travail oblige, je ne l’ai pas fait.

CP : Quels conseils immobiliers donneriez-vous à un ami ?
Madame Bordalis : Je l’engagerais à s’informer sur les prix du marché. Il est nécessaire de vérifier à chaque fin de période triennale si le loyer est toujours cohérent avec les prix pratiqués sur le marché. Si cela n’est pas le cas,  il ne faut pas hésiter à négocier.

Cela reste une facilité de renouveler son bail. Mais un bail de neuf ans c’est long, surtout lorsque l’on comprend qu’au bout de 3 ou 6 ans on peut chercher de nouveau locaux et faire des économies… Puisque les prix évoluent.
En plus de cette veille sur les marchés, il serait judicieux d’interroger les sociétés ayant aménagées récemment dans son immeuble ou dans son quartier et bien sûr se rapprocher d’un agent immobilier pour connaître les prix en vigueur dans l’ environnement géographique qui nous intéresse.

CP : Quels sont les défauts et les qualités d’un agent immobilier ?
Madame Bordalis : Il faut qu’il fasse davantage de conseil ! Ses qualités doivent être l’honnêteté et la transparence.

CP : Votre devise professionnelle ?
Madame Bordalis : bouge pour avancer !