Téléchargez le Match Immobilier Logistique Lille VS Marseille en PDF

Les grands ports français se portent bien. En 2015, le trafic marchandises du port de Fos Marseille a augmenté de 4,1%, tandis que les autorités portuaires, confiantes, ont élaboré un programme d’investissement stratégique de 360 millions d’euros. Le port de Dunkerque, en progression continue sur le trafic transmanche, vient quant à lui d’inaugurer un nouveau terminal.

Côté marché, ces territoires multiplient les points communs : ancrage mondial et européen, caractéristiques socio-économiques, niveaux de demande placée en logistique, importance des tailles de plateformes recherchées ou volumes d’offres prêts à démarrer.

Après une année 2014 nettement obérée par un manque de fluidité liée à la faiblesse de l’offre disponible au sein des secteurs traditionnels, la demande placée en logistique à Marseille en 2015 a été dopée par 2 clés-en-main XXL à Saint-Martin-de-Crau et par de nouveaux déploiements à Clésud, tandis que la grande distribution contribuait au dynamisme du territoire départemental dans son ensemble. À Lille, dans un marché traditionnellement dynamisé par l’ancrage d’acteurs majeurs du commerce et de la distribution, 8 signatures ont concerné des plateformes de plus de 20 000 m² en 2015. Rationalisation et optimisation des chargeurs et distributeurs, mais également multiplication des appels d’offres au profit des prestataires augurent d’un dynamisme maintenu à l’échelle du département et plus largement du bassin nordiste.

Distingo de taille, si le marché lillois bénéficie de disponibilités foncières conséquentes et d’importants projets de développement en cours d’instruction, la pénurie d’offre foncière pourrait modifier sensiblement la géographie actuelle des zones logistiques côté marseillais, au profit de secteurs secondaires.

Auteur : Déborah Boico

Bilan 2015 et perspectives 2016

LA DEMANDE PLACEE

L’année qui vient de s’écouler a été très compliquée et chaotique sur de nombreux aspects.
Cette situation n’a pas facilité la redynamisation de la consommation.

Malgré ce, avec plus de 320.000 m² placés, la région marseillaise enregistre sa meilleure performance sur les dix dernières années et les trois pôles logistiques majeurs de ce bassin économique ont amplement bénéficié de cette situation.

Parmi les principales transactions recensées, notons sur Clésud l’extension des activités du groupe GIFI et de Géodis et sur Saint Martin de Crau la construction de 2 clés en main :
• l’un de 50.000 m² pour le compte de l’entreprise CEVITAL,
• et le second de 96.000 m² réalisé à l’initiative de la société Maisons du Monde et qui restera l’opération de développement la plus importante sur 2015.

En résumé, nous pouvons donc dire que l’année passée a été portée par les opérations de clés en mains à un niveau jusqu’ici inégalé.
Ce sont les chargeurs qui sont majoritairement à l’initiative de ces projets dans une logique d’optimisation de la performance de leur supply chain.
Les besoins nouvellement exprimés se concentrent sur des immeubles plus grands et plus hauts et définissent ainsi de nouveaux standards.

L’OFFRE

Malgré cette situation, les immeubles anciens ne sont pas délaissés et force est de constater que le volume d’offres disponibles reste très faible en ce qui concerne les immeubles existants.
Ainsi, Distriport capitalise sur un climat social apaisé et son taux de vacance est au plus bas depuis sa création.
Sur Clésud et Saint Martin de Crau nous enregistrons des disponibilités diffuses dont aucune de taille supérieure à 20.000 m².

LES VALEURS

Pour ce qui est des valeurs locatives, elles restent de bonne tenue, particulièrement concernant les opérations de clés en main, entre 42 et 45€.

Cependant, nous ressentons les prémices d’une tendance baissière notamment sur le créneau 6 / 12.000 m² où l’offre existante est la mieux représentée en volume. Sur ce segment nous avons enregistré des transactions sur des valeurs faciales légèrement inférieures à 40€.

LES PERSPECTIVES POUR 2016

Concernant les perspectives pour cette année, il est plus que probable qu’elle sera encore animée par des opérations de développements, cependant les offres foncières disponibles sur Distriport, Clésud et Saint Martin de Crau se réduisent drastiquement.
Cette pénurie annoncée depuis déjà plusieurs années devrait profiter aux secteurs qui étaient jusqu’alors qualifiés de secondaires et il y a fort à parier que les prochains développements de plateformes de grande taille trouveront places à ces endroits.

Saint-Quentin-Fallavier, figure de proue du parc logistique de l’Isle d’Abeau, le marché historique de la région Rhône-Alpes depuis les années 1980, arrive en tête du classement.

Chacun des grands territoires de la dorsale logistique dispose d’une ville dans le top 5 :

• Saint-Quentin-Fallavier, terre d’accueil du parc international de Chesnes, 1ère plateforme logistique en France, arrive en tête du classement des villes les plus dynamiques en matière de surfaces commercialisées depuis 2010, avec près de 500 000 m² signés.
• Saint-Martin-de-Crau avec sa plateforme d’envergure à l’ouest de Marseille,
• Saint-Vulbas au cœur de la Plaine de l’Ain, premier parc européen certifié ISO 14 0001 qui affiche un excellent niveau de commercialisation sur les dernières années
• Lauwin-Planque, socle de clés-en-mains d’envergure
• Et enfin Moissy-Cramayel, commune névralgique de Sénart.

Tandis que la demande placée à Lauwin-Planque et Saint-Martin-de-Crau est portée par de très grandes surfaces, le nombre de transactions se révèle plus important au sein des chefs de file lyonnais.
A noter, ces communes, parmi les plus attractives, sont rarement en tête du classement côté offre disponible, avec des diminutions de stock souvent proportionnelles aux hausses de demande placée.

Paris reste de loin la ville la plus plébiscitée. La capitale a ainsi vu arriver 50 nouvelles marques internationales distribuées en succursales en 2013, la plaçant en tête du classement mondial. Les emplacements « prime » de pieds d’immeubles du centre de la capitale restent la cible privilégiée des enseignes avec une hiérarchisation des artères parisiennes qui n’évolue guère. L’avenue des Champs Elysées, la rue St Honoré, la place de l’Opéra, la rue des Francs Bourgeois, l’avenue Montaigne et le quartier St Germain restent les secteurs les plus prisés.

• Au Nord, Lille et sa métropole constitue une zone dynamique et en pleine rénovation avec une offre rare et très demandée. Strasbourg est très attractive pour les marques et présente en un taux de vacance faible.
• Vers le sud, le marché s’élargit. Tout d’abord Lyon, ville attractive grâce à ses centres commerciaux et ses artères commerçantes récolte une demande et des valeurs élevées. Bordeaux et Toulouse offre un océan de nouvelles possibilités  face au réaménagements et projets urbains de leurs centres villes. Marseille est un marché relativement stable , Nice et ses centres commerciaux en travaux devient de plus en plus attractives.

La boutique reste le lieu privilégié de l’achat quand Internet est un lieu de recherche. Cette information offre une  belle perspective pour les centres commerciaux. Ainsi ils connaissent une croissance rapide. Les centres déjà existants opèrent à des extensions comme Cap3000 à Saint-Laurent-du-Var et les zones périphériques accueillent des centres de plus en plus grands.La demande en actifs commerciaux restera donc soutenue. Mais 2015 pourra difficilement égaler 2014 en termes de volumes échangés

En 2014, les centres commerciaux réunissent 74% des engagements d’investissement en commerce.

Parking gratuits, propreté et accessibilité sont les points primordiaux pour le succès d’un centre commercial en plus de la qualité et la diversité des vendeurs présents.

 > Télécharger notre étude Les commerces en France 2014
– Contexte économique
– Paris, une cible de 1er ordre sur l’échiquier mondial
– Marchés en régions (Bordeaux, Lille, Lyon, Marseille, Nice Strasbourg et Toulouse)
– Centres commerciaux
– Commerces de périphérie
– Vers un mode de consommation toujours plus omnicanal
– Investissements

Le parc de centres commerciaux français totalise 14,5 millions de m² au 1er octobre 2014, dont près de 7 % ont été livrés au cours des 5 dernières années.

> L’étude annuelle commerces de CBRE vient de paraître et vous en dira plus sur le marché des commerces en France

> Télécharger le Match Lyon versus Marseille et Aix en Pdf

Aurélie Lemoine, Directeur des Etudes CBRE commence ce match :

Loïc de Villard, Directeur CBRE Lyon, commente :

« Lyon est un concentré d’attractivité avec 1 500 centres de décisions (Groupe SEB, Sanofi, Renault Trucks,…), des Institutions Internationales (Interpol, Handicap International, OMS,…) et des entreprises leaders (CEGID, Danone, Euronews,…) Lyon est aussi le premier marché immobilier d’entreprise des régions avec 250 000 m² de demande placée de bureaux et plus de 900 millions d’euros investis en 2013. Lyon offre un cadre idéal incitant même des structures à s’y localiser (Direction Nationale de TER de la SNCF) pour profiter d’une position géographique stratégique, d’infrastructures modernes et d’un cadre de vie très agréable. »

Philippe Le Normand, Directeur CBRE Marseille, conclut :

« Depuis 26 siècles d’histoire, Marseille est incontestablement la capitale de la Méditerranée. Elle continue son développement avec Euroméditerranée, la plus grande opération de rénovation urbaine d’Europe du sud. CBRE, présent depuis plus de 30 ans sur ce secteur, y a développé son savoir-faire et sa connaissance terrain. Reconnue comme leader depuis plusieurs années, sa part de marché est de 30%. Les principaux clients nationaux et internationaux l’ont compris et confient en exclusivité à notre société, la commercialisation de leurs programmes significatifs, tels que Les Docks ou la tour La Marseillaise. »

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