Ce qui caractérise Plaine Commune, c’est cet équilibre entre le développement d’une offre tertiaire qui en fait un marché bureaux reconnu en Ile-de-France, aussi bien pour des implantations de très grands Groupes que pour des PME et également le maintien d’une offre de locaux d’activité de toute taille qui se décline en fonction des communes qui composent le territoire.

Ce territoire reste donc une terre d’accueil pour les PME de toute nature. Cet accueil des PME est un pari sur l’avenir qu’a toujours fait Plaine Commune, pari gagnant quand on voit le nombre de Groupes qui se sont développés sur ce territoire depuis ces dernières années.

Le territoire de la Plaine en chiffres

C’est un parc d’1,5 million de m² de bâtiments d’activités
380 000 m² de parcs d’activités PME
75 000 m² de transactions chaque année

Soit une part de marché de 9 % sur le segment de l’activité francilienne.

Plaine Commune, c’est le triangle d’or des parcs d’activités : Le Parc du Mauvin, le Parc du Landy, les Urbapark, le Parc des Damiers, le Parc des Six Routes, Péripark, le Technopark, le Parc de la Manufacture, le Parc Charles Michels, le Parc Axe Pleyel, le Parc du Bois Moussy, le Parc de la Cerisaie, le Parc du Château…

Ce qui caractérise également ce territoire et qui en fait un territoire d’exception, c’est la diversité des secteurs d’activité qui accueille ces parcs d’activité :

• Entreprises à vocation industrielle sur les communes Nord du territoire,
• Entreprises à vocation plus tertiaire sur les communes limitrophes à Paris,
• Entreprises tournées vers le service à la personne et la logistique urbaine,
• Entreprises tournées vers la nouvelle technologie,
• Entreprises tournées vers les nouvelles économies.
• Entreprises tournées vers la création, la mode, le luxe, les médias TV, cinéma

Ainsi, ce territoire permet d’appréhender le marché différemment selon que l’on soit à Saint Denis, Saint Ouen, Aubervilliers ou la Courneuve, Stains, Epinay et Villetaneuse… ce qui offre une vraie complémentarité d’offre.

La conséquence du dynamisme de ce marché, c’est à la fois une augmentation des valeurs locatives prime et une baisse des taux de rendement attendus par les investisseurs, donc en clair une augmentation des valeurs vénales.
Cela permet une meilleure valorisation des charges foncières et donc la capacité de recréer de l’offre activité, soit en développement de parcs nouveaux, soit en réhabilitation (je pense notamment à la manufacture des allumettes qui est une remarquable réalisation).

La vocation de ce territoire : la capacité d’accueillir notamment en 1ère couronne des projets sur des bases locatives ou vénales plus ambitieuses avec clairement des perspectives favorables au développement de nouveaux parcs.

Marne-la-Vallée est un acteur leader sur le marché de l’activité avec 80 000 à 100 000 m² placés chaque année ce qui représente 10 % à 12 % de parts de marché. Avec Plaine Commune, Marne la Vallée se partage donc cette position de n°1.

Concernant la logistique, Marne la Vallée reste un marché secondaire en ce qui concerne les volumes commercialisés car la ville nouvelle a décidé d’être très sélective quant à la qualité des projets sur son emprise avec une valeur ajoutée en terme de process industriel, et d’emplois à la clé. Du reste, le mot logistique est souvent remplacé par logistriel par les acteurs de la ville nouvelle.

Ainsi, la ville nouvelle offre une réelle attractivité pour développer des projets logistiques et que sans ces restrictions, il pourrait se développer beaucoup plus d’opérations sur le territoire.
Objectivement, Marne la Vallée regroupe l’essentiel des paramètres d’attractivité pour les entreprises petites, moyennes ou grandes.

 Les atouts majeurs de ce territoire sont :

• Sa situation géographique : proximité de Paris supérieure aux autres villes nouvelles (12 kms de Paris)
• Il s’agit d’un très grand territoire. Elle s’étend sur 25 à 30 kms avec des capacités d’accueil en matière de terrain très diversifiée selon les villes qui la compose.
• Le bassin d’emploi et de consommation qu’elle représente avec ses 320 000 habitants et ses 140 000 actifs constitue également un facteur très favorable.
• La diversité de son offre : offre tertiaire, parcs d’activité qui se déclinent en parc PME, parc d’activité plus tertiaire et logistique.
• C’est également une ville où l’on peut habiter avec une offre de logement très diversifiée et qui bénéficie de pôles commerciaux et d’une bonne infrastructure hôtelière.
• Bien sûr, les différentes connexions en transport en commun via le RER A et E, l’interconnexion TGV.
• Sans oublier l’attractivité du Parc Disneyland qui est un atout plus qu’incontestable.

Tous ces éléments contribuent à la réussite et à l’attractivité de Marne la Vallée pour les entreprises industrielles petites ou grandes et bien sûr pour les professionnels développeurs et investisseurs.

Concernant le marché de l’activité, la demande s’exprime pour une petite moitié à l’acquisition alors que l’offre est à 80 % locative et elle recherche le meilleur compromis localisation/fonctionnalité de l’immobilier et coût.

Marne la Vallée, compte-tenu de la taille de son territoire et en fonction de l’éloignement de Paris, de la proximité des dessertes RER, pourra décliner une offre à géométrie variable allant des parcs PME classiques, efficaces et « économiques » à des parcs d’activité plus denses, plus tertiarisés offrant des services intégrés.
Il est clair que chaque année, le parc d’activité en première couronne se rétrécit un peu plus et que l’avènement du Grand Paris contribuera à accentuer cette tendance.

C’est pour cela que Marne doit à la fois se présenter comme une offre alternative à la première couronne en offrant des projets plus confortables, plus efficaces avec des contraintes foncières moins grandes que dans les communes limitrophes à Paris.

Elle devra aussi présenter une offre de parc mixte plus ambitieuse, avec des surfaces polyvalentes et évolutives accessibles à des entreprises notamment liées aux nouvelles technologies, à la nouvelle économie et aux services à la personne, qui sont par nature des sociétés très évolutives et qui vont rechercher avant tout un confort de travail, une qualité environnementale et une capacité à évoluer sur place.
L’accueil des PME sur un territoire comme Marne la Vallée est un pari sur l’avenir car si ces entreprises y sont bien accueillies, elles se développeront sur place comme nous pouvons déjà le constater. C’est donc un enjeu majeur.

Concernant la logistique, l’arrivée du e-commerce a fait évoluer les schémas organisationnels des entreprises.
La logistique de stock a laissé la place à une logistique de flux avec des bâtiments beaucoup plus mécanisés, industriels et générant plus d’emplois de toutes natures.
En fonction de la nature du projet, il y a beaucoup plus de demande de très grande taille supérieure à 50 000 m² et également une demande accrue de surfaces entre 5 et 15 000 m² à vocation urbaine qui là a besoin d’être proche de Paris mais avec une capacité d’accepter des loyers supérieurs.
En conclusion, Marne la Vallée peut jouer dans toutes ces catégories de demandes.

Didier Malherbe interviendra le mercredi 2 décembre dans les 2 conférences suivantes :

• 11H30 à 12H30 – Conférence organisée par l’EPAMARNE – Salle 252 A, niveau II
  « Les nouvelles tendances du marché des parcs d’activités : Marne la Vallée, une référence dans le Grand Paris. »
  Marne-la Vallée est le 2ème pôle d’Ile-de-France sur le marché des locaux d’activité et entrepôts, avec 9% de la demande placée chaque année, en progression de 54% en 2014. Eparmarne propose une offre d’implantation à la fois sécurisante et innovante, conciliant la diversité des besoins des utilisateurs avec une centralité remarquable au coeur du Grand Paris.
  Organisateur : Nicolas Ferrand (Directeur général EPAMARNE)
  Intervenants : Didier Malherbe (Directeur Général Adjoint Activités & Logistique de CBRE), Félix Bertojo (Président de SPIRIT ENTREPRISES), Ronan le Lan (Président d’ARGAN)

• 15H00 à 16H00 – Conférence sur le stand de Plaine Commune – Stand D81, niveau I
  « PME PMI, bienvenue à Plaine Commune! »
  Les locaux d’activités sont un outil essentiel du territoire de la culture et de la création
  Organisateur : Patrick Braouzec (Directeur de Plaine Commune)
  Intervenants : Didier Malherbe (Directeur Activités & Logistique de CBRE), Marco Simonetti (Directeur général Europe de SEGRO), Georges ROCCHIETTA (Président Groupe ATLAND)
  

Autres conférences CBRE :

• Une conférence dans le Cycle utilisateur
  Mercredi 2 décembre – 14H30 à 15H30
  « La valorisation foncière pour les entreprises : enjeux et perspectives », animée par Vincent Bourdon et avec la participation de Stéphane Bund, CBRE, Emmanuelle Malherbe, PSA, et Emmanuel Dunand, SNCF.

• Une conférence dans le Cycle investissement
  Jeudi 3 décembre – 15H00 à 16H00
  « Paris à 3 % » animée par Nicolas Verdillon

• Un point marché Rhône-Alpes Auvergne
  Mercredi 2 décembre – 15H30 à 16H30, animée par Loïc de Villard et nos bureaux partenaires de la région

• Maurice Gauchot interviendra dans une conférence organisée par Sinteo
  Jeudi 3 décembre – 11H30 à 12H30
  « Nouveaux usages, nouveaux services, nouvelles techniques…quels impacts sur le loyer ? »

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