Retrouvez les tendances principales ainsi que les chiffres clés du marché de l’immobilier bureaux à Lyon

Quel est le niveau d’activité du marché des bureaux dans la métropole ?

Au T1 2023, le marché lyonnais enregistre 44 000 m² de demande placée, un volume en recul de 33 % par rapport à la moyenne quinquennale. Au-delà de la réduction du volume de la demande placée, la contraction du marché se matérialise par l’absence de grande transaction. 

Qu’en est-il du stock disponible ?

Le taux de vacance s’affiche à 5,2 %, mais il existe des disparités importantes selon les secteurs. L’offre disponible (offre immédiate et offre future dans l’année) s’affiche à 511 700 m². D’ici 2025,136 600 m² d’offre future certaine neuve sont attendus.

Comment évoluent les loyers dans la métropole ?

Le loyer prime (IGH) se maintient à 340 € sur la Part-Dieu et augmente à 330 € pour des immeubles (non IGH). Par ailleurs, sur le secteur Presqu’Ile Nord, le loyer top dans le neuf atteint 300 €.

Et le marché de l’investissement bureaux, comment se comporte-t-il ?

Le marché lyonnais a enregistré un volume de 175 M€ investis sur le segment des bureaux. Le taux de rendement prime au T1 2023 est en hausse et s’établit à 4,25 %.

Le marché des locaux d’activité continue sur sa lancée avec 175 300 m² placés au 1^er semestre, soit en hausse de 35 % sur un an.

Le marché des locaux d’activité continue sur sa lancée avec 175 300 m² placés au 1er semestre, soit en hausse de 35 % sur un an. L’attrait pour les surfaces neuves se confirme avec 34 % des volumes, avec le développement de programmes neufs majoritairement dans l’Est lyonnais. Cela concerne notamment les secteurs Grand Lyon Est, Nord-Est et Sud-Est qui continuent d’être plébiscités par les utilisateurs en cumulant près de la moitié de la demande placée.  

Les petites et les moyennes surfaces sont plus résilientes 

En période de crise, ce sont les petites surfaces qui se sont montrées résilientes. Le segment < 1 000 m² a de ce fait totalisé 37 % des volumes. Les grandes opérations (> 5 000 m²) quant à elles ont marqué le pas. Ainsi, c’est le créneau 1 000 – 5 000 m² qui a porté le marché représentant près de la moitié des volumes.  

Avec le dynamisme de l’activité, le stock d’offre poursuit sa baisse atteignant près de 400 000 m².  Les disponibilités se localisent principalement en périphérie comme sur la boucle Est ou Nord, totalisant la moitié des volumes. Le taux de vacance s’affiche ainsi à 3%, signe de tension à l’offre, plus marquée sur certains secteurs.  Le neuf représente 19 % du stock immédiat, suffisant pour répondre à la demande au cours des prochains mois. Par ailleurs, un peu plus de 30 000 m² seront livrés sur le marché dans l’année.  

Le prix des loyers d’entrepôts logistiques à Lyon 

Du côté des valeurs locatives, on reste sur des valeurs ascendantes dans le neuf profitant aussi à celles des locaux de seconde main. Le prime s’affiche à 90 € en proche périphérie ou sur le secteur du Grand Lyon Nord-Ouest. Il oscille de 75 à 85 € sur les autres secteurs. On note également des valeurs en intra-muros qui passent la barre des 115 € du m² sur des produits hybrides (locaux en pieds d’immeuble, surfaces mixtes…).    

« Le marché des bureaux garde un socle solide et s’établit légèrement en-dessous de la moyenne décennale » commente Loic de Villard, Directeur Régional.

Après une année historique en 2019, la crise sanitaire a ramené la demande placée en immobilier de bureaux à 217 301 m². Certes, la baisse par rapport à 2019 est de 52% en m² et de 31% en nombre. Cependant, cette baisse reste relative par rapport à la moyenne décennale (-21%).

Cette chute historique s’explique essentiellement par l’arrêt brutal des grandes transactions supérieures à 1000 m². Nous avons enregistré 41 transactions sur ce segment contre 76 l’année dernière correspondant à une baisse de 60% en m².

Des réflexions sur les modes de travail

Ce phénomène est majoritairement lié à la suspension des projets immobiliers des grandes entreprises. Elles ont besoin de réfléchir aux conséquences du télétravail sur leur organisation et sur leurs besoins en termes de bureaux. A ce titre, notre département conseil est très sollicité à travers son activité « Workplace Strategy ». Il accompagne les entreprises dans leur réflexion et adapte la configuration des bureaux aux besoins des entreprises de demain.

Une demande placée élevée pour les petites et moyennes surfaces

En revanche, « la demande placée des petites et moyennes entreprises reste élevée et constitue un socle solide qui reflète le dynamisme économique de la Métropole » indique Marguerite Brain, Directrice Adjointe du département Bureaux. Ce segment représente encore 68% des transactions en m² et 90% en nombre.

Le marché reste aussi très orienté sur le locatif avec une répartition des transactions entre location et vente assez stable (21% de ventes et 79% de locations). Cependant, on note que le marché de l’offre n’arrive pas à satisfaire la demande exprimée pour l’acquisition. Et ce, notamment en petites surfaces et soutient des valeurs élevées.

Des disparités géographiques

Concernant les secteurs géographiques, Gerland (20%) est toujours en tête, loin devant la Part-Dieu (14%) et l’Est (12%). Néanmoins, en dehors de ce trio de tête, nous constatons une assez bonne répartition de la demande placée sur le territoire de la Métropole. Seul le secteur de Confluence affiche des performances en-dessous de son historique. Mais, il devrait revenir dans la course en 2021 compte tenu des livraisons à venir.

Parmi les 10 plus grandes transactions, on trouve une part importante du secteur public et parapublic avec Enedis (18.170 m² à Gerland), le Grand Lyon (6.845 m² dans le 3ème arrondissement de Lyon), Est Métropole Habitat (6.000 m² à Villeurbanne). Mais aussi l’Industrie avec Aldes (6.000 m² à Vénissieux) et Symbio (3.518 m² à Vénissieux). Le secteur des banques / Assurances est présent également avec L’Auxiliaire (4.100 m² dans le 6ème arrondissement de Lyon) et le Crédit Agricole Centre Est (3.860 m² à Ecully). Enfin, on note de grandes transactions dans le secteur des services avec le CESI (4.988 m² à Villeurbanne), le groupe LIP (3.500 m² dans le 7ème arrondissement de Lyon) et IT-CE (3.494 m² à Villeurbanne).

Un stock d’offres en hausse

Au sujet de l’offre disponible, on constate une hausse de 24% par rapport à 2019. Il y a eu plus de libérations et moins de livraisons d’offres neuves. En conséquence, le stock d’offres augmente et correspond à 12 mois de demande placée. Par ailleurs, le taux de vacance est en hausse et s’est établi à 3,8%. Néanmoins, ce taux masque des disparités importantes entre le centre qui reste sous tension et la périphérie où le taux de vacance est élevé.

Dans ce cadre, les valeurs locatives restent stables, mais les loyers économiques pourraient évoluer à la baisse avec des mesures d’accompagnement en hausse notamment dans les secteurs périphériques.

Des investisseurs majoritairement français 

Concernant l’investissement, le Grand Lyon reste en tête des grandes métropoles régionales avec 1,6 milliards investis en 2020 contre 2,2 milliards en 2019. Les bureaux se taillent la part du lion avec 1,1 milliards investis avec des opérations significatives, telles que la vente de l’immeuble « New Age » (19.500 m²) à Unofi à la Part-Dieu, mais aussi deux transactions à Villeurbanne dont celle de « Kaly » et du « Patio ». Les investisseurs sont majoritairement français tels que des SCPI comme Primonial, Unofi, ou la Française, mais également des compagnies d’assurances comme Groupama ou Swiss Life. Les investisseurs allemands restent toujours très présents sur le territoire et ont fait des propositions tout au cours de l’année 2020.

Concernant les taux prime, ceux-ci restent très bas à 3,50% en bureaux, stables par rapport à 2019. Des records de taux ont néanmoins été battus sur les immeubles en blanc cette année, avec un taux à 4,75% sur un immeuble de la Confluence vendu par Bouygues Immobilier à Keys avec une garantie locative de 12 mois. En revanche, pour les actifs de seconde catégorie ou moins sécurisés, les taux devraient remonter.

Quels sont les chiffres clés qui résument l’année 2018 sur le marché des locaux d’activité à Annecy, Bourgoin-Jallieu, Chambéry, Clermont-Ferrand, Grenoble, Lyon et Valence ?

Une demande placée globale en forte progression

L’atterrissage attendu s’élève à 803 800 m² pour la fin d’année avec une demande placée au 3ème trimestre 2018 en hausse de 21% par rapport à de 2017.

Sur Lyon, le marché a performé avec près de 400 000 m² estimés pour la fin d’année, à nuancer cependant avec 2 grandes transactions de 30 000 m² à Saint-Priest pour ECODIS et 36 000 m² à Vénissieux pour le Technicentre SNCF.

« Les 245 implantations recensées confirment la stabilité et l’attractivité de notre territoire mais on observe un léger fléchissement sur les demandes supérieures à 1 000 m² » précise Loïc de Villard, directeur CBRE Lyon.

Ainsi les 2/3 des transactions lyonnaises se concentrent sur des surfaces de taille inférieure, majoritairement situées entre le Périphérique et l’aéroport de Lyon Saint-Exupéry. L’offre disponible (510 000 m²) se stabilise avec 20 mois de stock à 6 mois dont 10% sont recensées dans des parcs d’activité neufs et la raréfaction en 1ère couronne incite les entreprises à se diriger vers les marchés extérieurs. Lyon reste donc très dynamique mais un début de tension sur le foncier pourrait impacter le marché : le redéveloppement de friches industrielles sera le poumon attendu.

« A l’instar de Paris, nous devrions voir se développer à court et moyen termes des bâtiments d’activité à étage en intra-muros permettant de mixer les activités comme le projet d’hôtel logistique sur le port Edouard Herriot » présage Loïc de Villard.

Pénurie de biens de qualité à Grenoble

Sur Grenoble, on note également une hausse des transactions (136 000 m² soit +23%) qui fait chuter le stock disponible (100 000 m²). Il devient de plus en plus difficile de répondre aux demandes des industriels souhaitant s’installer en Isère puisque le stock vieillit d’année en année, s’inscrivant inévitablement en inadéquation avec leurs besoins. Les entreprises quittent le bassin grenoblois pour les départements limitrophes plus à même de répondre à leur recherche. A court terme, cette pénurie va certainement engendrer une hausse des loyers ou des prix de vente.

Nouvelle organisation à Annecy pour contrer la pénurie

« On a vu dans un 1er temps des réponses empiriques, essentiellement la prise à bail de locaux complémentaires à proximité du site principal. On a aussi vu des surenchères assez fortes sur des actifs avec à la clé des valeurs de transaction largement au-dessus des valeurs de marché » explique Jean-François BERTHIER, directeur Axite CBRE Annecy.

L’impact des nouvelles technologies sur la surface au sol

Actuellement, une tendance plus intéressante se fait jour : on reconsidère les besoins de surface grâce à l’automatisation et la robotisation puisque les nouveaux outils de production sont moins gourmands en surface au sol. On note également l’apparition d’usines en étage, ainsi que des parkings en ouvrage (silos) pour maximiser l’emprise des surfaces productives.

Un mouvement des implantations à Chambéry ?

Malgré tout, l’impact est important et on observe un glissement territorial des implantations. Cela a d’abord été le cas pour le transport/messagerie qui s’est éloigné de la proche agglomération mais on a aussi vu des industriels examiner des implantations sur le secteur de Chambéry/Aix-les-Bains.

L’aire urbaine de Chambéry Grand Lac représente en effet un marché proche de celui du Grand Annecy avec plus de 200.000 habitants.

« Il est vrai que notre voisin haut savoyard est très contraint en termes de foncier avec une pression de la promotion résidentielle très forte. Les parcs d’activité savoyards proposent donc des offres parfois plus adaptées. Cependant, nous avons également des contraintes fortes, avec les montagnes proches, qui laissent peu de terrains plats disponibles. Les offres de foncier sont rares et les prix élevés, pouvant atteindre 150€ HT/m². Cela rend le montage de programme mixtes neufs complexe » explique Xavier TROILLARD, directeur Axite CBRE Chambéry.

Valence-Romans Agglo cherche à valoriser son territoire

Avec une demande placée qui devrait atteindre les 31 400 m² d’ici la fin de l’année, les 60ha vendus par l’Agglo Valence-Romans depuis 4 ans ont en effet permis la concrétisation de constructions de bâtiments d’activité et d’entrepôt. Ainsi, en Drôme-Ardèche, il est possible de répondre aux demandes des entreprises endogènes mais aussi exogènes puisque même les bâtiments « anciens » arrivent à trouver preneur.

« L’année 2019 devrait surfer sur la vague concernant la demande placée puisque nous avons déjà des démarrages de constructions neuves clés en mains « CEFT PRODEVAL, MARKEM IMAGE » à Rovaltain, « ENEDIS » à Lautagne, des PC et des compromis signés « SOLYSTIC » à Rovaltain, mais je vous en parlerai mieux l’année prochaine » conclu Christine MORET, directrice Axite CBRE Valence.

Manque d’offre : la solution est-elle la démolition/reconstruction de sites ?

Le stock immédiat atteint près de 1,1 M de m² (-3% vs 2017). On peut donc s’interroger sur les perspectives de ces marchés restreints par l’offre. Les friches industrielles peuvent-elles constituer une opportunité pour le secteur ?

« Annecy et sa région se caractérisent par un moindre nombre de friches, notamment les friches dites urbaines qui n’existent pratiquement plus ici. En revanche, de nombreux sites industriels périphériques ont fermé et leur avenir, jusqu’alors orienté vers la réutilisation en l’état, est de plus en plus voué à la démolition/reconstruction » précise Jean-François BERTHIER.

En effet, la hausse des charges foncières a rendu ce type d’approche économiquement justifiable. C’est probablement là une des solutions pour les utilisateurs voulant se maintenir sur la proche agglomération.

En Nord-Isère, l’enjeu est de satisfaire une demande importante de petites et moyennes surfaces
« En 2018, 41% des demandes concernent des locaux d’activité de 300 m² et moins. L’offre correspondante représente moins de 10% du stock total. La solution de diviser des bâtiments de grandes superficies existe mais leur configuration rend souvent l’aménagement délicat, coûteux voire impossible ».

Heureusement, le Nord-Isère tire avantage d’une réserve foncière encore assez importante pour construire des locaux voire des parcs d’activités adaptés. 2019 devrait ainsi aboutir sur des projets portés par des investisseurs avec une divisibilité plus importante.