Les centres commerciaux sont-ils l’Eldorado du commerçant ?

Caroline François, journaliste chez Entreprendre, analyse les motivations et freins dans un projet d’implantation en zone commerciale.

Les centres commerciaux offrent la garantie d’une affluence importante des ménages qui viennent y faire leurs courses chaque semaine. Ces nouveaux lieux de vie, sont conçus aujourd’hui comme des « Family Village ».

Dans son enquête, Thomas Duchene, directeur Retail France de CBRE, intervient :

« Les centres commerciaux sont devenus des lieux de vie, avec des pôles de loisirs et des services, permettant d’y passer plus de temps et de consommer davantage. »

Quelques chiffres :

598 centres commerciaux

128 en Ile-de-France

Un taux de fréquentation plus élevé qu’ailleurs… mais à quel prix ?

Pour se permettre un emplacement de choix, il faut compter un loyer charges comprises (qui peuvent atteindre jusqu’à 40% du loyer) de 1 500 à 1 800€/m² pour les petites surfaces, et 500 à 600€/m² pour des points de vente plus grands.

Thomas Duchêne conseille de privilégier les parcs d’activité commerciale installés en périphérie à ciel ouvert :

« Les loyers et les charges y sont beaucoup moins élevés et les contraintes ne sont pas les mêmes. Il est plus facile, pour un petit commerçant, d’y rentrer, alors qu’un centre commercial privilégie avant tout la rentabilité dans le choix de ses commerces. »

Une alternative : construire un commerce en proximité

Même si le commerçant ne bénéficie pas de l’accessibilité du centre, il profite d’une bonne visibilité, en étant déchargé des amplitudes horaires, loyer et charges vertigineuses d’un emplacement en centre.

Source : Magazine Entreprendre

Très appréciée des Parisiens, cette artère incarne le 16ème chic, après la rue de Passy, c’est l’artère commerçante la plus connue de l’arrondissement. Principalement fréquentée par une clientèle de quartier, plutôt féminine, elle regroupe l’essentiel des enseignes de prêt-à-porter moyen/haut de gamme. Certaines maisons tels Prunier, Lenôtre ou le célèbre établissement L’Aventure demeurent de véritables institutions dans le quartier et concourent à pérenniser le standing de la rue.

Détail des valeurs locatives :

• Sur le tronçon reliant la place du Général de Gaulle à la place Victor Hugo, la moyenne se situe entre 1 400 et 2 500 euros HT, HC du m². C’est la partie de l’avenue la plus fréquentée : plus de 2,4 millions de véhicules sortent de l’avenue Victor Hugo vers la place de l’Etoile, constituant un véritable atout pour les enseignes en terme de visibilité. La sortie du métro Victor Hugo sur la place draine quant à elle environ 4 millions de voyageurs par an.
• Sur la seconde partie de l’avenue les valeurs locatives sont comprises entre 600 et 1 000 euros HT, HC du m². Cette zone s’apparente à un petit centre-ville de régions, avec des enseignes plutôt nationales, dites de proximité, telles que Nicolas, Starbucks, McDonald’s, Caroll, Etam ou Marionnaud.
• Sur le tronçon impair, plus orienté luxe, les valeurs locatives moyennes frôlent les 2 000 euros HT, HC du m². Céline, Pinko et Fratelli Rosetti ont une clientèle fidèle privilégiant le côté intimiste de l’expérience shopping à côté des enseignes « affordable luxury » de type Sandro, Apostrophe ou Maje.

Un « turn over » important

Ceci pour deux raisons : tous les concepts ne trouvent pas leur place et les prétentions financières des bailleurs sont parfois difficiles à supporter, notamment pour les nouvelles enseignes débutant leur développement.

L’expérience de CBRE sur l’avenue

CBRE a participé au transfert de Ventilo, remplacé par The Kooples. Ventilo a repris, sur 68 m² de surface pondérée à 1 551 euros (HT, HC) du m², le local de Robert Clergerie. The Kooples, déjà présent au numéro 20 de l’avenue, a ouvert une très belle boutique au 51. Balibaris, voisin de ce dernier au numéro 49, s’est installé sur 66 m² pondérés moyennant un loyer pur de 125 000 euros (HT, HC), soit une valeur locative de 1 894 euros (HT, HC) du mètre carré. Twin Set Simona Barbier, l’enseigne de prêt-à-porter italien féminin arrivée l’an dernier sur 56 m², a participé à la flambée des valeurs avec ses 2 283 euros (HT, HC) du mètre carré.

> L’article de Thierry Mouthiez « Key Plan – Juin 2015 – Avenue Victor Hugo : au Chic Parisien » paru sur Immoweek.

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