Les loyers économiques franciliens sont globalement restés stables durant le 1er trimestre 2015. Les valeurs faciales ont peu évolué et, revers de l’environnement économique, les marques d’intérêt des entreprises pour des loyers > 600 € demeurent relativement modérées.
Les avantages commerciaux restent généralisés, même s’ils varient notamment en fonction de l’actif et de sa localisation. Pour des surfaces > 1 000 m², le niveau des franchises de loyer, de la participation aux travaux et des loyers progressifs représentait en moyenne 20,2% du loyer facial francilien au 4ème trimestre 2014 selon Immostat.

LES CARTES DES LOYERS DE BUREAUX A PARIS

LES CARTES DES LOYER DE BUREAUX EN IDF

Les fourchettes correspondent à des loyers stipulés dans les baux (hors RIE, hors parking) pour des surfaces > à 1000 m². Ces loyers ne prennent pas en compte les éventuels aménagements commerciaux consentis par les bailleurs, ni les particularités des locaux justifiant d’une décote ou d’une surcote. La valeur haute de la fourchette correspond aux meilleurs immeubles du secteur. Ces données tendent à refléter les valeurs de transactions, dans la mesure où celles-ci sont représentatives du marché en question. Cependant, certaines valeurs indiquées correspondent à des loyers théoriques de marché (estimées par nos équipes commerciales). En l’absence de transactions ou d’actifs faisant référence depuis plusieurs trimestres, la cote indique NS = Non Significatif.

DES VALEURS ÉCONOMIQUES ATTRACTIVES

En 2014, les valeurs locatives faciales en Ile-de-France se sont relativement stabilisées après avoir subi une forte pression à la baisse entre 2011 et 2013 dans les marchés en sur-offre. Dans Paris, le niveau contenu du stock disponible permet leur maintien alors que la forte concurrence entre les propriétaires qui sévit dans les marchés périphériques pousse les valeurs faciales et surtout économiques à la baisse. Pour des prises à bail > 1 000 m² avec une durée d’engagement ferme d’au moins 6 ans, 2 à 3 mois d’équivalent de franchises de loyer par année d’engagement sont fréquemment accordés dans les localisations en suroffre, les 3 mois pouvant être dépassés. Dans Paris intra-muros, la moyenne se situe entre 1,5 à 2 mois de franchises. Au 3ème trimestre 2014, l’indicateur Immostat établit la moyenne des mesures d’accompagnement en Ile de-France à 19,6 % tous états confondus pour des transactions > 1 000 m².

MANQUE D’OFFRE « PRIME » DANS PARIS, NOUVELLE HIÉRARCHIE DES VALEURS À LA DÉFENSE

Faute de produits haut de gamme localisés à des adresses prestigieuses et qui suscitent toujours l’intérêt d’un certain type d’utilisateurs, le loyer moyen « prime » facial (moyenne des 10 transactions les plus élevées, supérieures à 500 m2, recensées au cours des 6 derniers mois, pondérée par la surface transactée) dans Paris Centre Ouest passe sous la barre des 700 € HT HC/m2/an, à 687 €. À La Défense, la commercialisation progressive des actifs neufs et restructurés livrés au cours des 18 derniers mois ont fait progresser le loyer moyen « prime » à 498 € HT HC/m2/an. dans le Croissant Ouest, il atteint 459 € HT HC/m2/an suite à des transactions importantes à Neuilly-sur-Seine, Levallois-Perret et à Boulogne-Billancourt.

LES CARTES DES LOYERS DE BUREAUX A PARIS

LES CARTES DES LOYER DE BUREAUX EN IDF

Les fourchettes correspondent à des loyers stipulés dans les baux (hors RIE, hors parking) pour des surfaces > à 1000 m². Ces loyers ne prennent pas en compte les éventuels aménagements commerciaux consentis par les bailleurs, ni les particularités des locaux justifiant d’une décote ou d’une surcote. La valeur haute de la fourchette correspond aux meilleurs immeubles du secteur. Ces données tendent à refléter les valeurs de transactions, dans la mesure où celles-ci sont représentatives du marché en question. Cependant, certaines valeurs indiquées correspondent à des loyers théoriques de marché (estimées par nos équipes commerciales). En l’absence de transactions ou d’actifs faisant référence depuis plusieurs trimestres, la cote indique NS = Non Significatif.

Des loyers économiques attractifs

Les loyers faciaux sont restés globalement stables ces derniers mois, hormis des réajustements ponctuels selon les immeubles ou localisations. Les valeurs économiques se sont, ces dernières  années, ajustées essentiellement via l’octroi de gestes commerciaux qui atteignent un niveau historiquement élevé. Cette pratique est bien ancrée dans les conditions actuelles de marché et les avantages commerciaux ont plutôt crû très légèrement ces derniers mois. Cela ne facilite pas la lecture de la grille des valeurs et freine l’ajustement des loyers faciaux, l’accord de franchises étant souvent considéré comme un prérequis par les locataires potentiels. Ces remises commerciales passent principalement par les franchises de loyer qui sont toujours l’instrument privilégié, même si la mise à disposition des locaux ou la participation aux travaux sont régulièrement utilisés en complément.

Ces gestes commerciaux sont logiquement plus élevés dans les zones périphériques, où l’offre est plus abondante. Pour des surfaces > 2 000 m² et des baux longs, les avantages commerciaux y sont en moyenne de 2,5 à 3 mois d’équivalent franchise par année d’engagement, atteignant fréquemment les 3 mois. Plus ponctuellement, les 4 mois par année d’engagement sont observés. Dans Paris, où la vacance est plus faible, l’ajustement des loyers y est plus modéré, les gestes commerciaux sont moindres mais demeurent élevés pour la zone, autour de 1,5 à 2 mois par année d’engagement d’équivalent franchise pour des surfaces > 2 000 m².

LES CARTES DES LOYERS DE BUREAUX A PARIS

LES CARTES DES LOYER DE BUREAUX EN IDF 

Les fourchettes correspondent à des loyers stipulés dans les baux (hors RIE, hors parking) pour des surfaces > à 1000 m². Ces loyers ne prennent pas en compte les éventuels aménagements commerciaux consentis par les bailleurs, ni les particularités des locaux justifiant d’une décote ou d’une surcote. La valeur haute de la fourchette correspond aux meilleurs immeubles du secteur. Ces données tendent à refléter les valeurs de transactions, dans la mesure où celles-ci sont représentatives du marché en question. Cependant, certaines valeurs indiquées correspondent à des loyers théoriques de marché (estimées par nos équipes commerciales). En l’absence de transactions ou d’actifs faisant référence depuis plusieurs trimestres, la cote indique NS = Non Significatif.

L’offre immédiate s’établit à 3,4 millions de m².

Elle s’est résorbée de 8% en un an, notamment en Rhône-Alpes et Nord Pas de Calais. Les constructions sont toujours à l’arrêt et l’offre en « gris » totalise 3 millions de m² pour répondre aux besoins de clés-en-main.

Les loyers ont légèrement évolué, à la hausse comme à la baisse, dans certains secteurs ciblés, mais ils ont globalement atteint un plancher.

Aurélie Lemoine, Directeur Etudes et Recherche de CBRE, commente les chiffres clés du marché des locaux d’activités en IDF :

« En résonance avec le climat économique, le marché des locaux d’activités et petits entrepôts francilien a connu une année difficile. Les PME/PMI, aux marges financières comprimées, ont limité ou annulé leurs mouvements.

L’offre immédiate a progressé sous l’effet de libérations et de l’affaissement de la demande. Elle reste majoritairement de mauvaise qualité à l’exception de certaines disponibilités en parcs d’activités ou en 1ère couronne.

Les loyers faciaux sont restés hétérogènes, globalement stables pour les petites et moyennes surfaces et attaqués sur les grandes surfaces des secteurs sur-offreurs. »