Une demande placée de bureaux qui augmente

613 800 m2 de bureaux ont été placés au 2ème trimestre, soit + 17 % en 3 mois, un niveau supérieur de 6 % à la moyenne décennale des 2èmes trimestres.

La demande placée des 6 premiers mois de 2016, 1,1 million de m2, progresse de + 20 % en 1 an comparativement à un 1er semestre 2015 assez peu actif.

Les 31 transactions > 5 000 m2 (15 durant les 3 derniers mois) totalisent 378 600 m2, en hausse annuelle comparativement à un médiocre 1er semestre 2015.

Un dynamisme du marché des bureaux surtout à Paris et La Défense

Paris Centre Ouest réalise un bon 1er semestre (305 100 m2 placés), avec un point haut pour les surfaces < 1 000 m2. Allié à une activité supérieure à la moyenne dans Paris Sud et Paris Nord Est, Paris intramuros signe un pic semestriel de volumes placés (555 100 m2).

Bénéficiant notamment d’un regain des transactions > 5 000 m2, La Défense affiche un record semestriel de commercialisations depuis l’an 2000, avec 174 500 m2.

Xavier Mahieu, Directeur Général CBRE Bureaux Ile-de-France, commente au sujet du marché des bureaux :

« La demande placée se révèle bien orientée au 1er semestre 2016 avec des résultats qui renouent avec la moyenne sur 10 ans des 1ers semestres. Le redressement des transactions > 5 000 m² se confirme progressivement. Paris intra-muros continue à battre des records sur les surfaces < 5 000 m² et ce malgré un taux de vacance très faible. La situation est plus conforme à la réalité économique (modeste reprise) pour les autres localisations. Preuve d’un marché relativement équilibré, les valeurs sont stabilisées »

Les perspectives pour les prochains trimestres

Les prochains trimestres devraient confirmer les tendances du 1er semestre 2016 : une raréfaction de l’offre disponible particulièrement dans les zones centrales mais aussi une légère hausse des loyers économiques des biens les plus recherchés dans les zones les plus tendues.

Cliquez ici pour télécharger l’étude complète : Market View Bureaux Juillet 2016

Pour plus d’informations sur l’évolution du marché des bureaux en Ile-de-France, n’hésitez pas à contacter Thomas Baron ou David Tran.

Retrouvez ici l’ensemble de nos offres de bureaux sur les marchés porteurs mentionnés précédemment tels que Paris intra-muros et La Défense

DES VALEURS ÉCONOMIQUES ATTRACTIVES

En 2014, les valeurs locatives faciales en Ile-de-France se sont relativement stabilisées après avoir subi une forte pression à la baisse entre 2011 et 2013 dans les marchés en sur-offre. Dans Paris, le niveau contenu du stock disponible permet leur maintien alors que la forte concurrence entre les propriétaires qui sévit dans les marchés périphériques pousse les valeurs faciales et surtout économiques à la baisse. Pour des prises à bail > 1 000 m² avec une durée d’engagement ferme d’au moins 6 ans, 2 à 3 mois d’équivalent de franchises de loyer par année d’engagement sont fréquemment accordés dans les localisations en suroffre, les 3 mois pouvant être dépassés. Dans Paris intra-muros, la moyenne se situe entre 1,5 à 2 mois de franchises. Au 3ème trimestre 2014, l’indicateur Immostat établit la moyenne des mesures d’accompagnement en Ile de-France à 19,6 % tous états confondus pour des transactions > 1 000 m².

MANQUE D’OFFRE « PRIME » DANS PARIS, NOUVELLE HIÉRARCHIE DES VALEURS À LA DÉFENSE

Faute de produits haut de gamme localisés à des adresses prestigieuses et qui suscitent toujours l’intérêt d’un certain type d’utilisateurs, le loyer moyen « prime » facial (moyenne des 10 transactions les plus élevées, supérieures à 500 m2, recensées au cours des 6 derniers mois, pondérée par la surface transactée) dans Paris Centre Ouest passe sous la barre des 700 € HT HC/m2/an, à 687 €. À La Défense, la commercialisation progressive des actifs neufs et restructurés livrés au cours des 18 derniers mois ont fait progresser le loyer moyen « prime » à 498 € HT HC/m2/an. dans le Croissant Ouest, il atteint 459 € HT HC/m2/an suite à des transactions importantes à Neuilly-sur-Seine, Levallois-Perret et à Boulogne-Billancourt.

LES CARTES DES LOYERS DE BUREAUX A PARIS

LES CARTES DES LOYER DE BUREAUX EN IDF

Les fourchettes correspondent à des loyers stipulés dans les baux (hors RIE, hors parking) pour des surfaces > à 1000 m². Ces loyers ne prennent pas en compte les éventuels aménagements commerciaux consentis par les bailleurs, ni les particularités des locaux justifiant d’une décote ou d’une surcote. La valeur haute de la fourchette correspond aux meilleurs immeubles du secteur. Ces données tendent à refléter les valeurs de transactions, dans la mesure où celles-ci sont représentatives du marché en question. Cependant, certaines valeurs indiquées correspondent à des loyers théoriques de marché (estimées par nos équipes commerciales). En l’absence de transactions ou d’actifs faisant référence depuis plusieurs trimestres, la cote indique NS = Non Significatif.

Des loyers économiques attractifs

Les loyers faciaux sont restés globalement stables ces derniers mois, hormis des réajustements ponctuels selon les immeubles ou localisations. Les valeurs économiques se sont, ces dernières  années, ajustées essentiellement via l’octroi de gestes commerciaux qui atteignent un niveau historiquement élevé. Cette pratique est bien ancrée dans les conditions actuelles de marché et les avantages commerciaux ont plutôt crû très légèrement ces derniers mois. Cela ne facilite pas la lecture de la grille des valeurs et freine l’ajustement des loyers faciaux, l’accord de franchises étant souvent considéré comme un prérequis par les locataires potentiels. Ces remises commerciales passent principalement par les franchises de loyer qui sont toujours l’instrument privilégié, même si la mise à disposition des locaux ou la participation aux travaux sont régulièrement utilisés en complément.

Ces gestes commerciaux sont logiquement plus élevés dans les zones périphériques, où l’offre est plus abondante. Pour des surfaces > 2 000 m² et des baux longs, les avantages commerciaux y sont en moyenne de 2,5 à 3 mois d’équivalent franchise par année d’engagement, atteignant fréquemment les 3 mois. Plus ponctuellement, les 4 mois par année d’engagement sont observés. Dans Paris, où la vacance est plus faible, l’ajustement des loyers y est plus modéré, les gestes commerciaux sont moindres mais demeurent élevés pour la zone, autour de 1,5 à 2 mois par année d’engagement d’équivalent franchise pour des surfaces > 2 000 m².

LES CARTES DES LOYERS DE BUREAUX A PARIS

LES CARTES DES LOYER DE BUREAUX EN IDF 

Les fourchettes correspondent à des loyers stipulés dans les baux (hors RIE, hors parking) pour des surfaces > à 1000 m². Ces loyers ne prennent pas en compte les éventuels aménagements commerciaux consentis par les bailleurs, ni les particularités des locaux justifiant d’une décote ou d’une surcote. La valeur haute de la fourchette correspond aux meilleurs immeubles du secteur. Ces données tendent à refléter les valeurs de transactions, dans la mesure où celles-ci sont représentatives du marché en question. Cependant, certaines valeurs indiquées correspondent à des loyers théoriques de marché (estimées par nos équipes commerciales). En l’absence de transactions ou d’actifs faisant référence depuis plusieurs trimestres, la cote indique NS = Non Significatif.