Les efforts des propriétaires sur les valeurs économiques se généralisent

Au cours du 1er semestre 2014, les valeurs locatives faciales en Ile-de-France se sont relativement stabilisées après la forte pression à la baisse observée sur les marchés en sur-offre entre 2012 et 2013. Dans Paris, le niveau contenu du stock disponible favorise leur maintien, tant que les locaux proposés répondent a minima aux exigences accrues des utilisateurs potentiels. En revanche, la forte concurrence entre les propriétaires qui sévit notamment dans les marchés de l’Ouest francilien rééchelonne progressivement les valeurs.

Rareté de l’offre de qualité dans Paris, nouvelle hiérarchie des valeurs à La Défense

Faute de produits haut de gamme localisés à des adresses prestigieuses et qui suscitent toujours l’intérêt d’un certain type d’utilisateurs soucieux de l’image renvoyée par leurs implantations, le loyer moyen « prime » facial de Paris Centre Ouest évolue peu en 6 mois (- 1 %) et s’affiche à 699 € HT HC/m²/an. Les transactions aux valeurs les plus élevées ont été signées aux alentours de 750 € HT HC/m²/an. À La Défense, la reprise du marché locatif et les premières commercialisations des actifs neufs et restructurés, livrés en 2013, ont fait progresser le loyer moyen « prime » de + 6 % en 6 mois, à 467 € HT HC/m²/an.

LES CARTES DES LOYERS DE BUREAUX A PARIS

LES CARTES DES LOYER DE BUREAUX EN IDF 

Les fourchettes correspondent à des loyers stipulés dans les baux (hors RIE, hors parking) pour des surfaces > à 1000 m². Ces loyers ne prennent pas en compte les éventuels aménagements commerciaux consentis par les bailleurs, ni les particularités des locaux justifiant d’une décote ou d’une surcote. La valeur haute de la fourchette correspond aux meilleurs immeubles du secteur. Ces données tendent à refléter les valeurs de transactions, dans la mesure où celles-ci sont représentatives du marché en question. Cependant, certaines valeurs indiquées correspondent à des loyers théoriques de marché (estimées par nos équipes commerciales). En l’absence de transactions ou d’actifs faisant référence depuis plusieurs trimestres, la cote indique NS = Non Significatif.

Des valeurs faciales stables…
Les loyers faciaux ont peu évolué durant les 3 premiers mois de 2014. Le loyer facial moyen pondéré francilien est stable sur un an, à 294 € HT HC/m²/an pour des surfaces neuves / restructurées / rénovées et à 217 € HT HC/m²/an pour des surfaces en état d’usage. Certains propriétaires ont par ailleurs profité de la nouvelle année pour faire diminuer les loyers de présentation de certains actifs.
Dans Paris Centre Ouest, le loyer facial moyen « prime » atteint 715 € HT HC/m²/an (+ 1 % en 3 mois). En raison du manque d’offre ultra « prime », les loyers de transactions ont du mal à dépasser 750 € HT HC/m²/an, alors que le loyer de ce type de bureaux pourrait théoriquement avoisiner les 800 € HT HC/m²/an.
À La Défense, le loyer moyen « prime » s’accroît légèrement (+ 3 % sur le trimestre), à 454 € HT HC/m²/an, niveau légèrement supérieur à celui du Croissant Ouest (446 €, + 2 % en 3 mois).

…mais des avantages commerciaux éminemment élevés
Usage habituel en période de difficultés locatives, les avantages commerciaux sont aujourd’hui quasi systématiques et servent de variable d’ajustement aux acteurs. Les propriétaires restent motivés à conserver leurs locataires ou à en attirer d’autres afin de limiter la vacance de leurs actifs. Même s’ils dépendent notamment de la localisation et de l’équilibre offre / demande des sous-marchés, de la taille de la transaction, de la durée du bail mais aussi des caractéristiques de l’immeuble, les avantages commerciaux se maintiennent à un niveau historiquement élevé.

En moyenne, ils représentent en périphérie entre 2,5 et 3 mois de loyers par année d’engagement pour des baux fermes > 6 ans et des surfaces > 2 000 m². Dans Paris intra-muros, ils se situent davantage entre 1 et 1,5 mois par année d’engagement pour les surfaces entre 500 m² et 1 000 m² et entre 1,5 et 2 mois par année d’engagement pour les surfaces entre 1 000 m² et 5 000 m².
L’extension de la pratique des avantages commerciaux à la quasitotalité des strates du marché francilien observée fin 2013 se confirme donc.

LES CARTES DES LOYERS DE BUREAUX A PARIS

LES CARTES DES LOYERS DE BUREAUX EN IDF

Les fourchettes correspondent à des loyers stipulés dans les baux (hors RIE, hors parking) pour des surfaces > à 1000 m². Ces loyers ne prennent pas en compte les éventuels aménagements commerciaux consentis par les bailleurs, ni les particularités des locaux justifiant d'une décote ou d'une surcote. La valeur haute de la fourchette correspond aux meilleurs immeubles du secteur. Ces données tendent à refléter les valeurs de transactions, dans la mesure où celles-ci sont représentatives du marché en question. Cependant, certaines valeurs indiquées correspondent à des loyers théoriques de marché (estimées par nos équipes commerciales). En l'absence de transactions ou d'actifs faisant référence depuis plusieurs trimestres, la cote indique NS = Non Significatif.

Maintien relatif des loyers faciaux et baisse des loyers économiques
Le loyer moyen facial pondéré en IDF pour les surfaces neuves, restructurées ou rénovées s’est globalement stabilisé en 2013 pour s’afficher à 294 € HT HC/m²/an en fin d’année (- 0,7 % sur un an).
Les efforts des propriétaires se concentrent aujourd’hui davantage sur les valeurs économiques : les avantages commerciaux, sous forme de franchises de loyers principalement mais aussi via une mise à disposition anticipée des locaux ou encore de financement de travaux d’aménagement, ont ainsi augmenté en 2013. Pour des prises à bail > 2 000 m² d’une durée ferme d’au moins 6 ans, ils représentent en moyenne 2,5 à 3 mois de loyers par année d’engagement dans les marchés en sur-offre, les 3 mois ayant été ponctuellement dépassés. Dans Paris, la moyenne se situait entre 1,5 à 2 mois de franchise.

Rareté sur le « prime » parisien, maintien des valeurs faciales à La Défense et dans le Croissant Ouest
Le loyer moyen « prime » facial de Paris Centre Ouest enregistre une progression de + 7 % en trois mois pour s’afficher à 707 € HT HC/m²/an suite à la réapparition de transactions signées aux alentours de 750€HT HC/m²/an. Mais faute d’offres « prime » et donc de transactions dépassant 800 € HT HC/m²/an comme en 2012, il reste en baisse de – 8 % sur un an. 
À La Défense, le loyer moyen « prime » retrouve son niveau de l’an dernier, à 442 € HT HC/m²/an après avoir enregistré de légères hausses en lien avec le dynamisme du marché 1 000 m² – 3 000 m², notamment sur quelques actifs phares, les mieux situés sur la dalle. Les dernières transactions signées témoignent toujours de la difficulté de passer la barre des 500 € HT HC/m²/an. 
Dans le Croissant Ouest, le loyer moyen « prime » qui avait atteint un pic en début d’année 2013 est en légère hausse (+ 2 %) par rapport à fin 2012, à 438 € HT HC/m²/an. Plusieurs transactions dans des immeubles neufs à Boulogne-Billancourt et à Issy-les-Moulineaux, à des valeurs faciales avoisinant voir dépassant 450 € HT HC/m²/an, en sont à l’origine.

LES CARTES DES LOYERS DE BUREAUX A PARIS

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LES CARTES DES LOYERS DE BUREAUX EN IDF

Les fourchettes correspondent à des loyers stipulés dans les baux (hors RIE, hors parking) pour des surfaces > à 1000 m². Ces loyers ne prennent pas en compte les éventuels aménagements commerciaux consentis par les bailleurs, ni les particularités des locaux justifiant d'une décote ou d'une surcote. La valeur haute de la fourchette correspond aux meilleurs immeubles du secteur. Ces données tendent à refléter les valeurs de transactions, dans la mesure où celles-ci sont représentatives du marché en question. Cependant, certaines valeurs indiquées correspondent à des loyers théoriques de marché (estimées par nos équipes commerciales). En l'absence de transactions ou d'actifs faisant référence depuis plusieurs trimestres, la cote indique NS = Non Significatif.