Les efforts des propriétaires sur les valeurs économiques se généralisent

Au cours du 1er semestre 2014, les valeurs locatives faciales en Ile-de-France se sont relativement stabilisées après la forte pression à la baisse observée sur les marchés en sur-offre entre 2012 et 2013. Dans Paris, le niveau contenu du stock disponible favorise leur maintien, tant que les locaux proposés répondent a minima aux exigences accrues des utilisateurs potentiels. En revanche, la forte concurrence entre les propriétaires qui sévit notamment dans les marchés de l’Ouest francilien rééchelonne progressivement les valeurs.

Rareté de l’offre de qualité dans Paris, nouvelle hiérarchie des valeurs à La Défense

Faute de produits haut de gamme localisés à des adresses prestigieuses et qui suscitent toujours l’intérêt d’un certain type d’utilisateurs soucieux de l’image renvoyée par leurs implantations, le loyer moyen « prime » facial de Paris Centre Ouest évolue peu en 6 mois (- 1 %) et s’affiche à 699 € HT HC/m²/an. Les transactions aux valeurs les plus élevées ont été signées aux alentours de 750 € HT HC/m²/an. À La Défense, la reprise du marché locatif et les premières commercialisations des actifs neufs et restructurés, livrés en 2013, ont fait progresser le loyer moyen « prime » de + 6 % en 6 mois, à 467 € HT HC/m²/an.

LES CARTES DES LOYERS DE BUREAUX A PARIS

LES CARTES DES LOYER DE BUREAUX EN IDF 

Les fourchettes correspondent à des loyers stipulés dans les baux (hors RIE, hors parking) pour des surfaces > à 1000 m². Ces loyers ne prennent pas en compte les éventuels aménagements commerciaux consentis par les bailleurs, ni les particularités des locaux justifiant d’une décote ou d’une surcote. La valeur haute de la fourchette correspond aux meilleurs immeubles du secteur. Ces données tendent à refléter les valeurs de transactions, dans la mesure où celles-ci sont représentatives du marché en question. Cependant, certaines valeurs indiquées correspondent à des loyers théoriques de marché (estimées par nos équipes commerciales). En l’absence de transactions ou d’actifs faisant référence depuis plusieurs trimestres, la cote indique NS = Non Significatif.

Des valeurs faciales stables…
Les loyers faciaux ont peu évolué durant les 3 premiers mois de 2014. Le loyer facial moyen pondéré francilien est stable sur un an, à 294 € HT HC/m²/an pour des surfaces neuves / restructurées / rénovées et à 217 € HT HC/m²/an pour des surfaces en état d’usage. Certains propriétaires ont par ailleurs profité de la nouvelle année pour faire diminuer les loyers de présentation de certains actifs.
Dans Paris Centre Ouest, le loyer facial moyen « prime » atteint 715 € HT HC/m²/an (+ 1 % en 3 mois). En raison du manque d’offre ultra « prime », les loyers de transactions ont du mal à dépasser 750 € HT HC/m²/an, alors que le loyer de ce type de bureaux pourrait théoriquement avoisiner les 800 € HT HC/m²/an.
À La Défense, le loyer moyen « prime » s’accroît légèrement (+ 3 % sur le trimestre), à 454 € HT HC/m²/an, niveau légèrement supérieur à celui du Croissant Ouest (446 €, + 2 % en 3 mois).

…mais des avantages commerciaux éminemment élevés
Usage habituel en période de difficultés locatives, les avantages commerciaux sont aujourd’hui quasi systématiques et servent de variable d’ajustement aux acteurs. Les propriétaires restent motivés à conserver leurs locataires ou à en attirer d’autres afin de limiter la vacance de leurs actifs. Même s’ils dépendent notamment de la localisation et de l’équilibre offre / demande des sous-marchés, de la taille de la transaction, de la durée du bail mais aussi des caractéristiques de l’immeuble, les avantages commerciaux se maintiennent à un niveau historiquement élevé.

En moyenne, ils représentent en périphérie entre 2,5 et 3 mois de loyers par année d’engagement pour des baux fermes > 6 ans et des surfaces > 2 000 m². Dans Paris intra-muros, ils se situent davantage entre 1 et 1,5 mois par année d’engagement pour les surfaces entre 500 m² et 1 000 m² et entre 1,5 et 2 mois par année d’engagement pour les surfaces entre 1 000 m² et 5 000 m².
L’extension de la pratique des avantages commerciaux à la quasitotalité des strates du marché francilien observée fin 2013 se confirme donc.

LES CARTES DES LOYERS DE BUREAUX A PARIS

LES CARTES DES LOYERS DE BUREAUX EN IDF

Les fourchettes correspondent à des loyers stipulés dans les baux (hors RIE, hors parking) pour des surfaces > à 1000 m². Ces loyers ne prennent pas en compte les éventuels aménagements commerciaux consentis par les bailleurs, ni les particularités des locaux justifiant d'une décote ou d'une surcote. La valeur haute de la fourchette correspond aux meilleurs immeubles du secteur. Ces données tendent à refléter les valeurs de transactions, dans la mesure où celles-ci sont représentatives du marché en question. Cependant, certaines valeurs indiquées correspondent à des loyers théoriques de marché (estimées par nos équipes commerciales). En l'absence de transactions ou d'actifs faisant référence depuis plusieurs trimestres, la cote indique NS = Non Significatif.

Maintien relatif des loyers faciaux et baisse des loyers économiques
Le loyer moyen facial pondéré en IDF pour les surfaces neuves, restructurées ou rénovées s’est globalement stabilisé en 2013 pour s’afficher à 294 € HT HC/m²/an en fin d’année (- 0,7 % sur un an).
Les efforts des propriétaires se concentrent aujourd’hui davantage sur les valeurs économiques : les avantages commerciaux, sous forme de franchises de loyers principalement mais aussi via une mise à disposition anticipée des locaux ou encore de financement de travaux d’aménagement, ont ainsi augmenté en 2013. Pour des prises à bail > 2 000 m² d’une durée ferme d’au moins 6 ans, ils représentent en moyenne 2,5 à 3 mois de loyers par année d’engagement dans les marchés en sur-offre, les 3 mois ayant été ponctuellement dépassés. Dans Paris, la moyenne se situait entre 1,5 à 2 mois de franchise.

Rareté sur le « prime » parisien, maintien des valeurs faciales à La Défense et dans le Croissant Ouest
Le loyer moyen « prime » facial de Paris Centre Ouest enregistre une progression de + 7 % en trois mois pour s’afficher à 707 € HT HC/m²/an suite à la réapparition de transactions signées aux alentours de 750€HT HC/m²/an. Mais faute d’offres « prime » et donc de transactions dépassant 800 € HT HC/m²/an comme en 2012, il reste en baisse de – 8 % sur un an. 
À La Défense, le loyer moyen « prime » retrouve son niveau de l’an dernier, à 442 € HT HC/m²/an après avoir enregistré de légères hausses en lien avec le dynamisme du marché 1 000 m² – 3 000 m², notamment sur quelques actifs phares, les mieux situés sur la dalle. Les dernières transactions signées témoignent toujours de la difficulté de passer la barre des 500 € HT HC/m²/an. 
Dans le Croissant Ouest, le loyer moyen « prime » qui avait atteint un pic en début d’année 2013 est en légère hausse (+ 2 %) par rapport à fin 2012, à 438 € HT HC/m²/an. Plusieurs transactions dans des immeubles neufs à Boulogne-Billancourt et à Issy-les-Moulineaux, à des valeurs faciales avoisinant voir dépassant 450 € HT HC/m²/an, en sont à l’origine.

LES CARTES DES LOYERS DE BUREAUX A PARIS

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LES CARTES DES LOYERS DE BUREAUX EN IDF

Les fourchettes correspondent à des loyers stipulés dans les baux (hors RIE, hors parking) pour des surfaces > à 1000 m². Ces loyers ne prennent pas en compte les éventuels aménagements commerciaux consentis par les bailleurs, ni les particularités des locaux justifiant d'une décote ou d'une surcote. La valeur haute de la fourchette correspond aux meilleurs immeubles du secteur. Ces données tendent à refléter les valeurs de transactions, dans la mesure où celles-ci sont représentatives du marché en question. Cependant, certaines valeurs indiquées correspondent à des loyers théoriques de marché (estimées par nos équipes commerciales). En l'absence de transactions ou d'actifs faisant référence depuis plusieurs trimestres, la cote indique NS = Non Significatif.

Le mot d'ordre : Stabilisation des valeurs faciales et des avantages commerciaux toujours élevés

Dans Paris Centre Ouest, le loyer moyen " prime " baisse légèrement pour s’établir à 680 € HT HC/m²/an. En raison d’une amélioration de la qualité des transactions au cours des 3 derniers mois, celui de La Défense s’accroît, à 478 € HT HC/m²/an. Le loyer moyen " prime " du Croissant Ouest diminue quant à lui, à 440 € HT HC/m²/an, compressé par des transactions situées dans des localisations moins onéreuses.

De manière plus globale, le loyer facial moyen pondéré francilien reste stable sur 3 mois, tant pour les surfaces neuves / restructurées / rénovées (293 € HT HC/m²/an) que pour les locaux en état d’usage (216 € HT HC/m²/an). Cela confirme la relative stabilisation des valeurs faciales observée ces derniers mois, même si les situations varient d’un secteur à l’autre. La pression à la baisse des valeurs économiques continue ainsi à se faire via des gestes commerciaux toujours éminemment élevés. Compte tenu des conditions actuelles du marché locatif, les propriétaires se donnent les moyens de limiter la vacance actuelle ou potentielle de leur parc. Les franchises de loyer peuvent atteindre 2,5 à 3 mois par année d’engagement pour des baux longs et des grandes surfaces dans les secteurs suroffreurs, même si leur ampleur dépend évidemment de l’équilibre offre/demande local.

LES CARTES DES LOYERS DE BUREAUX A PARIS

LES CARTES DES LOYERS DE BUREAUX EN IDF

Les fourchettes correspondent à des loyers stipulés dans les baux (hors RIE, hors parking) pour des surfaces > à 1000 m². Ces loyers ne prennent pas en compte les éventuels aménagements commerciaux consentis par les bailleurs, ni les particularités des locaux justifiant d'une décote ou d'une surcote. La valeur haute de la fourchette correspond aux meilleurs immeubles du secteur. Ces données tendent à refléter les valeurs de transactions, dans la mesure où celles-ci sont représentatives du marché en question. Cependant, certaines valeurs indiquées correspondent à des loyers théoriques de marché (estimées par nos équipes commerciales). En l'absence de transactions ou d'actifs faisant référence depuis plusieurs trimestres, la cote indique NS = Non Significatif.

LES CARTES DES LOYERS DE BUREAUX A PARIS 

LES CARTES DES LOYERS DE BUREAUX EN IDF

Les fourchettes correspondent à des loyers stipulés dans les baux (hors restaurant inter entreprise, hors parking) pour des surfaces supérieures à 1 000 m². Ces loyers ne prennent pas en compte les éventuels aménagements commerciaux consentis par les bailleurs, ni les particularités des locaux justifiant d'une décote ou d'une surcote. La valeur haute de la fourchette correspond aux meilleurs immeubles du secteur. Ces données tendent à refléter les valeurs de transactions, dans la mesure où celles-ci sont représentatives du marché en question. Cependant, certaines valeurs indiquées correspondent à des loyers théoriques de marché (estimées par nos équipes commerciales). En l'absence de transactions ou d'actifs faisant référence depuis plusieurs trimestres, la cote n'est pas renseignée (NS = Non Significatif).

Deux situations doivent être distinguées :

a) La clause est nulle et de nullité absolue car contraire à l’article L.112-2 du Code monétaire et financier
En d’autres termes le choix de l’indice est contesté, dans ce cas le preneur dispose d’un délai de 5 ans pour saisir le tribunal aux fins de provoquer la nullité de ladite clause
(Art. 2224 du Code civil modifié par loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile).

b) La clause est réputée non écrite car contraire à l’article L.112-1 du Code monétaire et financier
En cas d’une distorsion entre la période de variation indiciaire et la durée s’écoulant entre deux révisions, auquel cas l’action est imprescriptible car le « réputé non écrit »
procède a priori de la loi et non a posteriori du juge. Dans ce cas, le locataire pourra à tout moment invoquer l’invalidité de la clause.
 

Dès lors que la clause d’échelle mobile est invalidée, le locataire pourrait demander le remboursement de cinq années d’indexation qui ont été indûment payés.

Il est à noter que pour les baux conclus avant le 19 juin 2008 le locataire peut invoquer des mesures de droit transitoire lui permettant de bénéficier de l’ancien délai de prescription trentenaire sous réserve
toutefois que son action soit exercée avant la date du 19 juin 2013 (art. 26 de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008)

Par ailleurs, le bail étant dépourvu de clause d’échelle mobile, le locataire pourrait demander également la réduction de son dépôt de garantie, qui jusqu’alors avait suivi l’évolution de l’indice.

Enfin, le dépôt de garantie ayant excédé deux termes de loyers, il pourrait également demander au bailleur de lui verser sur la somme excédentaire les intérêts au taux des
avances sur titres de la banque de France (Art. L.145-40 du Code de commerce)

Propos recueillis par CBRE auprès de consultants en immobilier chez CBRE.

> Votre bail en cours se situe-t-il bien dans ces fourchettes de loyers ? Ces chiffres clés vous sont-ils utiles pour choisir un nouveau secteur, une nouvelle commune où implanter votre entreprise ? N'hésitez pas à surveiller l'évolution de ces loyers qui seront mis à jour sur CBRE dans 3 mois, soit courant avril 2013.

Evolution du loyer moyen pondéré

Le loyer moyen francilien est orienté à la baisse : – 1,3% sur 1 an pour les surfaces neuves, restructurées ou rénovées.

Les valeurs « prime » dans Paris se maintiennent (effet de rareté), mais baissent en périphérie.

Les loyers moyens « prime » évoluent de façon contrasté :

• Paris Centre Ouest : 771 € (+ 3%)
• La Défense : 441 € (- 11%)
• Croissant Ouest : 430 € (- 7%)

Enfin les propriétaires sont réceptifs et attentifs à leur taux de vacance, pour adapter leurs loyers face à des utilisateurs très exigeants et déterminés à la compression des coûts. Les avantages commerciaux restent élevés, supérieurs à 2 mois de franchises par année d’engagement.
 

LES CARTES DES LOYERS DE BUREAUX A PARIS

LES CARTES DES LOYERS DE BUREAUX EN IDF

Les fourchettes correspondent à des loyers stipulés dans les baux (hors restaurant inter entreprise, hors parking) pour des surfaces supérieures à 1 000 m². Ces loyers ne prennent pas en compte les éventuels aménagements commerciaux consentis par les bailleurs, ni les particularités des locaux justifiant d'une décote ou d'une surcote. La valeur haute de la fourchette correspond aux meilleurs immeubles du secteur. Quand aucune transaction n'a été enregistrée dans le secteur au cours du dernier trimestre le loyer indiqué est un loyer théorique de marché.

> Votre bail en cours se situe-t-il bien dans ces fourchettes de loyers ? Ces chiffres clés vous sont-ils utiles pour choisir un nouveau secteur, une nouvelle commune où implanter votre entreprise ? N'hésitez pas à surveiller l'évolution de ces loyers qui seront mis à jour sur CBRE dans trois mois, soit courant janvier 2013.

Evolution du loyer moyen pondéré

LES CARTES DES LOYERS DE BUREAUX A PARIS

LES CARTES DES LOYERS DE BUREAUX EN IDF

Les fourchettes correspondent à des loyers stipulés dans les baux (hors restaurant inter entreprise, hors parking) pour des surfaces supérieures à 1 000 m². Ces loyers ne prennent pas en compte les éventuels aménagements commerciaux consentis par les bailleurs, ni les particularités des locaux justifiant d'une décote ou d'une surcote. La valeur haute de la fourchette correspond aux meilleurs immeubles du secteur. Quand aucune transaction n'a été enregistrée dans le secteur au cours du dernier trimestre le loyer indiqué est un loyer théorique de marché. 

Pour commencer une vue d'ensemble :
Les tendances à la hausse et à la baisse des loyers moyens pondérés par secteur.

  
 
LOYERS DE BUREAUX A PARIS ET EN IDF
   

CBRE vous présente les cartes de Paris qui distinguent les bureaux d'état d'usage en violet, rénovés en bleu et les bureaux neufs ou restructurés en orangé.
Pour les loyers en IDF, veuillez consulter le tableau détaillé ci-dessous.

> Votre bail en cours se situe-t-il bien dans ces fourchettes de loyers ? Ces chiffres clés vous sont-ils utiles pour choisir un nouveau secteur, une nouvelle commune où implanter votre entreprise ? N'hésitez pas à surveiller l'évolution de ces loyers qui seront mis à jour sur CBRE dans trois mois, soit courant octobre 2012.

Les fourchettes correspondent à des loyers stipulés dans les baux (hors restaurant inter entreprise, hors parking) pour des surfaces supérieures à 1 000 m². Ces loyers ne prennent pas en compte les éventuels aménagements commerciaux consentis par les bailleurs, ni les particularités des locaux justifiant d'une décote ou d'une surcote. La valeur haute de la fourchette correspond aux meilleurs immeubles du secteur. Quand aucune transaction n'a été enregistrée dans le secteur au cours du dernier trimestre le loyer indiqué est un loyer théorique de marché.

Le versement transport (VT) est au départ une taxe destinée au financement de la création et de l'amélioration des transports en commun et qui au fur et à mesure a été affectée aussi  aux dépenses d’exploitation.

Peuvent y être assujetties toutes les personnes  physiques ou morales, ou privées qui  emploient plus de neuf salariés. Cependant sont  de plein droit exemptées de VT, les fondations et associations reconnues d’utilité publique à but non lucratif dont l’activité est de caractère social.

Comment se calcule le versement transport ?

L’assiette du versement transport est constituée par la masse salariale dans le Périmètre de transport urbain (PTU) à laquelle on applique un taux.

En Ile de France, le versement transport est perçu au profit du S.T.I.F (Syndicat des transports d’Ile de France) qui fixe le taux plafond applicable à la masse salariale.
A compter du 1er janvier 2011, il a été institué un classement des communes en 3 catégories de taux plafond :

• 2,6% à Paris et dans le département des Hauts de Seine
• 1,7% pour les communes listées par le décret n°2012-463 du 6 avril 2012.
  La liste des communes relavant de cette 2ème catégorie est l’unité urbaine de Paris au sens de l’INSEE (hormis Paris et Hauts de Seine)
• 1,4% pour les autres communes d’IDF

CBRE met à votre disposition cette carte qui permet de visualiser les 3 catégories de communes au regard du versement transport.  

Jusqu’à la fin 2010 le zonage des taux plafonds était départemental, soit :

• 2,6% à Paris et dans le département des Hauts de Seine
• 1,7% dans les départements de Seine Saint Denis et du Val de Marne
• 1,4% dans les départements  de l’Essonne, des Yvelines, du Val d’Oise et de Seine et Marne

Quel est l’impact de cette modification de taux ?

Au 1er juillet prochain, 288 communes relevant auparavant du taux plafond de 1,4% (situées dans les départements : Essonne, Yvelines, Val d’Oise et Seine et Marne) vont voir ce taux majoré de 0,1 % pendant trois ans pour être porté à 1,7%. Les entreprises situées dans ces communes risquent donc d’être impactées par cette modification avec une forte probabilité d’augmentation du versement transport dans les années à venir. 
 

En effet, nous rappellerons qu’il est prévu en IDF une augmentation de 3 milliards d’euros actuellement à  5,5 milliards d’euros en 2025, pour financer le plan d’amélioration des transports et la nouvelle rocade du Grand Paris Express.

En Province, le taux est fixé par le conseil municipal mais son montant est limité par des plafonds proportionnels à la population de la commune (4 tranches cf. article L2333-67 du Code Général des collectivités territoriales)