Cruciale pour des secteurs comme l’alimentaire et la santé, la logistique du froid focalise l’attention des spécialistes de la supply chain qui investissent ce marché en mutation avec un potentiel de développement encore à exploiter. La filière se retrouve à la confluence de différentes lignes de forces économiques, sociales et environnementales (croissance du e-commerce, transition alimentaire, transition environnementale, etc.), favorisant l’émergence de nouveaux flux logistiques sous température dirigée. Les besoins de stockage de produits thermosensibles s’orientent ainsi durablement à la hausse, façonnant l’avenir des entrepôts frigorifiques.

La logistique du froid : un segment immobilier spécifique et technique

L’immobilier d’entreposage frigorifique constitue un maillon essentiel de la chaîne du froid, où la régulation continue de la température est une nécessité. Le stockage frigorifique implique des installations logistiques adaptées aux fortes exigences de l’industrie. En raison des risques induits par la manutention et le stockage des produits thermosensibles, la réglementation technique des entrepôts frigorifiques est strictement encadrée par la rubrique ICPE 1511 autorisant le stockage de marchandises à une température inférieure à 18°C.

En phase de conception comme en phase d’exploitation, les entrepôts frigorifiques sont exposés à des défis complexes et évolutifs. Un entrepôt frigorifique requiert une structure, des installations et des équipements capables de s’adapter aux basses températures, tant dans les rayons qu’au cœur des chambres froides. Les utilisateurs façonnent le bâti en fonction de leur propre modèle d’exploitation. Les prérequis techniques et les besoins non uniformes de la demande indiquent que la standardisation des plateformes logistiques, telle que nous la connaissons pour les entrepôts classiques, reste hypothétique pour des entrepôts frigorifiques. Ces derniers correspondent souvent à des projets clés-en-main dans une logique d’optimisation des coûts et de recherche d’efficacité énergétique pour les utilisateurs.

La logistique de la chaine du froid
Source : CBRE Research, Cold Chain Federation

Le marché des entrepôts frigorifiques : évolution et perspectives

La part des entrepôts frigorifiques dans la demande placée sur le marché français de l’immobilier logistique est assez minoritaire, 7 % en moyenne sur les cinq dernières années. Que les utilisateurs privilégient une approche patrimoniale ou choisissent la flexibilité par le développement de produits clés en main en concomitance avec un investisseur, les implantations s’inscrivent dans la durée. Les immeubles exploités constituent en effet de vraies places stratégiques pour parfaire leurs schémas de distribution. Le marché s’avère majoritairement animé par deux grandes typologies d’utilisateurs, à savoir les acteurs de la grande distribution et les logisticiens.

Le niveau de demande placée annuelle se révèle contraint par la persistance de l’asymétrie entre l’offre et la demande. Avec un taux de vacance historiquement inférieur à 1 % à l’échelle nationale, le marché souffre d’une situation de pénurie d’offre disponible de qualité. Dans ce contexte, l’absorption des nouveaux développements est extrêmement rapide, souvent off-market.

L’immobilier d’entreposage frigorifique attire aujourd’hui un nombre restreint d’investisseurs. La question de l’automatisation de ces entrepôts est centrale et il n’est pas rare de basculer d’un raisonnement en m² à un raisonnement en m³ dans l’exercice de valorisation des immeubles. Le déséquilibre offre / demande augure un potentiel de réversion des valeurs locatives important partout en France. Ainsi, l’entreposage frigorifique peut représenter un levier de croissance notable à condition que les porteurs de projet soient prêts à accepter des niveaux de rentabilité à plus long terme tout en travaillant en synergie avec les utilisateurs en phase de conception et d’exploitation.

Pour aller plus loin sur le sujet, téléchargez notre dernière étude sur le marché de la logistique du froid en France métropolitaine (*sous réserve d’acceptation).

Découvrez dans cette étude :

• Un décryptage des spécificités de l’entreposage frigorifique : de la logistique de la chaine du froid aux défis de conception puis d’exploitation, retour sur un produit immobilier singulier
• L’évolution des moteurs de la demande de stockage frigorifique
• La dynamique récente du marché : demande placée, offre, valeurs locatives, taux de rendement
• Le point de vue exclusif d’un grand utilisateur de la logistique du froid alimentaire

Les nouveaux carburants gagnent du terrain, offrant des alternatives écologiques aux carburants traditionnels. 

Voici un aperçu de ces nouveaux carburants, leurs avantages et inconvénients :

L’hydrogène :

Utilisé dans les piles à combustible, l’hydrogène est une source d’énergie propre (en fonction de son mode de fabrication). Aujourd’hui il existe seulement une centaine de stations en France mais le gouvernement a lancé un plan pour développer cette technologie d’ici 2030.
Avantages : zéro émission de CO2, haute densité énergétique
Inconvénients : stockage difficile, production coûteuse

Les biocarburants :

Fabriqués à partir de sources renouvelables comme les plantes, ils sont une alternative durable aux carburants fossiles. On compte aujourd’hui plus de 2000 stations en France et l’utilisation des biocarburants est encouragée par la loi.
Avantages : renouvelables, réduction des émissions de gaz à effet de serre.
Inconvénients : concurrence avec la production alimentaire, coûts de production élevés.

Le gaz naturel pour véhicules (GNV) :

Ce carburant, moins polluant que l’essence ou le diesel, est principalement utilisé pour les flottes de véhicules. En France, le réseau de stations GNV est en expansion avec environ 300 stations.
Avantages : réduction des émissions, coût inférieur à l’essence
Inconvénients : infrastructure de ravitaillement limitée

L’électricité : 

Les véhicules électriques sont de plus en plus courants, ils connaissent une expansion fulgurante, offrant une alternative prometteuse aux véhicules alimentés par des carburants fossiles. La France est leader en Europe dans le domaine des véhicules électriques avec plus de 30 000 points de recharge en France.
Avantages : zéro émission locale, faible coût opérationnel
Inconvénients : temps de recharge, coût élevé des véhicules, production d’électricité pas toujours verte

En conclusion, ces nouveaux carburants offrent des solutions prometteuses pour réduire notre dépendance aux combustibles fossiles. Toutefois, des défis restent à surmonter pour leur mise en œuvre à grande échelle et la solution à la décarbonation ne sera pas unique. Le choix dépendra de vos besoins spécifiques et de l’évolution des infrastructures de recharge en France.

Nous sommes disponibles pour vous fournir des informations supplémentaires et vous aider à trouver la solution qui correspond le mieux à vos besoins.

Le développement des énergies renouvelables représente un enjeu majeur pour répondre à la croissance continue de la demande énergétique, dans le contexte actuel de transition énergétique. Concrètement, l’implantation de sites de production d’énergie verte nécessite l’artificialisation de sols, ce qui peut sembler contradictoire avec les objectifs environnementaux. C’est pourquoi il apparaît pertinent de privilégier les terrains déjà artificialisés pour accueillir de nouveaux projets d’énergies renouvelables.

Les parkings extérieurs offrent une opportunité immédiate à cet égard. En effet, ils sont légion sur le territoire français et il est possible d’installer des panneaux photovoltaïques sur ces emprises, sous la forme d’ombrières par exemple, sans nuire à leur vocation première. Cette approche vertueuse permettrait ainsi de concilier production d’électricité verte et limitation de l’artificialisation des sols.

C’est dans cette logique que la loi relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables, dans son article 40,  a rendu obligatoire l’installation de panneaux photovoltaïques sur ombrières pour les parkings extérieurs de plus de 1 500 m², sur au moins 50% de leur surface. Cela s’applique à tous les parcs de stationnement extérieurs existant au 1^er juillet 2023 et à ceux dont la demande d’autorisation d’urbanisme a été déposée à compter de la promulgation de la loi (10 mars 2023). Ces ombrières doivent être installées en 2026 au plus tard pour les parkings de plus de 10 000 m², et en 2028 au plus tard pour ceux entre 1 500 m² et 10 000 m². Les contrevenants s’exposent à une sanction pouvant aller jusqu’à 40 000 € par an.

Cette loi concerne une grande partie des espaces de stationnement existants, puisqu’un parking de 1 500 m² correspond à environ 60 places pour des voitures de particuliers (aires de circulation comprise).

Des exceptions techniques sont prévues (par exemple lorsque sont présents des arbres sur le parking qui créent de l’ombre et empêcherait de produire de l’énergie solaire).

L’installation d’ombrières photovoltaïques sur les espaces de stationnement est susceptible d’avoir plusieurs impacts pour les locataires :

• Impact financier : cela peut entraîner une augmentation des charges locatives si le propriétaire répercute le coût des travaux sur les loyers.
• Impact sur le stationnement : pendant le chantier d’installation, une partie des places de parking pourra être indisponible temporairement, ce qui peut créer des désagréments. Par la suite, la présence des panneaux peut légèrement réduire le nombre de places disponibles.
• Impact visuel : la vue depuis les bureaux ou locaux de l’entrepôt peut être modifiée, avec la présence visuelle des panneaux solaires sur le parking. Cela apporte néanmoins une image « verte » et technologique à l’entrepôt.

Vous vous demandez si votre plateforme logistique est concernée par cette législation ? Vous ne savez pas si ces travaux incombent au propriétaire ou au locataire ? Plus largement vous souhaitez améliorer les performances énergiques de votre entrepôt, ou déménager dans un bâtiment avec les meilleures certifications ?

CBRE vous propose d’identifier si votre site peut accueillir une installation dans des conditions techniquement et économiquement acceptables avant d’engager une étude poussée ou un dossier de dérogation. N’hésitez pas à nous contacter si vous avez des questions.

Face aux préoccupations croissantes autour du développement durable et des enjeux climatiques, les entrepôts visent de plus en plus des certifications environnementales attestant de leur vertu sur les volets RSE.

De nombreuses normes existent applicables à différentes typologies d’actifs, avec des critères plus ou moins exigeants. Mais toutes ces certifications environnementales se valent-elles ?

Tour d’horizon des principales certifications environnementales :

HQE (Haute Qualité Environnementale), la certification environnementale française par excellence :

La certification HQE se découpe en 2 certifications : HQE Bâtiment avec 15 thèmes et HQE Bâtiment Durable avec 22 thèmes. Elle permet d’atteindre différents niveaux de performance et met l’accent sur la qualité de vie à l’intérieur du bâtiment. Elle donne accès à 4 niveaux de certification (Performant, Très Performant, Excellent et Exceptionnel). Son mode de calcul est à ce jour le plus exigeant et le plus long à obtenir compte tenu des différents critères à étudier en comparaison avec les autres certifications environnementales/labels que nous évoquerons par la suite.

La certification BREEAM, la plus plébiscitée au niveau européen :

Délivrée par un organisme britannique, la certification BREEAM évalue la performance environnementale des bâtiments selon plusieurs critères comme l’énergie, l’eau, les déchets, la pollution, les matériaux, la santé et le bien-être et détermine en fonction des points obtenus le niveau de certification (Passable, Good, Very Good, Excellent, Outstanding).  Ses critères, certes assez similaires de la certification HQE, sont moins exigeants et s’obtiennent dans un délai plus court.

La certification LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), la plus répandue à l’international :

D’origine américaine et reconnue dans une plus de 30 pays, la certification LEED évalue les sites à partir de 8 catégories pour définir 4 niveaux de certification en fonction des points obtenus : Certifié, Argent, Or et Platinium.  Son mode de notation est assez proche des certifications BREEAM ou encore HQE. En revanche, son degré d’exigence est moins important compte tenu des champs d’études.

D’autres labels se sont développés récemment, et vont encore plus loin dans la préservation de la biodiversité :

Le label BiodiverCity, mis en place par le conseil International Biodiversité et Immobilier (CIBI), s’appuie sur un référentiel permettant d’évaluer l’empreinte d’un projet immobilier sur la biodiversité et va plus loin que les critères d’analyse. Pour obtenir ce label, l’entrepôt doit réaliser un inventaire faune-flore, identifier les nuisances potentielles sur les écosystèmes et mettre en place des actions concrètes et pérennes.

Autre exemple, EFFINATURE est un label français récent, encore peu répandu dans le monde de l’immobilier car spécifique aux entrepôts contrairement à BiodiverCity qui certifie tout type de bâtiment. Pour obtenir ce label, les entrepôts doivent être aux normes de 5 grandes thématiques : de la préservation des sols jusqu’à l’intégration paysagère du site. Dans ses thématiques, on retrouve certaines similitudes avec les généralistes HQE, BREEAM ou encore LEED.

Bien que reposant sur des critères hétérogènes et parfois complémentaires, le niveau d’exigence varie selon les référentiels et leur degré de maturité. Les certifications ou labels garantissent en effet une réduction notable des impacts des entrepôts et peuvent bien évidemment être combinées. En effet, un entrepôt peut être certifié à la fois BREEAM et LEED ou encore HQE et Biodivercity.

Ces certifications sont pertinentes à condition qu’une approche soit mise en place tout au long du cycle de vie de l’entrepôt, et pas uniquement lors de sa construction. Le choix pour un utilisateur logistique d’un entrepôt se fait sur la base d’une certification peu-importe le référentiel employé. On peut supposer qu’un opérateur national va être plus sensible à la certification HQE, plus répandue depuis plus de 20 ans en France.

Depuis la Loi sur la transition énergétique et la croissance verte de 2015, la loi sur la Biodiversité de 2016, la loi Énergie Climat de novembre 2019 et la loi Climat et résilience d’août 2021, l’installation de panneaux photovoltaïques en toiture (ou de toitures végétalisées) est devenue obligatoire pour les propriétaires de nouveaux entrepôts, hangars et parkings couverts et extérieurs de plus de 500 m².

Cette obligation a pris effet au 1er juillet 2023. L’installation de panneaux photovoltaïques sur le toit d’un entrepôt offre une multitude d’avantages économiques, environnementaux et sociaux. En voici d’ailleurs les principaux. Nous ferons ensuite un point sur la réglementation et notamment sur la promulgation de la loi relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables

Panneaux Photovoltaïques : les avantages

Le premier avantage est sans doute les économies d’énergie générées et l’indépendance des fournisseurs d’énergies (stabilité des coûts). En convertissant la lumière solaire en électricité, les panneaux photovoltaïques fournissent une source d’énergie propre et renouvelable. L’entrepôt peut utiliser cette énergie pour alimenter ses opérations, réduisant ainsi sa dépendance aux sources d’énergie traditionnelles et ses coûts énergétiques. Effet moins connu en termes d’économies, les panneaux photovoltaïques offrent une meilleure protection et une meilleure isolation de la toiture. Cette installation protège la structure des rayons ultraviolets et d’autres éléments qui pourraient à terme endommager cette dernière.

Cette installation génère également des revenus supplémentaires pour le propriétaire. En effet, l’excédent d’électricité produit est revendable sur le réseau électrique, générant ainsi des revenus pour l’entrepôt. Cela peut même devenir une nouvelle source de profit pour l’entreprise à long terme.

Enfin, Cela est également un atout majeur pour l’image de marque de l’entreprise en termes de responsabilité environnementale (emprunte carbone), et plus généralement, de sa politique RSE. En effet, l’utilisation de l’énergie solaire permet de diminuer significativement les émissions de gaz à effet de serre, contribuant ainsi à la lutte contre le changement climatique.

Différents montages d’opérations existent, comme la location de la toiture à un tiers spécialiste. Il est important de mener une analyse approfondie des coûts et des bénéfices de chaque solution pour garantir l’efficience du projet.

Où en est la règlementation à ce jour…

La France est en retard dans ces objectifs pour rendre son mix énergétique plus renouvelable. Aujourd’hui, les énergies renouvelables du pays ne représentent que 19,3% de la consommation énergétique finale ce qui est bien loin de l’objectif européen qui était de 27% en 2030. Si la loi Climat impose aujourd’hui de voir les nouveaux bâtiments de plus de 1000 m² être dotés au moins sur 30 % de la surface de panneaux photovoltaïques ou bien de toits végétalisés, la Logistique s’impose comme le bon élève notamment au travers de la charte d’engagement de juillet 2021 signée entre l’Etat et le président d’Afilog représentant plus de 40 sociétés membres. Cette charte prévoit un recouvrement en équipement photovoltaïque de 50% de la toiture des nouveaux entrepôts, contre 30% imposé par la loi.

De plus, depuis le 1^er juillet 2023, les parkings extérieurs de plus de 1 500 m² devrons être équipés d’ombrières photovoltaïques sur 50% de leur superficie.

Il y a toutefois quelques exceptions à cette mesure. Notamment, les parkings poids lourds et ceux à proximité de sites remarquables seront exclus de l’obligation à l’instar des parkings dont au moins 50% de la superficie est déjà à l’ombre.

Cependant des délais de réalisation et de mise en conformité en fonction de la surface ont été mise en place :

• 1er juillet 2026 soit 3 ans pour les parkings dont la superficie est égale ou supérieure à 10 000 mètres carrés
• 1er juillet 2028 soit 5 ans pour ceux dont la superficie est inférieure à 10 000 mètres carrés et supérieure à 1 500 mètres carrés.

Au-delà de ces délais, des amendes seront ordonnées à l’encontre des installations qui ne seront pas en accord avec la loi.

Pour conclure, ces ombrières photovoltaïques permettront aux exploitants une réduction des couts liée à l’énergie, de montrer leur implication en terme d’environnement et de politique RSE, mais également l’amélioration du confort des utilisateurs du parking, avec notamment des voitures stationnées à l’ombre, et une baisse de l’utilisation de la climatisation. De quoi faire du bien à notre planète…

     L’évolution de l’activité des entreprises implique le remaniement de l’outil industriel ou logistique et cela se traduit par de nouveaux projets immobiliers. Qu’ils aient recours à un prestataire logistique ou non, les chargeurs doivent définir une stratégie claire sur le montage immobilier à opérer. Au-delà de leur nature (schéma locatif ou acquisition d’un immeuble existant ou BEFA/VEFA), les différents montages présentent un rapport bénéfice risque très variable.

Panorama des principales options pour votre montage immobilier :

Site existant :

Solution opportuniste présentant peu de risque mais qui doit être compatible aux impératifs techniques du projet. Option la moins flexible mais la plus rapide.

Projet développeur/ foncier maîtrisé :

Les fonciers maîtrisés représentent la grande majorité des options industrielles et logistiques en France. Les fonciers sont optionnés par des développeurs ou promoteurs qui, en fonction de la liquidité du marché et du contexte conjoncturel décident d’un lancement en blanc (de la construction sans utilisateur/locataire identifié) ou en gris (démarrage de la construction une fois l’utilisateur/locataire identifié engagé). Cette alternative permet la mise en œuvre des exigences techniques du projet mais dépendent de l’état d’avancée de l’obtention du permis de construire et de l’arrêté ICPE. Cette solution présente peu de risque lorsque le PC et les autorisations ICPE sont obtenus et purgées de tous recours.

Foncier libre :

Dans un contexte de ZAN (zéro artificialisation nette) et de raréfaction des solutions foncières pour du développement logistique, cette option est la plus complexe et se fait de plus en plus rare sur le marché. La grande majorité des fonciers offrant actuellement la possibilité de développer de la logistique ont été acquis par les développeurs/promoteurs.

Cette option est celle qui offre un réel effet de levier au chargeur porteur de projet qui se substitue d’une certaine manière aux professionnels du développement.

Une fois le terrain optionné après validation de la compatibilité du projet avec le PLU et les volontés des élus locaux, plusieurs alternatives sont possibles :

• Lancement d’un appel d’offre promoteur ou développeur pour accompagner le projet de A à Z. Ce dernier peut se substituer à la promesse de vente pour transformer l’opération en BEFA (bail en état futur d’achèvement) pour l’utilisateur.
• Lancement d’un appel d’offre contractant général pour la conception et la construction. Cette solution peut-être conjointement menée avec un investisseur pour un montage en BEFA ou une opération de Sale & lease back (vente de l’actif puis signature d’un bail concomitamment – retrouvez notre article sur le sujet en cliquant ICI) après développement.

Pilotage complet du développement : option la plus génératrice de plus-value mais aussi la plus risquée pour l’utilisateur qui mène la conception du projet auprès d’un AMO (assistant à maîtrise d’ouvrage) avant le lancement d’un appel d’offre contractant. Même possibilité d’adossement avec un investisseur que dans le cas précédent.

Pour résumer :

Tous ces alternatives présentent des avantages et des limites et le choix dépendra des opportunités disponibles sur le marché et du délai imposé pour la réalisation du projet.
Dans tous les cas, nous recommandons aux utilisateurs de rester au cœur de la gestion du projet immobilier afin d’examiner et de comparer ces différentes options même si le bail sera in fine contracté par le prestataire logistique.

L’équipe du conseil I&L de CBRE à 100% dédié aux utilisateurs accompagne quotidiennement les grands utilisateurs industriels et logistiques dans cette démarche et nous sommes à votre écoute pour vos futurs projets !

     Il est de notoriété publique que la pénurie de terrains (renforcée par la Zéro Artificialisation Net des sols) limite la construction de nouveaux bâtiments, et dans un contexte de demande forte, oriente les loyers à la hausse. Mais les taxes, elles-aussi, ne semblent pas démériter. En effet, il est probable que de nouvelles taxes pour financer les projets de RER métropolitains émergent dans les prochaines années. Ces taxes étant traditionnellement refacturées au locataire, les logisticiens et chargeurs pourraient commencer à s’y intéresser.

La Taxe Annuelle sur les Bureaux arrive en Provence…

La Taxe Annuelle sur les Bureaux en IDF est une taxe créée en 1990 dont le montant avait sensiblement augmenté en 2020 pour financer le Grand Paris Express. La volonté de l’époque étant d’avoir un financement local pour un projet local.

Initialement circonscrits à l’Île de France, au 1er juillet 2023, les premiers paiements de la taxe sur les bureaux (et surfaces de stockage) ont eu lieu dans les Bouches-du-Rhône, le Var et les Alpes-Maritimes.

Il est à noter que le montant de cette taxe est (pour le moment) drastiquement inférieur à celui pratiqué en Ile-de-France, où il peut atteindre 2,24€/m² dans le 77, 93, 94 et 95.
Cette nouvelle taxe a pour objectif de collecter 20M€ pour financer la nouvelle ligne ferroviaire Provence Côte d’Azur.

…et pourrait être copiée dans une dizaine d’autres métropoles

Le Président de la République a annoncé en novembre le lancement de nouveaux réseaux de transports (type RER) dans 10 métropoles, baptisés Services Express Régionaux Métropolitains (SERM).

Pour financer ces projets, il est envisagé d’élargir le modèle de la TABIF aux régions bénéficiant des SERM. L’utilisation de nouvelles ressources financières locales seraient la condition indispensable pour que la Société Publique en charge de ces projets soit autorisée à lever de la dette. C’est du moins, la proposition de loi présentée par un Député de la Majorité, proposition à ce jour renvoyée à la Commission de l’aménagement du territoire et du développement durable.

Si cette option était votée, resterait donc à savoir où seront ces nouveaux RER. Aucune liste officielle n’a été publiée à ce jour. Mais des noms reviennent : Aix-Marseille, Bordeaux, Grenoble, Lille, Lyon, Nantes, Nice, Rennes, Strasbourg et Toulouse.

Pour vous, utilisateurs d’immobilier logistique, il devient donc nécessaire d’intégrer ce risque dans l’approche « cout global » de vos réflexions d’implantations en région.