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L’impact de l’augmentation de la CSG sur les plus values immobilières

Natacha — Fri, 10 Nov 2017 15:25:03 +0000

Le 26 octobre dernier, l’Assemblée Nationale a voté l’article 7 du Projet de loi de financement de la Sécurité Sociale pour 2018. Ce dernier prévoit une augmentation dès le 1er janvier 2018 du taux de la C.S.G (Contribution Sociale Généralisée) de 1,7%. Il ne fait guère de doute que d’ici la fin de l’année cette décision sera définitive. Des mesures sont envisagées pour compenser (voire au-delà) les effets de cette augmentation chez une grande partie de la population française.

Qu’en est-il de l’impact sur la taxation des plus- values immobilières ?

• S’agissant de la plus-value des particuliers qui concerne les personnes physiques détentrices de biens immobiliers directement ou indirectement à travers une société de personnes, l’incidence sera immédiate. En effet le taux global d’imposition applicable à cette dernière passera de 34,50% à 36,20% ; soit 19% forfaitaires au titre de la taxation de la plus-value relevant de l’IRPP et 17,20% (au lieu de 15,50%) au titre de celle relative aux prélèvements sociaux. A cet égard, on rappellera que la première plus-value est exonérée à l’issue de la 22ème année tandis que ce délai est de 30 ans pour la seconde.

• Concernant la plus-value des professionnels :

o l’effet de l’augmentation lui aussi serait total pour les sociétés ne relevant pas de l’impôt sur les sociétés. Pour ces dernières le nouveau dispositif se traduirait par une taxation supplémentaire de 1,7% au titre de la part long terme de cette plus-value soit un taux de taxation global de 33,20% au lieu de 31,50%. Cependant un amendement visant à ramener ce taux au niveau du prélèvement forfaitaire unique soit 30% vient d’être adopté(cf. ci-dessous).

o En ce qui concerne les sociétés soumises à l’IS, ces nouvelles dispositions n’auront aucun impact.

En outre, le projet de loi de finances 2018 prévoyant la généralisation du taux de l’IS à 28% pour 2020, une baisse à 26,5% en 2021 et une autre à 25% en 2022, les conséquences sur la taxation de la plus-value immobilière ne peuvent être que positives.

Enfin, s’agissant des gains réalisés par des personnes physiques à l’occasion de la vente de parts de société dites « à prépondérance immobilière » soumises à l’impôt sur les sociétés, ils relèvent du régime des plus-values mobilières. Celui-ci prévoyant une taxation tant au titre de l’impôt sur le revenu qu’au titre des prélèvements sociaux, il est directement impacté par l’augmentation de 1,7%. Néanmoins, celle-ci est globalement annihilée du fait de l’instauration dans le PLF 2018 d’un prélèvement forfaitaire unique appelé « flat tax » plafonnant à 30% le taux de taxation total (12,80% au titre de l’IRPP et 17,20% au titre des prélèvements sociaux). Seuls les contribuables imposés sur leurs revenus à moins de 14% auront intérêt à rester sur le système actuel d’imposition qui sera donc celui applicable à l’ensemble de leurs revenus mobiliers.

Auteur : Dominique Le Besnerais CBRE GWS Finance Fiscality

Romain Ferré

Département Fiscalité CBRE

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Nouvelles valeurs locatives des locaux commerciaux et professionnels applicables en 2017

Natacha — Mon, 04 Sep 2017 07:03:42 +0000

Les valeurs locatives foncières cadastrales servent d’assiette de calcul des taxes perçues par les collectivités territoriales à savoir : la taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la contribution foncière des entreprises (C.F.E).

Partant de 1970, les valeurs locatives en usage sont décorrélées du marché, obsolètes, complexes, voire inéquitables et mal comprises des contribuables.

Confirmée par la dernière Loi de Finances, la révision de ces valeurs concerne uniquement les locaux commerciaux et les locaux professionnels, à l’exclusion des locaux d’habitation et des bâtiments industriels et applicable dès cette année.

Dorénavant, ces valeurs seront établies à partir des loyers réellement constatés avec une mise à jour régulière. Afin d’éviter les impacts d’une potentielle augmentation des bases imposables, des mécanismes temporaires de modération ont été prévus :

• Un coefficient de neutralisation pour maintenir un équilibre entre les différentes taxes

• Un « planchonnement » qui consiste à retenir comme assiette de calcul une valeur moyenne entre l’ancienne et la nouvelle valeur locative

• Un lissage sur 10 ans de l’augmentation des taxes

Faute de références anciennes, les propriétaires de biens livrés en 2017 ne pourront pas bénéficier des deux derniers processus d’atténuation.

A ce jour, il est difficile de savoir précisément parmi les redevables, lesquels seront les gagnants et les perdants de la réforme. Au vu des premières simulations, il semblerait toutefois que les biens immobiliers les plus impactés défavorablement seront les commerces de centre-ville, les maisons de retraite, les hôtels, les crèches, les centres médicaux, les cliniques et dans une moindre mesure les galeries marchandes.

Le montant de ces taxes dépend également des taux décidés par les collectivités locales et appliqués aux bases locatives. A cet égard, une vision optimiste consisterait à envisager une baisse de ces taux pour atténuer les effets d’une éventuelle hausse des valeurs cadastrales.

Cependant, au regard de la politique actuelle de l’Etat visant :

• D’une part, à réduire les fonds attribués aux collectivités locales

• D’autre part, à supprimer la taxe d’habitation pour 80% des contribuables

on peut être dubitatif quant à l’éventualité d’une telle perspective.

Auteur : Dominique Le Besnerais CBRE GWS Finance Fiscality

Romain Ferré

Département Fiscalité CBRE

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La réforme des valeurs locatives cadastrales

CBRE — Tue, 20 Dec 2016 07:49:43 +0000

Sauf vote contraire d’un amendement dans la prochaine loi de finances rectificative, la révision des valeurs locatives des locaux commerciaux et professionnels sera effective en 2017.

Rappelons que c’est à partir de ces valeurs que sont calculées les taxes perçues par les collectivités territoriales à savoir :

La taxe d’habitation (pour les particuliers et quelques activités exonérées de C.E.T)
La taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties,
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères,
La contribution économique territoriale (C.E.T) et plus précisément sa composante intitulée la « contribution foncière des entreprises » (C.F.E)

Ces valeurs locatives « théoriques » n’ont pas été révisées depuis 1970 et pour les locaux construits après cette date, elles sont établies soit par comparaison soit par appréciation directe de l’administration fiscale. Elles ne font l’objet que d’une augmentation annuelle à hauteur de l’inflation. En conséquence le mode de calcul actuel est obsolète, complexe, voire inéquitable, ne correspondant pas à l’état du marché et qui est mal compris des contribuables.

La réforme ne concerne que les locaux commerciaux et les locaux professionnels, à l’exclusion des locaux d’habitation et des bâtiments industriels ; soit 3,3 millions de locaux sur un total de 33 millions.

Dorénavant du fait de cette réforme, les valeurs locatives seront calculées à partir des loyers réellement constatés. Ces valeurs seront ensuite mises à jour par l’administration sur le fondement des nouvelles déclarations déposées par les redevables.
Des mécanismes de neutralisation et de lissage ont été prévus par l’administration pour étaler l’impact de cette révision. Le principe étant que celle-ci devrait au global, s’effectuer à produit quasi-constant pour les collectivités territoriales.

Les nouvelles valeurs locatives ne sont pas encore connues mais l’expérimentation menée depuis 2011 laisse à penser qu’il y aura des gagnants et des perdants et ceci malgré les correctifs prévus.

Auteur : Dominique Le Besnerais CBRE GWS Advisory

Pour plus d’informations vous pouvez contacter dans le département CBRE GWS Advisory : Romain Ferré

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