Les valeurs locatives foncières cadastrales servent d’assiette de calcul des taxes perçues par les collectivités territoriales à savoir : la taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la contribution foncière des entreprises (C.F.E).

Partant de 1970, les valeurs locatives en usage sont décorrélées du marché, obsolètes, complexes, voire inéquitables et mal comprises des contribuables.

Confirmée par la dernière Loi de Finances, la révision de ces valeurs concerne uniquement  les locaux commerciaux et les locaux professionnels, à l’exclusion des locaux d’habitation et des bâtiments industriels et applicable dès cette année.

Dorénavant, ces valeurs seront établies à partir des loyers réellement constatés avec une mise à jour régulière. Afin d’éviter les impacts d’une potentielle augmentation des bases imposables, des mécanismes temporaires de modération ont été prévus :

• Un coefficient de neutralisation pour maintenir un équilibre entre les différentes taxes

• Un « planchonnement » qui consiste à retenir comme assiette de calcul une valeur moyenne entre l’ancienne et la nouvelle valeur locative

• Un lissage sur 10 ans de l’augmentation des taxes

Faute de références anciennes, les propriétaires de biens livrés en 2017 ne pourront pas bénéficier des deux derniers processus d’atténuation.

A ce jour, il est difficile de savoir précisément parmi les redevables, lesquels seront les gagnants et les perdants de la réforme. Au vu des premières simulations, il semblerait toutefois que les biens immobiliers les plus impactés défavorablement seront les commerces de centre-ville, les maisons de retraite, les hôtels, les crèches, les centres médicaux, les cliniques et dans une moindre mesure les galeries marchandes.

Le montant de ces taxes dépend également des taux décidés par les collectivités locales et appliqués aux bases locatives. A cet égard, une vision optimiste consisterait à envisager une baisse de ces taux pour atténuer les effets d’une éventuelle hausse des valeurs cadastrales.

Cependant, au regard de la politique actuelle de l’Etat visant :

• D’une part, à réduire les fonds attribués aux collectivités locales

• D’autre part, à supprimer la taxe d’habitation pour 80% des contribuables

on peut être dubitatif quant à l’éventualité d’une telle perspective.

Auteur : Dominique Le Besnerais  CBRE  GWS Finance Fiscality

Sauf vote contraire d’un amendement dans la prochaine loi de finances rectificative, la révision des valeurs locatives des locaux commerciaux et professionnels sera effective en 2017.

Rappelons que c’est à partir de ces valeurs que sont calculées les taxes perçues par les collectivités territoriales à savoir :

La taxe d’habitation (pour les particuliers et quelques activités exonérées de C.E.T)
La taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties,
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères,
La contribution économique territoriale (C.E.T) et plus précisément  sa composante intitulée la « contribution foncière des   entreprises » (C.F.E)

Ces valeurs locatives « théoriques » n’ont pas été révisées depuis 1970 et pour les locaux construits après cette date, elles sont établies soit par comparaison soit par appréciation directe de l’administration fiscale. Elles ne font l’objet que d’une augmentation annuelle à hauteur de l’inflation. En conséquence le mode de calcul actuel est obsolète, complexe, voire inéquitable, ne correspondant pas à l’état du marché et qui est mal compris des contribuables.

La réforme ne concerne que les locaux commerciaux et les locaux professionnels, à l’exclusion des locaux d’habitation et des bâtiments industriels ; soit 3,3 millions de locaux sur un total de 33 millions.

 Dorénavant du fait de cette réforme, les valeurs locatives seront calculées à partir des loyers réellement constatés. Ces valeurs seront ensuite mises à jour par l’administration sur le fondement des nouvelles déclarations déposées par les redevables.
Des mécanismes de neutralisation et de lissage ont été prévus par l’administration pour étaler l’impact de cette révision. Le principe étant que celle-ci devrait au global, s’effectuer à produit quasi-constant pour les collectivités territoriales.

Les nouvelles valeurs locatives ne sont pas encore connues mais l’expérimentation menée depuis 2011 laisse à penser qu’il y aura des gagnants et des perdants et ceci malgré les correctifs prévus.

Auteur  : Dominique Le Besnerais CBRE GWS Advisory

Pour plus d’informations vous pouvez contacter dans le département CBRE GWS Advisory : Romain Ferré