A l’occasion du point marché organisé par CBRE le 18 mai, Didier Malherbe, Directeur Général Adjoint en charge de l’Industrie et la logistique, a dressé le bilan du marché de la Logistique du premier trimestre 2016 après une année 2015 record.

Avec une demande placée de 722 600 m² au 1er trimestre 2016, soit +22 % par rapport à la moyenne des premiers trimestres des dix dernières années, le marché de la logistique est sur le rythme de 2015. Les projets en développement de plateformes XXL devraient peser dans les résultats nationaux avec une part de marché supérieure à 20%.

Le marché enregistre également un retour des lancements en blanc, avec 205 000 m² d’offres neuves ou restructurées dont 75 000 m² en Ile-de-France. La situation de l’offre disponible est très hétérogène selon les secteurs. L’Ile-de-France regroupe 40% de l’offre nationale disponible et bénéficie de nombreux projets livrables de moins d’un an, ce qui profite aux utilisateurs grâce à une capacité d’accueil diversifiée. Le marché francilien intra A86 a par ailleurs un besoin de produits nouveaux en messagerie et bâtiments de flux à construire ou à restructurer.

Le marché lyonnais et le Nord-Pas-de-Calais sont quant à eux pénalisés par la pénurie d’offres immédiatement disponibles ou disponibles à court terme.
La grande distribution (34 % de la demande placée) et le commerce spécialisé (15 %) restent plus que jamais moteurs sur le marché des très grands entrepôts.
Les valeurs locatives restent globalement stables par rapport à 2015 et très dépendantes de l’environnement immédiat (localisation, fiscalité, situation de l’offre).

Des investissements stables

Concernant le marché de l’investissement, François le Levier, Directeur Investissement Industriel et Logistique annonce un volume d’investissement logistique et industriel 2016 comparable à 2015, autour des 2 milliards d’euros. Ce segment de marché est en progression mais demeure une niche avec 10% des volumes investis. En outre, une pénurie drastique de produits prime est constatée.
Ce marché enregistre une demande très importante qui entraîne une compression des taux « prime » vers 5,5% dans les mois à venir.

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Bilan 2015 et perspectives 2016

TRANSACTIONS

 L’année 2015 fut excellente pour le marché de la logistique en Nord-Pas-de-Calais avec de nombreuses transactions: 363 000 m² commercialisés contre 193 000 m² en 2014, soit une progression de 87%. Nous talonnons de près le marché lyonnais…

Les transactions ont été disparates avec des clés en mains de grande taille construits dans un but de rationalisation et d’optimisation de la logistique des chargeurs.

Les transactions  ont aussi porté sur des entrepôts de petite taille (< 10 000 m²) tous secteurs confondus à l’exception du littoral alors que les dernières années montraient une préférence notoire des chargeurs et des prestataires pour le sud de la région.

Quelques exemples significatifs :

• Des clés en mains d’abord, K+N pour le compte de Auchan avec un bâtiment dédié aux produits frais sur Carvin. 50 000 m² pour Orchestra sur Arras. Carrefour à Vendin avec un bâtiment à terme de 55 000 m², Leclerc signe sur Lauwin Planque un 30 000 m² avec un bail 3/6/9 : on peut se poser la question du retour du blanc ! D’ailleurs AEW réalise sur Dourges un 31 000 m² en blanc….
• Sur des entrepôts existants : Simastock (17 000 m² sur Dechy et 26 000 m² sur Hordain), Riga (acquisition d’un 16 000 m² sur Roncq), Foirfouille sur Dourges (extension), dispeo 18 000 m² sur Templemars (importants travaux de mise en conformité ICPE), Sophie Halette sur Caudry 16 000 m² et enfin Colis Privé qui a pris en precaire un 10 000 m²pour servir son client Amazon

Les valeurs locatives faciales des entrepôts neufs sont comprises entre 34 € et 44 € HT HC/m²/an. Elles sont stables, mais  comme partout en France, le marché demeure hétérogène.

Les produits de bonne qualité, bien localisés, resteront à des valeurs élevées, comme à Dourges.

Les locaux anciens, situés à des adresses moins stratégiques, verront leurs prix plus facilement attaqués. 

OFFRE

Un élément inquiétant : forte absorption du stock existant de classe A sur la région, désormais, sur la région, une seule offre immédiatement disponible de classe A > à 6 000 m². Par conséquent, la qualité du stock se dégrade et les bâtiments en état d’usage représentent aujourd’hui 90% du stock d’offres.

• L’offre de classe A se raréfie au sud malgré une libération possible de 40 000 m² et un futur entrepôt de 30 000 m² en blanc. A noter que le sud de la métropole lilloise est particulièrement touché avec aucune offre disponible de classe A sur Lesquin, pourtant fortement plébiscité.

Malgré cela, le foncier disponible associé à une fiscalité favorable représentent une aubaine pour les utilisateurs en quête d’optimisation de leur logistique.

DEMANDES

Aussi, les demandes exprimées, portant en majorité sur des surfaces importantes, sont susceptibles de supporter les délais imposés par les programmes « en gris » (8 mois en moyenne). Dans ce contexte, l’importance du volume d’offres en gris (420 000 m²) ainsi que les  1 200 000 m² de projets (dont extension de zones) apportent de réelles perspectives aux entreprises.

Cela permet aux entreprises d’envisager sereinement leur développement ou leur rationalisation.

PERSPECTIVES 2016

La localisation stratégique du marché, à mi-chemin entre l’Ile-de-France et le Nord de l’Europe est un facteur favorable au développement immobilier logistique sur le Nord et les investisseurs privés ou public à l’instar du Port de Lille l’ont bien compris car ils ont des gros projets de développement en cours d’instruction.

Une tendance à l’optimisation des sites brasserie avec Danone qui a pris à bail 25 000 m² sur le port de Santes et plusieurs projets d’envergure à l’étude.

Apres une année calme sur le plan de l’investissement en immobilier logistique, 2016 devrait voir se concrétiser des deals en cours d’étude.